徐麗杰

(河南財經(jīng)政法大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，鄭州 450046)

0 引言

住房體制改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)呈高速增長態(tài)勢，成為國民經(jīng)濟(jì)十大支柱產(chǎn)業(yè)之一，但近10年來房價一路飆升，帶來了一系列經(jīng)濟(jì)和社會問題，在這種背景下，2010年國家開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，很多城市都出臺了限購政策，那么這種調(diào)控究竟會對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生怎樣的影響？房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系究竟如何？就成為需要研究的問題。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展與我國城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)是密不可分的，二者往往相伴而生，如果只考慮房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系，而忽略了城市化在其中的作用，就可能會得出虛假的結(jié)論，因此，把城市化、房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長納入一個系統(tǒng)來研究很有必要。

城市化與經(jīng)濟(jì)增長的命題起源于城鄉(xiāng)人口遷移模型[1]和內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長模型[2-4]兩類文獻(xiàn)[5]。以保羅·克魯格曼為代表的新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)派認(rèn)為城市化通過聚集效應(yīng)有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[6-7]。而A.Anas和V.Henderson的研究則提出了相反的結(jié)論[8-9]。在房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系上，R.K.Green和J.Y.Champbell的研究都表明房地產(chǎn)投資能夠有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長[10-11]。段瑞君等的研究表明我國城市化對經(jīng)濟(jì)增長具有很大的促進(jìn)作用，而經(jīng)濟(jì)增長對城市化的推動作用則是很有限的[12]。姚奕等的研究則表明我國不同區(qū)域城市化和經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系存在一定的差異[13]。巴曙松等認(rèn)為城市化是經(jīng)濟(jì)增長的長期動力[14]。皮舜等的研究表明我國區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著雙向因果關(guān)系[15]。陸菊春等的研究表明我國房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長具有正向的相關(guān)關(guān)系,但房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的因果關(guān)系因區(qū)域不同而有差異[16]。向?yàn)槊竦鹊姆治霰砻魑覈康禺a(chǎn)投資增長速度快于城市化增長,二者具有一定相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)為0.205，二者互為因果關(guān)系[17]。目前，國內(nèi)外大多數(shù)的研究是使用時間序列數(shù)據(jù)或面板數(shù)據(jù)對這三者中兩兩之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，對三者之間作用機(jī)制的規(guī)范分析相對較少，而將城市化、房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長納入一個系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)范和實(shí)證研究的文獻(xiàn)就更少，只有陳淑云等利用湖北省的數(shù)據(jù)對三者之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析[18]。另外，由于我國國土遼闊，不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)投資狀況和城市化進(jìn)程存在較大差異，因此，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)框架下研究三者之間的關(guān)系更具有實(shí)際意義。本研究在對城市化、房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長之間作用機(jī)制進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，采用全國第一人口大省和農(nóng)業(yè)大省——河南省的時間序列數(shù)據(jù)，利用協(xié)整理論和格蘭杰因果性檢驗(yàn)對河南省城市化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長三者之間的關(guān)系進(jìn)行分析，以期為有關(guān)政策的制定提供科學(xué)的決策依據(jù)。

1 變量間的相互作用機(jī)制分析

城市化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的相互作用機(jī)制如圖1所示。

1.1 城市化與經(jīng)濟(jì)增長的相互作用機(jī)制

城市化促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。首先，城市化通過拉動內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。我國城市居民的消費(fèi)水平要高于農(nóng)村，隨著大量人口向城市聚集，消費(fèi)市場進(jìn)一步擴(kuò)大， 拉動消費(fèi)需求增長；同時，城市化進(jìn)程的推進(jìn)也會引致道路、橋梁等龐大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及住房等投資需求的增長。其次，城市化通過影響供給促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。城市數(shù)量和規(guī)模的擴(kuò)張將使大量人力和物力資源聚集，交易成本降低而交易效率提高，便于知識外溢、技術(shù)創(chuàng)新和擴(kuò)散，使經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長。第三，城市化通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)推動經(jīng)濟(jì)增長。城市化進(jìn)程使第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐漸下降，第二三產(chǎn)業(yè)所占比重上升，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，可以充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化所帶來的增長效應(yīng)，實(shí)證數(shù)據(jù)表明第二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)要遠(yuǎn)大于第一產(chǎn)業(yè)[19]。

