徐鳳廷 XU Feng-ting

（煙臺康城實業(yè)有限公司，煙臺 264003）

（Yantai Kangcheng Industrial Co.，Ltd.，Yantai 264003，China）

房地產(chǎn)開發(fā)項目關鍵階段的成本控制探討

徐鳳廷 XU Feng-ting

（煙臺康城實業(yè)有限公司，煙臺 264003）

（Yantai Kangcheng Industrial Co.，Ltd.，Yantai 264003，China）

成本控制貫穿于房地產(chǎn)項目建設的全過程。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，不同階段的成本控制有著自身的特點，所起的作用，以及重要程度存在一定的差異。

投資決策；價值工程；成本控制

1 項目投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的首要階段

1.1 編制合理科學的投資估算

對于工程項目來說，在投資決策階段，投資估算是一項重要內容，同時也是組成項目建議書和可行性研究報告的重要部分。投資估算一經(jīng)審批，投資估算將作為工程造價的最高限額指導項目建設活動。對于工程項目來說，投資估算是投資決策成敗的關鍵。因此要充分考慮、合理估算投資估算，并且在一定程度上確保投資估算的完全性、合理性、準確性。

1.2 技術與經(jīng)濟相結合優(yōu)選開發(fā)方案

對于房地產(chǎn)項目來說，前期需要優(yōu)選方案，通過該種方式尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案。通過經(jīng)濟分析和對比的方式，從房地產(chǎn)項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案篩選滿足最低可接受收益率要求的方案，同時比選這些方案。比選這些可供方案的過程中，對于方案之間的可比性要高度的注意，并且在一定程度上遵循費用與效益計算口徑相一致的原則，根據(jù)工程項目的實際情況，通過選擇科學合理的經(jīng)濟評價指標作為比選指標。

1.3 充分提高項目抵御風險的能力

從行業(yè)性質和資金使用量方面來說，房地產(chǎn)市場是一個資金密集的行業(yè)，并且資金的使用量非常的巨大，房地產(chǎn)項目的收益受市場的波動以及國家宏觀政策的調整而影響和制約，在這種情況下，在投資決策階段，要求開發(fā)企業(yè)通過對社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策和市場等影響項目投資效果的因素進行相應的分析，同時對房地產(chǎn)項目的影響性質和程度的因素進行分析和預測，根據(jù)房地產(chǎn)項目風險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，并且制定控制風險的方案，并在一定程度上加強防范和控制投資風險。

2 設計階段的成本控制對項目投資的影響具有極其重要的意義

2.1 擇優(yōu)選擇設計單位

在項目開發(fā)建設全過程費用中，根據(jù)測算，設計費通常情況下，只占成本的2%-3%，但是影響項目工程造價的程度高達75%以上，如果設計科學合理，工程造價可以降低10%-20%。由此可見，項目投資受到設計階段成本控制的影響是非常重要的。目前，“重技術、輕經(jīng)濟”的設計觀念在設計人員中普遍存在，在設計過程中，設計人員只負責技術，不負經(jīng)濟責任，進而在一定程度上使得技術設計和經(jīng)濟之間嚴重脫鉤，引發(fā)“多用鋼筋，少動腦筋”的現(xiàn)象。投資受到設計不合理、不當?shù)挠绊?，其投資浪費讓人難以預料。

2.2 推行限額設計制度

在工程項目施工過程中，根據(jù)設計任務書和投資估算對初步設計進行控制，確保投資額度不超過投資估算額，這一過程稱為限額設計。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，限額設計要求在設計之前，首先對限額進行確定，同時對設計的標準和規(guī)模進行控制，其次分解分析限額。在設計過程中，設計標準要嚴格按照限額要求進行控制。當前，設計不精、深度不夠的現(xiàn)象普遍存在，這些不確定因素增加了建設成本，同時導致設計頻繁變更，增加了項目成本控制的難度，并給項目成本控制帶來風險。為了促進設計人員優(yōu)化設計，降低工程造價，通常情況下，需要對設計限額進行確定，克服只畫圖、不算帳的傾向。

2.3 開展價值工程的應用優(yōu)化設計

價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關系的理論依據(jù)，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究對象進行功能分析優(yōu)化，使設計工作做到功能與成本的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，盡量做到設計上技術、經(jīng)濟最合理，有效的降低工程成本。運用價值工程原理，在科學分析基礎上，對方案實行科學決策與優(yōu)化，選擇技術上可行、經(jīng)濟上合理的設計方案。

