陳禪　李超

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)的成本決定因素錯綜復(fù)雜，傳統(tǒng)的觀點是以項目為核算單位，根據(jù)所在的城市地域，項目定位，產(chǎn)品功能，項目規(guī)模，開發(fā)周期和管理人員素質(zhì)，關(guān)鍵是人的因素等來綜合審視項目的成本。通過供應(yīng)鏈理論的導(dǎo)入，構(gòu)建基于供應(yīng)鏈理論的房地產(chǎn)成本控制體系，將房地產(chǎn)開發(fā)過程各項活動納入這一控制體系，從而達到在時間、成本、質(zhì)量等方面為顧客提供性價比最好的產(chǎn)品與服務(wù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)成本；成本控制

當前，無論從宏觀經(jīng)濟環(huán)境還是從市場微觀層面來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)已進入買方市場，消費者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應(yīng)鏈管理理論，運用價值工程的分析工具，提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏投入成本競爭意識，企業(yè)往往忽視成本管理，浪費很大，財務(wù)人員只是根據(jù)合同來控制項目的開發(fā)成本，對開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。在當前危機的時刻，我國房地產(chǎn)業(yè)面臨更加嚴峻的考驗，隨著企業(yè)成本總額中不可控制成本比例增加，如果不加強成本控制，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險、提高效益，將很難在市場中立足，再加上未建立一套完整的成本管理控制體系和科學(xué)規(guī)范的操作流程，成本控制工作一直處于薄弱狀態(tài)。中國房地產(chǎn)企業(yè)的成管理與控制跟很多工業(yè)企業(yè)的管理的系統(tǒng)化、程序化、精細化相差很遠，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理還處于一種粗放的狀態(tài)，具體表現(xiàn)如下。首先，缺少組織架構(gòu)支撐。當前許多地產(chǎn)公司在開展成本管理工作之前，多數(shù)沒有專職的部門負責(zé)成本工作，多數(shù)公司是由財務(wù)部門“兼顧”成本管理，而有些公司則是將“成本”局限的定義為“工程造價成本”，由工程預(yù)算等相關(guān)部門負責(zé)，可以看出，這些房地產(chǎn)公司從組織架構(gòu)上很難支撐“全程成本控制”的管理需求，而在成本管理意識上也沒有脫離“財務(wù)成本”、“造價成本”的概念，沒有真正理解全過程、全成本的管理思想。其次，“流程”不清晰，“方法”不明確。什么是成本控制的“流程”？我們說的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制的流程就是：針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先要明確成本目標，其次確定目標成本的內(nèi)容及產(chǎn)生的環(huán)節(jié)，再次，根據(jù)目標成本產(chǎn)生的環(huán)節(jié)確定控制的執(zhí)行組織體系，最后根據(jù)組織體系運行的需要，建立一套控制標準與矯正方法，這個過程我們也可以理解為“目標成本-已發(fā)生成本-動態(tài)成本-調(diào)整成本”，從通用的管理思想上看，這個過程就是PDCA的管理流程。

2 房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制

成本控制是一個系統(tǒng)工程，也是控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要實施全成本控制戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各部門必須從項目的投資決策、規(guī)劃設(shè)計、招投標、采購管理、工程管理、銷售管理等環(huán)節(jié)對成本進行的控制與管理，本文著重論述投資決策、設(shè)計管理、工程招投標、工程施工環(huán)節(jié)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的分析與控制。

2.1 投資決策環(huán)節(jié)的成本控制

投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是關(guān)系到項目投資成敗的決策，項目投資決策成敗直接關(guān)系到項目將來發(fā)生的實際成本。房地產(chǎn)開發(fā)投資的綜合性、投資額大、建設(shè)周期長和涉及面廣等特點使房地產(chǎn)投資決策難免出現(xiàn)失誤，所以對一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如何建立科學(xué)的決策機制，正確規(guī)避決策中的各種風(fēng)險，成了成本控制的關(guān)鍵。

（1）開發(fā)商主觀投資失誤風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。如有的發(fā)展商過分地相信自己會容易將項目轉(zhuǎn)手，而實際并未如愿；有的開發(fā)商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去，或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開發(fā)商經(jīng)營實力（開發(fā)實力、管理能力、行銷能力）不足，項目運作中難于實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。

（2）由于信息不對稱或不準確對成本預(yù)期不準確帶來的風(fēng)險。由于當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化水平較低，缺乏先進的信息獲取采集手段，造成很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調(diào)研不細，對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會導(dǎo)致在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差，從而導(dǎo)致后期的成本變化，在預(yù)期基礎(chǔ)上加大了項目的開發(fā)成本。

2.2 投資決策階段成本控制的措施

（1）運用保險手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔(dān)。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆绞剑恢笔翘幹蔑L(fēng)險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風(fēng)險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。通過非保險手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過正當、合法的合同條款的擬定等方法將開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險責(zé)任。再如實行項目股份化，將經(jīng)營風(fēng)險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風(fēng)險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。直接承擔(dān)風(fēng)險損失的補償責(zé)任。如將預(yù)計有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風(fēng)險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風(fēng)險手段的選擇與實踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強制保險的風(fēng)險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經(jīng)濟實力的制約。

（2）開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目前都要有可行性研究，如果盲目進行投資，則企業(yè)的利潤得不到保證，并可能導(dǎo)致企業(yè)虧損甚至倒閉。因此利用目標建筑成本控制方法來進行投資決策控制具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項以前，要經(jīng)過反復(fù)測算，如果確定的建筑成本總額低于建筑成本控制數(shù)，則該投資項目可行。如果高于建設(shè)成本控制數(shù)，則表示未達到利潤的期望值，該項目不可行。通過系統(tǒng)全面的測算，能夠確保企業(yè)開發(fā)項目的目的性，減少因盲目開發(fā)而給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險和不必要的開發(fā)成本。

（3）從費用方面進行控制。投資決策階段的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用，此階段主要控制的費用有：征地費用、拆遷安置費用、大市政費用、規(guī)劃條件等。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是項較為復(fù)雜、艱辛、敏感而又細致的系統(tǒng)工程，由于成本控制涉及面極廣，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，創(chuàng)造成本優(yōu)勢可能要比獲取差異優(yōu)勢付出更多的努力，但成本控制是內(nèi)功，是企業(yè)應(yīng)對危機，發(fā)展壯大的核心競爭力，因此，要在激烈的競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要尋求一席之地，就必須不斷地扎實成本控制內(nèi)功，建立一套適合自己企業(yè)特點的控制體系、運作流程、控制方法，并不斷地與時具進，創(chuàng)新經(jīng)營，方能為企業(yè)謀取更大的利潤，贏取更大的發(fā)展。

參考文獻

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