常 娜，孟 園，孟周濟

（西安建筑科技大學(xué)，陜西 西安 710055）

住房商品化和城鎮(zhèn)化進程的不斷加快使住宅一級市場非?；钴S，二手房市場作為住宅一級市場的重要補充，適合部分中低收入家庭購房的需求。西安市二手房市場正是在這種背景下發(fā)展起來的。隨著二手房市場規(guī)模不斷擴大，交易量穩(wěn)步增加，價格呈現(xiàn)上升趨勢，市場交易變得越來越復(fù)雜，引起了各方的廣泛關(guān)注。因此，研究其現(xiàn)狀并對未來發(fā)展給出相應(yīng)建議顯得尤為重要。

西安市二手房市場的發(fā)展時機已經(jīng)成熟，市場需求增長，市場潛力巨大。本文通過統(tǒng)計分析和對比研究發(fā)現(xiàn)，得出了西安市二手房市場仍然不夠活躍的結(jié)論，并進一步指出了其原因，并給出了相應(yīng)的建議。本文的研究可以作為政府部門制定二手房調(diào)控政策的參考，促進二手房市場的健康發(fā)展，進而形成西安市完善成熟的房地產(chǎn)市場。

一、西安市二手房市場整體運行分析

1.西安市二手房市場發(fā)展狀況

2006年，西安市二手房交易開始有大規(guī)模發(fā)展［1］，全年西安市二手房市場存量房成交面積75.26萬平方米；2007年，西安市樓市保持了供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，全年成交面積為102.12萬平方米，較2006年增幅達到35.7%；2008年，全國房地產(chǎn)市場進入冰凍期，二手房市場成交量出現(xiàn)了明顯的下滑，而西安市二手房成交面積與去年相比，略有上升；2009年，由于政策方面的利好，而且國內(nèi)經(jīng)濟運行宏觀上有所改善，西安市二手房市場銷量漲幅顯著，全年成交264萬平方米，同比增幅達到156%；2010年，樓市調(diào)控政策不斷襲來，市場觀望氛圍濃厚，西安市二手房銷量顯著下滑，全年成交面積共計187.88萬平方米；2011年，信貸政策持續(xù)緊縮，限購令執(zhí)行，置業(yè)成本提高，買賣雙方進入深度博弈，全年成交面積199.58萬平方米，略有上升；2012年，在中央嚴厲的調(diào)控影響下，以及納稅評估系統(tǒng)的運行和稅務(wù)系統(tǒng)的規(guī)范、整頓，將很多之前國家發(fā)布征收而實際未開始征收的稅種規(guī)范化征收，使得置業(yè)成本提高，樓市一直比較冷清，成交面積為99.59萬平方米。

總體來看，西安二手房市場成交量先漲后穩(wěn)，整體發(fā)展呈現(xiàn)走高趨勢，需求不斷增長，市場潛力巨大。

2.西安市二手房市場成交量特點

近三年，西安市二手房市場成交量在保持整體走高逐漸趨穩(wěn)的前提下，在建筑類型、建筑面積、建筑年代的成交分布方面呈現(xiàn)出具體的變化。從成交房屋的建筑類型來看，多層住宅房屋仍然是二手房投資置業(yè)的主體，但是成交量逐漸下降，小高層和高層房屋成交比例提高。從成交房屋的建筑面積來看，各個面積區(qū)間段所占的比重發(fā)生的較大變化：60平方米以下房屋所占成交比例明顯減少，80～90平方米成為主流戶型面積，90～100平方米的房屋成交量也明顯增加。從成交房屋建筑年代來看，房齡在5～10年的房屋憑借社區(qū)相對成熟，周邊配套相對齊全，交通相對方便，房齡相對較短等優(yōu)勢成為二手房置業(yè)的首選，并且此類房屋的成交量也越來越大，優(yōu)勢越來越明顯。

3.西安市與全國其他城市對比分析

考慮到西安現(xiàn)在的發(fā)展水平以及在全國房地產(chǎn)行業(yè)中所處位置，為了對比明顯并且具有可取性，特選取鄭州、成都、武漢三個城市與西安市在以下方面作出對比分析.

