涂朦

【摘 要】市場(chǎng)與政府的關(guān)系，一直是經(jīng)濟(jì)學(xué)界與法學(xué)界討論的焦點(diǎn)，黨的十八大報(bào)告中指出，深化經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問題就是處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。以西方和中國(guó)不同時(shí)期政府與市場(chǎng)的關(guān)系為起點(diǎn)，來談當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府與市場(chǎng)的關(guān)系，指出政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)而實(shí)施的宏觀調(diào)控政策存在的缺陷，提出政府應(yīng)適度干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀點(diǎn)，以求能對(duì)政府合理合法的干預(yù)經(jīng)濟(jì)有一定的裨益。

【關(guān)鍵詞】市場(chǎng)自由；政府干預(yù)；房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控；合理合法干預(yù)

黨的十八大報(bào)告中指出，“全面深化經(jīng)濟(jì)體制改革，經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，必須更加尊重市場(chǎng)規(guī)律，更好發(fā)揮政府作用?！比绾翁幚砗檬袌?chǎng)與政府的關(guān)系，儼然已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革中不能忽視的問題。如何讓“看不見的手”與“看得見的手”發(fā)揮更好的作用，這關(guān)系到當(dāng)前及未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、西方國(guó)家對(duì)市場(chǎng)與政府關(guān)系的理論的演進(jìn)

在資本主義萌芽時(shí)期，“重商主義”在西方世界盛行?！爸厣讨髁x”是在歐洲資本原始積累時(shí)期產(chǎn)生的，重商主義強(qiáng)調(diào)國(guó)家干預(yù)經(jīng)濟(jì)生活，使貨幣盡可能多的流入國(guó)內(nèi)。重商主義者主張由政府管制農(nóng)業(yè)、商業(yè)和制造業(yè)；發(fā)展對(duì)外貿(mào)易壟斷；通過提高關(guān)稅率及其它貿(mào)易限制措施來保護(hù)國(guó)內(nèi)得市場(chǎng)。在當(dāng)時(shí)，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行比較多的干預(yù)，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，政府占據(jù)主導(dǎo)地位，市場(chǎng)處于較弱的地位。

隨著市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，需求結(jié)構(gòu)的不但變化，工業(yè)革命的進(jìn)行，資本主義開始了由商業(yè)資本向工業(yè)資本的轉(zhuǎn)變，這一時(shí)期，以亞當(dāng)·斯密為代表者的市場(chǎng)自由主義占據(jù)了主導(dǎo)地位。1776年，亞當(dāng)·斯密出版《國(guó)富論》一書，指出政府在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中充當(dāng)?shù)闹皇恰笆匾谷恕钡慕巧疅o需對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)，提倡市場(chǎng)自由主義，認(rèn)為政府不干預(yù)市場(chǎng)給市場(chǎng)完全的自由，在經(jīng)濟(jì)人的驅(qū)動(dòng)下，能有效地促進(jìn)個(gè)人及社會(huì)財(cái)富的增加。

20世紀(jì)30年代，一場(chǎng)世界性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，資本主義的經(jīng)濟(jì)陷入了前所未有的低迷期，在西方統(tǒng)治了一百多年的市場(chǎng)自由主義受到挑戰(zhàn)，以凱恩斯為代表的經(jīng)濟(jì)干預(yù)主義占據(jù)了主導(dǎo)。凱恩斯認(rèn)為，自由市場(chǎng)體制總的來說是個(gè)有效的制度，能發(fā)揮個(gè)體的積極性，達(dá)到社會(huì)財(cái)富的增加，但是市場(chǎng)存在缺陷，需要政府進(jìn)行干預(yù)才能克服缺陷。凱恩斯主張政府對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)，反對(duì)“自由放任的經(jīng)濟(jì)政策”。

凱恩斯的經(jīng)濟(jì)干預(yù)主義，使得西方世界渡過了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，并迎來了戰(zhàn)后繁榮，但20世紀(jì)70年代，資本主義世界再次爆發(fā)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，出現(xiàn)嚴(yán)重的滯脹，經(jīng)濟(jì)停滯與高通貨膨脹并存，凱恩斯的經(jīng)濟(jì)干預(yù)主義受到很大的抨擊，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)自由主義的回歸。

