周建國

摘 要：在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭極好，從多方面發(fā)展的條件無疑都是對房地產(chǎn)行業(yè)的反戰(zhàn)起到促進(jìn)作用。其中人口密集化、城市化發(fā)展普及使城市內(nèi)居住人口直線上升，并且在一定的空間內(nèi)想要居住更多的人就只能發(fā)展空間高度，高層建筑的技術(shù)含量更高，但是造價成本相應(yīng)也提升了，因此房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展市場持續(xù)走高，現(xiàn)階段房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模已經(jīng)逐漸的從當(dāng)初的幾大巨頭發(fā)展成遍地開花的局面，不少中小型房地產(chǎn)公司在這以前景下發(fā)展成型，然而在當(dāng)今房價走高的勢頭下人們對于房產(chǎn)的需求是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)條件無法滿足的，為此不少中小型房地產(chǎn)公司的損失極大，投資無法收回導(dǎo)致公司經(jīng)營上資金運營困難，最終不得不申請破產(chǎn)走向倒閉。本文就中小型房地產(chǎn)公司的發(fā)展計劃進(jìn)行討論，希望對其發(fā)展能做出幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)營銷；市場生存；競爭力

一、現(xiàn)代中小型房產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展面臨的問題

在我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)不像其他市場那樣以大型機構(gòu)為主體，反而更像當(dāng)今市場的企業(yè)模式，以中小型房地產(chǎn)企業(yè)為主體其中大型企業(yè)的所占比重不超過一成，因此在滿足市場房產(chǎn)需求的方面上主要是由中小型房地產(chǎn)為主，但是由于現(xiàn)在市場的狀況對于房地產(chǎn)行業(yè)來講并不是很好，并且中小型房地產(chǎn)自身也存在著很多問題，因此一旦這部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了問題，由于經(jīng)營不善等原因及可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場動蕩。本文在以下兩個方面分析一下我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)所存在的問題。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)在的情況下面臨著幾方面外界因素，第一資金，第二市場需求，第三社會環(huán)境，第四市場走向。

資金是開發(fā)計劃的最基本元素，資金到位一切開發(fā)計劃都是可以進(jìn)行的，因此中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要問題，這類中小型房地產(chǎn)自身資金不具有完全開發(fā)計劃的潛力以及規(guī)模，因此貸款、融資就成了這類房產(chǎn)公司開發(fā)房地產(chǎn)項目的重要方式，因此銀行貸款對于這類高風(fēng)險貸款的批撥是很謹(jǐn)慎的，除了合作關(guān)系良好企業(yè)、信譽度高以及項目開發(fā)計劃合理的房地產(chǎn)項目是很難打動銀行貸款的，融資方面困難已經(jīng)是顯而易見的了，不少人對于長期回報不看好，并且由于很多房地產(chǎn)公司信譽問題融資也是十分困難的。

第二方面是市場需求，對于任何商品來說市場需求才是生產(chǎn)的最根本條件，我國房地產(chǎn)屬于一種不飽和狀態(tài)，因此市場是有利大量開發(fā)的房地產(chǎn)的，但是由于近些年房價由于特殊人群商業(yè)性炒作將房地產(chǎn)行業(yè)房產(chǎn)的價格持續(xù)走高，在需求面前以為的提升價錢導(dǎo)致的最終結(jié)果就是需求者無法滿足供應(yīng)者開除的條件而放棄需求，房地產(chǎn)也就是如此消費者的需求從購買到買不起再到租房住的怪循環(huán)，市場的需求屬于波動的，因此在中國20年內(nèi)會發(fā)生一種奇怪的現(xiàn)象：因為買不起房子大家都選擇租房子，因此租金持續(xù)走高，房價下跌；進(jìn)而一段時間后消費者發(fā)現(xiàn)租房子不如買房子合適，又開始去買房子，租金下降房價上升，為此國家雖然頒布相關(guān)條例限制房地產(chǎn)價格，以平均市場需求，但是房地產(chǎn)的總體勢頭依舊是如筆者所說。這也是市場需求以及社會走向的方面。

二、市場競爭下房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展途徑分析

要探討現(xiàn)有市場競爭條件下中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展途徑，首先我們要理清中小房產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中有哪些優(yōu)勢，對其發(fā)展優(yōu)勢加以利用，進(jìn)而結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展過程中所面臨的各種外部影響和內(nèi)部問題，對其發(fā)展的具體途徑與策略進(jìn)行綜合研究。

（一）理清優(yōu)勢，以優(yōu)勢帶動企業(yè)的發(fā)展。

相比于房地產(chǎn)行業(yè)的那些大型企業(yè)而言，中小企在資金、資源、管理技術(shù)等方面都還存在一定的局限性，這點是毋容置疑的。但這也并不意味著在現(xiàn)有的市場競爭環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)毫無競爭優(yōu)勢科研。結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場環(huán)境以及國家的相關(guān)政策來看，中小企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展更加靈活性，可以滿足市場的多元化需求，企業(yè)整體的運營成本和協(xié)調(diào)成本相對較低，且企業(yè)管理的靈活性和市場適應(yīng)能力要優(yōu)于房產(chǎn)巨頭。因而中小房產(chǎn)企業(yè)大可利用自身的這幾點優(yōu)勢來維持企業(yè)的生存與發(fā)展：

