周 煜

(山東大學法學院，山東濟南 250010)

一、引 言

2014年，中國的改革進入深水區(qū)，其中，養(yǎng)老制度改革成為了改革進程中的重點攻堅領域。去年，國務院發(fā)布了《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，提出了一系列配合383改革方案的養(yǎng)老改革措施。在這一系列討論之中，如何拓寬養(yǎng)老金的來源途徑成為了重點關注的問題。今年的政府工作報告中更是提出了市場化的養(yǎng)老改革方向。在這一過程中，曾被廣泛關注的“以房養(yǎng)老”模式，再次進入了人們的視野。

以房養(yǎng)老，是通過將附著于房屋上的諸多權益轉化為現(xiàn)金流，而將這一部分現(xiàn)金流作為養(yǎng)老金來源而實現(xiàn)養(yǎng)老目標的模式和金融工具。這一養(yǎng)老思路起源于荷蘭，后在各個國家得以借鑒和推廣?，F(xiàn)今，美國憑借其成熟的金融市場和政策法規(guī)，成為施行這一模式最為成熟的國家。根據美國退休人員協(xié)會的統(tǒng)計，在近20年的時間中，有超過66萬戶居民辦理了使用房產價值進行養(yǎng)老的業(yè)務。相關業(yè)務的高峰出現(xiàn)在2008年金融危機之后，僅2009年就有114639人辦理該項業(yè)務①這里的統(tǒng)計數(shù)據是根據美國退休協(xié)會的官方統(tǒng)計得出，參考的是經過銀行途徑的辦理業(yè)務量。因為實際上還存在著民間的隱形數(shù)據，所以實際數(shù)額比這個要大。數(shù)據來源:http://www.aarp.org/。。由于該項業(yè)務使得借款人在生前獲得現(xiàn)金借款后，在其有生之年不需要進行任何現(xiàn)金的償還，因此被很多美國居民當作獲得現(xiàn)金流的有效手段。

美國的“以房養(yǎng)老”產品發(fā)展最為成熟、適用最為廣泛，對其的借鑒在某種程度上有利于國內以房養(yǎng)老問題的討論和實踐。國內的“以房養(yǎng)老”曾有過實踐，但皆以失敗告終。當在深化改革的關口再次提出這一養(yǎng)老產品的實踐方案時，應該怎樣在充分考慮我國國情和適應度的前提下，借鑒外國成熟經驗是值得思考的問題。

雖然國內所討論的“以房養(yǎng)老”大多指的是房屋反向抵押貸款，但本文意圖從更廣闊的層面介紹和討論以房養(yǎng)老的模式，將符合“以房養(yǎng)老”模式的產品及發(fā)展都進行一定程度的介紹，囊括了“使用不動產養(yǎng)老”的諸多模式，但以突出反向抵押貸款為重，從而為更好地理解制度和討論制度的運行奠定基礎。

二、美國“以房養(yǎng)老”模式的演化

美國以房養(yǎng)老模式經歷了由簡單到復雜，由小范圍試行到大范圍推廣，由各州不同到基本統(tǒng)一又各有特色的過程，在這一過程中，衍生出了很多產品。

(一)售后回租(Sale－Leaseback)

在售后回租交易條款下，老年人的房屋售賣給買方的同時，買方將這一房產返租給賣方的老年人。這一制度的思路來源于商業(yè)中為了擴大現(xiàn)金流和流動資本的實踐。抵押資產是不可能將資產價值完全變現(xiàn)的，而在售后回租情況下是可以的。當貸款利率和現(xiàn)金流折損成本遠遠大于租金時，售后返租無疑具有一定的實惠性［1］。上世紀70年代，美國人正是借鑒了這一商業(yè)上的思路，開發(fā)了售后回租交易條款制度，在這一條款下，作為賣方的老年人，可以享有終生的房屋占有使用權或者約定確定期限的房屋占有使用權，其身份由房屋的所有者變成了租賃債務人，同時得到一筆相當于房屋價值的現(xiàn)金。同時，其附著于房屋上的物業(yè)稅、房屋保險、維修及保養(yǎng)成本負擔等也會歸于買方承擔，除非雙方約定。

