蒂姆·哈福德

如果報(bào)道上說(shuō)，“購(gòu)房者和賣(mài)房者都趨于理性”、“房產(chǎn)市場(chǎng)自身馬力十足，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)”……那都是騙人的?，F(xiàn)實(shí)是，購(gòu)房者總是充滿不切實(shí)際的幻想，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)崩盤(pán)，房市泡沫就像絳蟲(chóng)病一樣啃噬著經(jīng)濟(jì)。

房市的非理性繁榮從“經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力”這一概念的流行中就可見(jiàn)一斑。這一概念由英國(guó)金融行為監(jiān)管局（Financial Conduct Authority）提出，如今已成為一個(gè)被普遍接受的常識(shí)：“經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力”就是看“潛在購(gòu)房者是否有足夠的收入來(lái)償還按揭貸款”。這看似合情合理，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因?yàn)楹雎粤送浺蛩亍?/p>

要厘清這個(gè)問(wèn)題，就要拿如今的低通脹經(jīng)濟(jì)與上世紀(jì)七八十年代的高通脹經(jīng)濟(jì)作對(duì)比。在那時(shí)，還房貸就像是一場(chǎng)“短跑沖刺”：在價(jià)格和收入均呈雙倍增長(zhǎng)的幾年里，貸款利率在10%左右浮動(dòng)，人們的還款壓力很大；熬個(gè)五年左右，隨著通脹水平高企，債務(wù)實(shí)際價(jià)值降低，還款壓力也就大大減輕了。

而如今，還房貸更像是一場(chǎng)“馬拉松”。利率水平處于低位，購(gòu)房者看似對(duì)房貸有絕對(duì)的“經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力”。在低通脹率和收入不變的情況下，這種狀態(tài)將會(huì)繼續(xù)維持。低通脹意味著30年按揭貸款要穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)剡€上30年，而不會(huì)像三四十年前那樣時(shí)緊時(shí)松。之前那代人的還貸方式現(xiàn)在已經(jīng)不再適用。

如果你懂一些經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，你肯定會(huì)考慮到通脹因素對(duì)房貸的影響。但大部分購(gòu)房者沒(méi)這個(gè)意識(shí)，也沒(méi)有人告訴他們。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，通脹因素對(duì)“經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力”施加的影響大于其他任何因素。不過(guò)，我在瀏覽了幾個(gè)著名的“經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力”在線評(píng)估網(wǎng)站后發(fā)現(xiàn)，通脹因素根本沒(méi)有被考慮在內(nèi)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的奇怪現(xiàn)象還不止這一個(gè)，另一個(gè)現(xiàn)象被稱(chēng)作“損失規(guī)避”，原本是一個(gè)心理學(xué)術(shù)語(yǔ)，指人們對(duì)損失產(chǎn)生的過(guò)分焦慮情緒。我在之前的專(zhuān)欄中曾經(jīng)提到過(guò)大衛(wèi)·吉內(nèi)瑟夫和克里斯托夫·邁耶在二十年前進(jìn)行的一項(xiàng)有關(guān)曼哈頓房市崩盤(pán)的研究。研究顯示，那些早早投資房市且經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)波動(dòng)的購(gòu)房者，在出售房產(chǎn)的時(shí)候表現(xiàn)得更為現(xiàn)實(shí)理性；而那些投資相對(duì)較晚且患得患失的購(gòu)房者則更容易“獅子大開(kāi)口”，到頭來(lái)根本找不到買(mǎi)家。對(duì)后者來(lái)說(shuō)，與其輸?shù)舯荣悾蝗缫婚_(kāi)始就棄權(quán)。

房市與整體經(jīng)濟(jì)總是以某種奇特的方式相互施加影響。德朗尼爾·查克拉博蒂、伊泰·戈?duì)柎奶购桶驳卖敗溄鹄@三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研究顯示，繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)能讓銀行家們像見(jiàn)了果醬的蒼蠅一樣趨之若鶩，并從工商業(yè)領(lǐng)域搶走投資者——如果投資50萬(wàn)買(mǎi)房就能快速增值，為什么還要砸錢(qián)給一家公司？房市繁榮意味著企業(yè)投資的減少。

房市價(jià)格也催生出近些年來(lái)最著名的經(jīng)濟(jì)論斷：法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家托馬斯·皮凱蒂和他的伙伴加布里埃爾·楚克曼認(rèn)為，在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，資本的價(jià)值正在回歸。他們發(fā)現(xiàn)，相較收入，諸如耕地、工廠、辦公樓及住房這些資本的總價(jià)值已經(jīng)恢復(fù)到了19世紀(jì)晚期的水平。但皮凱蒂和楚克曼同時(shí)指出，這種趨勢(shì)要完全感謝房?jī)r(jià)的繁榮。確切地說(shuō)，這要看房?jī)r(jià)繁榮是非理性情緒驅(qū)動(dòng)的結(jié)果，還是資本價(jià)值真正發(fā)生變動(dòng)的體現(xiàn)。

如今的房市真的存在泡沫嗎？我很難給出答案。但三位德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家在最新的一份研究中給出了答案，他們對(duì)14個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家自1870年以來(lái)的房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。結(jié)果顯示，約50年前，房?jī)r(jià)開(kāi)始攀升，并逐年增長(zhǎng)。如果我們稱(chēng)之為泡沫，那房市的虛假繁榮已經(jīng)持續(xù)兩代人之久了。（譯/劉曉帆）