張建偉

摘 要：“以房養(yǎng)老”在發(fā)達(dá)國(guó)家作為一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，已成為多層次養(yǎng)老保障體系的重要組成部分。中國(guó)引入“以房養(yǎng)老”的理念多年，一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)也積極嘗試開辦具體業(yè)務(wù)，在輿論引導(dǎo)、經(jīng)驗(yàn)積累方面奠定了一定基礎(chǔ)。當(dāng)前，中國(guó)老齡化快速發(fā)展，城市家庭住房擁有率較高，針對(duì)一些存在現(xiàn)實(shí)需求的家庭開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)已經(jīng)具備基本條件，同時(shí)也面臨傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念、產(chǎn)權(quán)期限、房?jī)r(jià)波動(dòng)和配套機(jī)構(gòu)缺位等障礙因素。應(yīng)由政府主導(dǎo)，創(chuàng)造規(guī)范、有序的外部環(huán)境，鼓勵(lì)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，開發(fā)切合中國(guó)國(guó)情的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，促進(jìn)老年人生活質(zhì)量的提升。

關(guān)鍵詞：“以房養(yǎng)老”；老齡化社會(huì)；養(yǎng)老保障體系；“倒按揭”

中圖分類號(hào)：C913 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-7168（2014）01-0095-08

國(guó)務(wù)院2013年9月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出的“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”（公眾和媒體簡(jiǎn)稱為“以房養(yǎng)老”）引發(fā)社會(huì)熱議和爭(zhēng)論。有支持的聲音，認(rèn)為“以房養(yǎng)老”意味著盤活已有房屋資源，拓寬養(yǎng)老金籌集渠道；也有質(zhì)疑的聲音，不少公眾將“以房養(yǎng)老”與中國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金缺口問題和延遲退休年齡等政策討論聯(lián)系起來，擔(dān)憂政府推卸在養(yǎng)老保障制度建設(shè)中的責(zé)任；還有反對(duì)的聲音，認(rèn)為政府要老百姓拿自己的房子養(yǎng)老。社會(huì)對(duì)“以房養(yǎng)老”的熱議，表明公眾對(duì)其存在誤讀、以偏概全等問題，同時(shí)也說明我們的社會(huì)互信度已經(jīng)降到了很低水準(zhǔn)。對(duì)此，民政部及時(shí)回應(yīng)，連續(xù)發(fā)表聲明指出“以房養(yǎng)老”只是一個(gè)試點(diǎn)，目的是探索多層次養(yǎng)老服務(wù)模式，不會(huì)減少和降低政府對(duì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的責(zé)任。我們認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”是多層次養(yǎng)老保障體系的重要組成部分，試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”有利于實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老金來源多元化，提高老年人生活質(zhì)量。

一、“以房養(yǎng)老”是發(fā)達(dá)國(guó)家多層次養(yǎng)老保障體系的有效補(bǔ)充措施

“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，在國(guó)際上一般稱之為“住房反向抵押貸款”，其實(shí)質(zhì)是實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換，增加“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”的養(yǎng)老資金來源，與售房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老、分享養(yǎng)老、托房養(yǎng)老和遺贈(zèng)撫養(yǎng)等同屬“以房養(yǎng)老”的具體實(shí)現(xiàn)形式?！白》糠聪虻盅嘿J款”作為一種高級(jí)的“以房養(yǎng)老”形態(tài)，最早起源于荷蘭，是為緩解住房問題而提出的一種措施，后為其他國(guó)家和地區(qū)所效仿，如美國(guó)的“倒按揭”，英、法等國(guó)的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”，新加坡的“反向按揭”、“屋契回購計(jì)劃”和“樂齡安居花紅計(jì)劃”，香港的“安老按揭試驗(yàn)計(jì)劃”等，都屬于“住房反向抵押貸款”。從實(shí)施效果看，美國(guó)的“倒按揭”最為成功，本文將以美國(guó)為例介紹“以房養(yǎng)老”的具體做法與成功經(jīng)驗(yàn)。

“以房養(yǎng)老”的通常操作方法是房屋產(chǎn)權(quán)所有者將房屋抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者對(duì)房屋進(jìn)行綜合評(píng)估后，依據(jù)估值定期給房主發(fā)放固定養(yǎng)老金，房主繼續(xù)擁有居住權(quán)直至去世，金融機(jī)構(gòu)出售該抵押房屋，所得房款用來償還貸款本息，剩余部分歸抵押人或者其繼承人所有?！耙苑筐B(yǎng)老”最大的特點(diǎn)是分期放貸、一次償還，與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。作為金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”兼具抵押貸款和人壽保險(xiǎn)的雙重特性，不僅涉及房地產(chǎn)業(yè)，而且涉及金融業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估管理和金融機(jī)構(gòu)的定價(jià)能力都有很高的要求。在美國(guó)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程中，政府采取了培育市場(chǎng)、政策扶持、稅費(fèi)減免、監(jiān)督審查、信息咨詢、資金支持等多種措施創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，這是一個(gè)重要經(jīng)驗(yàn)，值得我們借鑒。

