王沫

摘要：2006年我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，本文通過分析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的優(yōu)勢(shì)和其應(yīng)用現(xiàn)狀，得出了公允價(jià)值模式應(yīng)用受阻的原因，并對(duì)優(yōu)化公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用提出了建議。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值

企業(yè)以賺取租金或資本增值為目的而持有的房地產(chǎn)稱為投資性房地產(chǎn)。2006年我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定“投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量既可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式”。公允價(jià)值模式是我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際趨同的一大進(jìn)步，本文對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出后，公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用進(jìn)行了分析和研究。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的優(yōu)勢(shì)

（一） 更加符合會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求。企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告需要向企業(yè)的投資者、債權(quán)人等各方利益相關(guān)者提供對(duì)其決策有用的信息，而信息是否能支持決策與其可靠性、及時(shí)性息息相關(guān)。近些年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了企業(yè)賬載的歷史成本，歷史成本已無法可靠地反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。并且，投資性房地產(chǎn)成本模式下的價(jià)值反映的是過去的歷史價(jià)值，而公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)可以在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日根據(jù)其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，顯然，公允價(jià)值模式提供的價(jià)值信息更為及時(shí)有效。理論上，公允價(jià)值計(jì)量模式下的信息更加符合會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的要求，是一種更為理想、更有優(yōu)勢(shì)的計(jì)量模式。

（二）增強(qiáng)企業(yè)的融資能力。房地產(chǎn)業(yè)不同于其他行業(yè)，投入資金大，周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目竣工前需要有源源不斷的資金支持卻鮮有收入。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段需要向外部融資，因此融資能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。由于股權(quán)融資成本較高、程序復(fù)雜，且易對(duì)企業(yè)的經(jīng)營控制權(quán)造成影響，企業(yè)更傾向于向銀行貸款的債權(quán)融資方法。銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)貸款企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和償債能力進(jìn)行嚴(yán)格的審查，規(guī)定的審查項(xiàng)目達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)才會(huì)發(fā)放貸款。由于近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其賬載價(jià)值，將投資性房地產(chǎn)成本模式變更為公允價(jià)值模式計(jì)量，將大大增加企業(yè)的凈資產(chǎn)和利潤，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，從而增強(qiáng)企業(yè)的融資能力。

（三）優(yōu)化企業(yè)業(yè)績(jī)。根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，公允價(jià)值模式下，企業(yè)不再對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行攤銷或計(jì)提折舊，并且在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，根據(jù)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，將其之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。如今，大多數(shù)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其歷史成本，將成本模式變更為公允價(jià)值模式，將在變更當(dāng)期顯著提高企業(yè)的利潤，并且在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升的趨勢(shì)下，采用公允價(jià)值模式能夠增加企業(yè)利潤，優(yōu)化企業(yè)業(yè)績(jī)。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的應(yīng)用現(xiàn)狀

近些年來，我國擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司在逐年增加。并且許多房地產(chǎn)企業(yè)的所在地已經(jīng)擁有了較為活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，擁有了較為充分的公允價(jià)值計(jì)量的條件，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠獲得。然而，絕大多數(shù)的上市公司在選擇投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式時(shí)依然沿用了以前的成本模式。特別是有一些在內(nèi)地和香港同時(shí)上市的企業(yè)，因?yàn)橄愀鄣貐^(qū)的準(zhǔn)則明確要求披露公允價(jià)值，這些企業(yè)在H股便選擇運(yùn)用公允價(jià)值模式，而在A股選擇繼續(xù)運(yùn)用成本模式。由此可見，企業(yè)對(duì)運(yùn)用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的積極性并不高。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式應(yīng)用受阻的原因

（一）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值模式的規(guī)定過于嚴(yán)格。公允價(jià)值模式一方面能夠及時(shí)可靠的反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，另一方面也為企業(yè)操縱利潤提供了可能。我國作為新興的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，很多資產(chǎn)沒有活躍的市場(chǎng)，從而使公允價(jià)值難以確定，因此監(jiān)管層對(duì)于公允價(jià)值一直較為謹(jǐn)慎。準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)通常情況下應(yīng)當(dāng)運(yùn)用成本模式，只有在特定條件下才能夠運(yùn)用公允價(jià)值模式，可見監(jiān)管層對(duì)于公允價(jià)值模式并不十分鼓勵(lì)。另外，準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)一旦選擇了公允價(jià)值模式將不能變更為成本模式，而房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬變，未來前景莫測(cè)使企業(yè)不敢輕易選擇公允價(jià)值模式。

