陳春陽

（鄭州旅游職業(yè)學(xué)院，河南 鄭州 450000）

近期，大中城市土地成交價(jià)格頻創(chuàng)新高，由地價(jià)大幅上漲引發(fā)的房價(jià)上漲預(yù)期正在日益強(qiáng)化，并加劇樓市運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)及泡沫形成。隨著樓市泡沫不斷膨脹，樓市調(diào)控空間將會(huì)日益縮小。無論從哪個(gè)角度分析，擠壓泡沫都是一個(gè)極其復(fù)雜且充滿風(fēng)險(xiǎn)的過程。若調(diào)控政策過于嚴(yán)厲，則樓市價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌；若調(diào)控政策過于溫和，則不會(huì)分化樓市上漲預(yù)期，反而成為下一輪樓市上漲的重要推手。很難有樓市調(diào)控政策可以做到擠泡沫又不會(huì)引發(fā)嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。樓市已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的重中之重，地方債依靠的是樓市，資產(chǎn)升值主要還是樓市。如果是樓市價(jià)格上升，那么地方債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)緩解；如果樓市資產(chǎn)貶值，債務(wù)危機(jī)就會(huì)馬上崩潰。

1 國內(nèi)樓市泡沫化的成因

樓市泡沫是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，指消費(fèi)者對(duì)樓市投機(jī)行為引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值的嚴(yán)重背離，市場價(jià)格脫離了實(shí)際價(jià)值的一種情況。造成的既定事實(shí)是房價(jià)虛高，消費(fèi)者在購房時(shí)花費(fèi)較大的資金，甚至許多消費(fèi)者集畢生資金，無法圓其住房夢。國內(nèi)樓市如此火爆客觀方面是既定需求過大，供給不足造成的，但也存在人為炒作，拉升樓市。樓市泡沫產(chǎn)生的原因是深層次的，主要有以下幾個(gè)原因：

首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本因素。由于土地的有限性，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來就存在著很樂觀的預(yù)期。目前，正值我國城市化的快速發(fā)展期，每年600多萬的大學(xué)畢業(yè)生，今年創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)以來的畢業(yè)生人數(shù)之最699萬，比寧夏回族自治區(qū)630萬人口還多出69萬，大學(xué)生畢業(yè)以后回農(nóng)村發(fā)展的較少，絕大部分在城市就業(yè)，無形中形成了現(xiàn)實(shí)和潛在的購房群體；大量的進(jìn)城務(wù)工人員經(jīng)過多年的奮斗有了一定經(jīng)濟(jì)能力，把老婆、孩子接來在城市購房定居已成普遍現(xiàn)象；隨著家庭小型化，子女成家以后多構(gòu)建自己的安樂窩，也需要購房；隨著時(shí)間的推移，原有住房存在過舊、過小、布局不合理，改善性住房的需求也要得到滿足。這樣無形中形成了強(qiáng)大的剛性需求，當(dāng)然需要大量的土地供應(yīng)才能保障這一需求。但國家的土地政策是堅(jiān)守18億畝耕地紅線為基本目標(biāo)，國家對(duì)糧食保障的要求將促使土地部門將嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，切實(shí)保護(hù)耕地特別是基本農(nóng)田。因此，可開發(fā)的土地將成為稀缺資源是不可回避的現(xiàn)實(shí)。

其次，投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的客觀誘因。投機(jī)需求指利用樓市價(jià)差在短期內(nèi)進(jìn)行炒作，拉升房價(jià)后拋售獲利，存在隱蔽性強(qiáng)、流動(dòng)性快、破壞性大等特征。當(dāng)前隨著人們收入的提高，在滿足個(gè)人和家庭的基本消費(fèi)支出外，個(gè)人可支配收入逐年增加。1995年國家一年定期利率10.98%，2005年國家一年定期利率2.25%，2013年國家一年定期利率3.25%。經(jīng)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)在同期利率較高的時(shí)候，不善于投資的人們，一般喜歡把余錢存在銀行吃高息；而在同期利率較低的時(shí)候，將有大量存款流入投資領(lǐng)域。近年來，許多不善于投資且對(duì)外匯、黃金、股票較陌生的人，一般為保險(xiǎn)起見，容易進(jìn)入相對(duì)安全的樓市，待價(jià)格漲高后賣掉獲利或直接出租獲利，這種情況下容易拉升房價(jià)引起泡沫。一些民營企業(yè)，在內(nèi)需不足、出口受阻的情況下，把大量資金轉(zhuǎn)移過來，投入樓市炒房獲利，也會(huì)引起樓市泡沫。國際上的游資見國內(nèi)樓市火爆有利可圖，加入炒房團(tuán)隊(duì)，大量資金進(jìn)入樓市勢必引起恐慌性購房，無形中造成房價(jià)飆升，引發(fā)樓市泡沫。

