李鵬煒

毫無(wú)疑問(wèn)，買(mǎi)房對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者而言依舊是一個(gè)最重要的經(jīng)濟(jì)決策。在美國(guó)，這同樣是一個(gè)值得討論的話題。美國(guó)人Roth通過(guò)計(jì)算，教給了消費(fèi)者一個(gè)能夠理解、便于操作的衡量模型。

在房?jī)r(jià)畸高的大背景下，買(mǎi)房還是租房向來(lái)都是一個(gè)讓人爭(zhēng)論不休的問(wèn)題。這從各種社交平臺(tái)上，誕生了不少經(jīng)典算法和段子就可見(jiàn)一斑。

在“租房派”心里的一個(gè)經(jīng)典算法是：300萬(wàn)不買(mǎi)房，一半理財(cái)一半存銀行，平均一月利息一萬(wàn)多，租房、旅行、閱讀，逍遙自在。不過(guò)，在“買(mǎi)房派”口中常提的一個(gè)經(jīng)典段子則是：一個(gè)北京人1993年賣(mài)房去美國(guó)，掙了100萬(wàn)美金回來(lái)發(fā)現(xiàn)，他當(dāng)年的房子已經(jīng)漲到860萬(wàn)元。

其實(shí)，這在美國(guó)同樣是個(gè)問(wèn)題。一個(gè)住在西海岸的美國(guó)人J.D. Roth，就在《時(shí)代》周刊上用消費(fèi)者能夠聽(tīng)得懂的方式回答了這個(gè)問(wèn)題——

盡管已經(jīng)買(mǎi)房接近20年，可我還是經(jīng)歷了一段10個(gè)月的租房生活。就像買(mǎi)房一樣，租房既有優(yōu)點(diǎn)又有缺點(diǎn)，讓我又愛(ài)又恨。對(duì)我來(lái)說(shuō)，租房最大的缺點(diǎn)莫過(guò)于跟鄰居們的“親密接觸”——特別是住在樓上的那個(gè)家伙，他跺起腳來(lái)就像一只800磅的大猩猩把腳踩在地板上。

起初，我認(rèn)為買(mǎi)房無(wú)論如何也算一個(gè)明智的投資決策。不過(guò)隨著了解的越多，我就越發(fā)現(xiàn)“買(mǎi)房就能致富”這個(gè)概念僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)玩的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)把戲。

毫無(wú)疑問(wèn)，買(mǎi)房子對(duì)許多人來(lái)說(shuō)很重要。你既能夠不必看房東的臉色，又可以在自己的地盤(pán)上為所欲為，但它似乎跟財(cái)富沒(méi)什么關(guān)系。事實(shí)上，房?jī)r(jià)就像黃金的價(jià)格一樣，通常跟不上通貨膨脹的腳步。

以我所在的西海岸地區(qū)為例，每年為擁有一套房產(chǎn)而產(chǎn)生的費(fèi)用包括：房產(chǎn)稅、利息、保險(xiǎn)、維修費(fèi)和管理費(fèi)。這些費(fèi)用加起來(lái)，通常要比租房的開(kāi)銷(xiāo)還要大，有時(shí)候甚至多得離譜。

當(dāng)然，假設(shè)你純粹是為了經(jīng)濟(jì)原因來(lái)判斷該買(mǎi)房還是租房，那該如何做出決定呢？以下方法可以讓你保持相對(duì)客觀的態(tài)度。

租售比

第一個(gè)判斷該買(mǎi)房還是租房的方法是租售比。這個(gè)數(shù)據(jù)可以幫助你做一個(gè)粗略的判斷，你所在的地區(qū)房?jī)r(jià)是否合理。而且粗略地計(jì)算一下租售比其實(shí)并不麻煩，你只需要：

一、找到兩套相似的房子，一套待售、一套待租；

二、用那套待售房子的賣(mài)價(jià)除以待租房子的年租價(jià)，所得結(jié)果就是租售比了。

比如說(shuō)，你在一個(gè)片區(qū)找到一套售價(jià)20萬(wàn)美元的房子，并在附近找到一套環(huán)境差不多，月租金為1000美元、年租金為1.2萬(wàn)美元的房子。然后用20萬(wàn)美元除以年租金1.2萬(wàn)美元，你就得到了這個(gè)地區(qū)的租售比為16.7。（譯者注：通常情況下，我國(guó)的租售比算法為房款除以月租金而非年租金，即把我國(guó)的租售比值除以12個(gè)月就與美國(guó)租售比數(shù)量級(jí)相當(dāng)。）