圖1 城市化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的相互作用機(jī)制

經(jīng)濟(jì)增長提升城市化水平。隨著經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的提高，必然帶來消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)需求由購買生活必需品向購買奢侈品轉(zhuǎn)換，更加重視對教育和文化等精神方面的投入，而這些產(chǎn)品在城市的供給遠(yuǎn)優(yōu)于農(nóng)村，必然會推動農(nóng)村人口向城市的流動。需求結(jié)構(gòu)的變化也會促進(jìn)第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變革，而二、三產(chǎn)業(yè)在空間上一般更傾向于在城市聚集，也會導(dǎo)致農(nóng)村人口向城市的流動[20]。另外，在我國長期重城輕鄉(xiāng)政策的影響下，非均衡的經(jīng)濟(jì)增長使城鄉(xiāng)之間的收入差距不斷拉大，再加上城市居民能夠享受到更好的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障，等于變相地又增加了一部分收入，這也為農(nóng)村人口向城市流動提供了動力，推動城市化水平不斷提升。

1.2 房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的相互作用機(jī)制

房地產(chǎn)投資可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。首先，投資是GDP的重要構(gòu)成部分，是拉動經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車之一，房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的重要構(gòu)成部分，可以直接作用于經(jīng)濟(jì)增長。其次，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特別長，與建筑業(yè)、建材業(yè)、化工業(yè)、冶金業(yè)、金融保險業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、電器電信設(shè)備制造業(yè)等50多個行業(yè)都有關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)投資的發(fā)展可以通過帶動其前、后和旁側(cè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)整個國民經(jīng)濟(jì)的增長。第三，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)的能力非常強(qiáng)，就業(yè)的增加一方面有利于社會穩(wěn)定，同時，也有利于增加人民收入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資也有拉動作用。首先，房地產(chǎn)開發(fā)投資需要大量的資金，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了才能為房地產(chǎn)開發(fā)投資提供基礎(chǔ)的資金保障。其次，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民可支配收入增加才能提升購房能力，產(chǎn)生對住房的需求，進(jìn)而拉動房地產(chǎn)投資。

1.3 城市化與房地產(chǎn)投資的相互作用機(jī)制

城市化拉動了房地產(chǎn)投資。首先，城市化使生產(chǎn)、消費(fèi)、土地、人口聚集，降低了交易成本，提高了勞動生產(chǎn)率，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了舞臺，夯實(shí)了房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)。其次，城市化進(jìn)程必然伴隨著城市地域空間的擴(kuò)張和空間結(jié)構(gòu)的變化，大量農(nóng)用地變成城市建設(shè)用地需要房地產(chǎn)投資來實(shí)現(xiàn)，而且，城市化的過程往往伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而引起土地利用結(jié)構(gòu)的變化，改變房地產(chǎn)開發(fā)的空間布局，對房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。第三，城市化使大量農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移到城市，安家置業(yè)就成為迫切需要解決的問題，隨著城市人口數(shù)量增加，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，對房地產(chǎn)的需求將不斷增加，從而拉動房地產(chǎn)投資的增長。

房地產(chǎn)投資推動城市化進(jìn)程。首先，房地產(chǎn)投資通過促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長推進(jìn)城市化進(jìn)程。其次，房地產(chǎn)投資增加使得城市的道路、橋梁、供水供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施得以帶動和加強(qiáng)，提升了城市的綜合服務(wù)能力，為城市化提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。第三，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，其相關(guān)聯(lián)的建筑、建材、家裝等產(chǎn)業(yè)多為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，對農(nóng)村剩余勞動力有較強(qiáng)的吸納作用。據(jù)河南省工商聯(lián)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)每開工10 000 m2，就能創(chuàng)造12 000個農(nóng)民工的就業(yè)機(jī)會[21]，從而可以有效地推動城市化進(jìn)程。

2 實(shí)證分析

2.1 指標(biāo)說明與序列平穩(wěn)性檢驗(yàn)