再有，金融機(jī)構(gòu)為了自身的利益，過度放貸直接催生樓市泡沫。以經(jīng)濟(jì)學(xué)的視野來看，價(jià)格的異常飆升，必定與資金存在著密切的關(guān)聯(lián)。我國開發(fā)商的自有資金在一般情況下，占開發(fā)總資金的35%—40%左右，而銀行借貸占了絕大部分的份額。在銀行信貸的大力支持下，樓市才得以繁榮和發(fā)展。樓市與銀行緊緊地拴在一起，將出現(xiàn)一榮俱榮、一損俱損的情況，在此情形之下，房價(jià)的下行趨勢勢必引起金融行業(yè)的恐慌與不安，如果銀行退出將造成自身的傷害，因此金融行業(yè)不可能自愿退出，即便樓市出現(xiàn)泡沫，銀行為了自身生存與發(fā)展，也會(huì)不遺余力地支持國內(nèi)樓市的發(fā)展，各種綜合利益即得者將樓市泡沫不斷放大。

2 國內(nèi)樓市泡沫化的危害性

前車之鑒，后事之師。日本的樓市泡沫破滅于1991年前后，由于日本政府加強(qiáng)了對(duì)樓市投機(jī)的打擊，游資獲利后撤離，由投資、投機(jī)推動(dòng)日本樓市的泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年，日本樓市全面崩潰，個(gè)人破產(chǎn)，企業(yè)倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)5700億—6000億美元。東南亞各國經(jīng)濟(jì)危機(jī)的誘因之一是樓市泡沫破裂。實(shí)際情況是政府把房地產(chǎn)行業(yè)作為優(yōu)先投資的領(lǐng)域，并陸續(xù)出臺(tái)了一系列刺激性政策，國內(nèi)游資大量進(jìn)入樓市，加上銀行信貸的寬松政策，甚至工業(yè)資金也轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)行業(yè)來投資獲利。與此同時(shí)，大量國外資本也進(jìn)入東南亞各國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)，由此促生了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮。當(dāng)時(shí)東南亞各國沒有出臺(tái)針對(duì)性的、強(qiáng)有力的調(diào)控措施，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，形成了樓市泡沫。短短幾年間，樓市吹起的泡沫換來的只是金融行業(yè)的呆賬和壞賬，因而造成國內(nèi)大量不良資產(chǎn)的存在，反過來又影響了投資者的投資信心。透支性經(jīng)濟(jì)高速增長和不良資產(chǎn)的膨脹直接打破樓市泡沫，是造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)的內(nèi)因，并直接導(dǎo)致東南亞各國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退。美國樓市受次貸危機(jī)的影響至今仍積重難返，仍在深淵中苦苦掙扎。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在目前身負(fù)房貸的美國購房者中，1/4的房貸額高于房屋本身價(jià)值，消費(fèi)者的無奈可想而知。美國政府監(jiān)管不力，美聯(lián)儲(chǔ)采取過度寬松的貨幣政策，金融機(jī)構(gòu)唯利是圖、過度放貸，消費(fèi)者的非理性購買等等，都是泡沫成因的一部分。但透過現(xiàn)象看本質(zhì)，其根本原因很簡單，那就是房價(jià)嚴(yán)重脫離了實(shí)際水平，這種膨脹的泡沫，如果不能有效化解，最后必然急劇破滅，形成全面的危機(jī)。

