孫曉兵

就在銀行意識到房地產(chǎn)風險并試圖收緊地產(chǎn)貸款時，求資若渴的房地產(chǎn)找到了與銀行往來的另一種方式——參股銀行。

2014年1月底，恒大地產(chǎn)公告稱，以33億元收購了華夏銀行4.522%的股份，收購后，恒大地產(chǎn)成為華夏銀行第五大股東。不久后的2月初，越秀集團宣布以116.4億港元完成對創(chuàng)興銀行75%已發(fā)行股本的收購。而早前，地產(chǎn)龍頭萬科斥資30億港元入股徽商銀行，成為其單一最大股東。

2013年下半年以來，包括萬科、新華聯(lián)、世茂、越秀地產(chǎn)、恒大等多家房企已進軍金融業(yè)，房企金融化呈加速態(tài)勢。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前已有約30家房地產(chǎn)開發(fā)商涉足銀行。房企扎堆參股商業(yè)銀行的意圖是什么？此舉將給國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)帶來什么樣的影響？

房企扎堆入股銀行

2013年10月底，徽商銀行在香港路演，令人意外的是 ，此次路演主角竟然是開發(fā)商大佬萬科。路演過程中，徽商銀行向機構(gòu)投資者披露，萬科出資4.19億美元，成為徽商銀行的最大單一股東。

對于萬科參股徽商銀行的原因，萬科董秘譚華杰此前表示，參股是為更好地滿足客戶在金融服務方面的需求。相對于萬科過千億元的年規(guī)模，此次參股投資不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應，幫助公司率先向客戶提供領先的社區(qū)金融服務，提升全面居住服務方面的競爭力。

隨著萬科入主徽商銀行，許多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛與銀行聯(lián)姻。

2013年11月4日，另一家地產(chǎn)上市公司新華聯(lián)公告稱，其參與籌建民營銀行的消息屬實，相關事宜正等待國務院的正式批準。據(jù)公告，湖南省人民政府已正式行文向國務院請示，由新華聯(lián)作為共同發(fā)起人之一成立民營銀行，注冊地在湖南長沙，注冊資本為50億元人民幣。而此次并非該公司首次涉足銀行業(yè)務。

早在2012年11月，新華聯(lián)便收購了湖南新華聯(lián)建設工程有限公司100%的股權(quán)，而后者持有長沙銀行股份約10358萬股，占長沙銀行總股份的4.48%。

差不多同一時間，廣東本土開發(fā)商越秀地產(chǎn)母公司越秀集團表示，越秀集團已向創(chuàng)興銀行全體股東提出部分要約收購，以每股35.69港元現(xiàn)金收購最多不超過75%的股份。此次要約收購總金額約為114.44億元港幣，若能實現(xiàn)，將成為4年來首宗內(nèi)地企業(yè)對香港銀行的并購案。

綠地集團也于2013年8月底宣布與貴州省政府簽署金融戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在發(fā)起設立外資小額貸款公司、商業(yè)銀行，組建金融資產(chǎn)交易所、金融租賃公司等方面開展合作。

另外，由7家民營企業(yè)擬共同發(fā)起組建的合肥銀行，其中就有5家涉及房地產(chǎn)，房企進軍銀行業(yè)跡象明顯。目前“涉銀”的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達到了30多家。

事實上，早在幾年前便已有房企瞄上了金融市場，并且取得了豐厚的利潤。2009年4月，華潤收購珠海市商業(yè)銀行，并更名為珠海華潤銀行。至2012年年末，該行總資產(chǎn)達到1030億元，資本充足率為15.48%；而2010年，該數(shù)據(jù)僅為165.6億元，增速高達521.98%，連續(xù)多年凈利潤翻倍。

2011年9月，綠地集團與遼寧省盤錦市政府簽署戰(zhàn)略合作備忘錄，成為盤錦市商業(yè)銀行第一大股東。綠地集團表示會使該銀行走出遼寧、走向全國，力爭在三五年內(nèi)將其打造成為全國經(jīng)營、在遼寧省最具競爭力和影響力的商業(yè)銀行。