一是制定法律法規(guī)，推動(dòng)和規(guī)范反向抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展?！?987年國(guó)家住房法案》（National Housing Act）闡述了美國(guó)政府對(duì)于反向抵押貸款的政策：1.為了滿足部分老年人口的特殊需要，增加貧困老人的收入，允許把不易變現(xiàn)的住房?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性資產(chǎn)或者收入；2.支持、鼓勵(lì)私營(yíng)公司參與反向抵押貸款業(yè)務(wù)，增加反向抵押貸款市場(chǎng)供給方面的競(jìng)爭(zhēng)；3.確定反向抵押貸款市場(chǎng)需求規(guī)模，不斷完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)，更好地滿足老年人群的需求[1]。1994年Riegle社區(qū)發(fā)展法案（Riegle Community Development Act）規(guī)定，貸款人應(yīng)向借款人披露全部貸款費(fèi)用的真實(shí)估計(jì)，無論這些費(fèi)用是否被當(dāng)作費(fèi)用融資，與反向抵押貸款有關(guān)的所有費(fèi)用都必須向借款人披露，這大大增加了市場(chǎng)的透明度。法案還要求住房與城市發(fā)展部（HUD）定期對(duì)房屋權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECMs）的運(yùn)行狀況進(jìn)行評(píng)估并向國(guó)會(huì)匯報(bào)，聯(lián)邦住房管理局（FHA）負(fù)責(zé)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行改進(jìn)等。國(guó)會(huì)還頒布了一些相關(guān)的法律法規(guī)用以規(guī)范反向抵押貸款的運(yùn)作環(huán)境，明確界定借款人收取的貸款費(fèi)用限額。

二是政府主導(dǎo)，提供公共保險(xiǎn)進(jìn)行擔(dān)保，推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展。目前美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)有90%以上份額的HECM貸款，就是根據(jù)《1987年國(guó)家住房法案》，由國(guó)會(huì)授權(quán)聯(lián)邦住房和城市發(fā)展部（HUD）于1989年專門面向老年人而設(shè)計(jì)并推出的，并由聯(lián)邦住房管理局（FHA）提供風(fēng)險(xiǎn)保證。正是得益于政府機(jī)構(gòu)的擔(dān)保，反向抵押貸款市場(chǎng)才開始逐步發(fā)展起來。美國(guó)次貸危機(jī)期間，房?jī)r(jià)大幅下跌，許多房產(chǎn)的市值不足以償還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息，聯(lián)邦住房管理局作為項(xiàng)目擔(dān)保人動(dòng)用保險(xiǎn)基金彌補(bǔ)銀行損失，耗資50億美元[2]。

三是為反向抵押貸款業(yè)務(wù)提供稅收減免等優(yōu)惠政策。美國(guó)公民在房地產(chǎn)的持有、交易環(huán)節(jié)分別要繳納財(cái)產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅等，但將住房通過反向抵押轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金用于養(yǎng)老，依照稅收優(yōu)惠政策，則不需再繳納財(cái)產(chǎn)稅，用住房余值歸還貸款本息時(shí)，也不將其視為出售房產(chǎn)后再用現(xiàn)金還貸，可適度減免營(yíng)業(yè)稅、所得稅，在很大程度上促進(jìn)了反向抵押貸款市場(chǎng)的拓展。

四是調(diào)動(dòng)市場(chǎng)力量，針對(duì)不同客戶開發(fā)多層次產(chǎn)品，細(xì)分反向抵押貸款市場(chǎng)。HUD允許所有具備資質(zhì)并經(jīng)FHA授權(quán)的貸款機(jī)構(gòu)都可以經(jīng)營(yíng)反向抵押貸款業(yè)務(wù)，F(xiàn)HA則為經(jīng)批準(zhǔn)認(rèn)可的銀行、抵押貸款公司和其他私人金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款提供擔(dān)保。房利美于1995年推出了Home Keeper計(jì)劃，原雷曼所屬的財(cái)務(wù)自由老年基金公司推出了Financial Freedom計(jì)劃。從業(yè)務(wù)針對(duì)性來看，HECMs適合低市值房屋的業(yè)主，Home Keeper適合中等市值房屋的業(yè)主，而Financial Freedom 則滿足了高市值房屋業(yè)主的需求，涵蓋了不同消費(fèi)者的需求。

五是開展投資者教育和咨詢服務(wù)。在1981年，為了應(yīng)對(duì)越來越大的養(yǎng)老保障壓力，美國(guó)聯(lián)邦政府出資成立了國(guó)家住房資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換中心（NCHEC），專門向老年消費(fèi)者進(jìn)行反向抵押貸款產(chǎn)品知識(shí)的宣傳和理財(cái)教育，為培育反向抵押貸款市場(chǎng)提前做好準(zhǔn)備。在反向抵押貸款業(yè)務(wù)開辦之后，聯(lián)邦政府還規(guī)定老年人在申請(qǐng)之前必須到特定機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，具體內(nèi)容包括：幫助借款人熟悉反向抵押貸款的特征、收益和風(fēng)險(xiǎn)，比較各種產(chǎn)品，理解不同的支付方式等，保證老年人能快速而正確地理解和接受反向抵押貸款，選擇最適合的產(chǎn)品，避免因誤解而遭受損失[1]。