（1）城市人口現(xiàn)狀比較。對房地產(chǎn)而言，城市潛在購買力可以通過常住人口的數(shù)量直接反映。在2012年，四個城市中，武漢市轄區(qū)人口數(shù)量最多，達到448.9萬，明顯高于其他3個城市的市轄區(qū)人口規(guī)模；西安、成都兩市的市轄區(qū)人口數(shù)量次之，在200萬以上；鄭州市轄區(qū)人口數(shù)量最少，在168萬左右。從整體來看，西安市相對于其他三個城市而言，人口數(shù)量較多，潛在購買力相對較強，是影響西安市二手房交易活躍度的一個重要并且有利的因素。

（2）二手房市場總體交易規(guī)模比較。2012年，四個城市中，僅成都市二手房交易量超過400萬平方米，為451.22萬平方米；武漢市次之，交易量為265.19萬平方米；鄭州市的交易量為237.47萬平方米；西安市最少，僅為99.59萬平方米。四個城市中，單從交易量看，西安市交易量最少，與周邊的其他城市有較大差距，具有很大的發(fā)展空間。

（3）二手房市場的活躍度對比。二手房市場的活躍度=二手房成交量/商品房成交量。二手房市場的活躍度越大，說明二手房所占的市場份額越多，該城市二手房市場發(fā)展的越充分。從國外的房地產(chǎn)中介發(fā)展經(jīng)驗可以看到，成熟的住宅市場是二手房交易量與新增住房交易量的比例是6∶1，即二手房市場的活躍度是6［2-3］。2012年，北京、上海、廣州、深圳4個城市的二手房活躍度分別是1、1.46、0.63、1.63。由表1看出，鄭州、成都、武漢、西安4個城市二手房交易的活躍度都遠遠達不到成熟的住宅市場的標準。明顯地可以看出，西安二手房市場還有很大的改善空間，市政府以及相關(guān)部門應(yīng)該采取有效的措施刺激二手房交易，提高二手房交易活躍度，完善西安市的房地產(chǎn)市場交易體系，形成完善的住宅市場。

（4）商品房與二手房價格差額比較。新房與二手房價格差是衡量城市二手房市場的需求程度以及發(fā)展空間的重要指標。差額的增大有利于購房者置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，使部分購房者從商品房轉(zhuǎn)向二手房市場消費，從而刺激梯級消費的產(chǎn)生，促進房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

表2 2012年4城市商品房與二手房價格差額比較元

由表2可以看出，4個城市中，西安市的二手房價格最有優(yōu)勢，最有利于購房者在價格方面做出明確選擇，最有利于刺激梯級消費，從而有利于二手房市場的發(fā)展。

（5）對比分析結(jié)論。通過以上對比可知，西安市二手房無論是成交量、還是成交均價，在4個城市中都是相對較低的，西安市的商品房和二手房價格差異也最大。但是，西安市二手房市場的活躍度卻在4個城市中最小，也最不活躍，這說明，西安市二手房市場具有巨大的發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二、西安市二手房市場存在的問題以及基本原因分析

總體來看，西安市二手房發(fā)展相對平穩(wěn)，但是就全國范圍來說，西安市二手房市場發(fā)展相對不完善，沒有形成完善的房地產(chǎn)市場。西安市的二手房市場從2002年開始啟動，雖然做了一定的工作，但與其他同類城市相比，推進速度明顯緩慢，交易規(guī)模存在著很大的差距。西安市二手房市場發(fā)展相對滯后，規(guī)模較小，已經(jīng)成為影響西安市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的一個重要問題，其基本原因主要有以下幾點。

1.國家限購政策施行

由于國家宏觀調(diào)控政策以及相關(guān)政策的影響，新建住宅價格漲幅回落，新建房屋價格與二手房價格逼近，這使得潛在的購買者在購房選擇時偏向于新建房屋，分流了二手房購買力。同時，由于限購政策的推行，導(dǎo)致部分置業(yè)者在做出購房選擇時偏向于新建商品房，這也削弱了二手房的購買力。

2.銀行貸款成本提高

銀行對二套房購買貸款審批嚴格，首付款不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，購房購貸成本加大，各個銀行也提高了對按揭申請審查的標準，審批手續(xù)比較高，獲批難度增大；同時在國家宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)融資渠道不暢，流動資金受到嚴重影響，這都嚴重影響了二手房購買的需求力。

3.商品房市場與二手房市場聯(lián)動作用

二手房市場與土地市場、住宅一級市場以及消費者利益有著密切的聯(lián)系。中低收入家庭可以從二手房市場上選擇購買適合自己的住房，而賣掉原有住房的中高收入家庭再從住宅一級市場購買商品房，同時租售并舉，這樣實現(xiàn)了以小換大、以次換好、以舊換新的住房遞級消費結(jié)構(gòu)。

2012年以來，一級市場商品房的各大開發(fā)商為了以價換量，推出了迎合剛性需求的中小戶型，同時隨著商品房價格漲幅逐步回落，商品房價格與二手房價格逐漸逼近，這就對部分二手房購買者構(gòu)成選擇障礙，并且最終選擇商品房，縮小了二手房交易量。

4.交易稅加強管理

由于大部分稅費在房地產(chǎn)開發(fā)和流轉(zhuǎn)階段征收，保有環(huán)節(jié)稅費較少，尤其是二手房交易稅率最高達到6%左右，使得人們對保有房地產(chǎn)的意志增強，影響了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，加劇了房地產(chǎn)的供需矛盾。