這一思路是根據上世紀70年代美國老年人的養(yǎng)老需求開發(fā)的。他們很難通過其他途徑獲得養(yǎng)老金及支付附著于房屋上的物業(yè)稅、房屋保險、維修及保養(yǎng)等費用，而要在日常所需和維護房屋狀況的兩難境地中做出選擇。而這種選擇往往會傾向于維持日常生活，因此沒有足夠的資金來保持和修繕房屋，造成房屋本身質量的下降，從而導致居住環(huán)境的惡劣。在這樣的情況下，對這一制度的支持者認為，售后回租產品的加入，很好地解決了以上的問題［2］。

在美國的實踐中，比較著名的項目是“格萊尼美”(Grannie Mae)。在這一計劃條款下，老年人將房屋賣給自己的子女或者孫子女，然后回租，用賣房的錢來供自己生活開支。另外一個項目是Fouratt高級公民權益計劃(Fouratt Senior Citizen Equity Plan)。這個項目實現(xiàn)了回購與延遲年金的契合。在這一項目計劃下，首先老年人將房屋所有權過戶給買家，買家同時給老年人開具一個期票(promissory note)，這個期票將提供月供款給老年人，期票的期限一般略大于老人的預計剩余壽命或者規(guī)定期限為10年。當10年后，如果老年人依然生存，則采取年金方式支付，直到去世［3］。

(二)反向抵押年金計劃(Reverse Annuity Mortgage)

反向抵押年金計劃也是一種在上世紀70年代在美國興起的資產養(yǎng)老模式。在這一計劃下，老年人向金融機構貸款購買年金計劃，以房屋上附著的權益作為擔保。這一貸款是浮動低息氣球貸款(balloon mortgage)，老年人每月收獲的數(shù)額是年金支付原始額減去月化利息額。直到法定事由或約定事由出現(xiàn)，才支付本金，這些事由包括老人(房屋所有者)的去世、房屋出售或者到了約定的還款期等。

這一制度的實施具有諸多意義:首先，可以促使不動產積極變現(xiàn)，使得價值高昂的家庭財產得以從“凝固”狀態(tài)中釋放出來，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而將老年人的不動產在不失去居住的情況下轉為現(xiàn)實的消費能力，可以投資其他收益率更好的項目。其次，可以提高老年人的生活質量。大部分的老年人退休后，失去了原先穩(wěn)定且相對較高的收入，但他們的消費水平受制于客觀物價和社會消費水平卻不會降低太多，并且由于疾病、護理、保健等額外剛性需求的存在，消費水平可能還會更高。盡管他們擁有價值不菲的不動產，卻因為這些不動產為安身之所，無法通過出售變現(xiàn)，反向抵押年金計劃無疑是一個很好的選擇。最后，作為一種住宅類金融產品，可以豐富金融產品種類，并對傳統(tǒng)產品的補充是一個很好的嘗試。

反向抵押年金計劃雖然看起來是很有前景的，但是其與售后回租一樣也并沒有在美國大規(guī)模地得以開展。實踐中，CRS計劃是為數(shù)不多的提供反向抵押年金計劃的項目。第一地產(Homefirst)是泛美集團(Transamerica Corporation)的一家下屬公司，曾在多個州實施反向抵押年金貸款計劃。其終身年金計劃一般是由兩個部分組成:約定期限的由反向抵押帶來的每月固定現(xiàn)金流，向大都會人壽保險公司(Metropolitan Life Insurance Company)代表計劃參與者購買的延遲終身年金計劃(deferred annuity)。后面的年金計劃的起始給付期是緊接反向抵押現(xiàn)金流期限結束的日期，這樣就實現(xiàn)了終身的反向抵押年金計劃。另外，在這一計劃中，并不考慮計劃參與者是否還在這個房屋里面居住。

但是CRS計劃卻在上世紀90年代連續(xù)遭遇了三起集體訴訟，最終案件合并，加州最高法院通過司法委員會協(xié)調程序得以解決。但是正是因為這些實際運行中出現(xiàn)的問題，在財政自由組織(Financial Freedom)看來，終身的反向抵押年金計劃不再是熱衷的選擇，取而代之的是其他計劃。

(三)反向抵押貸款(Reverse Mortgage)