二、中國(guó)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的探索與評(píng)價(jià)

在2003年，“倒按揭”的理念就被引入我國(guó)。2003年3月，時(shí)任中房集團(tuán)總裁的孟曉蘇呈遞溫家寶總理《建立“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)》的建議稿得到批示。中國(guó)保監(jiān)會(huì)對(duì)溫總理的批文迅捷反應(yīng)，同年8月向國(guó)務(wù)院上報(bào)《關(guān)于開辦“反向抵押貸款”有關(guān)問題的報(bào)告》，肯定了在中國(guó)引入“反向抵押貸款”具有重要意義，并提出需研究房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估、投保人預(yù)期平均壽命的確定和財(cái)產(chǎn)權(quán)的處分問題等三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，還強(qiáng)調(diào)將在調(diào)研后起草試點(diǎn)方案并進(jìn)行論證，再報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施。孟曉蘇于2006年創(chuàng)辦幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司，參與“倒按揭”產(chǎn)品的研發(fā)。此后，“以房養(yǎng)老”受到持續(xù)的關(guān)注。如政協(xié)委員賴明、賀強(qiáng)等先后在2006年、2012年的全國(guó)“兩會(huì)”期間提交“以房養(yǎng)老”提案，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在2011年9月表示曾就“以房養(yǎng)老”展開過專項(xiàng)調(diào)研。在實(shí)踐中，一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)積極探索，相繼推出“以房養(yǎng)老”的具體業(yè)務(wù)，但由于種種原因，效果均不佳。

（一） 南京“以房換養(yǎng)”業(yè)務(wù)

2005年4月，南京市湯山“溫泉留園公寓”開展“給我房子，替你養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)，具體規(guī)定為：擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年滿60歲以上、無兒無女無親戚的孤寡老人，可將房產(chǎn)抵押給老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓在老人有生之年將其房屋出租，若房租高于老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，超出部分由老人自由支配，老人去世后，老年公寓可將老人房屋賣掉，房款歸老年公寓所有。根據(jù)調(diào)查，只有4名老人入住該公寓，并因公司發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛而全部搬出[3]。究其原因，在于其業(yè)務(wù)限制條件過于苛刻，機(jī)構(gòu)公信力不夠，很多老人不敢把房產(chǎn)交給民營(yíng)機(jī)構(gòu)打理。

（二） 上海“以房自助養(yǎng)老”項(xiàng)目

2007年6月，上海市公積金管理中心推出的“住房自助養(yǎng)老”項(xiàng)目規(guī)定：65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買賣交易，交易完成后老人一次性收取房款，同時(shí)公積金中心再將房屋返租給老人，雙方約定租期，租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人也可按租期年限，將租金一次性付與公積金管理中心。該項(xiàng)目推出初期咨詢者眾多，但真正申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)的對(duì)象僅是個(gè)位數(shù)。2010年該試點(diǎn)已停止，上海公積金管理中心也表示“無恢復(fù)時(shí)間表”。項(xiàng)目失敗的主要原因在于大多數(shù)老人不能接受簽約的時(shí)候就變更房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，房主擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致?lián)p失也是一個(gè)重要因素。

（三） 北京“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)

2007年10月，北京市中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心聯(lián)合推出的“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)規(guī)定：60歲以上老人向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出養(yǎng)老需求，公司將其原住房進(jìn)行出租，可選擇按年或按月收取租金，老人入住養(yǎng)老服務(wù)中心，所有租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)不變更。該業(yè)務(wù)僅在養(yǎng)老服務(wù)中心剛開業(yè)時(shí)，局限在中大恒基公司公主墳片區(qū)約五六個(gè)門店試行，推行不到半年時(shí)間就停止，只有少數(shù)幾位老人通過該方式入住養(yǎng)老服務(wù)中心，目前均已離開[4]。試點(diǎn)難以推行的原因主要有以下幾方面。一是覆蓋范圍有限。據(jù)了解，“養(yǎng)老房屋銀行”主要針對(duì)在市區(qū)有房、子女在國(guó)外而無人照顧的老人，針對(duì)群體比較有限，況且這種家庭基本都有足夠的養(yǎng)老金來源，不需要將房屋租出去。二是純商業(yè)運(yùn)作模式缺乏公信力。該業(yè)務(wù)由一家房屋中介公司和一家剛開業(yè)的養(yǎng)老院直接參與，在租價(jià)評(píng)估、服務(wù)水平方面難以建立公信力和吸引力。三是老年人對(duì)出租房屋持抵觸心態(tài)，不愿意把房屋租給陌生人居住，要求保留屋里的所有老設(shè)備，與承租人的要求存在矛盾，導(dǎo)致房屋中介維護(hù)打理成本加大，收益不理想。

