陳小豹

[摘 要] 房地產(chǎn)業(yè)是推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要力量之一，它具有投資大、收益高、開發(fā)周期長、易受經(jīng)濟波動影響等特點，其突飛猛進發(fā)展的背后蘊藏的風(fēng)險也是不容忽視的，因此其財務(wù)風(fēng)險管理十分重要。本文從我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題進行分析，并提出了一些防范措施。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 行業(yè)特點帶來的風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益周期長，風(fēng)險大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經(jīng)濟周期一樣，房地產(chǎn)業(yè)也會經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個階段。在房地產(chǎn)業(yè)進入衰退階段時，樓價漲勢就會明顯遲緩，當(dāng)國家政策有變時，樓價就會大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暴漲暴跌的動蕩局面，直至2009年市場進入一個調(diào)整的階段。2010年，國家又一次出臺房地產(chǎn)政策，房價呈現(xiàn)上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)再次進入萎靡期，這對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是巨大的。

1.2 利率和通貨膨脹風(fēng)險

當(dāng)市場通貨膨脹或利率上調(diào)時，就會引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預(yù)期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產(chǎn)貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)低迷。

1.3 現(xiàn)金流不穩(wěn)定的風(fēng)險

資金是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基本條件，房地產(chǎn)業(yè)更需要加強現(xiàn)金流管理。在企業(yè)發(fā)展過程中，現(xiàn)金流量是否充足、合理，直接反映一個企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟實力。當(dāng)現(xiàn)金流量不足以抵債時，就會引發(fā)財務(wù)危機，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期較長，資金周轉(zhuǎn)率低，所以，要強化對現(xiàn)金流量的管理工作。

1.4 國家宏觀政策所帶來的財務(wù)風(fēng)險

2010年，全國房價大幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)進入繁榮階段，泡沫經(jīng)濟嚴重。國家為促進其協(xié)調(diào)發(fā)展，從稅收、銀行貸款等各個角度加強了對房地產(chǎn)業(yè)的整治，比如提高二套房首付標準、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調(diào)控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策收到了明顯效應(yīng)。

1.5 財務(wù)風(fēng)險管理意識不強

企業(yè)財務(wù)管理意識不強，加大了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。從目前看，很多房地產(chǎn)公司沒有一套完善的財務(wù)管理制度，在項目開發(fā)前沒有合理進行預(yù)算，也沒有全方位的財務(wù)分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析包括征地成本、資金流向、投資回報等方面，只有這樣才能達到預(yù)期目標，有效地控制成本，減少財務(wù)風(fēng)險。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括經(jīng)濟、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業(yè)外部，但是對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。我國法律和政治環(huán)境相對穩(wěn)定，所以企業(yè)所面臨的外部風(fēng)險主要是指受經(jīng)濟環(huán)境的影響，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化引起企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增大，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，甚至出現(xiàn)財務(wù)危機。

2.2 內(nèi)部因素

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、不確定因素很多，導(dǎo)致其資金風(fēng)險較高，如果存在內(nèi)部控制失范的情況，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)阻礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要是由于內(nèi)部控制不完善帶來的財務(wù)風(fēng)險上。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防控策略

3.1 完善財務(wù)風(fēng)險控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)實事求是地構(gòu)建科學(xué)合理的財務(wù)風(fēng)險防控體系，包括財務(wù)預(yù)警體系和風(fēng)險管理機制。在資金流風(fēng)險有效識別上，應(yīng)以現(xiàn)金流狀況作為分析基礎(chǔ)，關(guān)注現(xiàn)金預(yù)算的執(zhí)行狀況，通過預(yù)算與執(zhí)行的差異分析及異常波動，來研究現(xiàn)金流中出現(xiàn)的問題，并采取針對舉措來及時管控這些問題和早期的風(fēng)險。通過絕對數(shù)和結(jié)構(gòu)分析來研究現(xiàn)金流是否合理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流若比預(yù)算數(shù)要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導(dǎo)致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學(xué)，應(yīng)當(dāng)尋找原因并從根本上解決問題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，主要看運營及投融資所占現(xiàn)金流比例是否符合戰(zhàn)略和經(jīng)營周期。一般來說，擴張型房地產(chǎn)企業(yè)融資占比較大，保守型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入占比較大。房地產(chǎn)企業(yè)資金從投資到回收一般在3～5年時間，融資渠道和結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營周期相一致?？茖W(xué)分析財務(wù)風(fēng)險后，要建立科學(xué)合理的風(fēng)險防控體系。首先要加強財務(wù)風(fēng)險意識培養(yǎng)，確定管理層對風(fēng)險防控負責(zé)，以此為基礎(chǔ)引進現(xiàn)代風(fēng)險量化和管理工具，對財務(wù)風(fēng)險內(nèi)容進行細化，并制訂財務(wù)風(fēng)險控制方案，根據(jù)財務(wù)風(fēng)險的概率和程度來對其進行量化，并給出解決方案。最后要建立風(fēng)險責(zé)任機制，對風(fēng)險管理要實行問責(zé)監(jiān)管制度，并加強執(zhí)行。

3.2 加強融資環(huán)節(jié)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的重要原因之一是資金結(jié)構(gòu)的失衡，擴展融資渠道可以有效防控其風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)國家政策，發(fā)展多元的直接融資，如國家應(yīng)建立專門的針對房地產(chǎn)企業(yè)資本市場，增加長期債券、股票的發(fā)行額度，提高房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比例，并出臺短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創(chuàng)新組合式的融資模式，降低信貸風(fēng)險；在間接融資方面，可推出適合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和特點的特色信貸服務(wù)，結(jié)合銀行與擔(dān)保金融機構(gòu)，促進貸款模式的創(chuàng)新。

3.3 在投資方面的財務(wù)風(fēng)險防范

對投資商，應(yīng)加強項目研究，重點是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進行投資，投資前要研究消費者的偏好，通過指標分析法來確定經(jīng)濟效益最優(yōu)化路徑，同時要重視投資所在地的地方政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理程度、項目周邊環(huán)境影響因素等。對所投資項目的經(jīng)營模式也要慎重選擇，例如聯(lián)營、共同投資、多種經(jīng)營等組合方式。一般風(fēng)險較大的項目可采用共同投資方式降低投資風(fēng)險，對居民樓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項目，要進行多種經(jīng)營開發(fā)，降低銷售風(fēng)險。

3.4 加強現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面來加強：首先在應(yīng)收、應(yīng)付賬款管理上，要加強信用管理，提高催款責(zé)任落實程度，提高運營資金周轉(zhuǎn)效率，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充足且順暢。其次在房產(chǎn)產(chǎn)品銷售上，應(yīng)創(chuàng)新營銷方式，結(jié)合多方力量擴大宣傳促進銷售，提高存貨周轉(zhuǎn)速度，提高資金回籠速度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在價值鏈管理的高度，與價值鏈上的各經(jīng)濟體合作，實現(xiàn)價值鏈融資和運營資金動態(tài)跟蹤等，提高資金使用效率。

主要參考文獻

[1]肖芳林，仇俊林.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其防范策略[J].財會月刊，2011（2）.

[2]魏淑紅.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范研究[J].新財經(jīng)：理論版，2012（3）.