如前文所述，反向抵押貸款是最為復雜也是最為成熟的以房養(yǎng)老模式，并最終成為了在美國現(xiàn)實中使用最多的一種模式。在上世紀90年代初，整個美國僅有不到200家金融機構發(fā)放反向房屋抵押貸款，而到了2002年，這個數(shù)字已經攀升至15000家左右，目前仍在不斷增加中。自1989年起到2002年底，美國申請反向房屋抵押貸款計劃成交數(shù)已超過70000筆。就發(fā)行量而言，美國聯(lián)邦政府為了鼓勵退休老人利用反向房屋抵押貸款獲得養(yǎng)老資金，以減輕政府財政的負擔，也推出了多項措施以來鼓勵反向房屋抵押貸款的發(fā)展，并不斷修正住宅權益轉換抵押貸款的相關實施方式。這樣以來，由最初1987年的成交2500筆，至2006年，這個數(shù)字已經成為了275000筆［4］。反向房屋抵押貸款成為美國老年人退休金的重要來源，成為了除去“三支柱”的資金養(yǎng)老方式外的資產權益養(yǎng)老的重要方式。

其與反向抵押年金計劃的區(qū)別在于，反向抵押年金計劃是抵押與年金的結合，是兩個過程，房屋抵押換取的現(xiàn)金專門用于向指定的機構購買年金計劃，最終現(xiàn)金流的支付來源于年金計劃，而住房抵押貸款卻是將房屋直接抵押換取現(xiàn)金流，來源于對房屋價值的直接耗損，并不必然用來購買年金。在這樣的模式下，以擁有住房的老年居民為放款對象，以房產作為抵押，在居住期間無需償還，在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息和各種費用。對于抵押權人來說(一般是銀行)，其利潤的來源在于現(xiàn)金流或一次性給付的終值(future value)與在未來時間點上房屋的價值的差額。這一過程是通過在未來時間點上，銀行通過變賣房屋或者要求房屋繼承者支付等額房屋價值款來實現(xiàn)的。

反向抵押貸款是作為現(xiàn)行的比較成熟和市場份額最大的“以房養(yǎng)老”模式產品，其發(fā)展較為完全，下面將重點介紹這一模式的后續(xù)發(fā)展和狀況。

三、美國反向抵押貸款模式

反向抵押貸款是“以房養(yǎng)老”模式中最為復雜也是最為成熟的產品，是我國現(xiàn)階段制度借鑒的重點。在美國聯(lián)邦法律規(guī)定的層面上，以住宅權益轉換抵押貸款為例，其所依據之法律規(guī)定為美國法典第12部§1715z－20以及美國聯(lián)邦法規(guī)施行細則第24部§206中的規(guī)范;其余非住宅權益轉換為反向房屋抵押貸款，則是遵循美國法典第15部§1648以及美國聯(lián)邦法規(guī)施行細則第12部 §226.33之規(guī)定。

(一)住宅權益轉換抵押貸款保險計劃(HECM)

美國法典第12部§1715z－20的計劃，是住宅權益轉換抵押貸款保險計劃(Home Equity Conversion Mort-gage) ，簡稱HECM 計劃①相關內容在美國法典(U.S.C)的“商業(yè)和貿易”(Title 15 － COMMERCE AND TRADE)一章中，參見:15 U.S.C.§1715z－20。。這一計劃是在1987 年，由美國房屋與都市發(fā)展部( Department of Housing and Urban Development，HUD)推出，由房屋與都市發(fā)展部及其下級機關聯(lián)邦住宅管理署( Federal Housing Administration，F(xiàn)HA)負責執(zhí)行。前者負責住宅權益抵押貸款之內容修改與設計; 后者負責營運，如申請案件之審核、收取保費以及管理保險基金等。法典第12 部§ 1715z －20 條文包括10 個小節(jié): 發(fā)行貸款目的; 關于住宅權益轉換抵押貸款之定義; 保險機構; 申請人的適格要件; 抵押權人之揭露義務; 提供給抵押人強制咨詢服務; 保險機構的限制; 執(zhí)行機關應行注意事項; 防止房屋所有權人違約之保障; 關于咨詢商業(yè)機構以及消費者保護的融資。

HECM住房反向抵押貸款人應具備以下要件:(1)申請者年齡至少62周歲;(2)直接擁有這棟房屋或者已經支付了購房款的相當大的部分;(3)將此棟房屋作為主要的居住房屋;(4)不出現(xiàn)任何聯(lián)邦法上的偷逃稅款行為;(5)參加對政策信息的說明會或培訓，這些活動應是被HUD所獲準的咨詢機構舉辦。同時，對房屋除必須滿足FHA規(guī)定的所有必要條件外，還有以下規(guī)定:(1)房屋中僅有一個家庭，或者有2－4人居住，借款者是其中一人并擁有這棟房屋;(2)或者是被住房和城市發(fā)展局認可的公寓項目;(3)或者是自建住宅并且滿足FHA規(guī)定。最后，HECM貸款必須是第一順位貸款②具體內容請參照美國《住房與社區(qū)發(fā)展法案》(The Housing and Community Development Act of 1987)，Section 593 of P.L.105－276。。