如果國內(nèi)樓市泡沫破滅，造成的危害不可想象。首先，樓市泡沫一旦破裂對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的危害是非常巨大的。房地產(chǎn)泡沫破滅后，房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌，需求急劇下降，房價(jià)再繼續(xù)下跌，形成惡性循環(huán)。購房者多數(shù)高價(jià)按揭，房子成了負(fù)資產(chǎn)，很多人會(huì)拋房，銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會(huì)沖擊整個(gè)金融體系。盡管現(xiàn)在國內(nèi)各大商業(yè)銀行通過了銀監(jiān)會(huì)的房貸壓力測試，都表示即使房價(jià)降30%也能扛得住，但這只是一個(gè)理想狀態(tài)。從目前國內(nèi)房地產(chǎn)情況看，基本上把整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w結(jié)在國內(nèi)銀行體系之上，無論是房地產(chǎn)業(yè)還是個(gè)人消費(fèi)信貸都是如此，這就孕育很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫破滅，最后承擔(dān)者只能是國內(nèi)各銀行，不過國內(nèi)各大銀行現(xiàn)在都已成為上市公司，最后承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的是股民。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是上游產(chǎn)業(yè)，像建材、五金、燈具、化工、廚衛(wèi)、鋼材、運(yùn)輸?shù)仁桩?dāng)其沖，整個(gè)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)過剩，經(jīng)濟(jì)蕭條，庫存增加等一系列問題的產(chǎn)生。再者，樓市泡沫的破裂影響金融體系的同時(shí)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成極大的損害，還會(huì)給整個(gè)社會(huì)的就業(yè)層面帶來巨大的壓力。許多與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)必然大量裁員，造成大量的失業(yè)，影響整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧局面。

畸高房價(jià)說明中國樓市具有的巨大泡沫風(fēng)險(xiǎn)，這種泡沫是投機(jī)投資炒作的畸形結(jié)果。對(duì)中國來說，其危害性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于黃金泡沫破滅，黃金的投資者和投機(jī)者主要是富裕階層、高端投資者、職業(yè)炒家。黃金泡沫破滅直接造成這極少部分群體的財(cái)富損失，雖然對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)面有一定影響力，但是波及的群體面非常有限。而樓市就大不一樣了，特別是中國樓市，住房本來就具有居住消費(fèi)和投資投機(jī)雙重屬性。一旦泡沫破滅，不但影響到投資投機(jī)者而且還影響到消費(fèi)需求者，影響面積要比黃金泡沫破滅大得多。同時(shí)，信貸資金是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源，一旦泡沫破滅將會(huì)造成大量銀行壞賬，將會(huì)導(dǎo)致發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)甚至危及社會(huì)穩(wěn)定。黃金泡沫突然破滅，警示我國一定要關(guān)注樓市風(fēng)險(xiǎn)，切不可掉以輕心。

3 目前應(yīng)遏制樓市泡沫化的發(fā)生

自2005年以來，我國房價(jià)一直處于快速上漲通道，尤其近年房價(jià)飆升，全國各地地王不斷，樓王不斷，樓市呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的勢頭，這也吸引了眾多游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)對(duì)GDP影響極大，地方政府需要房地產(chǎn)支撐地方財(cái)政，所以，地方政府并不情愿真正抑制房價(jià)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從建設(shè)成本來看我國房地產(chǎn)市場的價(jià)值已升至GDP的300%至400%，而1989年日本的這一比例為375%。政府試圖控制樓市泡沫，但未見成效，大量的房地產(chǎn)建設(shè)仍在繼續(xù)，投機(jī)投資資本不斷涌入，金融機(jī)構(gòu)也染指其中，無心本業(yè)的國內(nèi)企業(yè)也紛紛將資金投向房地產(chǎn)。我國最大的問題是金融體系扭曲，銀行融資和影子銀行每年都在創(chuàng)造大量的新信貸（約占中國GDP40%－50%），靠信貸驅(qū)動(dòng)的投資依存型增長模式將迎來極限，而個(gè)人消費(fèi)并未強(qiáng)大到足以支撐經(jīng)濟(jì)增長的程度。我國無疑面臨著信貸泡沫崩潰的巨大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于我國每年7%左右的GDP增長目標(biāo)，既要抑制房產(chǎn)漲價(jià)過快，又要防止房地產(chǎn)崩潰，是極為困難的政策運(yùn)作。政府若打壓樓市，將導(dǎo)致大量的人員失業(yè)。而收縮信貸，也將不可避免地對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。當(dāng)房價(jià)處于下行階段時(shí)，地方政府擔(dān)心影響整體經(jīng)濟(jì)，想盡一切辦法救市，維持整個(gè)樓市的繁榮。但這種救市行為及措施只能是短期行為，如果房價(jià)繼續(xù)高開，突破消費(fèi)者的心理底線，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離老百姓的實(shí)際支付能力，最終樓市泡沫破裂，地方經(jīng)濟(jì)受到的沖擊將會(huì)更大。因此，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)當(dāng)遏制樓市泡沫化的發(fā)生。

