蔡琦

（廣西大學(xué)商學(xué)院，廣西 南寧 530004）

國(guó)內(nèi)外保障性住房研究述評(píng)

蔡琦

（廣西大學(xué)商學(xué)院，廣西 南寧 530004）

當(dāng)前我國(guó)中低收入者住房問(wèn)題嚴(yán)重，如何保障其住房權(quán)益成為廣大學(xué)者研究探討的熱點(diǎn)問(wèn)題。本文全面梳理國(guó)外保障性住房的相關(guān)理論和實(shí)證研究成果，對(duì)國(guó)內(nèi)保障性住房現(xiàn)狀、問(wèn)題和有效對(duì)策等一系列研究成果予以綜述，以期能為保障性住房的后續(xù)研究有所作用。

保障性住房；住房問(wèn)題；中低收入

一、引言

住房是居民重要的生活資料，是實(shí)現(xiàn)小康生活的必需品。但由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、法律體系不完備等諸多原因，現(xiàn)階段還有大量居民為住房問(wèn)題苦惱。為此，我國(guó)保障房制度建設(shè)正緊鑼密鼓地展開(kāi)，許多學(xué)者也對(duì)此進(jìn)行了大量研究。鑒于我國(guó)保障房制度建設(shè)不斷發(fā)展，綜合分析前人研究成果并提出新的理解，對(duì)于改善民生、解決中低收入者住房問(wèn)題有重要意義。

二、國(guó)外保障性住房相關(guān)研究

中低收入者住房問(wèn)題也是國(guó)外廣大學(xué)者的研究重點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家保障房起步較早，已有大量全面、深入的研究成果，而發(fā)展中國(guó)家則依托自身情況，積極探索有效解決中低收入住房問(wèn)題的具體措施。

（一）傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論對(duì)保障性住房的闡述

舊福利經(jīng)濟(jì)學(xué)公平分配理論認(rèn)為，國(guó)民收入不變的前提下，收入分配越均等，社會(huì)福利越大。新福利經(jīng)濟(jì)學(xué)出現(xiàn)后，以?shī)W肯為代表的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)效率與公平的關(guān)系。住房是人類最重要的生活必需品，國(guó)家有責(zé)任和義務(wù)為中低收入群體提供基本的住房保障，加大對(duì)保障性住房的資金投入，實(shí)現(xiàn)住有所居，是維護(hù)社會(huì)公平與經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

凱恩斯有效需求理論認(rèn)為，當(dāng)有效需求不足時(shí)，社會(huì)總供給和社會(huì)總需求難以自動(dòng)實(shí)現(xiàn)均衡，就會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)失靈。當(dāng)市場(chǎng)無(wú)法滿足人人有房住這個(gè)目標(biāo)時(shí)，政府介入調(diào)控市場(chǎng)就顯得尤為必要。保障性住房建設(shè)需要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，但盈利性不高甚至沒(méi)有，在私人投資不足的情況下，只有政府依靠公共投資彌補(bǔ)私人投資不足。保障性住房涉及人數(shù)多、范圍廣，也只有依靠政府才能實(shí)現(xiàn)信息對(duì)稱。

公共物品理論認(rèn)為，準(zhǔn)公共物品是在消費(fèi)方面有巨大外部性的物品，表現(xiàn)為一個(gè)人對(duì)準(zhǔn)公共物品的消費(fèi)會(huì)減少其他人對(duì)該物品的消費(fèi)，并且只有按價(jià)付款者才能享受。保障性住房是一種準(zhǔn)公共物品，具有擁擠效應(yīng)。商品住宅價(jià)格上漲越快，中低收入群體對(duì)保障性住房需求越強(qiáng)烈。因此，政府需要投資保障性住房，為社會(huì)提供準(zhǔn)公共物品。

