付宗強(qiáng)

摘 要：近年來隨著公司市場(chǎng)規(guī)模的不斷開拓，市場(chǎng)對(duì)生產(chǎn)設(shè)備及房屋的需求也不斷增加，資產(chǎn)盤活、優(yōu)化資源配置成為資產(chǎn)管理中的重心。作為公司來講，在經(jīng)營業(yè)務(wù)中既存在資產(chǎn)租入業(yè)務(wù)，也存在資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)。如果不能客觀公正地評(píng)估測(cè)算出固定資產(chǎn)的租賃價(jià)格，容易出現(xiàn)租入資產(chǎn)價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格或者租出的資產(chǎn)租金偏低的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致資產(chǎn)流失。本文就如何做好公司的固定資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)管理，有效避免租賃過程中的風(fēng)險(xiǎn)做出了較為詳細(xì)的分析。

關(guān)鍵詞：固定資產(chǎn) 租賃 管理

資產(chǎn)租賃是指在不改變資產(chǎn)所有權(quán)的情況下，由資產(chǎn)所有者與承租者訂立契約，在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)實(shí)行有償出租和承租者自主經(jīng)營的一種經(jīng)營方式。

通過對(duì)資產(chǎn)租賃工作的研究分析，加強(qiáng)資產(chǎn)租賃的前期調(diào)研，規(guī)范資產(chǎn)租賃的操作行為，加強(qiáng)資產(chǎn)租賃的后續(xù)管理等措施，不僅彌補(bǔ)了生產(chǎn)經(jīng)營的急需，而且有效降低了租賃成本，對(duì)于盤活的閑置資產(chǎn)，提高了資產(chǎn)使用效率，取得了較好的效果。

一、加強(qiáng)租賃項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，篩選出急需資產(chǎn)和可用資產(chǎn)

為加強(qiáng)對(duì)租賃項(xiàng)目的管理，確保租賃項(xiàng)目在補(bǔ)充生產(chǎn)經(jīng)營工作中發(fā)揮更好的作用，見到實(shí)實(shí)在在的效益，公司成立了由設(shè)備、計(jì)劃、經(jīng)營、生產(chǎn)、紀(jì)委、生活中心、財(cái)務(wù)等管理部門和單位人員組成的資產(chǎn)租賃項(xiàng)目小組，根據(jù)公司生產(chǎn)經(jīng)營的需要及單位內(nèi)部資產(chǎn)的實(shí)際，對(duì)各單位申報(bào)的租賃項(xiàng)目進(jìn)行前期調(diào)研，嚴(yán)格把關(guān)。

1、對(duì)資產(chǎn)租賃進(jìn)行分類

針對(duì)資產(chǎn)使用單位提出設(shè)備租賃申請(qǐng)，對(duì)資產(chǎn)租賃按緊急程度、生產(chǎn)用和非生產(chǎn)用、使用時(shí)間長短、設(shè)備類或房屋類等進(jìn)行分類。

2、按照生產(chǎn)優(yōu)先的原則，首先確保生產(chǎn)急需

對(duì)生產(chǎn)用資產(chǎn)租賃，按照輕重緩急、使用期限長短和使用頻繁程度，分別通過臨時(shí)租賃和投資渠道解決。只有在工作量充足、生產(chǎn)任務(wù)緊急的情況下，才可考慮通過短期臨時(shí)租賃的方式加以解決。

3、先內(nèi)部調(diào)劑使用，后實(shí)行資產(chǎn)租賃

根據(jù)公司資產(chǎn)清查情況，對(duì)公司的閑置資產(chǎn)在公司內(nèi)部進(jìn)行調(diào)劑，盤活存量資產(chǎn)。在充分挖掘內(nèi)部資產(chǎn)仍無法滿足生產(chǎn)急需的情況下，再利用租賃方式租賃資產(chǎn)。

4、充分考慮資產(chǎn)的使用期限

對(duì)某些特定的項(xiàng)目需要增加的設(shè)備或房屋資產(chǎn)，由于項(xiàng)目是短期行為，項(xiàng)目完成后，該設(shè)備或房屋如果不能充分被利用或在利用率不高的情況下，可采取租賃形式來滿足項(xiàng)目需求。對(duì)于長期使用的資產(chǎn)，與投資計(jì)劃相結(jié)合，及時(shí)上報(bào)投資計(jì)劃。

