王韶輝

新年伊始，一條山東“C縣”公務(wù)員被攤派賣房的消息引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。

據(jù)報(bào)道，山東C縣很多公務(wù)員被要求在2014年，必須介紹自己的親戚或朋友，至少在縣城內(nèi)購買兩套新建商品房，否則可能停發(fā)工資。隨后，有媒體點(diǎn)名“C縣”即曹縣。2月7日，菏澤市曹縣有關(guān)部門緊急辟謠，否認(rèn)攤派。

這次有些像出喜劇的突發(fā)事件泡泡似的出現(xiàn)又消失了，但是它折射出了三、四線城市在城鎮(zhèn)化的口號下盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)引起的困境。人未聚，房先起，大量商品房嚴(yán)重滯銷，房地產(chǎn)相關(guān)稅收面臨缺口，給城市背上沉重負(fù)擔(dān)。

在關(guān)于城鎮(zhèn)化的論述中，李克強(qiáng)總理曾指出：“推進(jìn)城鎮(zhèn)化，核心是人的城鎮(zhèn)化。不能人為‘造城，要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)融合，讓農(nóng)民工逐步融入城鎮(zhèn)?！?/p>

從“農(nóng)村人”到“城市人”的轉(zhuǎn)變在于生活和工作方式的變化。城鎮(zhèn)化只有從產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、解決就業(yè)方式出發(fā)，進(jìn)行根本轉(zhuǎn)變，才是真正的城鎮(zhèn)化、有價(jià)值的城鎮(zhèn)化。

在中國城鎮(zhèn)化率從50%到70%的逐步轉(zhuǎn)化過程中，開發(fā)商面臨著機(jī)遇，房地產(chǎn)投資也有新的機(jī)會(huì)，但這已不是我們曾經(jīng)經(jīng)歷的一哄而上、價(jià)格猛漲的粗放式發(fā)展，只有洞悉市場變化的人才能抓住機(jī)會(huì)。

城鎮(zhèn)化機(jī)遇

據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)主任徐紹史的報(bào)告，截至2012年年底，我國城市化率為52.57%。根據(jù)國際發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程伴隨著產(chǎn)業(yè)升級與人口結(jié)構(gòu)的變化。戴德梁行香港公司董事總經(jīng)理陶汝鴻介紹：“現(xiàn)在中國是以重工業(yè)為主，但是很多發(fā)展比較快的城市已經(jīng)在做知識(shí)產(chǎn)業(yè)及金融服務(wù)業(yè)，正處在一個(gè)重工業(yè)到知識(shí)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型階段。”

根據(jù)過去的經(jīng)驗(yàn)分析，當(dāng)城鎮(zhèn)化率在20%左右及以下時(shí)，它的產(chǎn)業(yè)是以輕工業(yè)為主，城鎮(zhèn)居民大多技術(shù)水平較低，只能從事輕工業(yè)工作；在城鎮(zhèn)化率從20%增加到70%的過程中，城市產(chǎn)業(yè)則從輕工業(yè)轉(zhuǎn)型為重工業(yè)，再隨著居民技能、知識(shí)結(jié)構(gòu)的提升慢慢轉(zhuǎn)型為第三產(chǎn)業(yè)。

從人口流動(dòng)方面來看，城鎮(zhèn)化率在50%左右及以下時(shí)，城鎮(zhèn)化的過程就是農(nóng)民搬到二、三線城市的過程；城鎮(zhèn)化率從50%提升到70%時(shí)，是人口從小城市慢慢搬到大城市的過程；當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過70%以后，由于城市中人口密度越來越高，人們又開始搬到郊區(qū)，城鎮(zhèn)化率開始下降，但并不是回到農(nóng)村的概念，而是搬到密度比較低的區(qū)域居住。

陶汝鴻說：“中國在20年左右的時(shí)間里，城鎮(zhèn)化率將從50%增加到70%，我們的城鎮(zhèn)人口每一年增加1600萬，就是說每年多1.2個(gè)北京，城鎮(zhèn)人口在20年時(shí)間里從6.7個(gè)億變到10個(gè)億。由此，方方面面對房地產(chǎn)的需求都非常大，但是城鎮(zhèn)化是不是就這么簡單，蓋一些房子出來，蓋一些商鋪出來，把一些人圈進(jìn)去就能成功呢？并非如此，這里面臨的挑戰(zhàn)還是很多?！?/p>

我國現(xiàn)在有658個(gè)城市，人口少于150萬的城市有587個(gè)，150萬～500萬人口的城市有55個(gè)，500萬～1000萬人口的城市有9個(gè)，超過1000萬人口的城市有7個(gè)。當(dāng)城鎮(zhèn)化率增加20個(gè)百分點(diǎn)，我們城市的數(shù)量預(yù)計(jì)將增加290個(gè)。其中，小城市增加最多，會(huì)增加253個(gè)，增加速度會(huì)非常快。這里重要的不是房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是產(chǎn)業(yè)以及城市配套的建設(shè)。