住房過(guò)濾理論是斯維尼1970年創(chuàng)立的，描述住房在整個(gè)生命周期內(nèi)的全部使用過(guò)程。在住房一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的背景下，高收入者為了追求更好的居住條件，放棄現(xiàn)有住房，購(gòu)買新住房，而低收入者則繼續(xù)使用遺留下來(lái)的住房。住房過(guò)濾的主體是住房，而不是不同收入階層，過(guò)濾的根本原因是住房市場(chǎng)價(jià)值的變化。住房過(guò)濾理論從住房供求的結(jié)構(gòu)性方面切入，為不同收入階層提供不同結(jié)構(gòu)的住房提供理論依據(jù)。

（二）近年國(guó)外學(xué)者對(duì)保障性住房的研究

1.后危機(jī)時(shí)代發(fā)達(dá)國(guó)家保障房研究?；?008年金融危機(jī)視角，施瓦茨（Schwartz，2011）對(duì)比美國(guó)與英國(guó)住房保障體系。從應(yīng)對(duì)危機(jī)的反應(yīng)速度來(lái)看，英國(guó)模式的反應(yīng)速度更快。從保障體系的持續(xù)發(fā)展角度來(lái)看，美國(guó)模式的持續(xù)發(fā)展能力較強(qiáng)。

為應(yīng)對(duì)2007—2009年的全球金融危機(jī)，各國(guó)政府均開(kāi)展經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。英國(guó)較早對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)行救助——政府購(gòu)買開(kāi)發(fā)商已完工或者部分完工的住宅作為社會(huì)公眾住房。麥德度（Madeddu，2012）通過(guò)分析政府對(duì)開(kāi)發(fā)商救助計(jì)劃中的成功與失敗案例，認(rèn)為政府應(yīng)吸收質(zhì)量較好的住宅作為公共住房，同時(shí)注重協(xié)調(diào)與附近居民的關(guān)系。與此同時(shí)，澳大利亞政府提出了重點(diǎn)致力于公共住房建設(shè)的“國(guó)家建設(shè)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃”，將大量資金投入公共住房建設(shè)。如明（Ruming，2013）以澳大利亞新南威爾士州為例，分析新南威爾士州如何在澳大利亞聯(lián)邦政府的引導(dǎo)下制定公共住房建設(shè)時(shí)間表和預(yù)算表，探討中央政府和地方政府在公共住房建設(shè)過(guò)程中的協(xié)調(diào)問(wèn)題。

艾度（Appeaning Addo，2013）從定性和定量?jī)煞矫娣治鲅芯棵绹?guó)大克拉克市5個(gè)低收入社區(qū)的家庭生活狀況，研究發(fā)現(xiàn)，由于缺乏社會(huì)與資本優(yōu)勢(shì)，上述地區(qū)的居住條件、社會(huì)治安狀況較差，并提出政府應(yīng)促進(jìn)私人企業(yè)和個(gè)人參與城市保障房建設(shè)的建議。研究認(rèn)為在保障房建設(shè)、使用過(guò)程中，一方面需要減少低收入家庭的信貸負(fù)擔(dān)，為保障房社區(qū)提供生活便利，另一方面要杜絕利用保障房謀利以及防止保障房滋生懶惰現(xiàn)象的問(wèn)題。

2.發(fā)展中國(guó)家探索符合國(guó)情的保障房研究。由于受到城市化進(jìn)程加快、人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展等因素的影響，發(fā)展中國(guó)家住房缺口不斷增大，因此，發(fā)展中國(guó)家不少學(xué)者進(jìn)行了大量保障房建設(shè)研究。

伊本（Ibem，2011）分析近年來(lái)被引入尼日利亞住房保障體系中的公私合作（PPP）方式，認(rèn)為在此計(jì)劃中中高收入者獲益較多，低收入者住房問(wèn)題依然嚴(yán)峻。政府應(yīng)該在保證住房質(zhì)量的基礎(chǔ)上降低開(kāi)發(fā)成本，建造低收入者能夠接受的住房。