關(guān)于城市化水平的度量，從現(xiàn)有研究成果來看，采用的有單一指標(biāo)，也有綜合指標(biāo)[22]，而將城鎮(zhèn)人口比重作為衡量城市化水平的度量指標(biāo)應(yīng)用最為廣泛，且有權(quán)威數(shù)據(jù)來源。考慮到數(shù)據(jù)的可得性與精確性，本研究采用“城鎮(zhèn)人口比重”來反映城市化水平。房地產(chǎn)投資指標(biāo)采用河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資的年度總額數(shù)據(jù)，以1990年為基期采用固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)進(jìn)行折算。經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)采用河南省國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的數(shù)據(jù)表示，以1990為基期采用GDP折算指數(shù)進(jìn)行折算。樣本區(qū)間為1990—2012年，所有數(shù)據(jù)均來自《河南統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)》和《中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)》。對城市化水平、房地產(chǎn)開發(fā)投資和實(shí)際GDP序列取對數(shù)以消除可能出現(xiàn)的異方差問題，分別用lnU，lnR和lnG表示。其相應(yīng)的一階差分序列分別用ΔlnU，ΔlnR和ΔlnG表示[23]。

為避免時間序列數(shù)據(jù)在進(jìn)行最小二乘法估計(jì)時出現(xiàn)的虛假回歸問題，采用ADF單位根檢驗(yàn)法對變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，選取適當(dāng)?shù)膸в薪鼐囗?xiàng)和時間趨勢項(xiàng)的檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?，使用Eviews 5.1軟件對序列進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果見表1。

表1 變量序列的ADF單位根檢驗(yàn)結(jié)果

說明：(c,t,a)表示檢驗(yàn)類型，c表示截距項(xiàng)，t表示時間趨勢項(xiàng)，a表示滯后差分階數(shù)。

由表1可知，變量lnG，lnU和lnR都是非平穩(wěn)的；而其一階差分后的序列都是平穩(wěn)的，說明lnG，lnU和lnR均為一階單整序列，可進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

2.2 協(xié)整與誤差修正模型

使用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)法，確定當(dāng)滯后階數(shù)為3時，AIC的值最小，確定無約束VAR模型的最優(yōu)滯后階數(shù)為3階，由于協(xié)整檢驗(yàn)的滯后期為無約束VAR模型一階差分變量的滯后期，所以，將協(xié)整檢驗(yàn)的滯后階數(shù)確定為2，運(yùn)用Eviews 5.1軟件得到檢驗(yàn)結(jié)果(表2)。

表2 變量的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

說明：p值表示接受原假設(shè)的概率，*表示在5%水平下顯著。下表同。

跡檢驗(yàn)和最大特征根檢驗(yàn)都表明在5%顯著性水平下3個變量之間存在一個協(xié)整關(guān)系，對變量之間的協(xié)整關(guān)系進(jìn)行估計(jì)，得到協(xié)整方程如下：

lnG=2.32+0.19 lnR+1.35 lnU+et，

(10.67) (15.35)

R2=0.998，F(xiàn)=3 944.73 ,DW=1.31。

式中：et為隨機(jī)變量；括號內(nèi)為對應(yīng)系數(shù)的t統(tǒng)計(jì)量值。從回歸結(jié)果來看，方程擬合優(yōu)度良好，統(tǒng)計(jì)變量顯著。協(xié)整方程反映了3個時間序列變量的長期穩(wěn)定關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)投資增加和城市化水平提升能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資的彈性系數(shù)是0.19，即房地產(chǎn)開發(fā)投資每變動1個百分點(diǎn)，實(shí)際GDP將同向變動0.19個百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)增長對城市化水平的彈性系數(shù)為1.35，即城市化水平每變動1個百分點(diǎn)，實(shí)際GDP就同向變動1.35個百分點(diǎn)，后者的彈性大于前者，說明河南省城市化對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)要大于房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。

為了彌補(bǔ)長期靜態(tài)分析的不足，考察變量之間的短期動態(tài)關(guān)系，建立誤差修正模型VEC，依據(jù)赤池和施瓦茨信息準(zhǔn)則，并通過對殘差的自相關(guān)和正態(tài)性檢驗(yàn)，確定VEC模型的最優(yōu)滯后階數(shù)為2，建立lnG，lnU和lnR3個變量的誤差修正模型如下：

