楊帆

摘要：過去十年我國的房地產行業(yè)步入了高速發(fā)展期，住房價格也隨之出現(xiàn)快速增長的趨勢，甚至有些畸形增長，泡沫嚴重，為此國家出臺了一系列的調控政策，本文從羊群效應的角度出發(fā)，分析我國房地產市場的羊群效應所引發(fā)的價格快速上漲，指出這可能帶來的經濟泡沫，并對我國房地產羊群效應的防范和調控提出建議。

關鍵詞：房地產；泡沫；羊群效應

羊群效應也叫“從眾效應”。羊群效應可能導致房產市場的巨大的波動，這種波動對房地產地產的效率和穩(wěn)定性都將造成嚴重的傷害，并有可能引發(fā)宏觀經濟的振動和誘發(fā)金融危機。因此羊群效應應該受到我們的廣泛關注和研究。

一、 房地產行業(yè)中的羊群效應

1. 信息導致的羊群效應

為了減少不確定性的信息，投資者得到準確、及時和有效的信息意味著可以在獲得巨大利潤的同時又可以或多或少的避免經濟損失。然而現(xiàn)實市場是殘酷的，想要獲得信息方面的支持是需要付出經濟成本，當投資者獲得有效的信息和獲得投資收入處于劣勢。投資者為了獲得盈利，得到更多的真實可靠的市場信號，可能會到處打探各種“小道消息”，或詆毀”假信息“。，這種情況下，在一定得程度上推動了市場的”追風“熱潮。市場信息完全開放且變化非?？?，大量的新信息不斷涌入，對于投資者來說分析和判斷非常不易，所以增加了市場信息的不確定性，導致投資者背離自己方向，喜歡跟風行事，采取一種更為廉價簡便的方式，即從別人的投資行為中獲取信息。

2. 從眾行為產生的羊群效應

從眾心理指人和其他人做同樣事情的本能是一致的。通過各種調查，擁有這種心理特征并不是只有人類。在生物世界中，動物也有明顯的羊群行為。在動物群體中，，例如，在小區(qū)選擇、交配、覓食行為等等都有著一定得模仿行為。自然動物的一致行動組的趨勢都是由長期的進化，而來的。在一些進化上是具有一定得優(yōu)勢。人類的心理特點是一種在進化的過程中誕生的產品，在人類社會的發(fā)展史上，，群體行為的確是具有一定的優(yōu)勢，單獨狩獵的成功概率遠遠的低于集體狩獵的成功率，和其他人做同樣的事情是可以節(jié)約時間和精力。但是人們也觀察到在一定條件下的羊群行為有著一定得缺陷型。，導致他們做出了錯誤的選擇，是由于他們選擇了從眾的心理。

3. 羊群效應產生原因

這種行為是一個極其復雜的現(xiàn)象，組成的原因有很多，其中包括人類的生存本能、各個群體間信息的溝通、信息不完整、信息成本過高、對名譽，酬金的需要、對集體的忠誠、以及社會中存在禁止偏離群體共同行為的機制等。對于房地產市場來說，建立公開完全的信息市場是關鍵，但這又是及其困難的，由于信息的不完備，由此產生羊群行為，最終投資者的購房行為并不是由自身需求出發(fā)，而是羊群行為相互作用的結果，投機行為大部分也受羊群效應所影響，我國的購房者行為中大部分是存在投機的行為，新開樓盤的房屋空置率極高，房屋空置率和房地產市場的羊群效應有著極大的關系，住房空置率國際上的通行標準時10%，住房空置率如果偏高說明羊群效應的存在，近幾年我國的住房空置率都超過20%，遠遠超出標準，從住房的價格走勢來看，雖然近期略有回落，但是投機行為依舊存在，房屋空置率與羊群效應相伴而生，過度的投機已經導致我國房地產行業(yè)的泡沫增大。

二、 基于羊群行為對房地產市場的影響

1. 由于“羊群行為”者往往拋棄自己的私人信息追隨別人，這會導致市場信息傳遞鏈的中斷，房地產投資者最終會背離自己的初衷，導致市場混亂和不穩(wěn)定。很多時候投資者不得不放棄自己的個性去“隨大流”，因為我們每個人不可能對任何事情都了解得一清二楚，對于那些不太了解，沒把握的事情，往往隨大流，而不是從自身所獲信息和自身需求出發(fā)去進行行為決策，這大大削弱了社會對住房的真實需求這一基本因素對價格趨勢的決定性作用，使得市場價格偏離正常軌道，當羊群效應產生的時候對房產的超額需求將大大增加，背離真實的住房需求，價格飛漲，使得真正有住房需求的剛性購房者權益和利益受到嚴重傷害，最后真正有需要的住房者沒房住買不起房，而房產大量囤積在投機需求者的手中。

2. 羊群行為導致房地產市場存在一定的不穩(wěn)定性。市場上信息風雨突變，一旦新信息出現(xiàn)，“羊群行為”就會出現(xiàn)瓦解。這時由”羊群行為“所牽扯的一系列問題就會出現(xiàn)。這意味著“羊群行為”具有不穩(wěn)定性和脆弱性，這一點也直接導致了金融市場價格的不穩(wěn)定性和脆弱性?，F(xiàn)實中，市場上出現(xiàn)的是利好的消息，不管信息的可靠性和可行性，大家會瘋狂追漲，最終導致房地產泡沫。而如果遇到市場信息利空時，又會過于殺跌，使房地產行業(yè)加速衰退，引起相關行業(yè)的巨大波動，對整個宏觀經濟和金融市場造成嚴重打擊。

3. 由于國家土地的供給彈性系數(shù)很小，在住房價格迅速上漲的情況下人們對住房價格的預期也常常會過高，從而導致大量的資金涌入房地產行業(yè)，以至于給快速上漲的房價添一把火，羊群效應由于不完全的信息容易引起宏觀經濟的波動和泡沫，暴利的誘惑讓大量的其他產業(yè)資金流入房地產市場，間接影響其他行業(yè)的正常發(fā)展和地產行業(yè)的過度投資，但是經濟規(guī)律不可逆，過大的供給最終將泡沫打碎，如果沒有管理當局的適當把控，宏觀經濟將會受到嚴重沖擊，甚至引發(fā)金融危機。

三、我國房地產行業(yè)羊群效應調控

對羊群效應行為的有效遏制最主要的就是要提高投機成本，但是又不能傷害對住房有真正需要的剛性消費者及中低收入者的利益造成傷害，以下有幾點政策建議可以作為參考：（1）堅決打擊房地產市場操縱輿論和價格、制造虛假成交量、囤房等市場欺騙行為和不正當競爭行為。（2）征收房產財產稅，特別是針對有大量房產的所有人增加征稅力度，增加囤積房產的成本，有效遏制投機行為。（3）提高個人非自住房和二套房以上的貸款利率，向中低收入者提供優(yōu)惠利率，增加保障房的建設，使市場需求反映人們對住房的真實需求。（4）就土地政策，政府不僅可以根據(jù)住房需求的情況增加對民眾住宅土地的供給，而且應該對土地的供給給予更多的限制性的使用條件。（5）消除房地產行業(yè)中的壟斷行為，從供給上打破壟斷。建立完善的土地信息管理系統(tǒng)，各級政府對所出讓的土地價格、現(xiàn)有土地的規(guī)劃等一系列信息進行公開，防止圈地炒地的行為，另外地方政府要轉變發(fā)展模式，出讓土地不是經濟發(fā)展的最終歸宿，加大對新興產業(yè)的支持和引導。（作者單位：四川大學）

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