城鎮(zhèn)化率從50%增加到70%，在各個(gè)發(fā)達(dá)地區(qū)都用了多長時(shí)間呢？美國是50年，從1920年開始，到1970年；加拿大用了42年；歐洲用了33年；日本與韓國人口比較少，用了18年和11年的時(shí)間。城鎮(zhèn)化率從50%提高到70%需要滿足很多因素條件，不能一蹴而就。

根據(jù)全國第六次人口普查的數(shù)據(jù)推算，我國的套戶比已達(dá)到1.0左右。這意味著，我們的住房供求總量正在逐步趨于平衡。房地產(chǎn)市場主要存在結(jié)構(gòu)化問題，如部分城市供求緊張、住房資源分配不均、新進(jìn)城人口住房困難等。

從不同城市產(chǎn)業(yè)情況來看，人口主要向產(chǎn)業(yè)承載力強(qiáng)、就業(yè)資源比較豐富的大城市流動(dòng)，一線城市住房緊張、房價(jià)上漲，良好的產(chǎn)業(yè)、社會(huì)資源又吸引更多外來人口涌入，形成大城市的發(fā)展矛盾。

而三、四線城市在城鎮(zhèn)化的過程中還沒有表現(xiàn)出巨大潛質(zhì)，主要在于產(chǎn)業(yè)聚集的效果不能一蹴而就，城市在交通、生活服務(wù)等社會(huì)配套建設(shè)方面也缺乏跟進(jìn)，還沒有形成良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2014年1月，在全國100個(gè)城市中，有37個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格下跌，比去年12月增加5個(gè)城市。除廈門、溫州、?？谝酝?，房產(chǎn)價(jià)格下跌的城市均為三、四線城市。

鬼城由來

自從2013年鬼城的相關(guān)報(bào)道出現(xiàn)之后，鬼城現(xiàn)象在三、四線城市呈蔓延態(tài)勢?！癈縣”公務(wù)員遭攤派賣房就是地方政府無力解決新建商品房滯銷問題的反映。

陶汝鴻說：“鬼城的產(chǎn)生是因?yàn)橥恋爻擎?zhèn)化比人口城鎮(zhèn)化要快很多，目前里面的空置率非常高，從長遠(yuǎn)來說應(yīng)該是可以填滿的，但條件是配套方面能夠配合，我們可以看一看成功的城鎮(zhèn)化需要考慮的因素?！?/p>

“首先，要有一個(gè)完善的產(chǎn)業(yè)，有產(chǎn)業(yè)才能吸引人去工作，留在這里，停在這里；其次，城市還要有配套建設(shè)，如水電、交通等，尤其重要的是交通系統(tǒng)，只有構(gòu)建最有效率的交通系統(tǒng)才能吸引人過來；再次，開發(fā)要有一個(gè)時(shí)間表，為什么會(huì)出現(xiàn)鬼城呢？就是一開始，把所有未來的房子都蓋出來了，沒有一個(gè)好的時(shí)間表，一個(gè)新行政區(qū)域的開發(fā)時(shí)間表里，開始的時(shí)候往往都是不賺錢的?！?/p>

以鄂爾多斯為例，主要問題就是沒有產(chǎn)業(yè)。鄂爾多斯2007年開始建設(shè)，預(yù)計(jì)的人口是30萬，但是目前只有3萬多，其中一個(gè)原因是沒有一個(gè)好的產(chǎn)業(yè)，沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)吸引一些人搬進(jìn)去，所以它的空置率非常高。

在云南的一個(gè)四線城市，新的規(guī)劃區(qū)域里有辦公樓，有一些學(xué)校，有政府部門機(jī)構(gòu)，但是旁邊什么配套都沒有，CBD旁邊還是農(nóng)村，新建的公路雖然很寬，但是還不能通車，因此空置率也很高。

美國在城鎮(zhèn)化過程中，基本上伴隨著工業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的過程。從城市人口構(gòu)成去看，基本上每一個(gè)產(chǎn)業(yè)的人口都在增加，當(dāng)美國的城鎮(zhèn)化率超過70%的時(shí)候，從20世紀(jì)70～90年代，其制造業(yè)人口在減少，制造業(yè)的人口轉(zhuǎn)型成為服務(wù)業(yè)的人口。20世紀(jì)90年代到2005年，這個(gè)趨勢更加明顯，制造業(yè)人口大幅度減少，現(xiàn)在新增的城市就業(yè)人口基本上全部在服務(wù)業(yè)中。“所以有人問現(xiàn)在中國的發(fā)展應(yīng)該以什么為標(biāo)準(zhǔn)，怎么來看呢？可以看城鎮(zhèn)化率，還在70%以下的時(shí)候就是工業(yè)就業(yè)人口與第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口一起增長的階段。這個(gè)情況不單單是全國，放在每一個(gè)城市都是可以的。當(dāng)一個(gè)城市的城鎮(zhèn)化率超過一個(gè)百分比，說明它的產(chǎn)業(yè)也在發(fā)生變化?！?陶汝鴻說。

