金融偵探街

很多人覺(jué)得停車(chē)場(chǎng)僅是泊車(chē)區(qū)域，與生意并無(wú)直接關(guān)聯(lián)。實(shí)際上，如果將停車(chē)場(chǎng)當(dāng)成一門(mén)生意，其投資回本期甚至短于商業(yè)地產(chǎn)。

以購(gòu)物中心為例，商場(chǎng)配套停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)、規(guī)模和流線與商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)息息相關(guān)，一個(gè)合理設(shè)計(jì)的停車(chē)場(chǎng)能為購(gòu)物中心增加客源，提升銷(xiāo)售，而缺乏規(guī)劃的停車(chē)場(chǎng)則直接影響商場(chǎng)業(yè)績(jī)。

很多中國(guó)的開(kāi)發(fā)商忽視停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)，結(jié)果出現(xiàn)了諸如高度不夠，又或是寬度不夠，又如標(biāo)識(shí)和路線設(shè)計(jì)不合理，甚至上客區(qū)域下客區(qū)不明確等等各種瑕疵。

別小看這些設(shè)計(jì)瑕疵，這都會(huì)影響消費(fèi)者的感受，一旦有過(guò)幾次不愉快的停車(chē)經(jīng)歷，那么今后這個(gè)消費(fèi)者就不太愿意再到這家購(gòu)物中心來(lái)購(gòu)物，直接減少客流。反之，一個(gè)好的停車(chē)場(chǎng)可以為購(gòu)物中心帶來(lái)高端客源甚至增加客戶粘性。

目前，活躍在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)市場(chǎng)的交通顧問(wèn)公司還不到10家，根據(jù)其建議，車(chē)庫(kù)的設(shè)計(jì)頗有講究。首先是停車(chē)場(chǎng)的規(guī)模。停車(chē)場(chǎng)過(guò)小容易造成擁擠，過(guò)大則浪費(fèi)成本。專(zhuān)業(yè)的交通顧問(wèn)公司，通常是以購(gòu)物中心面積為基礎(chǔ)，來(lái)計(jì)算停車(chē)庫(kù)車(chē)位規(guī)模。此外，停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃也要視周邊的公共交通情況而定。比如，購(gòu)物中心附近若有地鐵站，則表示有不少客源是乘坐地鐵抵達(dá)，這類(lèi)商場(chǎng)的車(chē)位也要相對(duì)減少。

更重要的當(dāng)屬交通流線，與合理的商場(chǎng)動(dòng)線能激發(fā)人們消費(fèi)可能一樣，車(chē)庫(kù)交通流線合理與否也直接影響客人的回頭率。基本的交通流線是“開(kāi)車(chē)-下客-地下車(chē)庫(kù)-地面-上客區(qū)”。這看似簡(jiǎn)單的流線必須做好標(biāo)識(shí)，并且要考慮上下客的右邊車(chē)門(mén)習(xí)慣，事實(shí)上很多項(xiàng)目的停車(chē)流線都存在反向上下客弊端。

停車(chē)場(chǎng)還必須符合商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，比如宜家、紅星美凱龍這類(lèi)建材家居商場(chǎng)的車(chē)庫(kù)還需考慮家居用品的超大尺寸與搬運(yùn)問(wèn)題，否則客人購(gòu)置大型家居產(chǎn)業(yè)后難以搬運(yùn)，這會(huì)直接影響商場(chǎng)的銷(xiāo)售。不少人反映，就停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)而言，宜家明顯優(yōu)于紅星美凱龍。

購(gòu)物中心停車(chē)場(chǎng)的另一項(xiàng)容易被忽略的經(jīng)濟(jì)功能，就是其所帶動(dòng)的延伸產(chǎn)業(yè)。首先是洗車(chē)、汽配或汽車(chē)美容店，這些與汽車(chē)直接關(guān)聯(lián)的門(mén)店會(huì)開(kāi)設(shè)在租金較低的地下車(chē)庫(kù)附近，車(chē)庫(kù)經(jīng)營(yíng)者既降低了租金成本，也獲得了直接的生意。

寵物店則是很多人沒(méi)有想到的一門(mén)“停車(chē)場(chǎng)生意經(jīng)”。很多消費(fèi)者反映，如今帶著心愛(ài)的寵物狗狗出行已不再是稀奇事，但很多購(gòu)物中心并不允許狗狗入內(nèi)，于是很多人會(huì)在停車(chē)后將狗狗放到商場(chǎng)內(nèi)的寵物商店看管甚至順便給寵物做個(gè)美容，待主人完成購(gòu)物后再將寵物領(lǐng)回來(lái)。此外，鮮花店等小商品業(yè)態(tài)也是停車(chē)場(chǎng)所延伸出來(lái)的車(chē)庫(kù)生意。

而最直接的“大生意”，就是停車(chē)費(fèi)。

如果按照停車(chē)場(chǎng)1平方米造價(jià)約2000元到2500元計(jì)算，一個(gè)車(chē)位約40平方米，則一個(gè)車(chē)位的平均造價(jià)為10萬(wàn)元。以上海為例，一般市區(qū)的普通商場(chǎng)停車(chē)位是10元一小時(shí)，以此均值計(jì)算，一個(gè)車(chē)位一天約80元停車(chē)費(fèi)，一年約近3萬(wàn)元，4年多后可以進(jìn)入純利階段。與起碼要養(yǎng)8到10年才有望回本的購(gòu)物中心這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比，停車(chē)場(chǎng)的投資回報(bào)率非常高。但是，很多中國(guó)開(kāi)發(fā)商為節(jié)省初期成本而沒(méi)有合理規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)。