2012年6月起，稅務(wù)局開始實行二手房交易稅評評估系統(tǒng)，同時稅務(wù)局借此機會開始整頓、規(guī)范納稅范圍，自此開始，之前一直沒有執(zhí)行的財政局2006年發(fā)文、2008年開始征收的土地增值稅重新納入納稅范圍，納稅負擔進一步加重。稅制的細致、嚴謹、規(guī)范，使得二手房過戶交易過程中，納稅人的置業(yè)成本提高。數(shù)據(jù)顯示，2012年6月以后二手房交易量明顯下滑，交易稅的規(guī)范與整頓起到了明顯的作用。

5.單位集資建房、拆遷安置房、經(jīng)濟適用房等住房制度的實施

二手房具有現(xiàn)房居住、配套齊全、社區(qū)成熟的特點，成為多數(shù)中低收入家庭的選擇。然而，市場上供中低收入家庭選擇的除了有二手房以外，還有自己單位的集資建房、城中村棚改房等拆遷安置房以及經(jīng)濟適用住房。

目前為止，西安市仍然存在大量的單位集資建房，尤其是駐陜單位、高校、軍工和國企的家屬院。就全國范圍來看，這已經(jīng)成為西安市在存量房方面獨有的特點，其他城市已經(jīng)基本不存在單位集資建房。已購公房上市交易時，雖然房管局積極地對存量房屋辦理了房產(chǎn)證，但在實際中，存在售房單位因各種原因未將房產(chǎn)證發(fā)放到職工個人手里的問題，一些單位對職工房屋交易設(shè)置了限制、障礙，導(dǎo)致了政策上允許入市交易的職工住房其實無法進入市場流通。此外，經(jīng)濟適用房、拆遷安置房這些延緩上市交易房屋以及無證房屋也給中低收入人群提供了其他的擁有住房途徑，削弱了二手房的市場交易流通量。

當購買人群相近、房屋滿足需求程度相近、土地性質(zhì)相近時，二手房、單位集資建房、保障性住房、拆遷安置房四者共同消化市場購買力，使直觀的二手房市場看起來似乎不活躍。市場化的二手房置業(yè)成本提高，政策性障礙增加，單位集資建房、保障性住房、拆遷安置房成為有效的可替代產(chǎn)品。也可以說，單位集資建房、保障性住房、拆遷安置房是另一種途徑的有效實施。四者共同構(gòu)成了大概念性的二手住房性質(zhì)的交易。

綜上，目前西安市二手房不溫不火的現(xiàn)狀，是新房市場，二手房市場，拆遷安置房、單位集資建房、保障性住房市場三個市場共同既對抗又協(xié)調(diào)作用的結(jié)果。

6.中介公司組織管理不健全

二手房市場中介組織魚龍混雜，門檻進入較低，缺乏健全的組織化管理和品牌意識。主要表現(xiàn)有：第一，在經(jīng)紀服務(wù)、估價服務(wù)、咨詢服務(wù)的質(zhì)量方面沒有到位，只注重對于買賣雙方的收費服務(wù)，忽視了對于交易環(huán)節(jié)的信息傳達和價格指導(dǎo)。虛假和夸大廣告宣傳，隨意提高房屋的價格，不能給出令人信服的價格建議，導(dǎo)致掛牌價和成交價明顯背離。掛牌價格虛高，“有價無市”、“價量背離”現(xiàn)象嚴重［4］，對買賣雙方起到誤導(dǎo)作用；第二，各個中介機構(gòu)沒有執(zhí)行國家統(tǒng)一的收費標準，多收費、亂收費現(xiàn)象較為普遍，個別失信失范的企業(yè)及個人采取欺騙等手段，竊取其他中介公司的好房源，壓低中介費；第三，通過串謀制作“陰陽合同”，不使用由市工商局統(tǒng)一監(jiān)制的規(guī)范合同文本，不顧交易后帶來的隱患，賺了錢就走人的現(xiàn)象時有發(fā)生，極大地擾亂了正常的二手房交易市場秩序，使國家稅收蒙受損失。中介公司被擠出中介市場的現(xiàn)象在市場環(huán)境沒有得到根本改善之前，會愈演愈烈。

三、建 議

為了活躍二手房市場，加快完善我市房地產(chǎn)市場體系，特提出以下建議：

1.加快單位集資建房辦證

進一步貫徹落實加快辦證政策。要從大局出發(fā)，進一步解放思想，更新觀念，盡快對單位集資建房、房改房的房屋辦證情況進行摸底、排查，存在問題的應(yīng)該立即著手解決。沒有辦證的要加快辦證，沒有發(fā)證的要盡快發(fā)證，尤其是大專院校、科研院所、大型企業(yè)。盡快使這一類房屋進入市場流通，加大二手房供應(yīng)源，擴大二手房交易量。