鬼城現(xiàn)象就是把城鎮(zhèn)化變成了房地產(chǎn)化造成的矛盾。全國人大財(cái)經(jīng)委2013年發(fā)布報(bào)告稱，一些地方借著推進(jìn)城鎮(zhèn)化之名，盲目追求城鎮(zhèn)化速度和城鎮(zhèn)化率，大搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)投資，超前規(guī)劃各種工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)和新城區(qū)，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，造成很多“空城”，占地過多。

而要想讓農(nóng)民變?yōu)檎嬲氖忻?，僅僅解決就業(yè)問題還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要醫(yī)療、社保和子女教育問題作為配套政策不斷逐步完善，這些對政府的綜合實(shí)力又是一大考驗(yàn)。

地產(chǎn)投資趨勢

房子是否已經(jīng)建得太多？不論對于房地產(chǎn)開發(fā)商，還是投資者來說，未來房產(chǎn)市場是否還有機(jī)會(huì)？機(jī)會(huì)能留給什么樣的人呢？

戴德梁行中國區(qū)商業(yè)顧問部主管及董事甄仕奇認(rèn)為，現(xiàn)在國內(nèi)開發(fā)商需要從商品制造者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)運(yùn)營的角色，也就是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型為商業(yè)開發(fā)?！吧虡I(yè)沒有所謂的好與壞，商業(yè)要有絕對的取舍，哪一點(diǎn)我們做不到的就不要去想，采用一個(gè)最舒服的方式，有一個(gè)退出的機(jī)制就可以了。商業(yè)的經(jīng)營過程真是需要有很強(qiáng)的耐心，商業(yè)不是一錘子買賣，開業(yè)以后才是零的開始；開發(fā)商要根據(jù)不同的地塊去預(yù)留一些未來影響城鎮(zhèn)化改革的商業(yè)物業(yè)，比如地塊位置非常好，哪怕前期用融資工具去處理，也要把它留好，將來持有經(jīng)營起來能獲得更大的回報(bào)?！?/p>

對目前房地產(chǎn)市場我們可以橫向去看，在二、三線城市，往往建設(shè)規(guī)模驚人，不論住宅還是寫字樓都處于飽和狀態(tài)，但是如果縱向去看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)市場也分不同層級，對于某一個(gè)開發(fā)商而言，可以選擇是做塔底的市場，還是做塔尖的市場。

恒隆在不同地方建有很多廣場。有人問恒隆的老板，怕不怕國內(nèi)的供應(yīng)過多、市場飽和？他回答：“如果市場中的人身高大都是170厘米，而你只有170厘米卻要去打籃球，那就死定了。你要做一個(gè)姚明，全國只有一個(gè)姚明。”對于房地產(chǎn)來說，開發(fā)商需要把自己的產(chǎn)品做出差異化，那么突出出來做一個(gè)姚明就沒有問題?！?/p>

對于未來房地產(chǎn)投資市場，戴德梁行華北區(qū)投資及顧問服務(wù)部主管及董事劉兵認(rèn)為，2014年是中國經(jīng)濟(jì)未來幾年的風(fēng)向標(biāo)，有幾個(gè)方面會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，包括房地產(chǎn)市場的調(diào)控趨勢，城鄉(xiāng)一體化對土地改革的影響，一攬子財(cái)稅方面的調(diào)整政策，還有城鎮(zhèn)化對潛在投資市場的影響。

2013年，房地產(chǎn)投資市場是一個(gè)大時(shí)代的開始。大時(shí)代的投資市場是指整棟寫字樓物業(yè)、整棟的商業(yè)在企業(yè)間的流轉(zhuǎn)?！吧弦粋€(gè)10年是整個(gè)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的10年，下一個(gè)10年我們覺得是可以在機(jī)構(gòu)之間找到賺錢機(jī)會(huì)的10年?！?劉兵說。

北京和上海的寫字樓租金在2004～2013年分別從100元/平方米/月上漲到400元/平方米/月、120元/平方米/月上漲到 360元/平方米/月。

租金增長是最能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體增長對當(dāng)?shù)丶准墝懽謽敲娣e需求的，所有的商業(yè)投資物業(yè)都由它的租金決定價(jià)值，現(xiàn)在二線城市平均的寫字樓租金狀況都與10年前北京、上海的水平相當(dāng)，都有很大的增長空間，加上一線城市的外溢效應(yīng)，這也是城鎮(zhèn)化給中國整體城鎮(zhèn)發(fā)展帶來的機(jī)會(huì)。

“從2013年的市場來看，機(jī)構(gòu)投資人或者私人企業(yè)主已經(jīng)看到了這個(gè)市場，開始走到二線城市，我們覺得在下一個(gè)5年、10年，中國是一個(gè)大宗房地產(chǎn)交易的大時(shí)代?！眲⒈f。