（四）杭州“租房增收養(yǎng)老”服務(wù)

2008年6月，杭州市上城區(qū)湖濱街道針對(duì)無子女、無親戚、無收入的老人和獨(dú)居孤寡老人提出了四種“以房養(yǎng)老”的思路：一是租房增收養(yǎng)老，將獨(dú)居、有房老人安排到敬老院后將其原住房出租，用租金增加老人日常開支費(fèi)用，租金80%用于老人日常開支費(fèi)用和入住敬老院費(fèi)用，20%用于每年房屋維修費(fèi)用；二是售房預(yù)支養(yǎng)老，將獨(dú)居、有房老人安排到敬老院后將其原住房出售，收入全部用于老人入住敬老院的費(fèi)用和日常開支等；三是退房補(bǔ)貼養(yǎng)老，將獨(dú)居、有房老人安排到敬老院后，將其居住公房退還給房管部門，房管部門參照市場(chǎng)價(jià)予以補(bǔ)助；四是換房差價(jià)養(yǎng)老，將地段好的獨(dú)居老人的直管公房出租，另選地段略差的房屋租賃給老人居住，以地段房屋差價(jià)增加老人日常生活收入[5]。從實(shí)施情況來看，簽訂協(xié)議的老人基本都選擇“租房增收養(yǎng)老”方式。由于很多老人住的房子是公房，沒有獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房，另有一些老人不愿意換住到略差一點(diǎn)的地方去，其他三種方式尚未實(shí)施。

（五） 中信銀行“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)

2011年10月，中信銀行率先在國(guó)內(nèi)試點(diǎn)“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，規(guī)定凡年滿55周歲的中、老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，可以向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老。借款人可以分為兩類：一類是借款人為養(yǎng)老人本人；二是借款人為養(yǎng)老人的法定贍養(yǎng)人，一般為其成年子女，若成年子女去世或無贍養(yǎng)能力時(shí)，有負(fù)擔(dān)能力的孫子女、外孫子女可作為法定贍養(yǎng)人。貸款申請(qǐng)人名下至少要有兩套住房，貸款最長(zhǎng)期限為10年，貸款利率按照央行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或者上浮。銀行根據(jù)所抵押房產(chǎn)的價(jià)值和合理的養(yǎng)老資金確定貸款金額，累計(jì)貸款額最高不超過所抵押住房評(píng)估值的60%，且每月支付的養(yǎng)老金不超過2萬元。貸款用途必須用于養(yǎng)老，一般包括日常生活費(fèi)用支出、醫(yī)療、其他改善性生活支出等，資金由老年人自主支付，不得挪作他用或用于國(guó)家不允許進(jìn)入的領(lǐng)域。貸款按月分期發(fā)放，為方便借款人還款，從第二期開始，銀行從放款金額中逐期扣除當(dāng)月應(yīng)還本息，剩余資金作為養(yǎng)老金發(fā)放到老年人賬戶[6]?！梆B(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)有效解決了以第二套房養(yǎng)老的問題，但其僅僅是一個(gè)抵押貸款產(chǎn)品，是用房屋抵押借款還錢，并面臨老年人長(zhǎng)壽的風(fēng)險(xiǎn)。由于業(yè)務(wù)規(guī)定比較嚴(yán)格，準(zhǔn)入門檻較高，目前總體業(yè)務(wù)量不大。

三、“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的外部環(huán)境分析

一方面，中國(guó)人口老齡化快速發(fā)展，老年人住房擁有率較高，部分家庭對(duì)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)存在現(xiàn)實(shí)需求，意味著推行以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)正當(dāng)其時(shí)；另一方面，推行以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)又面臨傳統(tǒng)觀念、產(chǎn)權(quán)期限、房?jī)r(jià)波動(dòng)和配套機(jī)構(gòu)缺位等客觀障礙。

（一）中國(guó)人口老齡化快速發(fā)展，養(yǎng)老保障資金需求巨大

中國(guó)在世紀(jì)之交進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人規(guī)模大、增長(zhǎng)速度快。2012年，全國(guó)60歲及以上老年人口約1.94億人，占總?cè)丝诘?4.3%，而且每年還以500萬～800萬的數(shù)量不斷增加，年均增長(zhǎng)率高達(dá)3.2%。聯(lián)合國(guó)人口基金會(huì)和中國(guó)老齡委預(yù)測(cè)，到2025年前后，中國(guó)60歲以上的老齡化人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^20%，進(jìn)入超老齡社會(huì)。至本世紀(jì)中葉，中國(guó)老年人口規(guī)模將占我國(guó)總?cè)丝诘娜种蛔笥摇Ｈ丝诩铀倮淆g化給社會(huì)帶來了如何解決養(yǎng)老問題的重大挑戰(zhàn)，無論是為老年人提供經(jīng)濟(jì)支持還是服務(wù)保障，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下都?xì)w結(jié)為需要更多的養(yǎng)老保障資金。老齡化將不斷提高社會(huì)撫養(yǎng)比，以城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)為例，撫養(yǎng)比將從現(xiàn)在的大約3個(gè)人供養(yǎng)1個(gè)退休人員，提高到1.5個(gè)職工就要供養(yǎng)1個(gè)退休人員，導(dǎo)致養(yǎng)老保險(xiǎn)的資金平衡壓力增大。老齡化還加重了醫(yī)療保障的負(fù)擔(dān)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，老年人的平均醫(yī)療消費(fèi)水平相當(dāng)于中青年人的3倍[7]。而隨著醫(yī)療技術(shù)的發(fā)展和勞動(dòng)力短缺，老年人醫(yī)療護(hù)理費(fèi)用會(huì)以更快速度增長(zhǎng)。

