吳錦華

【摘 要】“城市運營”具有鮮明的中國特色，是我國學者在城市發(fā)展實踐中對“城市經(jīng)營”理念的升華。本文對城市運行商的產(chǎn)生、運營及發(fā)展前景進行詳細的探討。

【關鍵詞】城市運營商；開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展前景；意義

2013年10月在貴刊刊出了《失衡的秋千——開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展的陷阱》，該文詳細論述了開發(fā)區(qū)城市化過程中，商業(yè)地產(chǎn)失衡的問題。然而關于如何解決這個問題，該文沒有細述。本文是上文的延續(xù)篇，試圖以開發(fā)區(qū)城市運營商的角度闡述在中國式發(fā)展模式背景下，更好地解決這個普遍存在中國開發(fā)區(qū)的問題。

一、城市運營商概念應運而生

商業(yè)地產(chǎn)是一個市場概念，城市規(guī)劃是一個政府行政職能概念，然而城市運營一定需要一個既要符合市場要求、又要體現(xiàn)政府整體規(guī)劃理念的機構才能推進下去，尤其是中國政府權力相對集中的模式下。國內(nèi)關于城市化、城市運營等相關理論相對比較少，尤其是在開發(fā)區(qū)城市化過程中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的研究很少。因此，除了政府規(guī)劃之外，現(xiàn)實中對于商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)籌規(guī)劃與運營的系統(tǒng)理論指導是很少的。從某種程度來說，政府長期以來扮演著城市運營商的角色，但對市場化運作的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃布局效果不佳。商業(yè)地產(chǎn)是城市運營的重要一環(huán)，也是市場化非常充分的領域，政府無法全面進入該領域。因此，城市運營商是承政府之上、啟市場之下的土地一級半開發(fā)商（假設政府是土地一級開發(fā)商的話），其經(jīng)營活動從常規(guī)地產(chǎn)層面向城市層面延伸。

二、蘇州工業(yè)園的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程

1.土地規(guī)劃及商業(yè)整合運營的綜合經(jīng)營模式

（1）商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃及戰(zhàn)略儲備

由于掌握著土地儲備及規(guī)劃的部門職能，蘇州地產(chǎn)經(jīng)營公司在商業(yè)資產(chǎn)整合運營方面有這很大的主動性。對于有些戰(zhàn)略性意義的商業(yè)地產(chǎn)項目，蘇州地產(chǎn)經(jīng)營公司就會把土地推向市場，通過公開招投標的形式獲取土地，進行一級開發(fā)及后續(xù)運營。蘇州地產(chǎn)經(jīng)營公司除了成功獲得的地標性寫字樓項目，還開發(fā)了湖濱樓、月亮灣國際中心、星海生活廣場三個項目。這三個商業(yè)項目是目前蘇州地產(chǎn)經(jīng)營公司土地整理規(guī)劃后，通過招拍掛的形式取得土地開發(fā)權，并自行持有運營的已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)項目。星海生活廣場是最為典型的與城市規(guī)劃有效對接的商業(yè)綜合體項目。2012年4月蘇州地鐵一號線開通，地鐵的觸角把蘇州老城區(qū)和開發(fā)區(qū)連成一體。蘇州地產(chǎn)經(jīng)營公司把握時機，取得了該地塊的開發(fā)經(jīng)營權，是蘇州首個開通運營的地鐵商業(yè)綜合體項目。

（2）商業(yè)地產(chǎn)項目的參股合作模式

蘇州地產(chǎn)經(jīng)營公司作為園區(qū)的城市運營商，對城市的品質(zhì)定位及招商策劃有著全盤的考慮。蘇州工業(yè)園的城市規(guī)劃從一開始就定位為精制生活城市，在土地整理及儲備過程中，已經(jīng)與各個優(yōu)質(zhì)開發(fā)商或運營商進行后續(xù)合作開發(fā)或運營事宜，一方面把優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運營商納入城市整體的規(guī)劃定位體系中，另一方面，通過參股合作或其它方式與之建立聯(lián)系，提升自身的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營能力。