莫沙（Mosha，2012）以發(fā)展中國(guó)家博茨瓦納為例分析低收入國(guó)家的住房問(wèn)題，他認(rèn)為由于城市化進(jìn)程的快速發(fā)展使得發(fā)展中國(guó)家住房問(wèn)題尖銳。雖然部分發(fā)展中國(guó)家為解決城市中低收入者住房問(wèn)題出臺(tái)了相應(yīng)政策，但由于申請(qǐng)條件嚴(yán)格、程序繁多、耗時(shí)較長(zhǎng)，使得優(yōu)惠政策效果有限。政策的連續(xù)性問(wèn)題，成為制約發(fā)展中國(guó)家保障房計(jì)劃的另一大因素?？唆敻瘛Ⅳ斮e和托德（Klug、Rubin和Todes，2013）研究南非約翰內(nèi)斯堡包容性住房計(jì)劃時(shí)發(fā)現(xiàn)由于制度法律不完善、貧富差距大，住房計(jì)劃通常由于受到居民抵制而面臨困境。

弗倫奇和利蘭（French和Lalande，2013）認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家進(jìn)行保障房建設(shè)的同時(shí)要吸取發(fā)達(dá)國(guó)家的教訓(xùn)，合理規(guī)劃，使用環(huán)保材料，建造綠色住房，減少對(duì)環(huán)境的破壞與污染，提高居住的舒適度。

三、國(guó)內(nèi)保障性住房相關(guān)研究

（一）保障性住房?jī)?nèi)涵界定研究

社會(huì)保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中具有特殊性的一種住宅，通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。易憲容認(rèn)為，廣義上保障性住房體系主要是指現(xiàn)代文明社會(huì)，現(xiàn)代政府有責(zé)任來(lái)保證每一個(gè)居民的基本居住權(quán)，但從狹義上，國(guó)內(nèi)尚無(wú)明確界定。1999年出臺(tái)的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》規(guī)定，城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。廉租房第一個(gè)被納入保障性住房的范疇。之后，經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房也被納入保障性住房的范疇。如今，在保障性住房名義下，不斷地添加“限價(jià)房”、“棚戶區(qū)改造房”，甚至“小產(chǎn)權(quán)房”、“定向安置房”、“安居商品房”、“兩限商品房”等也擠進(jìn)保障性住房的行列，使保障性住房概念淡化。任志強(qiáng)認(rèn)為，保障性住房定義需明確，否則將倒回福利分房階段。

馬黎明（2009）從保障性住房產(chǎn)生的原因進(jìn)行定義，保障性住房就是指政府為無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)方式來(lái)解決住房問(wèn)題的居民直接提供的最低保障水平以上的住房。仲崇喆（2012）認(rèn)為，保障性住房是為實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，滿足中低收入居民基本居住權(quán)，由政府出資建造或收購(gòu)，以較低價(jià)格或租金向中低收入家庭出售或出租的住房。盧媛、劉黎明（2013）將保障性住房定義為政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。

就國(guó)內(nèi)大部分學(xué)者而言，目前我國(guó)保障性住房主要可分為限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房，保障房制度結(jié)構(gòu)按照收入高低大體為“廉租房、公租房——經(jīng)濟(jì)適用房——限價(jià)房”模式。但也有小部分學(xué)者意見(jiàn)相左。例如巴曙松（2011）認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房市場(chǎng)化性質(zhì)濃厚，應(yīng)將其排除在保障性住房的定義之外。張改平（2012）認(rèn)為保障房一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

（二）保障性住房相關(guān)問(wèn)題研究

1.保障性住房融資問(wèn)題研究。從資金來(lái)源上看，可將保障性住房建設(shè)資金分為中央補(bǔ)助、地方補(bǔ)助、企業(yè)個(gè)人籌集資金和金融機(jī)構(gòu)資金四大類。經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)及個(gè)人具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，金融機(jī)構(gòu)較發(fā)達(dá)，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》刻峁┎糠纸?jīng)濟(jì)支持。而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，大多要靠中央和地方補(bǔ)助進(jìn)行保障房建設(shè)。

