章慧鶴

[摘 要] 隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想在強(qiáng)手如林的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地，實(shí)現(xiàn)近期求生存、長(zhǎng)期謀發(fā)展的目標(biāo)，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的控制，通過各種合理可行的方法來降低成本，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。筆者在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多年從事成本會(huì)計(jì)工作，本文結(jié)合本公司的實(shí)際工程項(xiàng)目案例，對(duì)如何降低工程的開發(fā)成本進(jìn)行探討。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；開發(fā)成本；降低途徑

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 05. 003

[中圖分類號(hào)] F275.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）05- 0004- 02

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成項(xiàng)目分析

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。它主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。

1.1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

1.2 前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。前期工程費(fèi)用估算占項(xiàng)目總支出的3%左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異而有很大差別。前期工程費(fèi)用的其他費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開發(fā)利益要求。

1.3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。

1.4 建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項(xiàng)目中的一個(gè)大頭，建筑安裝工程造價(jià)成本一般占項(xiàng)目總支出的45%～55%。

分析建筑安裝工程費(fèi)成本，應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，了解市場(chǎng)人工、材料變動(dòng)情況，對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定項(xiàng)目的建安成本指標(biāo)。并對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。

1.5 配套設(shè)施費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

1.6 開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制就是將實(shí)際發(fā)生的耗費(fèi)，嚴(yán)格控制在計(jì)劃成本范圍內(nèi)，隨時(shí)揭示并及時(shí)反饋，解決生產(chǎn)過程中的損失浪費(fèi)現(xiàn)象，使之達(dá)到控制成本的目標(biāo)。成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須面對(duì)的一個(gè)重要治理課題。通過強(qiáng)化成本控制來達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的最終目的。

2 降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的途徑

2.1 多途徑尋找開發(fā)項(xiàng)目，降低土地成本

近年來土地成本越來越高，原先土地成本占項(xiàng)目總支出的1/3左右，現(xiàn)在也水漲船高了。筆者所在公司在以下方面做了充分的準(zhǔn)備，積極調(diào)動(dòng)一切資源，多途徑尋找開發(fā)項(xiàng)目，降低土地成本。

2.2 全面質(zhì)量管理，保質(zhì)保量完成工程項(xiàng)目

全面質(zhì)量管理是一項(xiàng)綜合工程，需要多個(gè)部門及大量專業(yè)人員的通力合作才可圓滿完成。施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，開發(fā)公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上采取嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施。因此，要以人為本，樹立全員質(zhì)量成本意識(shí)，落實(shí)成本治理責(zé)任制，劃定收入與支出配比責(zé)任層次，編制各層次的責(zé)任成本預(yù)算，按照成本費(fèi)用責(zé)任層次和治理環(huán)節(jié)，制定考核標(biāo)準(zhǔn)，開展全員、全過程、全工期、全項(xiàng)目的治理，實(shí)行工資與績(jī)效掛鉤，按規(guī)定兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰，把成本費(fèi)用治理目標(biāo)責(zé)任通過企業(yè)的治理控制系統(tǒng)落到實(shí)處，以較少的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)耗費(fèi)，取得較大的經(jīng)濟(jì)效益，不斷降低工程成本。開發(fā)單位和施工單位既要搞好協(xié)作，又要嚴(yán)格監(jiān)督工程的質(zhì)量，進(jìn)行全過程質(zhì)量管理控制，保質(zhì)保量地完成工程項(xiàng)目。還要控制好施工工期，爭(zhēng)取提前完工。

2.3 加強(qiáng)施工材料品質(zhì)和價(jià)格的成本控制

以筆者所在公司為例，某工程項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)達(dá)91 658 883元，包括土建、水電、材料3部分。其中材料款30 388 080元，占建筑安裝工程費(fèi)的33.15%，可見材料成本占整個(gè)工程成本的比重較大，而且有較大的節(jié)約潛力。因此，材料品質(zhì)和價(jià)格的成本控制，是降低工程成本的關(guān)鍵。

2.4 工程項(xiàng)目結(jié)算的成本控制

辦理工程竣工決算，可以全面清理項(xiàng)目建設(shè)過程的財(cái)務(wù)，在決算中全面反映項(xiàng)目建設(shè)過程中資金的來龍去脈，是項(xiàng)目成本控制的重要環(huán)節(jié)。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞的及客觀上的疏忽，應(yīng)建立以下機(jī)制：①會(huì)議確認(rèn)制；②二次復(fù)核、審計(jì)制；③獎(jiǎng)懲制度。

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金投入大，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，是一個(gè)涉及拆遷、開發(fā)、建筑等所有職能部門的全局性工作。成本發(fā)生在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過程，從項(xiàng)目決策、征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)等環(huán)節(jié)，發(fā)生費(fèi)用支出，都有成本控制問題，要建立統(tǒng)一的企業(yè)內(nèi)部成本管理規(guī)范。企業(yè)要注重財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上，要針對(duì)企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理。只有發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部各職能部門的作用，進(jìn)行全過程成本控制，降低企業(yè)的開發(fā)成本，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最佳效益。

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