（二）中國(guó)老年人住房擁有率較高，有利于推行“以房養(yǎng)老”

受幾千年農(nóng)耕文明的影響，我國(guó)居民置業(yè)愿望強(qiáng)烈，家庭住房擁有率較高，自有住房已成為家庭的主要財(cái)產(chǎn)，城市居民自有住房的擁有率為85%[8]。根據(jù)全國(guó)老齡辦公布的2010年中國(guó)城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查結(jié)果，大部分老年人擁有自己的產(chǎn)權(quán)住房，城鎮(zhèn)老年人擁有自己產(chǎn)權(quán)住房的占75.7%。因此，城市老年人可能成為“以房養(yǎng)老”模式的受益主體?！耙苑筐B(yǎng)老”在歐美流行，與其高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系。如在美國(guó)，子女要繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)，必須繳納高達(dá)60%～80%的遺產(chǎn)稅。老年人如果參加“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，所得的現(xiàn)金一般享受免稅待遇。從長(zhǎng)期來看，我國(guó)征收遺產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨，而“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”一般都會(huì)享受稅惠，可以成為一種合理的避稅手段，可能形成倒逼機(jī)制促進(jìn)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的發(fā)展。

（三）“以房養(yǎng)老”的潛在市場(chǎng)需求巨大

對(duì)“以房養(yǎng)老”存在需求的家庭涉及無子女家庭、“失獨(dú)”家庭、子女出國(guó)生活工作的“空巢”老人、“丁克”家庭以及一線城市有一套以上住房的家庭等。根據(jù)2005年全國(guó)老年人口健康狀況調(diào)查（又名中國(guó)老人健康長(zhǎng)壽影響因素調(diào)查）數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，我國(guó)無子女老人占比為3.5%[9]。由于計(jì)劃生育政策的廣泛推行，三分之一的家庭是獨(dú)生子女家庭，獨(dú)生子女死亡的風(fēng)險(xiǎn)使得其父母有可能變成無子女老人。據(jù)人口學(xué)專家估算，目前中國(guó)失獨(dú)家庭已超百萬，同時(shí)，每年新增的失獨(dú)家庭有7.6萬個(gè)[10]。如北京市目前獨(dú)生子女死亡的家庭約有7700多家[11]，而上海市根據(jù)計(jì)生委對(duì)于特別扶助家庭發(fā)放補(bǔ)貼的口徑統(tǒng)計(jì)全市失獨(dú)家庭總量為7000戶，但采用人口預(yù)測(cè)方法進(jìn)行估算和預(yù)判，2012年底上海市失獨(dú)家庭總量約為3.9萬戶[12]?！翱粘怖先恕笔侵笩o子女或子女離家后的中老年夫婦。調(diào)查顯示，中國(guó)老年人獨(dú)立居住比例呈上升趨勢(shì)，城鄉(xiāng)合計(jì)空巢老年人占49.3%，城鎮(zhèn)空巢老年人占54.0%，農(nóng)村空巢老年人占45.6%。“丁克”即“雙收入無子女”，“丁克”家庭特指有生育能力但自愿選擇不育的夫妻二人家庭。據(jù)零點(diǎn)調(diào)查公司多年前進(jìn)行的一項(xiàng)社會(huì)調(diào)查，中國(guó)的大中城市已出現(xiàn)60萬個(gè)丁克家庭[13]。過去十多年中，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，住房的投資功能凸顯，不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力優(yōu)越的城市家庭都擁有一套以上住房，上述家庭實(shí)行“以房養(yǎng)老”具備可行性。

（四）“以房養(yǎng)老”受到“養(yǎng)兒防老”、“祖宅傳承”等傳統(tǒng)觀念的制約

與西方國(guó)家“接力棒”式的親子關(guān)系不同，中國(guó)親子關(guān)系呈現(xiàn)“反饋式”特征，不僅父母要撫養(yǎng)未成年子女，成年子女還有贍養(yǎng)老年父母的責(zé)任和義務(wù)。因此，“養(yǎng)兒防老”成為我國(guó)千百年來形成的傳統(tǒng)觀念，表現(xiàn)為親子間的一種情感維系方式。同時(shí)，財(cái)產(chǎn)繼承的觀念也很普遍，如“但存方寸土，留予子孫耕”、“祖宅傳承”等觀念流行。另外，近年來中國(guó)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，遠(yuǎn)超出一般工薪階層的購買力，而且住房保障體系不夠完善，很多家庭都是傾其所有、甚至幾家共同出資才能購置一套住房。因此，老人可能名義上擁有住房，但實(shí)際上不能自由支配，把房子抵押出去置換高水平晚年生活的可能性很小，而留給子女或其他晚輩的可能性更大。