ΔlnGt=0.11+0.86ΔlnGt-1-2.25ΔlnUt-1-

0.14ΔlnRt-1+0.62ΔlnGt-2-0.42ΔlnUt-2-

0.16ΔlnRt-2-1.47VECMt-1；

ΔlnUt=-0.02+1.19ΔlnGt-1+2.47ΔlnUt-1-

1.05ΔlnRt-1-0.16ΔlnGt-2-1.69ΔlnUt-2-

0.61ΔlnRt-2-0.07VECMt-1；

ΔlnRt=0.03+0.16ΔlnGt-1+0.19ΔlnUt-1-

0.56ΔlnRt-1-0.06ΔlnGt-2+0.16ΔlnUt-2+

0.02ΔlnRt-2-0.08VECMt-1。

2.3 Granger因果性檢驗(yàn)

協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果說明各變量間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，還需要進(jìn)行格蘭杰因果性檢驗(yàn)來確定各變量間是否存在因果關(guān)系。本研究采用 AIC 準(zhǔn)則確定最優(yōu)滯后期數(shù)為2階，利用Eviews 5.1軟件進(jìn)行檢驗(yàn)(表3)。

表3 格蘭杰因果性檢驗(yàn)結(jié)果

說明：p值表示接受原假設(shè)的概率,**表示在10%水平下顯著。

由表3可知，房地產(chǎn)投資并不是經(jīng)濟(jì)增長的格蘭杰原因，而經(jīng)濟(jì)增長則能夠在一定程度上拉動房地產(chǎn)投資的增加，二者之間存在由經(jīng)濟(jì)增長到房地產(chǎn)投資增長的單向因果關(guān)系；城市化是經(jīng)濟(jì)增長的格蘭杰原因，而經(jīng)濟(jì)增長則不是城市化的格蘭杰原因，二者存在由城市化到經(jīng)濟(jì)增長的單向因果關(guān)系；城市化能夠在一定程度上推動房地產(chǎn)投資的增加，但房地產(chǎn)投資對城市化進(jìn)程則沒有明顯的促進(jìn)作用，二者存在由城市化到房地產(chǎn)投資的單向因果關(guān)系。

2.4 實(shí)證研究的主要結(jié)果

協(xié)整分析和Granger因果性檢驗(yàn)的結(jié)果表明，雖然從長期來看，河南省經(jīng)濟(jì)增長和城市化、房地產(chǎn)投資之間存在比較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，但在因果關(guān)系上，城市化對經(jīng)濟(jì)增長有明顯的促進(jìn)作用，反過來，經(jīng)濟(jì)的快速增長并不意味城市化進(jìn)程隨之而加快。其主要原因在于，近些年河南省大量農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移，加快了城市化進(jìn)程，由此帶來的集聚效應(yīng)明顯促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長。經(jīng)濟(jì)增長對河南省城市化進(jìn)程的拉動作用不明顯，這與大多數(shù)西方學(xué)者的觀點(diǎn)有一定的差異，究其原因是因?yàn)閼艏贫鹊南拗埔约伴L期的鄉(xiāng)土情結(jié)，農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移大多數(shù)都是以農(nóng)民工進(jìn)城打工的形式進(jìn)行的，這些人雖然進(jìn)入了城市，絕大部分時間在城市生活，但是，在戶籍上仍然是農(nóng)村人口，而城市化指標(biāo)采用的是城鎮(zhèn)人口比重，所以，經(jīng)濟(jì)增長對城市化的推動作用的實(shí)現(xiàn)需要較長的過程，短期內(nèi)過快的城鎮(zhèn)化可能會阻礙經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。這反映了河南省的城市化過程中還存在著一定的問題：城市化初期，大量農(nóng)村人口涌入城市，而城市的配套基礎(chǔ)設(shè)施不能及時跟上，城市內(nèi)各產(chǎn)業(yè)無法消化大量新增加的人口，農(nóng)村勞動力外流使得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)在短期內(nèi)也受到一定的影響，這些方面的共同作用使得城市化對經(jīng)濟(jì)增長的作用機(jī)制在短期內(nèi)不能很好地發(fā)揮。