二、強(qiáng)化租賃效益的測(cè)算，規(guī)范租賃操作流程

（一）租入資產(chǎn)效益測(cè)算

目前，公司租賃方式有兩種，一種是油田內(nèi)部租賃公司租賃，一種是公司內(nèi)部改制單位租賃。

1、兩種租賃方式租賃效益的比較

（1）油田內(nèi)部租賃公司租賃效益測(cè)算

油田內(nèi)部租賃公司一般租賃期限為5年，按照購置運(yùn)輸車輛100萬元本金，年管理費(fèi)率17%，殘值率為3%計(jì)算：

年度租金=折舊費(fèi)+管理費(fèi)=設(shè)備原值÷租賃年限+年初設(shè)備凈值×管理費(fèi)率

（2）公司內(nèi)部改制企業(yè)租賃，租賃費(fèi)計(jì)算

從以上兩種租賃方式看，油田內(nèi)部租賃公司租賃期限必須為5年，租期較長，但租賃期滿后，在設(shè)備報(bào)廢前，該設(shè)備歸承租方無償使用，且從設(shè)備的使用成本上看，設(shè)備報(bào)廢期內(nèi)年度租金小于公司內(nèi)部租賃的年度租金。這種方式適用于生產(chǎn)的長期行為，比如解決關(guān)鍵生產(chǎn)設(shè)備在更新改造過程中對(duì)主設(shè)備的輔助部件的配套，如配套鉆機(jī)設(shè)備等。公司內(nèi)部改制企業(yè)的租賃，該方式租期短，相對(duì)與油田內(nèi)部租賃公司租賃來說，年租金較高，但租賃比較靈活，可根據(jù)下一年度生產(chǎn)經(jīng)營情況確定租與不租或租何種資產(chǎn)。該方式適用于臨時(shí)項(xiàng)目需要增加的設(shè)備、房屋或計(jì)劃投資未批復(fù)前急需用的設(shè)備或房屋的租賃。

2、出租方的選擇。在對(duì)出租方的選擇上，優(yōu)先選擇油田二級(jí)單位內(nèi)部租賃，其次油田內(nèi)部租賃公司租賃，再次公司內(nèi)部改制單位租賃。由于油田二級(jí)單位內(nèi)部租賃，出租方可以不做收入，無需繳納營業(yè)稅，特別是房屋租賃，出租方可按房屋計(jì)稅房產(chǎn)余值的1.2%計(jì)提房產(chǎn)稅，無需按租賃收入12%計(jì)提房產(chǎn)稅，這樣出租方收取的租賃費(fèi)較低。對(duì)于承租方來說，發(fā)生的租賃成本也降低。

（二）租出資產(chǎn)費(fèi)用測(cè)算

測(cè)算租賃價(jià)格（簡稱租金，下同）應(yīng)首先測(cè)算出基準(zhǔn)租金，在此基礎(chǔ)上根據(jù)租賃區(qū)域、租賃風(fēng)險(xiǎn)等租賃市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整，最終確定租金底價(jià)。有確鑿證據(jù)證明有市場(chǎng)價(jià)格的，以市場(chǎng)價(jià)格作為租金底價(jià)；沒有確鑿證據(jù)證明有市場(chǎng)價(jià)格的，以基準(zhǔn)租金價(jià)格作為租金底價(jià)。

在測(cè)算市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，房屋建筑物類資產(chǎn)應(yīng)參照其所在地周邊約500米范圍內(nèi)相同或相近資產(chǎn)的現(xiàn)行租賃價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。

在測(cè)算基準(zhǔn)租金時(shí)，根據(jù)出租資產(chǎn)的價(jià)值和現(xiàn)行銀行貸款利率等因素進(jìn)行調(diào)整后再加上有關(guān)的稅費(fèi)等測(cè)算出年租金。

車輛及設(shè)備類、房屋建筑物等出租資產(chǎn)租金的測(cè)算方法如下面所述。

1、車輛及設(shè)備類出租資產(chǎn)租賃價(jià)格的測(cè)算

租金是指由出租資產(chǎn)的損益平衡租金等實(shí)際支出類費(fèi)用、管理費(fèi)、利潤、營業(yè)稅及附加所構(gòu)成。

（1）出租資產(chǎn)的損益平衡年租金的確定

損益平衡年租金=[（初始購置成本余值-資產(chǎn)余值的現(xiàn)值）/普通年金系數(shù)-折舊抵稅]/（1-所得稅率）

（2）租金其他構(gòu)成項(xiàng)目的確定

管理費(fèi)用等于初始購置成本的2%-5%，車輛保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、營業(yè)稅及附加等其他費(fèi)用按實(shí)際支出計(jì)算，利潤根據(jù)租賃市場(chǎng)情況而定。