雖然凱恩斯的經(jīng)濟(jì)干預(yù)主義失去了主導(dǎo)地位，但90年代的經(jīng)濟(jì)衰退為凱恩斯主義的復(fù)興提供了機(jī)會(huì)，出現(xiàn)了新凱恩斯主義。新凱恩斯主義者，認(rèn)為自由市場(chǎng)制度的確可以克服存在的問題，但這個(gè)自發(fā)調(diào)節(jié)的過程太慢，政府的積極干預(yù)在短期內(nèi)是必要的。斯蒂格利茨是新凱恩斯主義的杰出代表，他指出，“市場(chǎng)會(huì)失靈，市場(chǎng)失靈的例子包括公共物品、外部性、壟斷尤其是自然壟斷。大量的市場(chǎng)失靈現(xiàn)象為政府干預(yù)和提高福利水平提供了空間”。[1]

西方經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)，對(duì)于國(guó)家干預(yù)與自由放任一直存在著矛盾，在不同的時(shí)期，不同的經(jīng)濟(jì)條件和環(huán)境下，兩者相互交替的主導(dǎo)著西方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。政府與市場(chǎng)的關(guān)系，也在不同時(shí)期有著不同的主流觀點(diǎn)。

二、中國(guó)市場(chǎng)與政府關(guān)系的演進(jìn)

從新中國(guó)建立一直到改革開放前，中國(guó)實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，經(jīng)濟(jì)完全由政府來主導(dǎo)，社會(huì)資源統(tǒng)一由國(guó)家計(jì)劃進(jìn)行配置，不存在計(jì)劃以外的經(jīng)濟(jì)，政府包攬了所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。當(dāng)時(shí)是不存在嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)的，因?yàn)楫a(chǎn)品的價(jià)格不是根據(jù)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)來確定的，也不能反映市場(chǎng)的情況，也不存在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意義下的競(jìng)爭(zhēng)。但這種選擇，是符合當(dāng)時(shí)的社會(huì)歷史條件的，對(duì)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和發(fā)展有一定的作用。

改革開放后，中國(guó)逐步建立起市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，政府也從最初的“全面控制經(jīng)濟(jì)”的角色中跳出來，開始了市場(chǎng)機(jī)制對(duì)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用。從一開始的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為輔，到后來的公有制基礎(chǔ)上有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)，再到現(xiàn)在的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，中國(guó)對(duì)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行了艱難的探索，以尋求市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制與中國(guó)的最佳契合點(diǎn)。

中國(guó)的市場(chǎng)與政府的關(guān)系的演進(jìn)過程與西方國(guó)家的演進(jìn)過程是不同的，中國(guó)的是在政府完全控制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)滯后，效率低下的情況下而引進(jìn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，即在“政府失靈”的情況下進(jìn)行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。而西方國(guó)家基本上是在市場(chǎng)出現(xiàn)危機(jī)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)停滯，壟斷頻現(xiàn)等情況下而進(jìn)行的政府干預(yù)，即“市場(chǎng)失靈”下的政府干預(yù)。市場(chǎng)與政府的關(guān)系都是一個(gè)動(dòng)態(tài)調(diào)整的過程，在不同時(shí)期，不同的條件和環(huán)境下，市場(chǎng)和政府在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所處的地位不一樣。從西方國(guó)家和中國(guó)市場(chǎng)與政府的關(guān)系演進(jìn)過程來看，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開市場(chǎng)與政府的作用，但完全的政府主導(dǎo)或是完全自由放任的市場(chǎng)主導(dǎo)都是存在問題的。

三、當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中市場(chǎng)與政府的關(guān)系

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的到了前所未有的發(fā)展。1998 年下半年，國(guó)務(wù)院開始”停止住房的事務(wù)分配，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鸩綄?shí)行住房的分配貨幣化。以此為標(biāo)志，中國(guó)住宅房地產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)作開始正式啟動(dòng)?！?[2]住房問題關(guān)系到人們的生存問題，關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在快速發(fā)展的同時(shí)，也顯露出很多的問題。