高笛（2012）認(rèn)為我國(guó)保障性住房尤其是公租房融資困難主要是因?yàn)榈胤截?cái)政支持力度不夠大、金融機(jī)構(gòu)積極性不高、資金市場(chǎng)化融資受困三方面原因。公租房融資困難是當(dāng)前公租房發(fā)展進(jìn)程緩慢的重要原因。

以何元斌、王雪青（2013）為代表的一部分學(xué)者認(rèn)為當(dāng)前我國(guó)保障房融資瓶頸的根本原因是我國(guó)累積了過(guò)多的中低收入群體住房需求。由于長(zhǎng)期以來(lái)中低收入群體住房問(wèn)題得不到解決，導(dǎo)致我國(guó)保障性住房建設(shè)資金需求量大。

眾所周知，國(guó)外保障房建設(shè)的一個(gè)重要資金來(lái)源是廉租房、公租房的租金收益。而在我國(guó)當(dāng)前，廉租房、公租房租金水平低、房源有限，利用租金收益反哺保障房建設(shè)的“滾雪球”機(jī)制尚未形成。另外，截至目前，我國(guó)商業(yè)銀行用于廉租房建設(shè)的信貸投放尚未納入授信計(jì)劃啟動(dòng)范圍，這也是導(dǎo)致保障房融資困難的直接原因之一。

2.住房公積金制度研究。李遠(yuǎn)舟、董意鳳（2011）認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)階段住房公積金制度中委托代理問(wèn)題突出，在“公積金繳存者——政府——公積金管理中心——商業(yè)銀行”這樣的委托代理鏈條下，上一環(huán)節(jié)的代理人是下一環(huán)節(jié)的委托人，容易造成住房公積金制度偏離設(shè)計(jì)初衷，導(dǎo)致“濟(jì)富不濟(jì)貧”現(xiàn)象發(fā)生。姜學(xué)軍、葛婷婷（2012）則從住房公積金制度規(guī)定角度分析住房公積金“濟(jì)富不濟(jì)貧”現(xiàn)象的發(fā)生，認(rèn)為在我國(guó)居民收入差距絕對(duì)值不斷擴(kuò)大的背景下，住房公積金制度中配比繳存、繳存免稅、低存低貸、貸款以余額倍數(shù)計(jì)算等原則和普惠措施容易造成貧富差距拉大。同時(shí)，目前我國(guó)住房公積金使用率和運(yùn)用率較低，沉淀資金較多，無(wú)法為保障性住房建設(shè)提供應(yīng)有的資金支持。

薛燕（2011）分析目前我國(guó)住房公積金繳存情況發(fā)現(xiàn)，住房公積金繳存單位主要集中在行政事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)等，民營(yíng)企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)等非公有制企業(yè)繳存較少，部分企業(yè)甚至存在惡意欠繳的行為。住房公積金管理中心面對(duì)惡意欠繳的行為往往一籌莫展，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行往往成本高、周期長(zhǎng)、效率低，最后大多不了了之，中低收入者住房公積金繳存得不到切實(shí)保障。

此外不少學(xué)者關(guān)注農(nóng)民工住房公積金問(wèn)題。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市農(nóng)民工人數(shù)不斷增加。他們積極參與城市建設(shè)，但卻因?yàn)閼艏润w制原因無(wú)法繳納住房公積金，住房困難得不到解決。鄭小晴、胡章林（2008）認(rèn)為目前城市農(nóng)民工大多是無(wú)資金、無(wú)學(xué)歷、無(wú)技術(shù)的“三無(wú)農(nóng)民”，被企業(yè)聘用時(shí)，不了解自己應(yīng)有的權(quán)利。更多的情況是，由于農(nóng)民工人力資源市場(chǎng)是買方市場(chǎng)，農(nóng)民工處于弱勢(shì)地位，許多用人單位不與農(nóng)民工簽訂勞務(wù)用工合同，使得農(nóng)民工喪失享受住房公積金的機(jī)會(huì)。