開發(fā)商的圖謀

房企聯(lián)姻銀行的意圖何在？

萬科創(chuàng)始人王石此前的言論也許可以作為注腳：“房地產(chǎn)的問題說到底是金融問題，將來的房地產(chǎn)市場如果沒有幾千億元的融資平臺，你就只是一個打工的?！?/p>

一直以來，房企的發(fā)展很大程度上取決于與銀行的關系。因為銀行一直為開發(fā)商提供貸款用于買地和進行房地產(chǎn)開發(fā)，而且也涉及向開發(fā)商的客戶提供按揭貸款。

有業(yè)內(nèi)人士指出，有了自己的控股銀行后，房企的境遇將大為改善。對于購買本企業(yè)產(chǎn)品的客戶，房企可以讓其通過銀行來辦理按揭貸款，從而打造企業(yè)銷售的一個核心競爭優(yōu)勢，同時可以大大提升企業(yè)的流動資金。因為這些企業(yè)實行多元化經(jīng)營，集團旗下其他業(yè)務可與房地產(chǎn)業(yè)務相匹配，因此不受國家房市調(diào)控的限制。

在持續(xù)的宏觀調(diào)控政策背景下，房企與銀行攜手，一方面，可以降低融資成本，為房企融資提供便利；另一方面，可打通地產(chǎn)上、下游產(chǎn)業(yè)鏈，開拓社區(qū)金融等新的業(yè)務領域。因此，未來房地產(chǎn)聯(lián)姻金融將成為趨勢。此外，房企還可以借助銀行平臺，開發(fā)針對旗下項目的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，便利性更高。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，房企頻頻參股銀行，將引領房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的創(chuàng)新與相關金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。

以萬科為例，萬科看重的是通過參股銀行實現(xiàn)自身業(yè)務與金融的深度結(jié)合。萬科方面曾表示，此舉是為了更好地滿足公司客戶在金融服務方面的需求，可幫助萬科率先向客戶提供國內(nèi)領先的社區(qū)金融服務。

所謂的社區(qū)金融服務包括以下方面：一是代理各種便民服務，方便居民生活，如代收水電費、電話費，代理非稅收收入，代繳交通罰款等；二是開發(fā)銷售理財產(chǎn)品，幫助小區(qū)業(yè)主財富增值；三是進社區(qū)開展金融知識與服務講座，豐富物業(yè)活動；四是涉足電商，構(gòu)建社區(qū)內(nèi)網(wǎng)上銀行、手機銀行、電話銀行、短信銀行等全渠道的電子服務網(wǎng)絡。

這背后的利潤空間有多大呢？

萬科通過近30年的積累，目前其社區(qū)居住人口截止到2012年年底，已經(jīng)達到了300萬人。這是一個龐大的資源，以每個人年消費1萬元計算，一年消費額將達到300億元，如果收取3%的傭金，每年收益高達9億元。而到了2017年，萬科入住業(yè)主預計將達到800萬人，屆時這部分收益將達到24億元，而且是長期的、穩(wěn)定的收益。

社區(qū)金融服務不僅可以給開發(fā)商帶來可觀的傭金收入，同時未來面向個體的小微金融服務也可能成為新的增長點。目前，花樣年聯(lián)合光大銀行推出的彩生活e卡通、恒大聯(lián)手中國郵政推出的金融便利店等社區(qū)金融服務已經(jīng)開始運作了。

降低綜合融資成本也是萬科在“城市配套商”定位之下的考量。在萬科社區(qū)商業(yè)、購物中心、寫字樓、旅游地產(chǎn)等業(yè)務不斷增持的狀況下，原來以單純的住宅業(yè)務開發(fā)為主的融資模式已經(jīng)不能滿足新需求，萬科必須拓展更為多元的融資?！皡⒐摄y行”對于萬科來說，其意義堪比萬科B轉(zhuǎn)H。

