楊現(xiàn)華

隨著天?；ǎ?00965.SZ）和中茵股份（600745.SH）雙雙發(fā)出獲批公告，暫停近四年之久的房地產(chǎn)再融資終于開閘。雖然不能保證后續(xù)的約40家房企再融資全部獲批，但也標(biāo)志著房企重組及再融資等市場(chǎng)化手段重新歸位。

3月19日晚間，天?；ê椭幸鸸煞萃瑫r(shí)發(fā)布公告，兩家公司非公開發(fā)行股票申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)發(fā)審委無條件通過。而奇怪的是，就在當(dāng)日上午，兩家公司的股票就在盤中雙雙提前漲停，股票的提前異動(dòng)似乎有內(nèi)幕交易的嫌疑。

根據(jù)之前的預(yù)案，中茵股份擬以不低于9.53元/股的價(jià)格，定增不超過1.8億股，募集資金不超過17.15億元。用于公司全資子公司江蘇中茵置業(yè)有限公司之控股公司徐州中茵置業(yè)有限公司“徐州中茵廣場(chǎng)項(xiàng)目”的開發(fā)與營(yíng)運(yùn)。

而天?；〝M以不低于4.48元/股的價(jià)格，發(fā)行不超過3.46億股，募集資金15.5億元，用于建設(shè)三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并補(bǔ)充流動(dòng)資金。

“這表明監(jiān)管層已放棄通過壓制開發(fā)現(xiàn)金流來控制房?jī)r(jià)的思路，而轉(zhuǎn)向采取增加供給的措施”，瑞銀證券房地產(chǎn)分析師李宗彬表示，再融資的放開有助于提高房地產(chǎn)行業(yè)的資金配置效率，使經(jīng)營(yíng)效率高的開發(fā)商獲得增長(zhǎng)所需的資金。而且，這也表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度比過去更為友善。

國(guó)泰君安分析師侯麗科也表示，上市房企再融資實(shí)質(zhì)性開閘，意味著房地產(chǎn)調(diào)控方式逐漸向市場(chǎng)化方向轉(zhuǎn)變，強(qiáng)制性行政手段可能逐漸淡化。他認(rèn)為，政府會(huì)一方面通過增加住宅土地供應(yīng)、優(yōu)質(zhì)房企資本市場(chǎng)融資開閘、共有產(chǎn)權(quán)房等多樣化方式，積極增加市場(chǎng)供給能力；另一方面，在房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，通過限購(gòu)等手段抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，使市場(chǎng)供求關(guān)系逐步恢復(fù)平衡。

實(shí)際上，這兩家公司并不是首批提出再融資的上市房企。2013年8月1日，新湖中寶（600208.SH）率先發(fā)布定增公告，擬以3.07元/股定增17.91億股，募資55億元用于上海的兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而拉開了上市房企定增的序幕。

雖然第一個(gè)發(fā)布了再融資方案，但新湖中寶的股價(jià)卻持續(xù)走低，目前公司股價(jià)早已經(jīng)跌破定增價(jià)。而且，新湖中寶再融資是投向一線城市，在政府“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)下，新湖中寶定增面臨的壓力可想而知。

與新湖中寶不同，天保基建和中茵股份兩家公司的股價(jià)從未跌破定增價(jià)，意味著未來的認(rèn)購(gòu)方將有更大的積極性，并且兩家公司募投項(xiàng)目分別位于天津和江蘇徐州等二三線城市。

在目前流動(dòng)性收緊、資金緊張的情況下，中小房企面臨的壓力更加嚴(yán)峻。

實(shí)際上，此前萬科B轉(zhuǎn)H獲批和上海綠地借殼金豐投資（600606.SH）等一系列舉動(dòng)可以看出，房地產(chǎn)政策正在松綁。李宗彬認(rèn)為，資金松緊的變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的影響渠道將更加透明，可以減少資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)現(xiàn)金流狀況的過度悲觀猜測(cè)。

根據(jù)Wind的統(tǒng)計(jì)，自新湖中寶發(fā)布再融資預(yù)案以來，共有39家房企發(fā)布了共計(jì)近900億元的再融資方案，開發(fā)商對(duì)資金的需求可見一斑。近期，浙江興潤(rùn)置業(yè)的巨額債務(wù)違約引發(fā)市場(chǎng)極大關(guān)注，這意味著開發(fā)商再融資的環(huán)境將更加惡劣，房地產(chǎn)危機(jī)的苗頭可能會(huì)迅速擴(kuò)大。

其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然擁有巨大的剛需。僅以北京為例，自住型商品房項(xiàng)目匯星苑和匯景苑分別有22.7萬人和21萬人申購(gòu)，而可售套數(shù)分別只有1800套和3400套，如此龐大的供需差表明北京住房需求仍然非常強(qiáng)勁，而這可能是大部分一二線城市住房需求的縮影。李宗彬認(rèn)為，一二線城市的房?jī)r(jià)大幅下跌，或成交量和價(jià)格持續(xù)同時(shí)下跌的可能性較小。

但對(duì)A股市場(chǎng)來說，近900億元的再融資顯然是市場(chǎng)不能承受之重。根據(jù)Wind的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至3月19日，在已經(jīng)發(fā)布定增的39家企業(yè)中，有16家房企的定增價(jià)與股價(jià)出現(xiàn)倒掛，其中的8家房企倒掛幾乎都接近甚至超過20%以上，即使監(jiān)管部門放行再融資，如何成功發(fā)行將考驗(yàn)上述房企。