白麗香

摘 要：秦皇島目前處于百貨獨(dú)大的商業(yè)局面，絕大部分商業(yè)都是百貨模式，而且業(yè)態(tài)同質(zhì)化較重，餐飲、娛樂(lè)休閑等業(yè)態(tài)占比較小，體驗(yàn)型消費(fèi)需求空間亟待挖掘。

關(guān)鍵詞：秦皇島市； 商業(yè)綜合體

中圖分類號(hào)：F590 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-3315（2014）05-172-001

一、商業(yè)綜合體現(xiàn)狀分析

“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。商業(yè)綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的，因此其在城市的核心區(qū)域和未來(lái)的核心區(qū)域，具體的位置大致可以分為四類：新開(kāi)發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、城市副中心、CBD和交通樞紐。休閑商業(yè)綜合體難點(diǎn)在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場(chǎng)化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化，文化活化是靈魂、休閑業(yè)態(tài)是關(guān)鍵、盈利模式是核心。具有鮮明文化主題的休閑商業(yè)綜合體，是一種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，作為一種開(kāi)放式的休閑消費(fèi)場(chǎng)所，已經(jīng)成為都市休閑旅游的核心項(xiàng)目，成為城市或區(qū)域的地標(biāo)性建筑，成為商業(yè)文化和城市文化的重要名片，在城市建設(shè)中的地位越來(lái)越高了。

目前除一線城市外，城市綜合體在二、三線城市，乃至四線城市遍地開(kāi)花。城市綜合體增量在2005-2010年期間呈井噴狀態(tài)，相較前一個(gè)五年，面積增量翻了將近5.4倍，預(yù)計(jì)截至2015年，即將入市的綜合體面積將達(dá)到16437萬(wàn)平方米。城市綜合體未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。城市綜合體經(jīng)過(guò)數(shù)年的發(fā)展，成績(jī)顯著，而商業(yè)綜合體將是未來(lái)城市綜合體的發(fā)展方向，是城市綜合體發(fā)展的主流模式。

從某種意義上講，我國(guó)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從傳統(tǒng)的商店與商店之間的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到商界與商界之間的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到商圈與商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)，從今年全國(guó)商業(yè)綜合體的發(fā)展情況來(lái)看，商業(yè)綜合體在城市中的經(jīng)濟(jì)和形象地位日益突出，商界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)烈?guī)?dòng)著城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)綜合體已經(jīng)成為城市商業(yè)發(fā)展市容風(fēng)貌和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的代表，成為構(gòu)建和諧社會(huì)的重要載體，成為反映城市繁茂，凸現(xiàn)城市精神的綜合象征。

二、秦皇島市商業(yè)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議

秦皇島市作為沿海開(kāi)放城市，已列為河北沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，先后被列為國(guó)家首批服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)、旅游綜合改革試點(diǎn)、創(chuàng)新型城市試點(diǎn)、公共文化服務(wù)體系示范區(qū)，以及河北統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展試點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)更好更快發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力，創(chuàng)造了良好條件。

目前，秦皇島具備整體包裝的商圈范圍少，僅限于金三角、太陽(yáng)城，以及設(shè)計(jì)低端的亞泰商場(chǎng)、體量微小的金街購(gòu)物商場(chǎng)等。目前能夠引領(lǐng)秦皇島市商貿(mào)發(fā)展的龍頭也僅有河北大街中段樂(lè)都匯商圈。隨著商務(wù)流通總量持續(xù)增長(zhǎng)，專業(yè)與綜合相配套，多功能并存的市場(chǎng)體系亟待開(kāi)發(fā)，新型經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)更需快速崛起，為流通業(yè)發(fā)展注入新的活力。

秦皇島目前處于百貨獨(dú)大的商業(yè)局面，絕大部分商業(yè)都是百貨模式，而且業(yè)態(tài)同質(zhì)化較重，餐飲、娛樂(lè)休閑等業(yè)態(tài)占比較小，體驗(yàn)型消費(fèi)需求空間亟待挖掘。

1．城市由一個(gè)商圈向多個(gè)商圈轉(zhuǎn)變

隨著道路交通的日益繁忙，人們一站式購(gòu)物需求的進(jìn)一步升級(jí)，以距離為標(biāo)準(zhǔn)的衡量基準(zhǔn)逐漸被以時(shí)間為基準(zhǔn)所替代，需要城市具備多個(gè)商圈，每個(gè)商圈具備完備的生活就業(yè)空間和商圈核心功能，而每個(gè)商圈需要至少1-2個(gè)大型的城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)來(lái)帶動(dòng)。隨著秦皇島城市的多中心發(fā)展，以政府引導(dǎo)，城市的發(fā)展趨勢(shì)和新商圈的進(jìn)化方向就是城市商業(yè)綜合體的分布方向，讓城市綜合體呈現(xiàn)全城布局的態(tài)勢(shì)。