2.實行梯級稅收政策

目前西安市二手房市場不夠活躍，很大一部分原因來自于稅收負擔帶來的置業(yè)成本提高。鑒于西安市二手房市場的現(xiàn)狀，為了刺激二手房交易量的增加，建議政府及相關(guān)部門及時調(diào)整稅收政策，實行梯級稅收制度，針對不同收入群體、不同消費群體的納稅人采取不同的稅收政策。一來可以保證國家稅收，二來可以減輕二手房置業(yè)者的置業(yè)成本，刺激二手房交易，進而促進國家稅收增加，完善西安市房地產(chǎn)市場；同時，適當降低首付款比例和利率、推行公積金與商貸組合政策，實施住房貨幣化補貼政策［5］，促進二手房交易的積極推進。

3.推廣差別化信貸政策

一般來說，中低收入人群是二手房的主要購買者。但是目前銀行系統(tǒng)貸款緊縮、審批嚴格、首付提高、利率上浮，尤其是對于二套房購買方面，程序?qū)徟訃栏瘢赘侗壤_到60%，這些都嚴重制約了置業(yè)者的購買資金來源。在美國，購房首付比例范圍是3%～20%。各銀行可以充分考慮各家庭的首付能力，根據(jù)信用等級和所購二手房的價值、折舊年限、升值預(yù)期等因素推出差別化的首付比例，推行差別化的貸款利率。而我國對于二手房信貸總量偏低，金融支持政策不到位。另外二手房還款方式只有等額本息和等額本金兩種，根據(jù)國外經(jīng)驗，銀行可根據(jù)貸款人的信用和收入情況，實行如分級抵押償還貸款、雙周還款法等等。這些做法都可以有效地緩解置業(yè)者資金來源困難的問題，促進二手房交易。

4.整頓中介組織作風

聯(lián)合集中整頓中介企業(yè)和經(jīng)紀人隊伍。由市工商局牽頭，聯(lián)合房管局和中介協(xié)會參與、配合，集中一段時間組織對所有中介公司和經(jīng)紀人隊伍進行一次檢查，對無照經(jīng)營的企業(yè)要堅決予以取締，對不規(guī)范經(jīng)營的企業(yè)和經(jīng)紀人予以警告教育，嚴重的要在媒體曝光，同時發(fā)動社會力量監(jiān)督，動員廣大群眾檢舉揭發(fā)，一經(jīng)查實嚴厲打擊，從而凈化中介行業(yè)和經(jīng)紀人隊伍。同時對那些遵紀守法正規(guī)營業(yè)的中介公司，要大力扶持，為它們的發(fā)展壯大打開綠燈。

5.穩(wěn)定單位建房量

近年來，消費群以剛需消費群為主，以改善性住房居多，開發(fā)商要充分考慮消費者的消費需求，提供滿足消費者需求的房源，各種戶型搭配，提高商品化住房水平，嚴格保障房準入，穩(wěn)定單位建房量，增加二手房需求量，從而刺激二手房市場快速發(fā)展。

6.提高辦事效率

目前西安市房產(chǎn)證辦證手續(xù)相對復(fù)雜，辦證一般需要多個工作日才能完成。針對這一問題，有以下解決辦法：首先，整頓工作人員思想作風，對于消極懈怠、陽奉陰違者嚴肅處理；其次，有關(guān)部門應(yīng)對辦證人員進行簡化辦證手續(xù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平；最后，落實首接責任制、責任追究制等制度，對于辦事過程中推諉。刁難的行為，從嚴追究。增加辦證點，優(yōu)化辦證標準，實現(xiàn)辦證的“一條龍”、“一站式”服務(wù)，綜合施治，簡化辦證手續(xù)，提高辦事效率，真正實現(xiàn)為民辦事，服務(wù)于民。

四、結(jié) 語

近年來，在世界經(jīng)濟形勢、國家房地產(chǎn)調(diào)控政策、西安市政府限購令、稅務(wù)系統(tǒng)規(guī)范整頓和保障房的共同影響下，西安市二手房市場整體趨穩(wěn)，價格明顯回落。但是，西安市二手房市場在整體上還是處于不活躍狀態(tài)。二手房市場的不活躍不僅影響了房產(chǎn)持有者財政性收入的增加，中低收入群眾居住條件的改善，而且也影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，房產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)不合理。為此，國家政府部門、稅務(wù)部門、工商部門應(yīng)該各司其職，各負其責，制定有利于刺激二手房發(fā)展的政策，調(diào)整相關(guān)稅收、整頓方案，共同促進西安市二手房市場的發(fā)展，從而在西安市形成完善的房地產(chǎn)市場。

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