3.法律規(guī)章問(wèn)題研究。施琳琳（2008）認(rèn)為由于長(zhǎng)期實(shí)行依靠“土地財(cái)政”的土地出讓金和房地產(chǎn)稅費(fèi)，我國(guó)部分地方政府對(duì)保障性住房建設(shè)缺乏積極性，對(duì)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施力度有限。邵永鳳（2010）從我國(guó)現(xiàn)有制度的角度分析保障性住房尤其是經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展存在的問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房體制改革是“摸著石頭過(guò)河”，經(jīng)濟(jì)適用房自出臺(tái)以來(lái)一直面臨“僧多粥少”的問(wèn)題，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房分配上的不公平現(xiàn)象出現(xiàn)，滋生腐敗行為，引發(fā)社會(huì)矛盾。韋祖焜（2011）認(rèn)為我國(guó)目前保障性住房建設(shè)的法規(guī)滯后，主要表現(xiàn)在現(xiàn)行政策大多以規(guī)范性文件形式發(fā)布，細(xì)則、通知、規(guī)定等雖有一定法律效力，但未真正形成法律制度約束。徐琴（2013）則從城市居民權(quán)利角度討論影響我國(guó)保障性住房發(fā)展的障礙。現(xiàn)階段我國(guó)城市居民“同城不同權(quán)”，居民的各項(xiàng)民生權(quán)利與房屋產(chǎn)權(quán)相捆綁，導(dǎo)致中低收入民眾寧愿降低生活質(zhì)量放棄租房，一輩子做“房奴”也要買一套房，最典型的就是教育資源的使用，也是造成學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)居高不下的原因。

（三）完善我國(guó)保障性住房的具體對(duì)策研究

1.財(cái)政資源配置視角。中央和地方財(cái)政資源必須有效安排，并且加強(qiáng)與其他部門之間的協(xié)調(diào)、配合與兼容，將財(cái)政資源運(yùn)用到最為需要之處。葛欣榮（2011）建議，地方政府應(yīng)提高土地出讓收益用于保障房建設(shè)的比例。我國(guó)部分地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行此類政策，如吉林省規(guī)定不低于20%的土地出讓收益用于保障房建設(shè)，重慶市規(guī)定需保障5%的土地毛收入用于保障房建設(shè)，截至目前，上述地區(qū)政策均取得不錯(cuò)的效果。肖建武（2012）認(rèn)為我國(guó)養(yǎng)老基金具有來(lái)源穩(wěn)定、周期長(zhǎng)、結(jié)余資金數(shù)量巨大的特點(diǎn)，同時(shí)我國(guó)養(yǎng)老基金面臨資金貶值縮水的巨大壓力，因此可吸納養(yǎng)老基金投資于保障房建設(shè)。但目前養(yǎng)老基金投資保障房建設(shè)并無(wú)相關(guān)規(guī)章可循，因此建議出臺(tái)養(yǎng)老基金投資保障房的相關(guān)規(guī)定，既做到養(yǎng)老基金增值保障，又解決保障房建設(shè)資金不足問(wèn)題。吳敬璉（2013）認(rèn)為應(yīng)加快國(guó)有經(jīng)濟(jì)體制改革，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資本有進(jìn)有退，同時(shí)構(gòu)建地方政府出售國(guó)有股股權(quán)平臺(tái)，將獲取資金用于保障房投資建設(shè)。

2.政策性住房金融視角。李琨（2009）認(rèn)為我國(guó)構(gòu)建政策性住房金融體系應(yīng)具備兩個(gè)基本功能：一是有利于政府對(duì)房貸和住房市場(chǎng)情況的全面掌控，以此實(shí)施相應(yīng)政策防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)；二是有利于政府運(yùn)用財(cái)政金融手段調(diào)節(jié)不同收入社會(huì)群體的住房需求，使中低收入者有屋可居，抑制高收入者住房需求，促進(jìn)全社會(huì)的住房公平。