（一）中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

1、高房?jī)r(jià)與居民的收入存在巨大的反差。住房，是人們生活中的必需品，關(guān)系到一個(gè)人最基本的生存，“居者有其居”是我們社會(huì)追求的目標(biāo)。然而現(xiàn)實(shí)生活中想要擁有一套屬于自己的房屋是何其的難。當(dāng)下高昂的房?jī)r(jià)已成為房地產(chǎn)最被人們?cè)嵅〉膯栴}。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年有6個(gè)城市的商品房均價(jià)已突破兩萬大關(guān)。除了這些大城市的房?jī)r(jià)不斷攀升外，二、三線城市的房?jī)r(jià)也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展也逐步在提高。而居民的收入?yún)s偏低，增長(zhǎng)速度也緩慢，據(jù)統(tǒng)計(jì)，“2012年農(nóng)村居民人均純收入7917元，比上年增長(zhǎng)13.5%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)10.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24565元，比上年增長(zhǎng)12.6%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.6%”。[3]居民的低收入與房?jī)r(jià)的“天價(jià)”形成巨大的反差。近些年來房地產(chǎn)過熱的發(fā)展，加上商品房不僅是消費(fèi)品也是資產(chǎn)品的雙從屬性，使得房地產(chǎn)的剛性需求和投資、投機(jī)需求大量釋放，房?jī)r(jià)持續(xù)上升。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷壯大，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十多年的發(fā)展，以形成一個(gè)包含土地使用市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)資金市場(chǎng)、房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)和房地產(chǎn)技術(shù)信息市場(chǎng)等小市場(chǎng)的大市場(chǎng)。尤其是2003年以后得到快速發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要環(huán)節(jié)。截至2013年11月，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到7.74萬億元，同比名義增長(zhǎng)16.7%，商品房銷售額為5.35萬億，同比增長(zhǎng)19.5%，房地產(chǎn)的總投資額占到13年1-11月全國(guó)固定資產(chǎn)投資額的19.8%。房地產(chǎn)市場(chǎng)，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到其他各個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦陷入了發(fā)展的低迷期，就會(huì)影響到建材、銀行、鋼鐵、房產(chǎn)勞務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的非市場(chǎng)化特征。房地產(chǎn)從1998年正式市場(chǎng)化以來，得到了發(fā)展，但由于市場(chǎng)機(jī)制建立的時(shí)間較短，加上歷史因素和現(xiàn)實(shí)因素的影響，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有完全市場(chǎng)化，還存在非市場(chǎng)化的特征。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一級(jí)市場(chǎng)的土地使用市場(chǎng)，土地的供應(yīng)完全由政府控制，形成政府壟斷，而土地的需求者要使用土地只有通過“招、拍、掛”的形式來向政府索要土地，且土地的需求方是處于完全競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)的。作為生產(chǎn)要素的土地由政府掌控，這就出現(xiàn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)要素非市場(chǎng)化與產(chǎn)品市場(chǎng)化并存的現(xiàn)象。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大部分的資金來源于購(gòu)買者在銀行的住房抵押貸款、開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)貸款及房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。但按揭貸款的利率和企業(yè)貸款的利率卻都沒有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。這使得“銀行難以仿照國(guó)際慣例按照購(gòu)房者的信用水平安排差異化的住房抵押貸款，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的信貸條件也受到國(guó)家的嚴(yán)格限制”。[4]中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非市場(chǎng)化特征是中國(guó)房地產(chǎn)開始市場(chǎng)化時(shí)就存在的缺陷，制約著中國(guó)房地產(chǎn)的良性發(fā)展。

（二）政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)

中國(guó)房地產(chǎn)從1998年正式市場(chǎng)化以來不斷增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，“天價(jià)房”層出不窮。中國(guó)傳統(tǒng)住房思想的影響以及過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得對(duì)住房的需求不但擴(kuò)大，房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重的問題，出現(xiàn)了“市場(chǎng)失靈”，為了克服房地產(chǎn)的現(xiàn)存的現(xiàn)實(shí)問題中國(guó)政府進(jìn)行了一定的干預(yù)，出臺(tái)了大量的宏觀調(diào)控政策。

2003年6月，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，調(diào)整了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，規(guī)定對(duì)高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房，適當(dāng)?shù)奶岣呤赘犊畋壤?，不再?zhí)行優(yōu)惠住房利率。8月國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次明確指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，并提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展是保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度。

2005年房地產(chǎn)開發(fā)雖然繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性，但增速減緩，然而房?jī)r(jià)依然居高不下。2005年3月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲的八項(xiàng)措施（簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”），建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提升到政治高度。隨后出臺(tái)的“國(guó)六條”，將調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)。后面又出臺(tái)了“九部委‘十五條”，其中限價(jià)房即“限戶型”、“限房?jī)r(jià)”的普通商品住房提出，以解決中低收入群體的住房問題。2007年，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化，從土地、信貸等各方面出臺(tái)調(diào)控政策，使得2007年下半年，房?jī)r(jià)上漲速度放緩。

