孫洪林

目前，在國家進(jìn)行了多輪樓市調(diào)控之后，二套房的首付比例已經(jīng)提升至了七成。這對(duì)于普通老百姓來說，這無疑是一筆巨款，對(duì)許多的剛需購房客都造成了不小的困擾。而又因政策出臺(tái)而導(dǎo)致貸款收緊，那些剛需購房客戶只能望房興嘆。據(jù)了解，在這樣的情況下，有許多人會(huì)把原有的老房產(chǎn)作為抵押，向銀行申請(qǐng)其他需求的貸款，用來支付首套房或二套房的首付。那么，貸款轉(zhuǎn)付購房款是否合法？政府是否會(huì)來干涉這樣的行為？在這樣的情況下，銀行又是否會(huì)發(fā)放貸款？

根據(jù)我國《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》及其司法解釋等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人可以在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有的情況下。將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人作為擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)，或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。因此，債務(wù)人或第三人有權(quán)處分的房屋可以用作抵押。

法律規(guī)定如下財(cái)產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。設(shè)立抵押權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。以法律規(guī)定可以抵押的不動(dòng)產(chǎn)作抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)，或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)，或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)，或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

據(jù)此，只要貸款人用以申請(qǐng)抵押貸款的房屋并不屬于法律法規(guī)中規(guī)定不得抵押的財(cái)產(chǎn)，即可用來辦理抵押貸款。目前一般情況下，在銀行用以申請(qǐng)抵押貸款的房屋必須是已經(jīng)具備完全產(chǎn)權(quán)的房屋，即無貸款無抵押、產(chǎn)權(quán)清晰的房屋。除此以外，貸款人還應(yīng)當(dāng)符合銀行提出的其他申請(qǐng)貸款的基本條件，例如達(dá)到法定年齡、具有完全民事行為能力、具有持續(xù)穩(wěn)定的收入來源、具有按期償還貸款本息的能力、無不良信用記錄等。貸款人根據(jù)銀行申請(qǐng)抵押貸款的申辦手續(xù)和流程，提供相應(yīng)的證明材料，銀行會(huì)根據(jù)申請(qǐng)人的具體情況進(jìn)行審批，決定是否放貸。

筆者認(rèn)為，上述這種貸款轉(zhuǎn)付購房首付款的方法，在目前形勢(shì)下而言不失為一種較為巧妙的融資方式。在符合相關(guān)法律規(guī)定的前提下合理融資，能夠幫助有資金需要的老百姓解決剛性需求、改善住房條件。至于今后政府是否會(huì)干預(yù)此種貸款形式，有待于以后的房產(chǎn)政策調(diào)整，以及市場(chǎng)需求來決定。endprint