方亦凡、董意鳳（2009）通過(guò)分析我國(guó)中低收入者住房運(yùn)作機(jī)理，認(rèn)為明確我國(guó)政策性住房金融機(jī)構(gòu)的功能定位是建立完善我國(guó)政策性住房金融體系關(guān)鍵的第一步。我國(guó)政策性住房金融體系應(yīng)區(qū)分多個(gè)層次。首先，可新設(shè)國(guó)家住房發(fā)展銀行統(tǒng)籌住房政策性金融，主要職能為投入資金擴(kuò)大住房資金供給量，重點(diǎn)扶持中低收入者，實(shí)現(xiàn)住房公平分配。其次，加強(qiáng)住房公積金管理中心市場(chǎng)化運(yùn)作，對(duì)中低收入者則采取優(yōu)惠的存貸利率，在提高整體參與率的情況下向中低收入群體傾斜。再次，建設(shè)城市住房合作社，針對(duì)不同城市發(fā)展?fàn)顩r建立相對(duì)應(yīng)的住房金融支持，加強(qiáng)住房政策信息交流溝通，為中低收入者提供貸款擔(dān)保。最后，參照德國(guó)模式發(fā)展住房?jī)?chǔ)蓄銀行，對(duì)于本行儲(chǔ)戶實(shí)行優(yōu)惠存貸利率，降低由信息不對(duì)稱帶來(lái)的住房金融風(fēng)險(xiǎn)。

張宇、劉洪玉（2008）分析了美國(guó)住房金融體系以及次貸危機(jī)的影響，認(rèn)為我國(guó)發(fā)展住房金融尤其是公共住房金融時(shí)要注重房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)目前缺乏分散住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，政策性住房金融體系長(zhǎng)期持續(xù)高效率運(yùn)作離不開(kāi)政府監(jiān)管。

3.金融市場(chǎng)視角。閆芳、周中明和趙希林（2011）認(rèn)為金融創(chuàng)新是推動(dòng)保障性住房建設(shè)的重要措施。保障房建設(shè)金融創(chuàng)新的落腳點(diǎn)主要體現(xiàn)在創(chuàng)新融資模式、拓寬融資渠道、搭建融資平臺(tái)、完善配套政策，其中天津市通過(guò)金融創(chuàng)新吸引了大量金融機(jī)構(gòu)參與保障房項(xiàng)目建設(shè)，取得了重大成績(jī)。

張玉梅、王子柱和王青（2011）建議利用債權(quán)融資方式支持保障房建設(shè)。他們基于保障房建設(shè)的特點(diǎn)，建議發(fā)行中長(zhǎng)期固定利率債券，既能維持保障房建設(shè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，又能鎖定融資成本。同時(shí)以政府信譽(yù)為擔(dān)保，可滿足中低風(fēng)險(xiǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好，市場(chǎng)前景看好。2011年6月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》，地方政府和企業(yè)發(fā)行債券融資已有規(guī)可循。

然而部分學(xué)者對(duì)債券融資支持保障房建設(shè)存有異議。主要原因是，目前我國(guó)M2投放量過(guò)大，地方政府負(fù)債率過(guò)高，若再進(jìn)行債券融資，在目前CPI居高的情況下容易造成通貨膨脹預(yù)期，影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行。我國(guó)關(guān)于特定目的債券融資監(jiān)管法律不健全，資金核查渠道基本上空白，地方政府資金運(yùn)作效率不高都是制約我國(guó)債券融資支持保障房建設(shè)的重要原因。