（五）房屋使用權(quán)續(xù)期規(guī)定模糊隱含法律風(fēng)險(xiǎn)

房屋產(chǎn)權(quán)70年，被金融界認(rèn)為是“以房養(yǎng)老”的最大障礙。銀監(jiān)會(huì)就曾表示，房屋產(chǎn)權(quán)70年的規(guī)定導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”難以推行。我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為70年。國(guó)家規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地實(shí)行國(guó)有、個(gè)人和企業(yè)可以有償使用以及交易使用權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第22條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。從法律層面講，購房者有權(quán)利在土地使用權(quán)到期后申請(qǐng)并獲得延期的資格，但具體的法律條文并沒有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)、承擔(dān)主體作出明確規(guī)定，對(duì)于續(xù)期后房屋買賣有無限制也不得而知。因此，有些人悲觀地認(rèn)為，70年土地使用權(quán)到期后可能會(huì)出現(xiàn)“房隨地走、國(guó)家補(bǔ)償”的情況。

（六）房?jī)r(jià)波動(dòng)蘊(yùn)含收益風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，房?jī)r(jià)保持適度穩(wěn)定，如美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最近經(jīng)歷了四個(gè)完整的調(diào)整周期，實(shí)際房?jī)r(jià)波幅僅為7.7%～20.7%，且波幅呈現(xiàn)不斷縮小趨勢(shì)，已縮至10%以內(nèi)[14]。中國(guó)商品房市場(chǎng)自1998年真正形成后，房?jī)r(jià)普遍持續(xù)上漲，鮮有下降，至今尚未經(jīng)歷過一個(gè)完整的價(jià)格調(diào)整周期，而且中國(guó)房?jī)r(jià)受政府宏觀調(diào)控和政策調(diào)整的影響，業(yè)界普遍擔(dān)心房?jī)r(jià)下調(diào)。如前所述，保監(jiān)會(huì)曾在2003年8月向國(guó)務(wù)院上報(bào)《關(guān)于開辦“反向抵押貸款”有關(guān)問題的報(bào)告》，但保險(xiǎn)業(yè)界普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌，而老人壽命在增長(zhǎng)，因而保險(xiǎn)公司不愿虧錢而集體沉默，從而導(dǎo)致該報(bào)告并無下文。當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)過度，特別是一些二線、三線城市商品房過度發(fā)展，空置率居高不下，更引發(fā)人們對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。

（七）相關(guān)配套機(jī)構(gòu)缺位

一是養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)存在供不應(yīng)求、收費(fèi)較高、服務(wù)不到位等問題。根據(jù)民政部《社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2012年全國(guó)各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)44304個(gè)，擁有床位416.5萬張，僅為老年人總?cè)丝跀?shù)的2%，遠(yuǎn)不能滿足要求。平均每千名老年人擁有的養(yǎng)老床位數(shù)量，發(fā)達(dá)國(guó)家為50張～70張，而中國(guó)僅為21.5張[15]。況且，由于養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)存在收費(fèi)較高、服務(wù)不到位等問題，如果老年人將房屋進(jìn)行抵押，并需要入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，將面臨不少考驗(yàn)。二是中國(guó)市場(chǎng)上還缺少成熟、專業(yè)化的商業(yè)機(jī)構(gòu)開辦“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。從南京、北京等地的實(shí)踐看，相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)公信力不足，機(jī)構(gòu)和客戶之間難以建立良好的信任關(guān)系。三是試點(diǎn)“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”業(yè)務(wù)，中國(guó)銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)積累都面臨挑戰(zhàn)。

