王冠博
[摘 要]近年來,我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),實踐證明房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,也確實推動了我國社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展。從目前發(fā)展形勢分析,我國房地產(chǎn)市場仍然具有較大發(fā)展空間,因此本文基于灰色關(guān)聯(lián)度方法針對我國市場需求的影響因素進行了探討分析。
[關(guān)鍵詞]灰色關(guān)聯(lián)度;房地產(chǎn)行業(yè);市場需求;影響因素
[中圖分類號]F2933 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432(2014)33-0136-02
近年來我國社會經(jīng)濟呈現(xiàn)迅猛發(fā)展之勢,與此同時,房地產(chǎn)行業(yè)也取得了長足進步,并且已經(jīng)明顯占據(jù)了市場主導(dǎo)位置。當(dāng)前城市商品房建設(shè)如火如荼、房價居高不下等情況,都足以充分說明我國房地產(chǎn)市場還有廣闊的市場需求和市場發(fā)展空間。我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),因此其受到市場價格、居民收入水平等諸多經(jīng)濟因素的影響,相對較為復(fù)雜。這些因素對于刺激房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要的影響作用。因此,本文基于灰色關(guān)聯(lián)度分析方法針對房地產(chǎn)市場需求影響因素進行探討分析,指掌握各需求因素的影響程度水平,有效調(diào)整房地產(chǎn)市場,確保房地產(chǎn)市場實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。
1 我國房地產(chǎn)市場需求的主要影響因素
我國房地產(chǎn)市場需求的影響因素包括許多方面,因房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展涉及的行業(yè)領(lǐng)域較廣,市場需求因素自然涉及范圍也較為廣泛,并且相關(guān)因素均會不同程度地影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場規(guī)模的大小,進而影響到我國社會經(jīng)濟的發(fā)展。我們在具體選取房地產(chǎn)市場需求主要影響因素時,應(yīng)遵循的原則包括以下幾點:一是要體現(xiàn)關(guān)聯(lián)性原則,就是要保證選取的相關(guān)影響因素能夠與房地產(chǎn)市場需求密切關(guān)聯(lián);二是要具有可操作原則,就是要保證選取的相關(guān)影響因素所需數(shù)據(jù)資料等容易獲取收集和相關(guān)指標(biāo)容易實現(xiàn)量化要求;三是要體現(xiàn)簡化性原則,就是要保證選取的相關(guān)影響因素在滿足課題研究的同時盡量實現(xiàn)簡化要求,防止讓問題變得更加復(fù)雜。并且房地產(chǎn)市場需求的這些影響因素彼此關(guān)聯(lián)、影響、作用、制約,共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場總體結(jié)構(gòu)。由此我們選取的我國房地產(chǎn)市場需求的主要影響因素包括以下幾個方面。
11 房地產(chǎn)銷售價格因素的影響
市場商品能否順利快速地進行銷售,一方面看其使用功能能否有效滿足用戶需求,另一方面與銷售價格具有較大影響。人們希望能夠以合理價格進行商品交割與消費,從而促進地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展,也由此實現(xiàn)政府部門對于商品市場的宏觀調(diào)控職能。我國近年的房地產(chǎn)市場價格始終未能得到有效控制,因此房地產(chǎn)銷售價格已經(jīng)成為市場需求的最為關(guān)鍵的主導(dǎo)因素,同時也成為地區(qū)消費水平的重要影響因素之一。近年來我國商品房價格持續(xù)增長,表明我國房地產(chǎn)市場需求仍然具有較大發(fā)展空間,中央為有效遏制房地產(chǎn)價格快速增長,曾經(jīng)多次出臺政策措施進行宏觀調(diào)控,然而實際效果并不明顯。顯而易見,房地產(chǎn)市場需求和銷售價格波動是緊密關(guān)聯(lián)的,不同城市地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價格具有較大差距,這是因為不同城市地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求不同,當(dāng)該城市地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價格低于用戶的購買能力時,該城市地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求就會增高,呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況,從而促進房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展;相反當(dāng)該城市地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價格超越用戶的購買能力時,房地產(chǎn)市場需求就會降低,呈現(xiàn)供大于求的狀況,進而使房地產(chǎn)市場低迷不前。
12 人均收入水平因素的影響