王劍超（2012）主張引進(jìn)保險(xiǎn)資金投資保障房建設(shè)。保障性住房的投資期限較長(zhǎng)，與壽險(xiǎn)資金周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)相匹配，可以有效實(shí)現(xiàn)對(duì)接。同時(shí)保障房建設(shè)有政府出面擔(dān)保，可有效降低保險(xiǎn)資金投資風(fēng)險(xiǎn)。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，將保險(xiǎn)資金引入保障房建設(shè)得到了較快推進(jìn)，成為保障房融資建設(shè)的典范。孫哲峰（2012）從資本化、信托化、證券化角度分析利用金融市場(chǎng)創(chuàng)新保障房融資的路徑，主張以“政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基金+商業(yè)信托計(jì)劃”實(shí)現(xiàn)保障房開(kāi)發(fā)融資。在此過(guò)程中，組建保障房建設(shè)項(xiàng)目權(quán)益信托，吸納社會(huì)資金，解決資產(chǎn)有限的施工單位缺乏抵押物、貸款困難的問(wèn)題。同時(shí)，采取以利補(bǔ)息，主要方式為“將建設(shè)總包單位對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)折扣（讓利）補(bǔ)貼給信托計(jì)劃的利息支出”。這種做法的好處在于可以降低融資成本，在吸納社會(huì)資金參與保障房建設(shè)的同時(shí)不降低保障房項(xiàng)目的利潤(rùn)。

保障房金融創(chuàng)新還需積極吸取國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。目前國(guó)外將反向抵押貸款與保障性住房相結(jié)合，前期簽訂反向抵押貸款協(xié)議，確保老人晚年生活資金充裕，后期收取老人住房作為保障性住房使用，一方面解決居民養(yǎng)老問(wèn)題，另一方面提供保障性住房房源。

4.公積金制度視角。公積金制度在我國(guó)的發(fā)展已形成較為規(guī)范的模式，健全完善公積金制度對(duì)于支撐保障房建設(shè)作用良多。周威、葉劍平（2009）建議應(yīng)設(shè)立住房公積金制度與政策性住房供給制度雙向聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引入“住房保障”職能，確立住房公積金繳存與政府住房保障之間的對(duì)等關(guān)系，明確住房公積金制度的基礎(chǔ)。

徐進(jìn)（2011）認(rèn)為住房公積金投資建設(shè)公租房意義重大。住房公積金實(shí)行強(qiáng)制儲(chǔ)蓄、定向使用、存貸掛鉤政策，造成越是高收入者越有機(jī)會(huì)受益，中低收入者長(zhǎng)期“低存不貸”，無(wú)法享受公積金貸款的利率優(yōu)惠，不能進(jìn)行購(gòu)房消費(fèi)提取，互助作用難以體現(xiàn)。而住房公積金投資建設(shè)公租房，由于土地通常是政府無(wú)償劃撥，稅費(fèi)相應(yīng)減免，建設(shè)成本大大低于市場(chǎng)價(jià)格。相對(duì)于銀行低息存款，住房公積金投資公租房既可獲取租金收益，加上房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)值看漲，住房公積金可以實(shí)現(xiàn)較好的保值增值，同時(shí)也可以解決我國(guó)保障性住房建設(shè)資金不足問(wèn)題，一舉兩得。趙秀梅（2011）認(rèn)為應(yīng)強(qiáng)化住房公積金運(yùn)行管理，通過(guò)審計(jì)、財(cái)政、建設(shè)、監(jiān)察以及司法等部門進(jìn)行監(jiān)督，制定住房公積金營(yíng)運(yùn)流程與操作規(guī)范，對(duì)住房公積金管理不當(dāng)?shù)男袨樽肪肯嚓P(guān)部門、人員的責(zé)任。周雯琚、袁志忠（2012）從博弈論角度進(jìn)行可行性分析發(fā)現(xiàn)，住房公積金應(yīng)拓寬投資渠道，增加公積金增值收益，使廣大繳存職工獲得更多的回報(bào)。