四、發(fā)展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的政策建議

（一）形成合力，堅(jiān)定不移地構(gòu)建多層次養(yǎng)老保障體系

當(dāng)前，社會(huì)各界對(duì)提高基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障水平期望值過高，恐怕很難實(shí)現(xiàn)。提高基本養(yǎng)老保險(xiǎn)支付水平必然要求增加籌資水平，在保險(xiǎn)費(fèi)率已高達(dá)28%的情況下，受制于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，提高費(fèi)率的可能性很小，對(duì)財(cái)政大幅增加養(yǎng)老保險(xiǎn)補(bǔ)貼支出也不能期望過高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國(guó)累計(jì)有3800萬人中斷城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)，主要原因是部分中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難[16]。盡管受經(jīng)濟(jì)增速放慢的影響，國(guó)家財(cái)政收入增幅放緩，但很多財(cái)政支出是剛性的，加上大量地方債務(wù)即將到期，財(cái)政收支矛盾十分突出。為保障和改善民生，落實(shí)《社會(huì)保險(xiǎn)法》要求縣級(jí)以上人民政府必須承擔(dān)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)基金支付不足時(shí)的補(bǔ)貼責(zé)任，各級(jí)財(cái)政的社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼會(huì)持續(xù)增加，但在財(cái)政收支矛盾突出的背景下，不可寄予過高期望。建立健全養(yǎng)老保障體系，要尊重社會(huì)保障制度發(fā)展規(guī)律，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，發(fā)揮政府、用人單位、個(gè)人和市場(chǎng)、社會(huì)多方面力量，形成合力，建設(shè)多支柱、多層次養(yǎng)老保障體系。一方面，要擴(kuò)大基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的覆蓋范圍，完善不同養(yǎng)老保險(xiǎn)制度間的轉(zhuǎn)移接續(xù)機(jī)制，增加養(yǎng)老保險(xiǎn)基金投資渠道，增強(qiáng)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的支付能力；另一方面，要借鑒國(guó)際慣例，以基本養(yǎng)老保險(xiǎn)為主干、構(gòu)建多支柱養(yǎng)老保障體系，包括由財(cái)政出資、非繳費(fèi)型的國(guó)民養(yǎng)老金制度，用人單位和個(gè)人共擔(dān)責(zé)任的企業(yè)年金或職業(yè)年金，享受稅收優(yōu)惠的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，發(fā)揮鄰里互助、社會(huì)慈善公益幫扶等。“以房養(yǎng)老”作為一項(xiàng)享受稅收優(yōu)惠的商業(yè)保險(xiǎn)產(chǎn)品，無疑將有助于增加養(yǎng)老金的來源。

（二）加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)社會(huì)公眾對(duì)“以房養(yǎng)老”形成理性、客觀的認(rèn)知

近年來，中國(guó)社會(huì)保障制度建設(shè)不斷健全，覆蓋群體不斷擴(kuò)大，建立了世界上規(guī)模最大的社會(huì)保障計(jì)劃，對(duì)保障人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到了重要作用。同時(shí)，社會(huì)保障問題持續(xù)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，特別是養(yǎng)老、醫(yī)療問題，每每引發(fā)社會(huì)各界的熱議，眾說紛紜，見仁見智。造成上述現(xiàn)象的原因是多方面的，包括社會(huì)轉(zhuǎn)型期矛盾增多，公共服務(wù)不到位，民眾期待水漲船高等，養(yǎng)老話題長(zhǎng)盛不衰也集中反映了社會(huì)對(duì)老齡化高峰期臨近的普遍焦慮。面對(duì)新興媒體迅猛發(fā)展，思想文化交流交融交鋒更加頻繁，公眾思想互動(dòng)的獨(dú)立性、選擇性、多變性、差異性明顯增強(qiáng)，各階層表達(dá)能力不斷提高，必須掌握輿論宣傳的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)、管理權(quán)和話語權(quán)，主動(dòng)宣傳國(guó)家的重大決策部署，充分解釋涉及民眾利益的政策措施，積極引導(dǎo)社會(huì)公眾關(guān)注的熱點(diǎn)話題。對(duì)于開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)，應(yīng)該明確：這是積極慎重穩(wěn)妥地借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)、構(gòu)建多層次養(yǎng)老保障體系的一種嘗試，目的是探索符合國(guó)情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)供給方式，不會(huì)降低基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障水平，也不會(huì)削弱政府提供基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的責(zé)任。

（三）政府扶持，加強(qiáng)“以房養(yǎng)老”制度的頂層設(shè)計(jì)和統(tǒng)籌規(guī)劃

由于“以房養(yǎng)老”涉及金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、民政、房管、人保等多個(gè)行業(yè)和部門，需要管理層統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)施頂層設(shè)計(jì)。政府需要制定具體政策和細(xì)則，對(duì)該業(yè)務(wù)進(jìn)行全程管理，包括制定貸款最高額度、監(jiān)管提供貸款的金融機(jī)構(gòu)、對(duì)該貸款提供保險(xiǎn)和補(bǔ)貼等。其中，政府提供保險(xiǎn)尤為關(guān)鍵。國(guó)家應(yīng)制定和實(shí)施財(cái)稅政策支持以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)：對(duì)一定市值以下的老年人房產(chǎn)交易免稅，保護(hù)中低收入的住房；對(duì)長(zhǎng)壽老人予以補(bǔ)貼；老年人領(lǐng)取的養(yǎng)老金免稅。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，國(guó)家保險(xiǎn)監(jiān)管部門應(yīng)制定相應(yīng)的政策規(guī)范，指導(dǎo)保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)行為，規(guī)范老年人與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)間的合同文本，防止不平等條款，避免出現(xiàn)損害老年人利益的情況發(fā)生。

（四）市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司和銀行聯(lián)合開發(fā)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品