HECM住宅權益反向抵押貸款的給付方式有多種，其中最主要的是Tenure和Term方式，這兩種方式的給付固定期限比較固定，一般是按月份為單位。無固定期限的，或稱以借款人之壽命為貸款給付期間之方式(Tenure)，只要房屋的所有者還對房屋享有控制和處分的權利，那么就可以一直獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，除非去世、出售房產或合同約定的情況出現(xiàn)，才停止支付;另一種是固定期限的(Term)，在這種模式下，具有固定的支付期間。除了上述的兩種方式，HECM還有其他的方式可供選擇。

信用限額方式(Line of Credit)是這其中最為常見的方式。這種方式以賬戶信用額為限，老年人可以在專業(yè)人士的指導下或者自己根據不同年份的資金需求，個性化的每年或一定時間的資金領取數(shù)額，每個月可以數(shù)額不相同(根據不同州的規(guī)定，有最低領取限額的要求)。已領取的數(shù)額需計算利息，未領取之部分不計算利息而且每個月會隨利率而適度增加。賬戶中金額利率的計算方式是一年期國債利率加上借款人邊際率(the lender’s margin)，這一數(shù)值基本維持在5%，最后再加0.5%。這種給付方式對于暫時手頭并不缺錢，但是擔心未來會有短時間大筆支出(如醫(yī)療等需求)的老年人提供了一種很好的以房養(yǎng)老模式，同時也為有理財需求的老年人提供了個性化定制的可能。

將信用限額方式(Line of Credit)和傳統(tǒng)的以借款人之壽命為貸款給付期間之方式(Tenure)結合起來，就形成了修正的以借款人之壽命為貸款給付期間之方式(Modified Tenure)，而與固定期間之給付(Term)結合起來就形成了修正的固定期限給付(Modified Term)。這兩種方式既有按月支付資金的穩(wěn)定性，同時又有了信用限額方式的靈活性。其主要原理是，將每個月都要領取的金額適當減少，從而積聚起來，再根據賬戶預期信用額予以資金補充。當發(fā)生急需大筆數(shù)額資金的突發(fā)事件時，可以將這些積聚的資金一次性提取。這樣既保證了每個月穩(wěn)定的收入，又能確保在突發(fā)事件時能有一定的資金保證。根據反向抵押的規(guī)定，當老年人長期離開抵押居所時，一般指12個月以上，可以視為對反向抵押條款的背離，所以可以行使抵押權，因為健康問題并不能作為豁免理由。又因為拍賣房屋償還反向抵押貸款后所剩余之金額，或許僅有少許、更甚者是一文不剩，所以在這樣的情況下，對于抱病在身的老年人而言，無疑是雪上加霜。在這樣的情況下，這兩個調整后的計劃，無疑對老年人的權利是一種保障③12 U.S.C.1715z－20;24 CFR Part 206。。

根據美國的實踐和慣例，在除去計劃本身需要承擔的風險因素外，老年參與者還需要承擔一定的成本，這些成本包括:資產估價費、信用評價費、貸款開辦費用、洪災保險、手續(xù)費、房屋抵押貸款保險服務費等①24 CFR §203(b)。。

(二)所有權人反向房屋抵押貸款(Home-Keeper Reverse Mortgage)

這一反向貸款計劃是由美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(“房利美”)提供的。從1996年起，房利美開始提供自己定制的反向房屋抵押計劃。此計劃與上述計劃的區(qū)別在于，并沒有由FHA提供的保險，在這樣的情況下，負責保障的可以是其他商業(yè)保險公司。

合格的參與人必須滿足如下條件:1.屆滿62周歲;2.所擁有的房屋上無負擔或者可以通過反向抵押貸款或其他資金來源償付其上所附著的負擔;3.此房屋當做主要的居住場所;4.參與經過房利美授權的咨詢課程②24 CFR §203.18。。此項貸款的利率逐月浮動，根據的基本利率是美聯(lián)儲的基本存款利率。但是在整個過程之中，調整的幅度不能大于12%③24 CFR §203.19。。與上述計劃基本一致，在房屋所有人去世、遷居、出售房屋或其他對權益的讓與，都會視為要求償付反向抵押貸款的事由。