蘭德咨詢總裁宋延慶則認為，房企入股銀行，一是借助金融業(yè)投資對沖日后可能遇到的房地產(chǎn)下滑風險，二是從銀行業(yè)發(fā)展中獲得更多的資本回報。尤其在目前，銀行股估值偏低，房企可以從股權(quán)投資中獲益。

而對銀行來說，通過與房企聯(lián)姻，不僅能獲得大客戶的資源，還可以充實資本金。

房企銀行聯(lián)姻，將會對行業(yè)造成怎樣的影響？

據(jù)權(quán)威人士透露，由住建部牽頭制訂的“住宅產(chǎn)業(yè)化行動方案”目前已經(jīng)形成框架，有望于2014年出臺。據(jù)透露，到2015年，政府將在全國培育20個左右的試點，其中，東部地區(qū)發(fā)展10個左右，中西部各發(fā)展5個。當前一些有遠見的企業(yè)已經(jīng)開始嘗試住宅產(chǎn)業(yè)化，比如萬科、遠大等，這些企業(yè)正在引領整個房地產(chǎn)開發(fā)模式的變革，也將逐漸改變當前房企主要依靠土地升值、房價上漲的盈利模式。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來講，住宅產(chǎn)業(yè)化模式將成為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷暴利之后新的盈利模式。

因此，房企頻頻收購銀行，將引領房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的創(chuàng)新與相關金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。與此同時，隨著明年住宅產(chǎn)業(yè)化試點的逐漸推進，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出“加工業(yè)”的特征，未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢，整個行業(yè)也會因此逐漸發(fā)生變革。

房企急需轉(zhuǎn)型

一個不可忽視的事實是，隨著銀行對于房地產(chǎn)業(yè)風險擔憂的加劇，開發(fā)商從銀行能拿到的貸款越來越少。

根據(jù)銀監(jiān)會2013年上半年公布的數(shù)據(jù)顯示，在新增房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占24.55%，同比下降12個百分點。也就是說，開發(fā)商能從國內(nèi)銀行拿到的錢越來越少，而且越來越難，這對于在A股上市的企業(yè)而言，境況更加窘迫。

一位國有銀行人員表示：“很多房企都自身難保，除了某些大型房企，其他的都是欠了一屁股的債。錢都拿來買地了，拿著地再貸款?！?/p>

2014年2月11日，國土資源部發(fā)布《2013年國土資源有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)》。數(shù)據(jù)顯示，住宅類地價為5033元/平方米，同比增幅最大，達到9.0%。地價方面，全國105個主要監(jiān)測城市綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)地價分別為3349元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米。四類用地價格環(huán)比增長率分別為2.1%、2.3%、2.6%和1.3%，同比增長率分別為7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。

也就是說，房地產(chǎn)政策頻繁收緊的同時，土地價格卻在持續(xù)攀升，在成本上漲與需求下降的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)利潤率終會下降。在這樣的格局下，房企拿錢顯然要比拿地更急迫，而銀行正是較好的投資對象。

事實上，利潤率下滑也逼迫房企進行多元化投資。

2014年1月底，德勤發(fā)布研究報告顯示，受政策環(huán)境收緊和經(jīng)濟增長回落的影響，房地產(chǎn)企業(yè)開始進入盈利能力下降周期，近60%的上市內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在2012年出現(xiàn)凈利潤率下滑的局面。

此前中房協(xié)發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書2013》也顯示，隨著市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率也將越來越低，預計“年均凈利潤率降低1個百分點”的趨勢將會持續(xù)下去?！端{皮書》預計，到2015年，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤率將觸及“10%警戒線”。

張宏偉表示，由于在房地產(chǎn)利潤下滑的同時，銀行業(yè)盈利水平卻長期保持較為平穩(wěn)的高水平，因此，企業(yè)投資銀行業(yè)本身就可以獲得穩(wěn)定的投資回報。從當前來講，銀行估值水平為較低階段，現(xiàn)在萬科入股徽商銀行、恒大入股華夏銀行等企業(yè)行為可視為“抄底”投資轉(zhuǎn)投金融行業(yè)的最佳時機，未來房企可以據(jù)此獲得溢價收益。