河南省經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)投資二者的因果影響也是單向的，即經(jīng)濟(jì)增長能夠激勵投資者加大房地產(chǎn)投資，但房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用并不明顯。這一定程度上說明房地產(chǎn)市場的繁榮是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然結(jié)果，但一味地通過刺激房地產(chǎn)投資來拉大經(jīng)濟(jì)增長的做法并不可取。房地產(chǎn)投資增加產(chǎn)生了較強(qiáng)的擠出效應(yīng)，河南省目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平仍比較低，人均GDP在全國僅排第23位，10多年來房地產(chǎn)投資的迅猛發(fā)展擠占了其他生產(chǎn)性行業(yè)的投資和銀行貸款，在資金有限的情況下加劇了投資結(jié)構(gòu)的失衡；而且，房價追隨北京、上海等大城市一路飆升，加大了城市中企業(yè)的商務(wù)成本和投資成本，房價與收入脫鉤，超出了人們的購買力，居民絕大部分的收入都要用于住房，擠占了居民消費(fèi)支出。較強(qiáng)的擠出效應(yīng)所產(chǎn)生的對經(jīng)濟(jì)增長的抑制作用在一定程度上抵消了房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的正向作用。

城市化和房地產(chǎn)投資之間的因果關(guān)系同樣是單向的，城市化能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之并不成立。城市化使得大量人口進(jìn)入城市，產(chǎn)生對住房的需求，必將帶來房地產(chǎn)投資的增加，而且這種拉動作用會越來越強(qiáng)，具有很強(qiáng)的可持續(xù)性。長期內(nèi)房地產(chǎn)投資并沒有推動城市化進(jìn)程，短期內(nèi)的房地產(chǎn)投資反而在一定程度上阻礙了城市化進(jìn)程，說明河南省房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程并沒有實(shí)現(xiàn)良性互動發(fā)展，居高不下的房價和現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系制約了農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變，阻礙了城市化進(jìn)程。

3 結(jié)論與建議

本研究對城市化、房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長之間的相互作用機(jī)制進(jìn)行研究，在此基礎(chǔ)上應(yīng)用協(xié)整理論和格蘭杰因果性檢驗(yàn)考察了河南省城市化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系。主要結(jié)論如下：河南省城市化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在比較穩(wěn)定的長期經(jīng)濟(jì)關(guān)系，但這些變量的因果關(guān)系都是單向的。城市化對經(jīng)濟(jì)增長有明顯的促進(jìn)作用，反過來，經(jīng)濟(jì)的快速增長并不意味著城市化進(jìn)程隨之而加快；經(jīng)濟(jì)增長能夠激勵投資者加大房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用并不明顯；城市化能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之并不成立。這一方面反映了河南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，另一方面也指出來過去政策操作中存在的一些誤區(qū)。例如，過分依靠加大房地產(chǎn)投資來刺激經(jīng)濟(jì)增長，嚴(yán)重的“擠出效應(yīng)”可能會導(dǎo)致適得其反的政策效果，這也是新一屆中央政府沒有對房地產(chǎn)市場過度干預(yù)的主要原因。

上述結(jié)論有較強(qiáng)的政策啟示：首先，必須采取各種措施加快城市化進(jìn)程。在進(jìn)行戶籍制度改革的同時，使農(nóng)村剩余勞動力合理有序流動，以避免對城市交通、環(huán)境等形成過大壓力。目前，河南省城市化水平僅為42.4%，且沒有十分發(fā)達(dá)的大城市，因此，在城市化過程中應(yīng)著重發(fā)展鄭州這一中心城市，充分發(fā)揮中心城市的輻射帶動作用，以促進(jìn)周邊中小城市統(tǒng)籌發(fā)展；同時，積極推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化。河南省是農(nóng)業(yè)大省，絕大多數(shù)人口都分布在農(nóng)村，按照我省城鎮(zhèn)化率每年提高1.7個百分點(diǎn)的目標(biāo)，一年就要解決170多萬人的進(jìn)城問題，現(xiàn)有的區(qū)域中心城市不可能一下子就接受這么多人進(jìn)城，而建設(shè)農(nóng)村新型社區(qū)，使農(nóng)村城鎮(zhèn)化能夠較好地解決這一問題。其次，要適當(dāng)控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，減少高檔住宅建設(shè)，增加保障型住房建設(shè)，研究好進(jìn)城務(wù)工人員的住房政策，建立完善分層次的住房供應(yīng)體系；擠壓房地產(chǎn)價格泡沫，合理調(diào)控房價，使房地產(chǎn)投資與城市化和國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

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