在償付方式上，可以是無固定期限(Tenure)、信用限額(Line of Credit)或者兩者的結合。Home-Keeper計劃允許當事人將款項用于房屋的購買。如果老年人想要購買更好的房屋以來頤養(yǎng)天年，可以先支付首付(down payment)，然后利用反向抵押貸款償付后來的房屋按揭。

老年計劃參與者在反向抵押貸款期間，必須盡到良好的房屋狀況維持義務和購買房屋自然災害保險。否則，可以視為要求償付反向抵押貸款的事由成立。

(三)現(xiàn)金賬戶反向房屋抵押貸款(Cash Account Reverse Mortgage)

這一計劃是由老齡財富自由基金公司(Financial Freedom Senior Funding Corporation)所提供的。目前，該公司是美國市場上唯一一家自行設計、提供反向抵押貸款產品的私營公司。貸款的最大限額是700，000美元，又被稱為“大額貸款”(Jumbo Loan)。相對于前兩種計劃，這是一種自由度較高，定位較為高端的計劃。一般是在財富聚集區(qū)或者房屋價格比較高的地區(qū)施行。

在這個計劃下，參與人必須滿足:年滿62周歲和至少擁有的房屋價值在75，000美元。其提供的給付方式是開放性的信用限額給付(open-end line)，這就意味著借款人在簽訂反向抵押貸款合約后，如果選擇總額給付(lump-sum)，可以一次性得到數(shù)額較大的資金，如果用這筆資金購買年金計劃(如Hartford人壽保險公司的年金)，從而把房產價值轉換為按月支付的年金［5］。這種方式的一個好處就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。財務自由貸款還有一個房產價值分享條款，借款人可以保留一定比例的房產(最高可以達到房產價值的80%)，后代可以繼承這部分房產。如果選擇自由現(xiàn)金流提取，最少提取額為每個月500美元。未利用的信用部分每年以5%的速度增長。

除了伊利諾伊州和馬里蘭州等少數(shù)不需要交納費用的州外，每月的服務費自動加入貸款之中。利率一般執(zhí)行當期6個月倫敦銀行間拆借利率(LIBOR)上浮5個百分點。每半年調整一次利率，但是不能超過6%的漲幅。在2001年和2003年分別設計了兩種產品:標準現(xiàn)金賬戶(Stander Cash Account)和零點現(xiàn)金賬戶(Zero Point Cash Account)。在標準現(xiàn)金賬戶計劃下，手續(xù)費是對于不足500，000美元的部分收2%，對于超過500，000不足1，000，000的部分收1.5%，對于超過1，000，000的部分收1%。對于零點現(xiàn)金賬戶是無貸款手續(xù)費用的，其也是第一款沒有手續(xù)費的反向抵押貸款產品。但要求房屋的評估價值至少達到450，000美元。另外，其交易費用(closing costs)不能超過3，500 美元［6］。

(四)高級權益反向抵押計劃(Senior Equity Reverse Mortgage)

在2006年年底，西雅圖抵押公司下屬的美洲反向抵押貸款公司，推出了高級權益反向抵押計劃。2007年，美洲銀行(Bank of America)參與了這一反向抵押計劃。

與上述的反向抵押計劃具有很多的相似性，其也要求參與者年滿62周歲和擁有獨立無負擔房屋。其設計的初衷是針對房屋價值較大的老年參與者的。參與者可以選擇一次性給付(lump sum)，月付(monthly installments)，信用限額給付(line of credit)或者以上幾種的結合［7］。其中，可以按月支付，這是與上述的現(xiàn)金賬戶具有不同的。利率維持在當期6個月倫敦銀行間拆借利率(LIBOR)上浮2.95個百分點。針對不同的計劃參與者可以采取不同的利率，但都不得高于18%。參與者要支付相當于房屋價值1%的手續(xù)費，但是不超過10，000美元。每月還需支付25美元的服務費。高級權益反向抵押計劃同樣可以用作購買第二套房屋。