（四）區(qū)域性保障性住房探索性實(shí)踐研究

黃靜、胡昊和屠梅曾（2009）運(yùn)用江蘇常州市數(shù)據(jù)分析我國(guó)住房公積金制度的公平性，認(rèn)為我國(guó)住房公積金存在因覆蓋率低而導(dǎo)致制度內(nèi)機(jī)會(huì)不公的問(wèn)題，因覆蓋面較窄導(dǎo)致制度外機(jī)會(huì)不公，因住房公積金用途單一和使用受限造成規(guī)則不公，從而引發(fā)住房結(jié)果不公。田浩（2010）分析天津市中低收入者住房公積金繳存狀況時(shí)發(fā)現(xiàn)，大約有88萬(wàn)住房公積金繳存者月收入低于2000元，大多數(shù)沒(méi)有購(gòu)房能力，但社會(huì)又不能為其提供相對(duì)穩(wěn)定的住房來(lái)源，尤其是工作的中低收入者，一方面中低收入者住房公積金閑置，另一方面需要承擔(dān)高額租金。王西枘、汪夢(mèng)（2010）以成都市為例分析住房公積金制度的管理績(jī)效發(fā)現(xiàn)，成都市住房公積金委托管理弊端突出，住房公積金管理中心無(wú)法替代銀行在管理過(guò)程中的金融職能，不能真正意義上滿足住房公積金繳存者的需求。曾珍（2010）分析重慶市公租房狀況時(shí)發(fā)現(xiàn)，重慶破除申請(qǐng)公租房的本地城市戶口限制，并且在建設(shè)規(guī)模和建設(shè)位置上給予租房者便利，不同收入群體混合居住，有效打破可能由政策引發(fā)的人為隔離而造成的貧民窟與社會(huì)治安混亂的現(xiàn)象。楊運(yùn)春（2011）介紹了湖北省黃石市政府如何搭建住房保障投融資平臺(tái)的經(jīng)驗(yàn)。他認(rèn)為，保障性住房建設(shè)應(yīng)以創(chuàng)新的運(yùn)行機(jī)制為動(dòng)力，保障房投資建設(shè)與城市棚戶區(qū)改造、危舊房改造、城中村改造相結(jié)合，吸引企業(yè)、社會(huì)和個(gè)人參與投資保障房建設(shè)。2009年末，河南新鄉(xiāng)市率先試水廉租房租售并舉制度。衛(wèi)素娟（2011）認(rèn)為短期內(nèi)這一政策或許存在爭(zhēng)議，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，廉租房租售并舉是一種有益的探索，一方面可以回籠保障房建設(shè)資金，另一方面可以更好地實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”。

綜上所述，我國(guó)現(xiàn)行體制對(duì)保障性住房界定不清晰，規(guī)范不明確，法律不完善，使得保障性住房的發(fā)展受限。有效破除制度障礙，完善我國(guó)保障性住房，仍將是廣大學(xué)者不懈研究的重大課題。

[1]馬黎明.住房保障的內(nèi)涵及相關(guān)理論探析[J].中共濟(jì)南市委黨校學(xué)報(bào)，2009，（4）.

[2]仲崇喆.社會(huì)保障視野下的保障房制度的法律構(gòu)建[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2012，（8）.

[3]巴曙松.保障房制度基本框架亟待明確[J].資本市場(chǎng)，2011，（11）.

[4]高笛.公共租賃房融資難問(wèn)題的思考[J].西南金融，2012，（5）.

[5]周威，葉劍平.住房公積金制度及其改革方案建議[J].江西社會(huì)科學(xué)，2009，（4）.

[6]周雯琚，袁志忠.拓寬中國(guó)住房公積金投資渠道的博弈分析[J].經(jīng)濟(jì)與管理，2012，（2）.

（責(zé)任編輯 劉西順；校對(duì) XQ，XS）

Currently，the housing problem faced by the low-andmiddle income class is very serious.How to protect their housing rights has become a hot issue formany scholars to study.This paper thoroughly reviews the relevant theoriesand empirical research resultson affordable housing in other countries，and reviewsa seriesof research results on the statusquo，problems and effective strategies of the domestic affordable housing，so as to provide reference for the follow ing research on affordablehousing.

affordable housing，housing problem，low andmiddle income class

F830

A

1674-2265（2014）01-0019-05

2013-12-15

蔡琦，女，廣西南寧人，廣西大學(xué)商學(xué)院金融學(xué)院，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)金融。