由于今年開(kāi)發(fā)商普遍投資開(kāi)發(fā)意愿下降，導(dǎo)致明年市場(chǎng)供應(yīng)量減少，在總需求沒(méi)有下降而且不斷上升的情況下，也許明年九月份市場(chǎng)的供求關(guān)系會(huì)惡化。

這一輪房屋價(jià)格出現(xiàn)下滑，北京也出現(xiàn)了，如果全國(guó)70個(gè)城市里頭,包括了保障房這部分資本，房屋價(jià)格肯定還是會(huì)下滑，但我不認(rèn)為絕對(duì)值是下降的，下滑的趨勢(shì)一直會(huì)延續(xù)到明年九月份左右。

我們的統(tǒng)計(jì)報(bào)表上庫(kù)存大概有5億多,去年我們銷售13億多,相當(dāng)于差不多有40%的當(dāng)年銷售量的一個(gè)庫(kù)存，這個(gè)數(shù)量確實(shí)很大。但是我不覺(jué)得這些庫(kù)存都能消化，有些庫(kù)存可能再過(guò)10年也消化不了，會(huì)逐漸累積。從總的庫(kù)存量的情況看，和今年減少的銷售量來(lái)看，今年至少到7月為止，我們的總需求并沒(méi)有下降，應(yīng)該說(shuō)還是上升的。銷售上和去年相比，大概到7月份為止下降了7%，差不多4千萬(wàn)平方米?？墒沁@個(gè)數(shù)里面不包括保障性住房增加的面積，可能保障性住房增加的面積超過(guò)了4千平方米。

從2011年開(kāi)始提出建3600萬(wàn)套保障性住房，2012年開(kāi)始計(jì)劃簽任務(wù)書(shū)開(kāi)始建設(shè)，2013年下半年就開(kāi)始大量的進(jìn)入市場(chǎng)，這一部分的量是非常大的?，F(xiàn)在看，如果按5年計(jì)劃3600萬(wàn)套，意味著每年要700萬(wàn)套。我還沒(méi)說(shuō)棚改，棚改又增加了1200萬(wàn)套。其實(shí)在2013年以前，每年開(kāi)發(fā)商建設(shè)的房子也就是700多萬(wàn)套。意味著保障性住房等于翻了一倍的供應(yīng)量，所以才會(huì)有大量的庫(kù)存出現(xiàn)。因?yàn)楸Ｕ闲宰》恳腥俗〉脑捑蜁?huì)分流一部分購(gòu)買能力，也分流一部分消費(fèi)需求。

以北京為例，去年北京建了1300萬(wàn)平方米的保障性住房，其中放在開(kāi)發(fā)商手里的是580多萬(wàn)平方米，約占45%，還有55%是政府單獨(dú)建的。開(kāi)發(fā)商建的這45%里面其中有廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房、自住型商品房。有報(bào)道自住型商品房幾千套商品房，但是有20萬(wàn)戶在排隊(duì)抽簽搖號(hào)。這些人實(shí)際上就不進(jìn)入市場(chǎng)。去年新房銷售一共是1900萬(wàn)平方米，包括開(kāi)發(fā)商的保障性住房。

大家也看見(jiàn)北京上個(gè)月的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降了，確實(shí)是這樣。因?yàn)榘炎宰⌒蜕唐贩亢艿蛢r(jià)格的數(shù)都計(jì)算進(jìn)去了，一平均化以后就往下掉，好幾千套就掉下來(lái)了，很正常的就變成了一種市場(chǎng)信號(hào)完全不清晰的一種狀態(tài)。因?yàn)楸Ｕ闲宰》空且徊糠质菦](méi)有完全公布的，好像那一部分房子沒(méi)了，跑哪兒去了呢？肯定在市場(chǎng)上。

這幾年開(kāi)發(fā)商拍賣的土地里面，幾乎是1：1的供應(yīng)量，開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)700萬(wàn)套，保障性住房也生產(chǎn)700萬(wàn)套，現(xiàn)在一下子變成了1500萬(wàn)套。2012年3月份我們就預(yù)測(cè)，2013年的3月份房?jī)r(jià)會(huì)漲，果然漲了。因?yàn)樵?011年下半年土地供應(yīng)就短缺。所以2012年是一個(gè)生產(chǎn)式的低潮，現(xiàn)有的供應(yīng)沒(méi)有了，到2013年會(huì)漲。今年我們預(yù)計(jì)，如果現(xiàn)在土地供應(yīng)量下來(lái)了，開(kāi)工是負(fù)的，投資是下滑的。對(duì)于GDP的影響大概是0.6%，還會(huì)下降，下一個(gè)月可能還會(huì)下降。

從供應(yīng)結(jié)果看，可能到明年9月份，就會(huì)轉(zhuǎn)為供求關(guān)系惡化。我們唯一不能控制的是我們不知道政府如何保障性住房的建設(shè)，我們不知道他會(huì)多大程度上進(jìn)行棚改。這兩項(xiàng)如果上得快，也就是明年9月份本來(lái)商品房下降的時(shí)候，供求關(guān)系應(yīng)該轉(zhuǎn)換的時(shí)候，保障性住房和棚改的房子就上來(lái)了，這兩個(gè)如果上得快的話就能頂上。