四、啟示與借鑒

在美國的實踐中，售后回租(sale-leaseback)并沒有很好地開展。最大的問題是“談判問題”，包括談判成本和談判地位的平等性問題。這是由于這一條款內容眾多，涉及很多環(huán)節(jié)，無疑造成了風險的存在。另一方面，退休后的老年人對產權價格的瞬息萬變不可能如行業(yè)人員明晰，而對于房屋仍由老年人占有，買方少了很多對房屋固有缺陷足夠了解的機會［8］。所以這會造成信息不對稱和道德風險。對于老年群體來說，親自處理這些事物有時顯得力不從心，這就要聘請專業(yè)的評估人員和律師參與，這也會加大交易的成本。這就要求我們注意，對于民間具有社會保障性質的售后回租與商業(yè)環(huán)境中的產品是存在很大差異的。這表現(xiàn)在我國的制度環(huán)境下，并不存在很廣泛的諸如資產證券化等可以將不動產變現(xiàn)的途徑，在買房接手房產的所有權后，要不斷地以資金流出的方式實現(xiàn)參與者養(yǎng)老的需求，而這些資產是無法進行變現(xiàn)和開發(fā)的，另一方面，使用權也不在買方的手中。這種交易之所以能夠實現(xiàn)，完全是建立在買方預期房屋會長期增值的前提之下，這顯然是一個很大的風險因素。

對于反向抵押年金和反向貸款來說，這一模式彌補了房屋返租可能存在的諸多問題，但是其仍然有很大的風險存在。主要表現(xiàn)在對于較早年齡退休或提前退休的計劃參與者，面臨著利率浮動的風險。原始現(xiàn)金流是合同已經約定好的，但是利率卻是浮動的，當某個月的原始現(xiàn)金流不能超過利息時，就會出現(xiàn)凈值(Net Value)負值。而一旦出現(xiàn)凈值負值，這一計劃其實就沒有了繼續(xù)存在的必要。提前退休者，因為其距離平均壽命的間隔還很長，所以其領取年金的期間就要長，這樣一來，每次的支付額就不會很大，而利息是一定的，這就決定了差額很小。這帶來了兩方面的問題，一方面出現(xiàn)負值的幾率會很大，這樣影響政策的初衷;另一方面，如果站在老年人的角度思考，對于一個退休了想頤享天年的老人，將自己價值不菲的房屋抵押出去而獲得數(shù)額并不高的額外資金，在心理上不會是一個舒服的選擇［9］。這就降低了產品對早年退休者的吸引力和實用度。

而在對壽命的預期方面，則存在著截然相反的兩種風險，對于房屋所有人來說，其壽命越長得到的利益越大，所以其風險在于壽命短于預期［10］。美國政府和國會對反向抵押年金計劃進行了一定的改進，分別提供了固定期限年金(Certain Option)和現(xiàn)金返還年金計劃(Cash Refund Option)，以提供更多的選擇。在固定期限年金下，即使房屋所有者死亡，其繼承人或者指定的人員，還是可以按月領取規(guī)定年金，直到預期期限屆滿。在現(xiàn)金返還年金計劃下，當房屋所有人死亡，但是領取的金額未達到折算后的預期總額時，可以領取在那個時刻的剩余年金現(xiàn)值，并一次性支付(lump-sum)。而對于年金發(fā)放機構來說，在無固定期限年金下，老年人的壽命越短，其得到的利益越大，所以其承擔的是長壽風險(longevity risk)或死亡率風險(mortality risk)。與上述的原理恰好相反。其規(guī)避風險的方法一般是購買保險。對于達到預期壽命而仍然存活的老年人，其今后支付的年金將由保險公司承擔或者保險公司成為共同支付方。這些都是值得注意的方面。在制度進入中國的過程中，還可能面臨很多傳統(tǒng)文化因素和制度銜接方面的風險，如70 年的產權期限和中國人傳統(tǒng)的遺產動機等①關于遺產動機的問題，國內已經有所研究，在制度經濟學的層面上指明了風險和激勵的存在。參見:陳健，黃少安.遺產動機與財富效應的權衡［J］.經濟研究，2013(9):56－70.。

隨著國務院《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》出臺和今年的政府工作報告中再次對養(yǎng)老問題的關注，加之多地已經規(guī)劃的“以房養(yǎng)老”嘗試，多借鑒已經制度成熟的國家的經驗，又結合自身實踐，設計出符合中國自身特點的制度來是這一進程的基礎。盡管這一制度整體上是大有可為的，但仍需注意到可能出現(xiàn)的風險問題，另外在很多細致層面上還應該有更深入的研究和實踐。只有這樣，才能真正開辟出一條適應于我國的成熟的“以房養(yǎng)老”制度路徑。

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