4 國家應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)對(duì)策，降低經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)

通過目前需求分析可以看出，國內(nèi)住房需求仍未滿足，包括城鎮(zhèn)化、城市群、改善性住房需求等一系列拉動(dòng)因素，以及投機(jī)與游資炒作行為都在繼續(xù)推動(dòng)著房價(jià)持續(xù)上漲，吹大泡沫風(fēng)險(xiǎn)。樓市的高額利潤，帶動(dòng)大量的工業(yè)要素向樓市集中，整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面過度依賴房地產(chǎn)的拉動(dòng)。房價(jià)居高不下和貧富差距的加大，造成的必然結(jié)果是財(cái)富快速聚集于少數(shù)人，造成社會(huì)財(cái)富分配不公，社會(huì)兩極分化嚴(yán)重，同時(shí)導(dǎo)致我們整個(gè)社會(huì)價(jià)值觀出現(xiàn)嚴(yán)重扭曲，貪污腐敗愈演愈烈。如果未得到及時(shí)解決，勢必影響社會(huì)和諧局面。國家應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)政策，降低樓市泡沫所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。首先，應(yīng)放開眼界向世界學(xué)習(xí)，從傳統(tǒng)中學(xué)習(xí)前進(jìn)思維，用民間有效投資激活國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，不能依靠土地財(cái)政維持經(jīng)濟(jì)增長勢頭；同時(shí)地方政府要逐漸退出房地產(chǎn)市場項(xiàng)目，把地方財(cái)政跟房地產(chǎn)之間的依賴性降低，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸。其次，合理優(yōu)化土地規(guī)劃，廉租房、公租房在整個(gè)樓市中應(yīng)居于主導(dǎo)地位，其建住房面積應(yīng)逐年遞增，要保證土地的有效供給以滿足社會(huì)需求為準(zhǔn)，通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價(jià)格的不合理上漲。另外，還要加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向，加強(qiáng)樓市長效機(jī)制及預(yù)警機(jī)制的建設(shè)，最終實(shí)現(xiàn)供需平衡，防止樓市泡沫化。

綜上所述，樓市泡沫的形成，除資金與需求等因素推動(dòng)外，心理預(yù)期發(fā)揮了催化劑作用，也促進(jìn)了樓市泡沫的繼續(xù)膨脹。一旦樓市失控，形成連鎖反應(yīng)，泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)極大，直接影響我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，國家應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)政策，及時(shí)調(diào)控，預(yù)防樓市泡沫形成并破滅。

（責(zé)任編輯楊文忠）

［1］況偉大.房地產(chǎn)稅、市場結(jié)構(gòu)與房價(jià)［J］.經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2012，（1）.

［2］喬新生.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾個(gè)關(guān)鍵問題［J］.財(cái)經(jīng)政法資訊，2011，（5）.

［3］張婉蘇.房產(chǎn)稅稅制改革再思考［J］.蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2011，（5）.

［4］劉民權(quán)，孫波.商業(yè)地價(jià)形成機(jī)制，房地產(chǎn)泡沫及其治理［J］.金融研究，2009，（10）.

［5］陳秀梅，韓和林，趙元真.論房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)中政府的兩難境地.［J］.中國物價(jià)，2009，（11）.