2、房屋建筑物類出租資產(chǎn)租賃價(jià)格的測(cè)算

建筑物（房屋）和構(gòu)筑物的租賃費(fèi)的定價(jià)較為復(fù)雜，建筑物的屬性、坐落位置、樓層、周圍環(huán)境和道路、使用性質(zhì)、技術(shù)狀況等都影響租賃價(jià)格。首先，我們將建筑物和構(gòu)筑物按所在地區(qū)劃分出Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ類地區(qū)，根據(jù)具體情況確定該地區(qū)的租賃價(jià)格。

在具體實(shí)踐過程中，首先對(duì)出租資產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，然后根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體測(cè)算，最終確定租賃底價(jià)。

三、加強(qiáng)資產(chǎn)租賃的管理，提高固定資產(chǎn)租賃使用效率

為加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)租賃的管理，公司專門制定了資產(chǎn)租賃管理規(guī)定，從資產(chǎn)租賃的申報(bào)、論證、上報(bào)、審批到租賃方的選擇、資產(chǎn)租賃的管理等都作了具體的規(guī)定。

嚴(yán)格租賃設(shè)備的審批程序，按生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)際需要控制租賃項(xiàng)目。生產(chǎn)單位上報(bào)租賃申請(qǐng)后，由二級(jí)機(jī)關(guān)相關(guān)管理部門（設(shè)備、計(jì)劃、經(jīng)營、財(cái)務(wù)、紀(jì)委、審計(jì)等）論證審核后，報(bào)公司主要領(lǐng)導(dǎo)及上級(jí)業(yè)務(wù)部門批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

嚴(yán)格租賃項(xiàng)目和租賃費(fèi)用管理，項(xiàng)目一旦審批后，中途不得隨意增加。確因生產(chǎn)需求急需增加的，須報(bào)請(qǐng)公司主要領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，報(bào)上級(jí)相關(guān)部門按業(yè)務(wù)流程運(yùn)行。租賃費(fèi)的結(jié)算嚴(yán)格按合同執(zhí)行，租賃到期不再使用的資產(chǎn)一律停止租賃。對(duì)于到達(dá)折舊年限而繼續(xù)使用的設(shè)備資產(chǎn)，按設(shè)備資產(chǎn)原值的4%計(jì)算租賃費(fèi)。

選擇出租方時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行油田相關(guān)規(guī)定，出租方必須參加油田相關(guān)部門組織的招投標(biāo)會(huì)議，經(jīng)公開招投標(biāo)后確定出租方。從公司內(nèi)部改制企選擇出租方時(shí)，對(duì)出租方市場(chǎng)準(zhǔn)入證、資產(chǎn)臺(tái)帳、出租資產(chǎn)的資產(chǎn)狀況等進(jìn)行嚴(yán)格的審核，并明確租賃期雙方的責(zé)任、義務(wù)，在保證租賃程序符合油田規(guī)定的情況下，確保租入資產(chǎn)的性能良好。

加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)租賃的動(dòng)態(tài)管理，建立資產(chǎn)租賃臺(tái)賬及數(shù)據(jù)庫，定期對(duì)資產(chǎn)租賃使用情況及租賃設(shè)備管理資料等進(jìn)行檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題做到邊查邊改，查改結(jié)合，責(zé)任到人，確保資產(chǎn)租賃高效使用。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)租賃與自有資產(chǎn)的分析對(duì)比，特別是對(duì)租賃設(shè)備經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)完成情況、設(shè)備修理費(fèi)發(fā)生情況進(jìn)行分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)租賃使用過程中存在的問題，并做好與出租方的溝通協(xié)調(diào)，力爭資產(chǎn)租賃發(fā)揮更大的效益。

近年來，通過資產(chǎn)租賃的方式，一方面滿足了鉆井生產(chǎn)急需和開拓國內(nèi)外市場(chǎng)對(duì)部分設(shè)備及房屋資產(chǎn)的需求；另一方面盤活了閑置資產(chǎn)，提高了資產(chǎn)使用效率，公司資產(chǎn)租賃管理收到了良好的效果。