那么，這一數(shù)字代表什么？大衛(wèi)·萊昂哈特曾在《紐約時(shí)報(bào)》上提出“租售比值如果大于20就表示買(mǎi)房的每月開(kāi)銷(xiāo)將大于租房”。這似乎有些難懂，其實(shí)他想表達(dá)的就是：租售比值一旦大于20，買(mǎi)房就顯得不劃算。

在美國(guó)房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，全美平均租售比曾接近20，而具體到部分城市比值則更高。這也就意味著，你每月用1000甚至800美元就可以租到一套價(jià)值二十萬(wàn)美元的房子。很明顯，泡沫時(shí)期租房更劃得來(lái)。而在90年代，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫之前，美國(guó)租售比一度穩(wěn)定在14到15之間。不過(guò)現(xiàn)在，美國(guó)平均租售比在10到14之間浮動(dòng)，這意味著每月要用一千二百到一千六百美元才能租到一套價(jià)值二十萬(wàn)美元的房子。

國(guó)際貨幣基金組織在2013年底的一份二三季度報(bào)告中，則對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了分析。報(bào)告顯示，在國(guó)際貨幣基金組織所采集的51個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家和新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中，有32個(gè)是上漲的，這比2009年第二季度房產(chǎn)危機(jī)勢(shì)頭正猛時(shí)增加了9個(gè)。然而對(duì)于許多國(guó)家來(lái)說(shuō)，典型的房?jī)r(jià)估值方法——房屋租售比仍高于歷史平均水平，為房?jī)r(jià)的調(diào)整回落留下了空間。比如加拿大的平均租售比已經(jīng)高出平均水平的85%以上。

不過(guò)需要提醒大家的是，租售比也不是什么萬(wàn)靈丹藥。如果你長(zhǎng)期觀察，在網(wǎng)上就會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在時(shí)時(shí)變化。大多數(shù)時(shí)候，它們對(duì)你而言深澀難懂。如果是那樣，你可能不得不聽(tīng)聽(tīng)地產(chǎn)經(jīng)理人的建議了。

家庭收入比

另一個(gè)權(quán)衡租房還是買(mǎi)房的方法，則是和你的家庭收入作比較。從1984年到2000年間，美國(guó)商品房總價(jià)中值大約是你年收入中值的2.8倍。也就是說(shuō)，典型商品房總價(jià)大概是一個(gè)家庭年收入的3倍。早在70年代初期，美國(guó)商品房總價(jià)中值則大約是家庭年收入中值的2.3倍。而在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，這個(gè)比值躍升至4.2倍。（譯者注：即使如此，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我國(guó)的情況。）

這些數(shù)字本身并沒(méi)什么意義，但是它們能幫助判斷你所在片區(qū)的房?jī)r(jià)是否過(guò)高。此外，基于大多數(shù)美國(guó)家庭在買(mǎi)房花費(fèi)和家庭年收入比例是2.5便可以輕松買(mǎi)到一套房子的先例，你可以更理性地做出自己的決定。所以，如果你的家庭年收入達(dá)到8萬(wàn)美元，那么理論上，你就可以負(fù)擔(dān)一套價(jià)值20萬(wàn)美元的房子。

與此同時(shí)，《紐約時(shí)報(bào)》上還有一個(gè)很好的判斷該買(mǎi)房還是租房的計(jì)算公式，它可以一定程度上幫你決定哪種方式更適合你。只用把你的情況轉(zhuǎn)換成數(shù)字代入公式，它就可以顯示出你得花多長(zhǎng)時(shí)間才能買(mǎi)到一套房子，抑或買(mǎi)房后多久破產(chǎn)。

當(dāng)然，買(mǎi)不買(mǎi)房這個(gè)問(wèn)題還是應(yīng)該基于實(shí)際情況進(jìn)行討論。買(mǎi)房并不是萬(wàn)能的賺錢(qián)之道，更不會(huì)只漲不跌。你可能會(huì)花掉和租房一樣多的甚至更多的錢(qián)去買(mǎi)房，也可能為租房帶來(lái)的隨意靈活而選擇租房。如果你想買(mǎi)房，就下手吧。但是，絕對(duì)不能輕信別人所謂租房是浪費(fèi)錢(qián)的勸說(shuō)。

至于我自己，還是打算在幾個(gè)月后買(mǎi)一套屬于自己的房子。雖然我知道從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，這或許不是一個(gè)好的投資決定。但是如果我將來(lái)足夠小心謹(jǐn)慎，還是能夠完成一筆跟租房一樣劃算的交易。因?yàn)檫@樣做的最大好處是，再就也不用忍受樓上鄰居咚咚咚的腳步聲了。