2．規(guī)劃新商圈，彌補(bǔ)空間稀缺

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，作為衡量一座城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力和現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志，需要不斷刷新秦皇島發(fā)展的新高度，使城市的面貌日新月異，群眾的幸福指數(shù)向上躍升。

目前秦皇島具備商業(yè)綜合體項(xiàng)目的太陽(yáng)城商圈已經(jīng)相對(duì)成熟，世紀(jì)港灣商圈需要強(qiáng)有力的招商以及周邊商業(yè)跟進(jìn)，確保帶動(dòng)此商圈良性運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。開(kāi)發(fā)區(qū)尚悅時(shí)代廣場(chǎng)要加緊建設(shè)并帶動(dòng)周邊商業(yè)群。巴塞羅巴因其體量較小，需要豐富周邊商業(yè)條件，充分完善業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。

需待開(kāi)發(fā)的商業(yè)區(qū)：如河北大街自湯河公園至燕山大學(xué)段，此范圍尚處商圈空白狀態(tài)，十幾年前有商業(yè)街“渤海灣”、“東方娛樂(lè)城”等項(xiàng)目，是人們趨之若鶩的主要購(gòu)物、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，現(xiàn)已經(jīng)被大型社區(qū)所取代，無(wú)完善的商業(yè)區(qū)來(lái)滿足人們消費(fèi)需求。

3．商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)要規(guī)范

商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)方針、策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)。通過(guò)商圈分析，經(jīng)營(yíng)者明確基本顧客群及潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時(shí)，著力吸引潛在顧客群，制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營(yíng)觸角，擴(kuò)大商圈范圍，提高市場(chǎng)占有率。目前，秦皇島市商業(yè)綜合體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿足：①項(xiàng)目總建筑面積在10萬(wàn)平方米左右；②至少涵蓋三種業(yè)態(tài)；③單個(gè)業(yè)態(tài)面積在2萬(wàn)平方米以上；④住宅面積原則不超過(guò)總建筑面積的30%；⑤交通便利；⑥具有較強(qiáng)區(qū)域帶動(dòng)性；⑦自持物業(yè)。

4．商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)面臨的問(wèn)題

隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐漸升溫，城市綜合體開(kāi)發(fā)在一些大中城市正如火如荼。秦皇島商業(yè)綜合體發(fā)展相對(duì)滯后，所以，有更大的發(fā)展空間。秦皇島商業(yè)綜合體面臨的問(wèn)題：本身體量大，地段稀缺、資金鏈緊張、相對(duì)環(huán)境不成熟、三線城市大品牌招商難等等。

5．商業(yè)綜合體發(fā)展趨勢(shì)

整體趨勢(shì)：開(kāi)發(fā)、定位、經(jīng)營(yíng)難度大，競(jìng)爭(zhēng)加?。痪C合體定位雷同、同質(zhì)化明顯、商源爭(zhēng)奪激烈；城市綜合體運(yùn)營(yíng)難度加劇，對(duì)城市綜合體綜合運(yùn)營(yíng)需求進(jìn)一步擴(kuò)大；商業(yè)開(kāi)發(fā)模式多樣化、開(kāi)發(fā)商自留物業(yè)比例將越來(lái)越大。

目前大多數(shù)綜合體項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)都是以購(gòu)物中心為主，輔以?shī)蕵?lè)、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)，這不可避免地導(dǎo)致同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越明顯。

現(xiàn)階段，大部分城市綜合體開(kāi)發(fā)企業(yè)專業(yè)能力不強(qiáng)、商業(yè)商務(wù)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，招商營(yíng)運(yùn)能力不強(qiáng)，造成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目業(yè)態(tài)趨同、目標(biāo)客戶重疊、招商運(yùn)營(yíng)面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、缺乏特色創(chuàng)新。

越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是位于城市中心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都普遍采用了“定向開(kāi)發(fā)、持有經(jīng)營(yíng)”模式。保留全部或者大部分物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、把控能力、資源整合能力、經(jīng)營(yíng)管理能力、整體物業(yè)變現(xiàn)或融資能力均提出更高的挑戰(zhàn)。