劉磊

當(dāng)我作為離岸資產(chǎn)配置的專業(yè)人士、房產(chǎn)投資財(cái)商教育的踐行者，在各個(gè)城市做中國(guó)樓市預(yù)計(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)教育時(shí)，總是聽到別人說(shuō)：“你拿海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)分析中國(guó)市場(chǎng)是錯(cuò)誤的，你不懂；某某人說(shuō)了，中國(guó)樓市的拐點(diǎn)在30年以后呢。”

那個(gè)某某人是誰(shuí)呢？毫無(wú)疑問(wèn)，他是中國(guó)房地產(chǎn)商的代表。這個(gè)結(jié)果讓我哭笑不得。從資本博弈角度來(lái)看，房地產(chǎn)商相對(duì)于購(gòu)房者而言，只有在房?jī)r(jià)上漲周期是和消費(fèi)者是“好朋友”；而一旦市場(chǎng)震蕩不前、價(jià)格跌宕起伏以及房?jī)r(jià)下行觸底潛行之時(shí)， 房地產(chǎn)商所扮演的就是徹頭徹尾的購(gòu)房者和消費(fèi)者的“敵人”和“對(duì)手”。

房地產(chǎn)商會(huì)盡其所能，使用包括促銷、優(yōu)惠、打折、降價(jià)、市場(chǎng)利好的宣傳烘托等手段，來(lái)回籠資金、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，讓消費(fèi)者手中的真金白銀變成沒有抵押、融資和套現(xiàn)價(jià)值的水泥和沙子堆砌的房子。

我真的為那些不明事理、傻呆呆拿房地產(chǎn)商維護(hù)自身利益的道理，變成自己守護(hù)房?jī)r(jià)不跌信仰的人感到無(wú)比悲哀。在中國(guó)樓市的上漲動(dòng)力熄火、投資屬性和投機(jī)需求被封存和抑制的趨勢(shì)下，就應(yīng)該轉(zhuǎn)換思路，站在資產(chǎn)保值和增值與否、貨幣穩(wěn)定和強(qiáng)勢(shì)與否、金融市場(chǎng)穩(wěn)健和寬松與否的全球視角，去判斷哪里才是我們配置房產(chǎn)的重要依據(jù)。為什么還死抱著一潭的資本“死水”而不放呢？

今天想和大家討論一下這和目前國(guó)內(nèi)國(guó)外風(fēng)生水起、跌宕起伏、爭(zhēng)論不休的房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)和判斷到底有什么內(nèi)在關(guān)聯(lián)？?jī)烧哂惺裁串惽ぶ?？是什么讓著名的美?guó)麥肯錫投資公司愿意傾注全力幫助妓院上市呢？為什么對(duì)該行業(yè)厭惡的投資者卻最終成為他們的股東呢？

答案很簡(jiǎn)單：現(xiàn)金流、現(xiàn)金流，還是現(xiàn)金流！反觀2014年伊始的中國(guó)房市亂象叢生，5月房市遇冷；一線城市成交受挫，不管是一手樓盤，還是二手存量房都是有價(jià)無(wú)市；三四線城市的空置率高企，供給過(guò)剩，外媒評(píng)述空置房已經(jīng)達(dá)到1020萬(wàn)套。清華教授、央行貨幣委員會(huì)委員李稻葵分析道，即將竣工的未出售樓盤還有4000萬(wàn)套等著市場(chǎng)來(lái)承接呢。 由此可見“鬼城”不遠(yuǎn)矣。

說(shuō)一千道一萬(wàn)，我們不要過(guò)多地揣測(cè)房?jī)r(jià)到底是“舉”還是“不舉”，而是直接回歸到投資房地產(chǎn)本質(zhì)的兩個(gè)要素，即租金回報(bào)率和資本增值率。其中，未知的是未來(lái)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，而可以用手指頭計(jì)算和確認(rèn)的是租金回報(bào)率。簡(jiǎn)單看看市場(chǎng)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，一線城市的現(xiàn)價(jià)住宅租金回報(bào)率只有2%—3%，而貸款利率卻達(dá)到7.5%，三四線城市的回報(bào)率更低。

我們不妨站在投行的視角來(lái)審視中國(guó)房市，就好像是荷蘭銀行（之前提供了澳洲妓院上市的路演和資金注入）和美國(guó)麥肯錫公司一樣（提供該妓院的上市顧問(wèn)咨詢）：到底是選擇行業(yè)厭惡，但現(xiàn)金流豐厚，資產(chǎn)負(fù)債率低的妓院投資呢？還是癡心賭房?jī)r(jià)上漲，但需要現(xiàn)在不斷倒貼自己口袋現(xiàn)金的中國(guó)房產(chǎn)呢？

很顯然，不考慮資金平衡、租金和貸款收支盈余的盲目房產(chǎn)投資及追求超高收益率的短期收益的房地產(chǎn)投資，在未來(lái)的新經(jīng)濟(jì)調(diào)控形勢(shì)下，都是在把財(cái)富建立在浮云之上，飲鴆止渴式的房地產(chǎn)發(fā)展模式最終也將走到盡頭。

當(dāng)房地產(chǎn)商需要把高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，而不得不不斷地編織房?jī)r(jià)只漲不跌的報(bào)道和故事的時(shí)候，恰恰是中國(guó)樓市價(jià)格“不舉”，將要探底下行的時(shí)候。每一位購(gòu)房者此時(shí)此刻，千萬(wàn)不要再成為支撐房?jī)r(jià)、推舉房?jī)r(jià)，而使自己成為最終高房?jī)r(jià)的受害者了，否則自己就是那個(gè)高房?jī)r(jià)的幫兇了。“好男人—黃海波”無(wú)意中淪陷了，國(guó)民的房產(chǎn)財(cái)富難道也要被無(wú)意“下套”后，才能悔悟嗎？