2.4 在設計前期階段引入監(jiān)理機制

設計開始之前引入設計監(jiān)理控制，發(fā)揮監(jiān)理工程師在勘查設計階段的作用，加強對地質勘探和設計的監(jiān)管。水文地質資料質量的好壞，直接影響工程設計的質量，從而影響工程造價。發(fā)揮監(jiān)理工程師在勘查設計階段的重要性，真正把勘察、設計階段的工作成果納入可控制范疇，從而使設計單位能夠按期提交滿足合同需求的技術經(jīng)濟指標較優(yōu)的成果，并提供令人滿意的技術服務。

2.5 實行設計質量的合同獎罰制度

目前行業(yè)設計費計算主要有按投資規(guī)模和按建筑面積計價兩種方法，但不論哪種計費方法，設計單位不承擔任何經(jīng)濟責任；經(jīng)濟觀念淡薄、設計變更隨心所欲的現(xiàn)象在部分設計人員當中普遍存在，對于工程設計來說，不管質量如何，投資是否超出預算，只要畫了圖就要支付相應的設計費用。尤其是設計費用按投資額的一定百分比進行計算，在一定程度上使得設計工程造價越高，設計收費也就越多，設計者降低工程造價的主動性難以通過這種計費方法得以調動，使得設計單位只重視技術，忽視經(jīng)濟效益，進一步增加了控制工程造價的難度。

3 施工階段的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程的關鍵階段

3.1 提高合同管理水平

首先鞏固和強化合同的法律意識，充分把握合同條款的內涵，增強合同條款的嚴密性。其次在履行合同的過程中，根據(jù)批準程序嚴格確認合同變更，同時建立和完善合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率。

3.2 嚴格控制設計變更

首先杜絕通過變更設計對建設規(guī)模擅自擴大，不斷提高設計標準，增加建設內容。其次，對于發(fā)生的設計變更要認真審核，要及時計算有關設計變更的費用，通過比較分析擇優(yōu)選擇方案。

3.3 重視現(xiàn)場簽證管理

①建立完善的工程簽證流程和嚴格的審核制度，經(jīng)施工單位項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、開發(fā)企業(yè)代表三方共同審批簽字后，現(xiàn)場簽證內容方可有效。②根據(jù)實際情況確定簽證內容，在經(jīng)濟觀念、職業(yè)道德素養(yǎng)方面，對現(xiàn)場工程管理人員進行不斷的強化，不斷培養(yǎng)管理人員實事求是的工作作風，一方面監(jiān)督檢查工程質量、工期和安全，另一方面重視節(jié)約工程投資的重要性。③對簽證的范圍進行準確的把握，采取各種措施讓現(xiàn)場工程管理人員熟悉有關招標文件、投標文件，以及合同文件的相關要求，明確工程承包的范圍，在施工過程中避免出現(xiàn)簽證內容的不合理性。

3.4 嚴格控制材料和設備的質量與價格

在控制工程造價的過程中，合理的材料價格是基礎。材料作為組成工程造價的重要部分，根據(jù)測算，材料費用通常情況下約占建安工程總造價的65%，因此嚴重影響著工程造價，為了準確地確定材料的價格，一方面嚴把進場材料的質量，另一方面建立完善的材料和設備的質量與價格認證制度。

4 結束語

綜上所述，在如今房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時代，成本控制與管理工作顯得尤為重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對工程造價的管理上應始終貫穿于項目的周期全過程，在工程建設的各個階段，時時要有控制投資的經(jīng)濟頭腦，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，把握住市場經(jīng)濟的脈搏，最大限度地提高建設資金的投資效益。

[1]尹貽林.工程造價計價與控制[M].北京：中國計劃出版社，2013.

[2]鄒偉.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的關鍵階段[J].施工技術，2006（12）.

[3]沈杰.工程造價管理[M].南京：東南大學出版社，2006.

Discussion on Cost Control of Key Stages in Real Estate Development Project

In the process of real estate project development,cost control in different stages has different characteristics,roles as well as the important degree.

investment decision；value engineering；cost control

徐鳳廷（1980-），男，山東日照人，工程師，國家注冊一級建造師，研究方向為成本控制與管理。

F406.72

A

1006-4311（2014）11-0061-02