2.商業(yè)資產(chǎn)項目的整合運營管理

蘇州地產(chǎn)經(jīng)營公司目前的商業(yè)物業(yè)以CBD綜合開發(fā)為主體，圍繞著園區(qū)最重要的金雞湖商務景觀區(qū)進行整合運營。

（1）商業(yè)網(wǎng)點的整體布局

首先，從前期規(guī)劃方面，早在2002年時，蘇州地產(chǎn)經(jīng)營公司把金雞湖西138.23公頃可開發(fā)房地產(chǎn)用地納入公司土地儲備庫，除了配合其增資和債券上市提供必要基礎材料外，就是為了在金雞湖周邊布局自己的商業(yè)網(wǎng)點。之后，所開發(fā)和營運的湖濱樓、星海生活廣場等商業(yè)項目就在前期已經(jīng)完成布局了。

（2）組建專業(yè)團隊運營旗下商業(yè)資產(chǎn)項目

首先，2005年7月，蘇州地產(chǎn)經(jīng)營公司組建城發(fā)公司全面負責李公堤、中央河商業(yè)街、文化水廊U型廣場、陽澄食街、稅務大樓等五大商業(yè)項目的推進工作，從基礎設施開發(fā)拓展到商業(yè)項目運營。其次，整合商業(yè)地產(chǎn)項目從定位策劃、招商推廣、開業(yè)籌備及后續(xù)運營的所有業(yè)務線，具備了專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運能力。最后，通過戰(zhàn)略合作，有效整合優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，到目前為止，蘇州地產(chǎn)經(jīng)營公司已經(jīng)擁有了幾十家大型品牌商業(yè)合作單位，包括商業(yè)物業(yè)運營企業(yè)。

通過本章蘇州工業(yè)園兩個國內(nèi)外案例的分析研究，總體上可以歸納出：第一，政府的城市規(guī)劃必須建立在長遠的發(fā)展基礎之上，城市功能配套、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、城市人口的導入等各種因素需要統(tǒng)籌考慮，不能急功近利，一蹴而就。第二，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的市場調(diào)節(jié)機制，政府城市規(guī)劃及商業(yè)網(wǎng)點布局的推進不能完全依賴政府自身，必須有一個能貫徹政府規(guī)劃意志的市場主體進行，裕廊集團及蘇州地產(chǎn)經(jīng)營公司都從事實上說明了這個角色的重要性。第三，商業(yè)資源及要素的有效整合，商業(yè)項目的成功經(jīng)營意味著把與之相關的諸如開發(fā)商、運營商、品牌商等有效結合起來，使之產(chǎn)生最大的利益共同體。

三、城市運營商模式的未來意義展望

總之，從開發(fā)區(qū)的城市運營商層面來說，商業(yè)地產(chǎn)的整合運營是一個長期戰(zhàn)略的規(guī)劃布局，既要從微觀層面的商業(yè)地產(chǎn)項目的資源整合經(jīng)營，又要參與政府城市規(guī)劃及商業(yè)網(wǎng)點布局戰(zhàn)略，尤其是商業(yè)土地儲備及開發(fā)的規(guī)劃。

第一，對國內(nèi)正在進行產(chǎn)業(yè)結構升級階段的開發(fā)區(qū)來說，很有探討意義，城市運營商的發(fā)展模式可以盡量避免目前開發(fā)區(qū)存在的商業(yè)地產(chǎn)過度開發(fā)、失衡發(fā)展的局面，從城市規(guī)劃及商業(yè)網(wǎng)點布局初期就引入了商業(yè)地產(chǎn)整合運營、均衡發(fā)展的理念，減少城市化的運營成本。

第二，對國內(nèi)的開發(fā)區(qū)城投公司或資產(chǎn)經(jīng)營公司來說，在開發(fā)區(qū)城市化過程中，他們需要主動承擔城市運營商的歷史責任，統(tǒng)籌規(guī)劃轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目。

第三，從國家宏觀層面來說，城鎮(zhèn)化建設是未來發(fā)展的趨勢，開發(fā)區(qū)的城市化就是其中之一。因此，在這個大背景下，城市（或城鎮(zhèn)）運營商的角色將會更加突出。

參考文獻：

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