“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”本質(zhì)上是一個(gè)金融保險(xiǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品，涉及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)、房屋價(jià)值、客戶預(yù)期壽命和按揭利率等眾多變量的預(yù)測(cè)、評(píng)估以及確定等技術(shù)難題，需要統(tǒng)籌發(fā)揮壽險(xiǎn)公司、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行等多種金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)。因此，試行“以房養(yǎng)老”，應(yīng)以保險(xiǎn)公司為主體，銀行或基金管理公司圍繞保險(xiǎn)公司發(fā)展衍生金融產(chǎn)品，這些經(jīng)驗(yàn)在與內(nèi)地文化氛圍、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)比較接近的日本、香港等地都得到有效檢驗(yàn)。日本以往的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)主要由保險(xiǎn)公司作為中間人，最后由銀行向老年人放貸，銀行不僅需要密切關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)，還必須定期掌握老年人的生活環(huán)境及狀況，管理成本相當(dāng)高。為了解決上述問題，日本“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，逐漸出現(xiàn)了銀行和保險(xiǎn)公司共同開發(fā)，乃至金融集團(tuán)下各金融公司聯(lián)合開發(fā)的情況。香港在2011年推出的“安老按揭試驗(yàn)計(jì)劃”具體做法是：由具備政府背景的按揭證券公司決定牽頭開發(fā)養(yǎng)老按揭產(chǎn)品，鼓勵(lì)銀行提供安老按揭貸款，按揭證券公司向其提供按揭保險(xiǎn)，降低銀行和老年人的風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于反向抵押貸款歸還期限一般較長(zhǎng)，房地產(chǎn)交易周期也較長(zhǎng)，會(huì)對(duì)銀行的流動(dòng)性帶來較大壓力，需要有二級(jí)市場(chǎng)增強(qiáng)貸款的流動(dòng)性，為此，需加快發(fā)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，為“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”增強(qiáng)貸款的流動(dòng)性。

（五）協(xié)同推進(jìn)，完善“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”配套服務(wù)和保障體系建設(shè)

推進(jìn)“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，需要完善相關(guān)配套機(jī)制。一方面，要建立公益性中介機(jī)構(gòu)，提供配套的專業(yè)化服務(wù)，保證市場(chǎng)公正、公平。發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”有成熟的運(yùn)作方式，比如房?jī)r(jià)評(píng)估作為一個(gè)重要環(huán)節(jié)，由中立、權(quán)威的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老年人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。如日本規(guī)定，必須由從事不動(dòng)產(chǎn)買賣以及房地產(chǎn)開發(fā)以外的第三人機(jī)構(gòu)對(duì)二手房進(jìn)行檢查和評(píng)估。由于我國(guó)房地產(chǎn)尚未經(jīng)歷整體上真正的下降周期，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)與住房所有者的評(píng)估會(huì)天差地別，因此，必須大力發(fā)展具備公信力的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。另一方面，要努力提高房屋建筑質(zhì)量。建筑質(zhì)量過硬是“以房養(yǎng)老”的前提和基礎(chǔ)，否則談不上抵押價(jià)值，更不存在資產(chǎn)收益。中國(guó)是世界上每年新建建筑量最大的國(guó)家，但建筑質(zhì)量較差，“短命”現(xiàn)象相當(dāng)普遍，住房壽命“50年罕見，30年普遍”，平均壽命只有25年～30年[17]，有些僅有二三十年房齡的房屋表面就已破舊不堪。因此，必須高度重視建筑工程的質(zhì)量監(jiān)管，緊緊抓住質(zhì)量和安全的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，努力向高品質(zhì)、長(zhǎng)壽命的住宅轉(zhuǎn)變，為“以房養(yǎng)老”奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。可以借鑒日本的“住宅性能標(biāo)示制度”，日本制定了《住宅品質(zhì)確保促進(jìn)法》，要求開發(fā)商在一定年限內(nèi)完全承擔(dān)房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，不僅要對(duì)房屋結(jié)構(gòu)缺陷承擔(dān)責(zé)任，而且對(duì)屋頂、外墻等漏雨、滲水等也必須承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

（六）先行先試，在一線城市面向空巢、獨(dú)居老人試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)

目前城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)區(qū)域分化的明顯趨勢(shì)，具體表現(xiàn)為一線樓市及部分熱點(diǎn)二、三線城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，出現(xiàn)了更強(qiáng)勁的上漲，上漲預(yù)期不斷增強(qiáng)，而其他城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)明顯收窄，較為平和，甚至出現(xiàn)下跌。這是由于不同城市所具有的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化等各方面的資源稟賦差異形成的。由于一線城市集中的資源特別豐厚，對(duì)外地人口產(chǎn)生了強(qiáng)烈的吸引力，樓市呈現(xiàn)長(zhǎng)期供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡情況下，一、二線城市房?jī)r(jià)易漲難跌，選擇這些城市先行開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說，更具有吸引力。從文化程度看，一線城市老人的文化程度一般比較高，更容易接受新事物，也有利于開展新業(yè)務(wù)。

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[責(zé)任編輯：楊 健]