摘 要：近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)儼然已成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，它在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)了許多的問(wèn)題，例如房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過(guò)了工資的上漲，工薪階層面臨著一輩子也買(mǎi)不起房子的困難；房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的房子供大于求，現(xiàn)在很多的資本集團(tuán)都認(rèn)為進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)很賺錢(qián)，造成了樓盤(pán)的大量開(kāi)發(fā)以至于出現(xiàn)了“鬼城”的現(xiàn)象；地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行資金也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，許多企業(yè)都是通過(guò)銀行貸款進(jìn)行融資，而一旦房子賣(mài)不出去或者出現(xiàn)“爛尾樓”的現(xiàn)象，將會(huì)對(duì)企業(yè)造成致命的打擊。以某市為例，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，建議通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整、建立多層次的住房供應(yīng)體系等對(duì)策促進(jìn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)；健康發(fā)展

1 落實(shí)好國(guó)家宏觀調(diào)控政策，通過(guò)限購(gòu)和限貸等政策減少中心區(qū)域市場(chǎng)需求，確保地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行

近年來(lái)某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，百姓對(duì)于房子的需求很大，因此某市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。近期，某市房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)居民的承受能力，國(guó)務(wù)院為了控制過(guò)高的房?jī)r(jià)出臺(tái)了“限購(gòu)令”政策，并實(shí)施了一連串的保護(hù)措施來(lái)控制房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展。如在大中城市建立保障房提供給家庭困難的百姓居住，有效的緩解了低收入家庭的住房問(wèn)題；調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收制度；國(guó)有控股銀行減少對(duì)地產(chǎn)業(yè)的資金支持以避免泡沫經(jīng)濟(jì)。某市的商品住宅交易量一度因?yàn)椤跋拶?gòu)令”而大幅度下降，房?jī)r(jià)上漲的幅度也減小。然而，市場(chǎng)的發(fā)展由需求決定，某市的居民對(duì)于房子的需求非常大，所以導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不斷上漲。在國(guó)家的宏觀調(diào)控還沒(méi)有起到實(shí)質(zhì)性的作用時(shí)，政府就應(yīng)該下大力度做好短期內(nèi)的調(diào)控，通過(guò)正確的方式來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2 通過(guò)房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格

根據(jù)資料，在某市購(gòu)房人群中，剛性需求占40%，改善性需求占40%，投資、投機(jī)性購(gòu)房占20%。要解決剛性需求和改善性需求，除了增加有效供給、抑制投機(jī)和投資性需求外，還需要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的改革來(lái)解決，其中房地產(chǎn)稅改革是一個(gè)重要方面。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種中，耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等屬于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)繳納的稅費(fèi)；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)繳納的稅收。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是1986年制定并實(shí)施的、城鎮(zhèn)土地使用稅是1988年頒布并實(shí)施的，當(dāng)時(shí)居民收入較低，個(gè)人很少擁有私人住房，所以，這兩個(gè)稅種規(guī)定個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)及自住用房所占土地都予以免稅。

然而，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲投機(jī)倒把的人逐漸增多，民間有大量閑散資金的人都熱衷于炒房，這樣就會(huì)陷入房?jī)r(jià)一直在漲、有錢(qián)人的房子越來(lái)越多的惡性循環(huán)中，由此導(dǎo)致了更多的人無(wú)房可住而房屋空置率高的問(wèn)題。因此就需要調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅制度，對(duì)擁有多套房子的居民征收更多的房產(chǎn)稅，這是目前控制房?jī)r(jià)上漲的十分可行的辦法。若加大力度征收開(kāi)發(fā)商的稅，他們會(huì)將這些稅轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的居高不下，所以采取限制購(gòu)房的政策在短期內(nèi)將會(huì)取得很好的成效。房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整作為一種長(zhǎng)效性調(diào)節(jié)工具，盡管不如限購(gòu)、限貸等行政手段立竿見(jiàn)影，但開(kāi)征房產(chǎn)稅可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種稅負(fù)約束。實(shí)施更嚴(yán)格的房產(chǎn)稅后，將會(huì)使炒房的人數(shù)銳減，并且他們也會(huì)將自己手中的房子處理掉，這樣就會(huì)減少房屋的閑置，避免“鬼城”的出現(xiàn)。通過(guò)房產(chǎn)稅的控制，將會(huì)使土地得到最大的利用，保證城市建設(shè)的健康進(jìn)行；也會(huì)使民間資本轉(zhuǎn)移到其它實(shí)業(yè)上來(lái)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的全面、健康的發(fā)展。

