黃孔祥

【文章摘要】

本文就200萬的資金分別投資于商鋪和商品房，進(jìn)行為期10年的長(zhǎng)期投資測(cè)算，得出結(jié)論：商鋪的投資收益率遠(yuǎn)勝于商品房。

【關(guān)鍵詞】

商鋪；商品房；投資效率

0 引言

現(xiàn)在大多數(shù)人一說到買房投資，就立刻聯(lián)想到商品房投資。絕大多數(shù)人認(rèn)為商品房投資的收益會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商鋪的收益。其實(shí)這種情況不盡然。本文就同時(shí)比較為期十年的商鋪和商品房投資收益率，試分析到底哪種投資更具有效率。

1 數(shù)據(jù)合理假定

假定全國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)劇烈地經(jīng)濟(jì)危機(jī)、政治危機(jī)等因素。在此基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)每年全國(guó)通脹率為4%；銀行貸款的利率是6%；商品房和商鋪價(jià)值年均升值4%；商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)比率是8%；商品房的租金回報(bào)比率為5%；商業(yè)地產(chǎn)不限貸、不限購且商業(yè)地產(chǎn)的貸款首付為40%；第二套及以上商品房限貸，貸款首付比率為60%；投資的商業(yè)地產(chǎn)和商品房的大體地理位置相同；商業(yè)地產(chǎn)和商品房的價(jià)值都是200萬；商業(yè)地產(chǎn)和商品房都可以獲得總價(jià)20%的消費(fèi)貸款。

2 投資規(guī)劃：購買第二套商品住房

現(xiàn)在買價(jià)值為200萬的第二套房商品房作為投資，買商品房時(shí)候最在意的是房產(chǎn)所在的位置和交通便利程度及周圍學(xué)校、醫(yī)院、公園等公共設(shè)施等配套情況。按照現(xiàn)行條例：購買價(jià)值200萬的商品房，自己出先60%，即120萬首付；向借銀行貸款40%，即80萬的住房按揭貸款。為了擴(kuò)大商品房投資收益率，我們可利用杠桿原理進(jìn)行投資——再向該銀行以裝修、裝飾等名義取得20%的消費(fèi)貸款。簡(jiǎn)而言之，獲得20%的消費(fèi)貸款后現(xiàn)在首付為40%，即80萬；獲得銀行貸款60%，即120萬。

根據(jù)銀行貸款的利率6%，商品房租金回報(bào)比率5%，商品房?jī)r(jià)值年均升值4%，假設(shè)前3年租金不變，3年后，住宅租金的價(jià)格隨著物價(jià)上揚(yáng)，商品房租金年均上漲5%。計(jì)算未來十年的商品房的投資收益率。

利息：120萬×6%=7.2萬/年

商品房租金回報(bào)：200萬×5%=10萬/年

自有資金80萬投資于商品房未來十年實(shí)際投資收益率、名義投資收益率如下表1：

從表格1中可得出前三年的實(shí)際投資收益率是3.5%，名義投資收益率在7.5%。3年后，商品房租金年均上漲5%，接著計(jì)算（如表2）：

從各表中你明顯可以看到實(shí)際投資收益率、名義投資收?qǐng)?bào)率隨著時(shí)間的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，但是實(shí)際投資收益率不算高，前5年的實(shí)際投資收益率（3.5%-4.8%）甚至還不如現(xiàn)階段銀行的理財(cái)產(chǎn)品收益高；算上每年的商品房?jī)r(jià)值的增值，名義投資收益率在投資收益率逐漸增高，到從第六年開始達(dá)到10%的名義投資收益率。

3 投資規(guī)劃：購買商業(yè)地產(chǎn)——商鋪

我們?cè)谫徺I上文中在商品房周圍購買一套價(jià)值為200萬的商鋪，商鋪的的選擇仍然是考慮交通因素、地段、商業(yè)圈的內(nèi)容、房企開發(fā)商的規(guī)模和在當(dāng)?shù)氐挠绊懥?。我們默認(rèn)為找到最優(yōu)配置。購買價(jià)值200萬的商鋪，需交40%的首付，即80萬；向銀行貸款60%，120萬的商鋪按揭貸款。為了擴(kuò)大商鋪的投資收益率，我們可利用杠桿原理進(jìn)行投資——再向該銀行以裝修、裝飾等名義取得20%的消費(fèi)貸款。簡(jiǎn)而言之，獲得20%的消費(fèi)貸款后現(xiàn)在首付為20%，即40萬；獲得銀行貸款80%，即160萬。換言之：買這一套200萬的商鋪你自己先出了40萬，向銀行借款了160萬。

根據(jù)銀行貸款的利率6%，商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)比率8%，商鋪價(jià)值也按照年均升值4%，假設(shè)前3年租金不變，3年后，商鋪的租金價(jià)格隨著物價(jià)上揚(yáng)，商鋪的租金年均上漲8%。計(jì)算未來十年的商鋪的投資收益率。

利息：160萬×6%=9.6萬/年

商鋪回報(bào)：200萬×8%=16萬/年

自有資金40萬投資于商鋪未來十年實(shí)際投資收益率、名義投資收益率如下表3：

從表格3可以看出前3年的實(shí)際投資回報(bào)率高達(dá)16%，名義投資收益率達(dá)到驚人的20%，3年之后，商鋪?zhàn)饨鹈磕晟蠞q8%接著計(jì)算（如表4）：

從上表4中可以明顯看到不管是名義投資收益率還是實(shí)際投資收益率收益率隨著時(shí)間的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，甚至在第十年末實(shí)際投資回報(bào)率達(dá)到了44.6%，名義投資收益率達(dá)到不可思議的48.6%。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過投資住宅的收益率，

4 結(jié)論

可見考慮到商品房?jī)r(jià)值升值的因素影響下的商品房名義投資收益率在7.5%-12.6%之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于十年之間投資于商鋪的名義投資收益率20.0%-46.8%?？梢哉f在我國(guó)，商品房的投資主要是一種“防御性資產(chǎn)”，或者叫“慢資產(chǎn)”，是保守投資的首選。在長(zhǎng)期投資中，為了更大程度的配置資產(chǎn)，取得較高的投資收益率，我們建議可以適當(dāng)?shù)倪x擇當(dāng)?shù)赜幸?guī)模、有發(fā)展?jié)摿?、資歷雄厚的商業(yè)地產(chǎn)來進(jìn)行投資。