可以預見，地產(chǎn)和金融聯(lián)合將是大趨勢。未來中國房地產(chǎn)企業(yè)更多會采取美國模式，而美國模式的基礎就是地產(chǎn)和金融的合作。房地產(chǎn)企業(yè)最重要的任務就是進行現(xiàn)金流管理，融資途徑必須打開。而銀行作為最低廉的融資途徑，入股銀行具有戰(zhàn)略意義。同時，地產(chǎn)企業(yè)龐大的物業(yè)管理載體，也為社區(qū)金融提供了最良好的平臺。

不僅是開發(fā)商，以地產(chǎn)服務為主營業(yè)務的世聯(lián)地產(chǎn)近期也提出了金融化的口號。隨著中國金融業(yè)的改革和開放，房地產(chǎn)的金融屬性越來越成為行業(yè)至關重要的因素，無論對開發(fā)商還是置業(yè)者，要進行開發(fā)資金籌措、項目投資、住宅消費、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、集合信托（REITs）等活動，專業(yè)地產(chǎn)金融服務都是必不可少的、越來越重要的一環(huán)。

謹防衍生風險

房企參股銀行是否存在風險？

從金融“國十條”發(fā)布以來，不少企業(yè)逐漸介入金融業(yè)，這既可以緩解民營企業(yè)的資金鏈風險，又可以為大量過剩的民間資本找到出路，減少民間資本高利貸化的傾向和對理財產(chǎn)品的依賴。但房企參股銀行，需要防止房企對于銀行業(yè)務的干預。

地產(chǎn)與金融互相滲透和融合，既為雙方帶來便利和利益，也可能由此形成更加復雜的新風險。一旦某一方遭受危機，另一方可能也會迅速受到?jīng)_擊。銀行資產(chǎn)若配置不當，地方債與影子銀行都有可能拖累金融業(yè)，從而會對房地產(chǎn)業(yè)造成沖擊；而房地產(chǎn)市場一旦陷入低迷、發(fā)生紊亂，也勢必會影響金融安全。兩者捆綁在一起會讓風險成倍放大，因此需要特別警惕。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，房企經(jīng)營比銀行更顯脆弱。商業(yè)銀行的金融管制很嚴，基本上在風險控制方面有成熟的一套流程。但是，大型房企入股商業(yè)銀行，會將房企的經(jīng)營模式和習慣帶到銀行的日常決策上來。當房企遇到資金鏈問題時，很可能會傾向于向商業(yè)銀行“求救”，削弱商業(yè)銀行信貸政策、利率政策的獨立性，這對于銀行系統(tǒng)的穩(wěn)健性可能是一個打擊。

對房企而言，此舉可能會喪失融資渠道拓展的積極動力，而依賴于銀行。房企在商業(yè)銀行的溫室下成長，獲得了苛刻調(diào)控政策下的庇護，但很難提升未來的競爭能力。

從日本房地產(chǎn)泡沫破滅的原因來看，日本地產(chǎn)公司與銀行等金融機構(gòu)的互相參股、交叉持股，造成了地產(chǎn)市場和金融市場之間風險的快速傳遞，造成大量房企以及金融機構(gòu)倒閉，形成了巨額不良資產(chǎn)。

東方證券銀行業(yè)分析師金麟認為，為了避免由于大股東干擾銀行正常經(jīng)營和由此產(chǎn)生的風險，銀行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)對于發(fā)起人和大股東有著嚴格的監(jiān)管細則。有銀行業(yè)專家表示，萬科即便成為徽商銀行的最大股東，也只能是戰(zhàn)略投資者，不會影響到銀行的正常業(yè)務開展，也很難用銀行資金投資房地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士認為，適合投資銀行的地產(chǎn)商必須具備幾個條件，首先要求本身的資金鏈相對寬裕，不會從銀行抽離資金；其次要求具有良好的內(nèi)控系統(tǒng)和管理能力，企業(yè)運作規(guī)范；最后還要求擁有較大規(guī)模，并且擁有較好的信用記錄和資源。