3 建立多層次的住房供應(yīng)體系，使住房保障和市場(chǎng)供應(yīng)實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接

怎么解決好住房保障和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的矛盾，是每個(gè)政府都要面對(duì)的棘手問(wèn)題。這就需要地方政府根據(jù)實(shí)際情況來(lái)制定適合不同人群的住房保障體系，來(lái)均衡人們的需求和市場(chǎng)的發(fā)展。如建設(shè)廉租房來(lái)保障最低收入家庭的需求；興建經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)保障低收入家庭的住房需求；房產(chǎn)企業(yè)更多的開(kāi)發(fā)適合大眾的中、小戶(hù)型；非本地打工者可用群租房來(lái)保障其住房。政府制定不同的策略來(lái)均衡各階層的需求，這樣就能保障市場(chǎng)的供需平衡，為市場(chǎng)的良性發(fā)展提供好的基礎(chǔ)。

4 整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)飛快。隨著市場(chǎng)化的進(jìn)行，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了大跨越，尤其是在北京奧運(yùn)會(huì)后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展達(dá)到了黃金時(shí)期。然而伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，暴露的問(wèn)題也越來(lái)越多，相應(yīng)的法律法規(guī)還不成熟，市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制也跟不上發(fā)展。某些企業(yè)為了頡取更多的利益不惜以身試法，非法抬高房?jī)r(jià)、大量置購(gòu)?fù)恋貋?lái)囤積、發(fā)布錯(cuò)誤信息，這些行為嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能過(guò)多的依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該讓房地產(chǎn)業(yè)回歸到理性中來(lái)，這樣才能使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)保持長(zhǎng)久、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，反過(guò)來(lái)也能讓房地產(chǎn)業(yè)擁有更多的空間和機(jī)遇去發(fā)展。

所以房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更多去履行自己的社會(huì)責(zé)任，為居民的幸福生活添磚加瓦，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力，而不是為了自身的利益不擇手段。特別是在房地產(chǎn)商品的供給方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)）中的限制性規(guī)定，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，滿(mǎn)足大多數(shù)中低收入者的購(gòu)房需求。

5 完善房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依賴(lài)強(qiáng)大的資金支持。項(xiàng)目建設(shè)單位尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金比例過(guò)大，表明在銀行收緊貸款、項(xiàng)目信托融資審查日益嚴(yán)格的情況下，獲取更多投資資金只能依靠自身積累、民間借貸等方式，會(huì)加大民間金融風(fēng)險(xiǎn)。

因此，一方面，商業(yè)銀行應(yīng)該充分重視美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，加強(qiáng)金融監(jiān)管，避免商業(yè)銀行或信貸機(jī)構(gòu)因?yàn)槔娴尿?qū)使而放松借款者的資格標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)ζ溆锌赡芴摷俚男畔⒉贿M(jìn)行必要的審核；另一方面，要適度地利用房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，包括加快推進(jìn)REITs的實(shí)踐操作、有步驟地放開(kāi)信托融資等方式有效解決房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)的資金問(wèn)題，也為購(gòu)房者提供融資便利。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的適度開(kāi)發(fā)能夠擴(kuò)大融資渠道、提高資產(chǎn)流動(dòng)性和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

6 通過(guò)正確的輿論導(dǎo)向引導(dǎo)人們合理投資、杜絕投機(jī)

現(xiàn)在的社會(huì)是個(gè)信息化的時(shí)代，輿論的影響力非常大。由于輿論對(duì)于房產(chǎn)業(yè)的過(guò)多渲染，導(dǎo)致許多人投入到炒房的行列中，而一旦他們嘗到一點(diǎn)甜頭就會(huì)迫不及待地投入更多。因此，我們需要一個(gè)冷靜的輿論環(huán)境來(lái)告訴人們投資需謹(jǐn)慎，正確的引導(dǎo)人們合理投資、杜絕投機(jī)。有理由相信，在不久的將來(lái)房?jī)r(jià)將回歸到合理的價(jià)位，炒房的人將會(huì)為他擁有多余的房子而付出更多的房產(chǎn)稅，所以輿論應(yīng)該更多去宣傳房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)炒房者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，降低不合理的投資、投機(jī)需求，避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

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作者簡(jiǎn)介：劉金榮（1975，10-），女，漢，河北秦皇島市撫寧縣，干部，單位：撫寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)管理所，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。