2008年，由美國(guó)次貸危機(jī)而引發(fā)的全球金融危機(jī)使得經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緩慢發(fā)展期，加上前期的宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷期，房地產(chǎn)投資減少，房?jī)r(jià)降低，但此時(shí)政府為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在2008年下半年采取了適度寬松的貨幣政策。與此同時(shí)，出臺(tái)了多項(xiàng)優(yōu)惠措施，如下調(diào)契稅稅率，免征土地增值稅，下調(diào)個(gè)人住房貸款利率等。由于08年的擴(kuò)張性的政策，使得購(gòu)房的剛性需求和投機(jī)需求在09年得到爆發(fā)式的釋放，并一直持續(xù)到10年。

2010年，政府出臺(tái)了被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”），隨后各地限購(gòu)政策出臺(tái)，以及上海和重慶成為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。但房?jī)r(jià)最終還是出現(xiàn)了上漲。2011年1月，國(guó)務(wù)院再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施（新國(guó)八條），要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2012年5月10日，住建部發(fā)出通知，明確擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，5月15日國(guó)土部發(fā)出通知，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快地區(qū)將督導(dǎo)。2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施（簡(jiǎn)稱“新國(guó)五條”），3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》提出“二手房交易的個(gè)人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收”。

（三）政府干預(yù)所存在的問題

在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)失靈時(shí)，政府出臺(tái)了大量的宏觀調(diào)控的政策，包括貨幣政策、財(cái)政政策、土地政策和行政政策，但其效果不盡人意，房?jī)r(jià)依然居高不下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在大量的矛盾與問題。政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控，制定宏觀調(diào)控政策時(shí)存在以下問題：

1、宏觀調(diào)控政策目標(biāo)不明確。宏觀調(diào)控的政策從制定再到發(fā)揮其作用，需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有典型的周期性，然而調(diào)控政策雖然在短期內(nèi)能夠起到一定的作用，但是不斷快速變化的宏觀政策，長(zhǎng)期來看是不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的。中國(guó)在2008年之前，一直采取的從緊的調(diào)控政策，這輪調(diào)控的作用才凸顯出來，2008年為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)馬上轉(zhuǎn)向放寬的調(diào)控政策，放寬后出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱立馬又轉(zhuǎn)向從緊的調(diào)控政策。調(diào)控缺乏一個(gè)完善的、長(zhǎng)效的機(jī)制，存在隨意性與盲目性。頻繁變動(dòng)的調(diào)控政策，使得前一輪政策還沒發(fā)揮作用就立馬轉(zhuǎn)變，使得宏觀調(diào)控難以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到大的積極作用。

2、宏觀調(diào)控政策的立法不足。近些年出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，大多以規(guī)范性文件的形式作出，往往是一個(gè)部委或者多個(gè)部委的聯(lián)合出臺(tái)的部門規(guī)章，部門規(guī)章在中國(guó)法律效力位階上是比較低的，且近年來出臺(tái)的多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策與《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定存在出入，使得宏觀調(diào)控政策在執(zhí)行的過程中由于缺乏強(qiáng)制力而難以落到實(shí)處。中國(guó)現(xiàn)行的《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等都已經(jīng)滯后于現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已不能很好的起到規(guī)范和調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

3、中央與地方存在矛盾，政策落實(shí)不到位。房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地收益，早已成為地方財(cái)政收入的重要來源。土地出讓金、房地產(chǎn)稅費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)早已成為地方財(cái)政收入的重要環(huán)節(jié)。巨大的收益往往使得地方政府在中央政府嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，還不斷的刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使得中央政府與地方政府的政策存在矛盾。2010年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始受到中央政府的史上最嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，使得地方政府為了自身的利益，不得不采取“救市”政策。2012年初，廣東省佛山市發(fā)文放松了中央出臺(tái)的限購(gòu)令，在宣布實(shí)施當(dāng)天就被“叫?！绷耍髞戆不帐徍姓雠_(tái)的政策，之后也被宣布暫緩執(zhí)行。浙江義烏因限購(gòu)令到期而沒實(shí)行限購(gòu)令也受到了中央政府的排查。由于中央政府的調(diào)控政策大多采取的是部門規(guī)章的形式，效力位階較低，再加上地方政府對(duì)土地收益的依賴使得地方政府對(duì)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施不到位。

四、如何正確處理房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府與市場(chǎng)的關(guān)系