（二）公允價(jià)值不易獲得且應(yīng)用成本高。公允價(jià)值模式下，企業(yè)需要在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日根據(jù)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值對(duì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，因此企業(yè)在每個(gè)會(huì)計(jì)期末都要對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行確定。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，市場(chǎng)體系還不健全，許多地方還不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，難以從活躍市場(chǎng)取得公允價(jià)值。在此情況下，企業(yè)就需要聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并出具評(píng)估報(bào)告，支付一筆不小的評(píng)估費(fèi)用。

（三）公允價(jià)值模式會(huì)造成企業(yè)資產(chǎn)和利潤的大幅波動(dòng)。公允價(jià)值模式下，企業(yè)要在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日根據(jù)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值對(duì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值大幅增加時(shí)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增加，從而使企業(yè)的資產(chǎn)和利潤大幅增加；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值大幅降低時(shí)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值降低，從而使企業(yè)的資產(chǎn)和利潤大幅降低。公允價(jià)值模式下，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情將會(huì)造成企業(yè)資產(chǎn)和利潤的大幅波動(dòng)，這種變化超過了管理層的控制能力，增加了企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績(jī)的不穩(wěn)定性，也違背了企業(yè)想要傳達(dá)企業(yè)業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng)的初衷。

四、優(yōu)化投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式應(yīng)用的建議

（一）調(diào)整準(zhǔn)則導(dǎo)向，鼓勵(lì)公允價(jià)值。盡管我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量提供了成本模式和公允價(jià)值模式兩種選擇，但準(zhǔn)則在公允價(jià)值模式的應(yīng)用上規(guī)定了若干條較為嚴(yán)格的限制條件，且一旦運(yùn)用了公允價(jià)值計(jì)量模式將再不能轉(zhuǎn)為成本模式，從準(zhǔn)則導(dǎo)向來看，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更為鼓勵(lì)成本模式。我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的編制充分考慮了我國的國情，懷揣著較為謹(jǐn)慎的態(tài)度無可厚非，但條條嚴(yán)苛的限制條件非常不利于公允價(jià)值模式的應(yīng)用及推廣。公允價(jià)值模式更加符合會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量要求，我國應(yīng)該引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，爭(zhēng)取早日實(shí)現(xiàn)與國際趨同，編制符合國際標(biāo)準(zhǔn)的高質(zhì)量的財(cái)務(wù)報(bào)告。

（二） 建立活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。運(yùn)用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的條件之一是擁有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并且只有從完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中獲得的公允價(jià)值才是可靠的。然而我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，市場(chǎng)體系還不完善，要想促進(jìn)公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的推廣和應(yīng)用，政府需要積極建立健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過信息技術(shù)構(gòu)建房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行交易和監(jiān)管，另外督促房管部門定期對(duì)本轄區(qū)的房地產(chǎn)信息參數(shù)進(jìn)行匯總披露，為企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值模式提供參考依據(jù)。

（三）完善房地產(chǎn)評(píng)估制度。很多地區(qū)還沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，企業(yè)無法從活躍市場(chǎng)中獲得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，因此，很多企業(yè)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，采用評(píng)估價(jià)格作為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。公允價(jià)值模式的推廣應(yīng)用離不開評(píng)估制度的發(fā)展和完善。相關(guān)部門應(yīng)不斷制定、完善資產(chǎn)評(píng)估制度，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的程序、方法等作出詳細(xì)可操作的規(guī)定。同時(shí)，政府部門應(yīng)對(duì)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立和運(yùn)營等進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，嚴(yán)格把握準(zhǔn)入制度，只有擁有相關(guān)資質(zhì)、得到相關(guān)部門的認(rèn)證才能開展業(yè)務(wù)，并定期對(duì)評(píng)估人員的資質(zhì)和機(jī)構(gòu)運(yùn)營的合規(guī)性進(jìn)行審查。（作者單位：天津財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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