市場商品的交易過程通常需要滿足兩項前提條件:其一是市場商品本身的功能作用可以有效滿足消費者的購買需求,從而促使其形成購買欲望;其二是要求消費者具備購買市場商品的能力水平。而其中消費者購買能力是至關(guān)重要的因素。近年來,我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展,人們生活水平日益提高,消費者購買能力也隨之提升,由此也推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。調(diào)查表明:我國農(nóng)村自建房屋需求較多,而城市則主要以購買商品房為主,這就決定了城市居民的人均收入水平成為直接影響房地產(chǎn)市場需求的重要因素之一。通過該指標(biāo)能夠體現(xiàn)不同城市地區(qū)的房地產(chǎn)市場購買能力,隨著人均收入水平的提升,人們購買商品房的意愿自然會增強,從而刺激房地產(chǎn)市場需求的增加。
13 地區(qū)人口數(shù)量因素的影響
從我國人口數(shù)量上來看,其人口基數(shù)以及人口增長速度都處于世界前列,加之我國針對不同地區(qū)人口數(shù)量出臺了不同的人口政策,因此我國人口生活狀況呈現(xiàn)出不同特點。但隨著社會發(fā)展進步,以家庭為單位的住房需求在不斷增加,并且隨著城鎮(zhèn)化進程的加快,許多農(nóng)村人口逐漸向城市遷移,還有許多農(nóng)村人口為了提高生活質(zhì)量,而選擇在城市居住,大量外來人口的涌入,要求房地產(chǎn)市場規(guī)模必須急速擴張,從而促進了城市房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。
14 國民經(jīng)濟發(fā)展水平因素的影響
可以說國民經(jīng)濟發(fā)展水平是整個社會行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表,其同樣也會對房地產(chǎn)市場需求造成直接影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣,關(guān)聯(lián)程度高,其與許多行業(yè)都會形成交叉影響作用。而只有建立在國民經(jīng)濟良性發(fā)展的基礎(chǔ)之上,房地產(chǎn)市場才能實現(xiàn)繁榮發(fā)展。國民經(jīng)濟發(fā)展水平高的城市地區(qū),居民的物質(zhì)生活水平也會隨之提升,消費結(jié)構(gòu)也會逐漸優(yōu)化,也自然會增加對房地產(chǎn)的市場需求。
15 相關(guān)政策法規(guī)因素的影響
房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展,關(guān)系到我國經(jīng)濟社會的整體發(fā)展,因此要想有效規(guī)范房地產(chǎn)市場行為,出臺相關(guān)政策法規(guī)是最為有效的方法和途徑。國家要根據(jù)房地產(chǎn)市場的整體狀況出臺有效的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施,此外也可以根據(jù)不同城市地區(qū)和不同時期的房地產(chǎn)市場特點,有針對性地制定政策法規(guī),從而有效規(guī)范房地產(chǎn)市場行為,促進房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。
以上介紹了部分房地產(chǎn)市場需求的主要影響因素,此外還存在許多不確定性因素,針對這些不確定性因素,我們該怎樣分清主次,怎樣實現(xiàn)量化呢?以下通過灰色關(guān)聯(lián)度分析方法加以探討分析。
2 基于灰色關(guān)聯(lián)度的房地產(chǎn)市場需求影響因素分析
灰色關(guān)聯(lián)度分析方法相對較為客觀科學(xué),無論樣本多少以及樣本規(guī)律如何都能夠適用,并且計算便捷,使用方便。其主要通過序列曲線幾何形狀的相似程度來分析判斷相關(guān)影響因素的重要程度。因此針對房地產(chǎn)市場需求的諸多影響因素進行客觀分析描述同樣十分科學(xué)有效。
具體而言,房地產(chǎn)需求因素可以用G=f(x,vm,n,r)公式表示。其中G代表房地產(chǎn)需求量,x代表房地產(chǎn)價格,v代表居民收入水平,m代表人口數(shù)量情況,n代表國民經(jīng)濟發(fā)展水平,r代表相關(guān)政策法規(guī)。假設(shè)Xt代表系統(tǒng)因素,則其位于序號k上的觀測數(shù)據(jù)是xt(K)(k=1,2,…,n),則稱Xt=(xt(1),xt(2),…,xt(n))作為因素的行為序列。與上同時計算灰色絕對和相對關(guān)聯(lián)度,再計算最終的綜合關(guān)聯(lián)度。再結(jié)合近年有關(guān)數(shù)據(jù)按照原有計算方法認真運算,即可得到相對清晰的計算結(jié)果,從而掌握相關(guān)因素針對房地產(chǎn)市場需求的主要影響情況。
3 結(jié) 論
從目前來看,房地產(chǎn)市場需求仍然較大,盡管我國通過政策法規(guī)以及市場經(jīng)濟調(diào)節(jié)等加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控管理,使房地產(chǎn)行業(yè)正逐步趨于平穩(wěn)發(fā)展,然而總體來看其仍然具有較大的市場需求空間,因此采取有效措施促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展顯得尤為重要。通過灰色關(guān)聯(lián)度分析法,我們可以掌握諸多因素對于房地產(chǎn)市場需求的影響情況,從而為國家實施相關(guān)政策,促進房地產(chǎn)市場良性發(fā)展提供基礎(chǔ)資料。
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