正確處理政府與市場(chǎng)的關(guān)系，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，既不能采取完全自由放任的由市場(chǎng)機(jī)制來調(diào)節(jié)，也不能完全由政府來處理。只有政府與市場(chǎng)相互作用才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與穩(wěn)定發(fā)展，堅(jiān)持市場(chǎng)的基礎(chǔ)作用，承認(rèn)政府的適度合理的干預(yù)。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)是基于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀的要求，但干預(yù)必須合法適度，要有嚴(yán)格的程序，避免干預(yù)的盲目與隨意，政府在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：

（一）建立長(zhǎng)效的宏觀調(diào)控機(jī)制。宏觀調(diào)控體系，在中國(guó)目前存在分割的現(xiàn)象，沒有形成一個(gè)完善的體系。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，必須要建立長(zhǎng)效的宏觀調(diào)控體系。要制定長(zhǎng)期的宏觀調(diào)控目標(biāo)來指導(dǎo)宏觀調(diào)控的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)。在宏觀調(diào)控的措施上，要適時(shí)調(diào)節(jié)需要有長(zhǎng)期的政策也需要有短期的政策，如加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，完善保障性住房體系就是一項(xiàng)長(zhǎng)期應(yīng)該堅(jiān)持的政策，而限購(gòu)令、提高貸款利率、提高首付款比例等措施等短期措施，就應(yīng)適時(shí)的進(jìn)行調(diào)整。宏觀調(diào)控的政策的出臺(tái)盡量以行政法律法規(guī)的形式，能彌補(bǔ)其強(qiáng)制力的不足。加強(qiáng)調(diào)控政策的監(jiān)督，進(jìn)行調(diào)控政策的定期檢查評(píng)測(cè)。多方面多方位的宏觀調(diào)控機(jī)制，是房地產(chǎn)市場(chǎng)有效調(diào)節(jié)的現(xiàn)實(shí)需要。

（二）加強(qiáng)中央與地方的政策的統(tǒng)一，確保宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。宏觀政策要在執(zhí)行過程中落到實(shí)處，發(fā)揮其應(yīng)有的作用，最重要的環(huán)節(jié)是地方政府對(duì)中央宏觀政策的執(zhí)行與落實(shí)。長(zhǎng)期以來中央政府出臺(tái)多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，但地方政府由于對(duì)土地出讓收益的高度依賴，使得其不執(zhí)行宏觀調(diào)控政策甚至是制定相反的政策，使得宏觀調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期的效果。在宏觀政策的制定過程中應(yīng)該加強(qiáng)中央與地方的對(duì)話，使得宏觀調(diào)控政策與地方的利益沖突縮小，并嚴(yán)格地方執(zhí)行宏觀調(diào)控政策的程序，加強(qiáng)責(zé)任問責(zé)制度。地方政府在制定執(zhí)行宏觀調(diào)控政策的細(xì)則時(shí)，應(yīng)與中央政策的要求保持一致，因?yàn)榈胤角闆r特殊需要調(diào)整時(shí)，應(yīng)向中央有關(guān)部門進(jìn)行申請(qǐng)。

（三）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非市場(chǎng)特征進(jìn)行適度的改變。由于政府對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)土地市場(chǎng)的壟斷，使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在非市場(chǎng)的特征，這使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在“越調(diào)越漲，越漲越調(diào)”的怪圈。在一個(gè)非市場(chǎng)特征比較明顯的市場(chǎng)里，“要使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠達(dá)到長(zhǎng)期健康發(fā)展，改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)用地供給制度和土地制度是治本之策”。[5]房地產(chǎn)的土地供應(yīng)只能是國(guó)家土地，主要是通過“招、拍、掛”的方式取得。而每年的土地供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)的情況不理想，而住房的剛性需求不斷擴(kuò)大。適度的對(duì)房地產(chǎn)土地的供應(yīng)制度進(jìn)行改變是可取的?？梢园鸭w所有土地的建設(shè)用地的使用權(quán)進(jìn)行有條件的市場(chǎng)化，不僅可以實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置與高效利用，而且可以使得房地產(chǎn)的土地的供需更趨平衡，從而有利于降低房?jī)r(jià)。

正確處理好市場(chǎng)與政府關(guān)系，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的全面健康發(fā)展，政府與市場(chǎng)的關(guān)系是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過程，但堅(jiān)持市場(chǎng)的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用和政府進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)是不變的。

【參考文獻(xiàn)】

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[5]田慧之，田平岳.中國(guó)房地產(chǎn)的非市場(chǎng)特征與對(duì)應(yīng)的調(diào)控策略—中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的困惑[J].經(jīng)濟(jì)師，2012（11）：290.