（1）以拾遺補缺的方式，在填補企業(yè)所在區(qū)域房產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的剩余空間，以回報率相對較低的中低檔建筑市場為企業(yè)的存活區(qū)域；（2）完善企業(yè)成本控制，在保證房產(chǎn)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，借助于先進(jìn)的管理策略來降低施企業(yè)運營及項目投資的整體成本，以便于取得價格優(yōu)勢；（3）采用差異化的策略，通過擺脫大城市和高端性房地產(chǎn)產(chǎn)品的方式，避開與行業(yè)巨頭的競爭，通過另辟蹊徑的方式向房產(chǎn)市場提供個性化、短缺性和不可替代性的產(chǎn)品；（4）組建發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式彌補企業(yè)在資源和規(guī)模方面的不足，將不同組織的優(yōu)勢集合在一起進(jìn)行協(xié)調(diào)性發(fā)展，以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展與壯大。

（二）突破局限，以發(fā)展的眼光統(tǒng)籌規(guī)劃

（1）轉(zhuǎn)變觀念，順勢而為。與傳統(tǒng)的大型企業(yè)相比較中小型企業(yè)具備小型團(tuán)隊的優(yōu)勢，在于靈活性更高、應(yīng)變性更強，不像大型企業(yè)牽一發(fā)而動全身，并且機構(gòu)臃腫龐大作出政策調(diào)整改變不易。作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以更快的適應(yīng)國家政策，做出管理策略和經(jīng)營測流的調(diào)整，在國家的政策關(guān)照下飛速發(fā)展。（2）突破局限，調(diào)整企業(yè)運營及發(fā)展策略。相對于傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)營理念，中小型房產(chǎn)企業(yè)并不英愛熱衷于傳統(tǒng)的策略營銷。創(chuàng)新意識是占領(lǐng)新興市場的一個重要決策性因素，作為傳統(tǒng)理念的房地產(chǎn)經(jīng)營策略已經(jīng)不能完全適應(yīng)現(xiàn)代的房地產(chǎn)銷售市場以及消費者需求了，一次跳出原有規(guī)定的圈子找出創(chuàng)新房地產(chǎn)的道路是有利于中小型企業(yè)的發(fā)展的，正如上文提到的，大型房地產(chǎn)公司機構(gòu)臃腫龐大想要調(diào)整策略并非一蹴而就，改革必須經(jīng)過計劃和詳細(xì)的步驟執(zhí)行，因此中小型房地產(chǎn)的優(yōu)勢也就在新時代的背景下彰顯出來。（3）強調(diào)細(xì)節(jié)，重視并提高企業(yè)的開發(fā)能力。所謂細(xì)節(jié)決定成敗，中小企業(yè)不管是從管理還是從設(shè)計、開發(fā)和技術(shù)等方面考慮，都應(yīng)該對細(xì)節(jié)進(jìn)行強調(diào)，根據(jù)企業(yè)自身的能力與實力，對投資結(jié)構(gòu)和投資規(guī)模進(jìn)行精細(xì)化和理性化的管理，提高自身對風(fēng)險的預(yù)測和管理能力，同時還應(yīng)當(dāng)對施工過程的圖紙設(shè)計、方案規(guī)劃、施工質(zhì)量等方面進(jìn)行細(xì)致的管理與控制，通過產(chǎn)品的質(zhì)量來贏得客戶和市場的信賴；（4）優(yōu)化管理，發(fā)展多元融資。中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須對現(xiàn)有的內(nèi)部管理工作進(jìn)行優(yōu)化與完善，并將內(nèi)部管理與控制工作逐漸向制度化和規(guī)范化的方向推進(jìn)，以內(nèi)部管理水平的提升來提高企業(yè)融資水平，以便于以多元化的融資方式降低企業(yè)的運營風(fēng)險；（5）優(yōu)化團(tuán)隊，保證發(fā)展策略的執(zhí)行效力。機構(gòu)靈巧多變是中小型房地產(chǎn)的優(yōu)勢，投資方式多樣敢于吸收一些大型房地產(chǎn)公司不能接受的小型開發(fā)計劃，相對于領(lǐng)導(dǎo)層的決策眼光獨到往往更重要，并且為了確保企業(yè)的蓬勃發(fā)展必須保證企業(yè)的凝聚力和執(zhí)行力，方案的執(zhí)行力要從始至終貫徹一個核心思想，達(dá)成企業(yè)開發(fā)目標(biāo)，贏得企業(yè)發(fā)展契機和項目開發(fā)利益。因此優(yōu)化策劃、項目投資、人事管理等團(tuán)隊是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的重點，與大型房地產(chǎn)公司既然不能相比房地產(chǎn)項目投資的規(guī)格就只能以精巧的項目作為競爭力了。

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