聶光峰

(青海民族大學 法學院，青海 西寧 810007)

仔細研讀分析我國《物權法》第一百零六條關于善意取得制度的規(guī)定，不難看出不動產善意取得的構成要件包括:無權處分、善意、合法有償的法律行為并支付合理的對價、登記與交付，下面就該四個構成要件一一論述。

一、“無權處分”——不動產善意取得的前提要件

無權處分是指原本沒有處分權而處分他人財產的行為，此處所說的“處分”實際上指的是法律上的處分，亦即通過買賣銷售、無償贈與、抵押登記等其他使原本的所有權發(fā)生轉移的情形。

實踐中，無權處分主要表現(xiàn)為以下幾種情況:(1)登記錯誤；(2)形成表見代理；(3)共有人擅自處分共有財產；(4)處分權受限擅自處分財產。

登記錯誤是指進行不動產登記時，由于種種原因導致登記簿上記載的權利人并非真實權利人，在此種情況下應當根據真實的權利狀況來判斷交易當事人是否構成無權處分。

形成表現(xiàn)代理是指行為人無處分權而處分不動產時，第三人有足夠理由相信該不動產的權利人就是行為人。此時行為人屬于無權處分，至于第三人能否取得該不動產，則需要看該第三人是否善意、是否支付合理對價并登記公示。

共有人對共有財產的擅自處分，顯然違背了其他共有人的處分權。例如，兩人共有的房屋，登記在雙方名下，登記的一方權利人在沒有取得另一方允許的情況下擅自處分了該房屋，也構成無權處分。

處分權受限是指一開始無權處分人本來是享有物的所有權，但是，由于各種特殊原因導致其原本享有的所有權受到一定的限制從而不能擅自處分其財產，此種情形下處分權受限人擅自處分財產也屬于無權處分。

二、“善意”——不動產善意取得的核心要件

(一)“善意”的判斷標準

對于“善意”的判斷標準問題，目前通說認為判斷其善意的依據應當是對登記的信賴，善意行為的作出是對我國權屬機關的登記產生的信賴，即“善意”所針對的對象是我國權屬機關的產權登記。

國家的信譽支持著不動產登記制度，使其享有相當高的公信力，這就使得受讓人有充分的理由去相信登記簿上記載的權利是真實的。所以，只要受讓人是善意的，那么他就可以基于這種信賴得到保護，第三人對于不動產登記的信賴可以構成不動產權屬狀態(tài)的“善意”。

登記的權利推定規(guī)則認為，登記記載的權利人可以推定為真實的權利人。如果在處分人尚未成為登記權利人之前，受讓人與其發(fā)生了交易，受讓人根本沒有合理的理由相信其有處分權，此時受讓人就不可能是善意的。在交易過程中假如登記發(fā)生了更改，受讓人明知登記有瑕疵而堅持受讓該不動產，這就表明受讓人其本身就不是善意的，因此受讓人就無法基于善意取得而取得相應的物權。

(二)善意的排除

不動產處分中，對于受讓人的善意，采取推定的方式，但同時該善意也能被反向證明所推翻，比如，受讓人事先已經知道登記記載的錯誤事項，對于登記錯誤的發(fā)生，其受讓人本身就是參與者，因此，對于登記錯誤產生的結果，不適用善意取得。又如，異議登記的情形，其異議登記的記載事項清楚地記載在登記簿上，如果真實的權利人在處分不動產時對登記的權利真實性提出了異議，此時登記機關就應將異議記載于登記簿上，第三人據此登記異議至少應當知道該房屋存在一定的權利瑕疵，此時，第三人如果與登記的權利人進行了產權交易，那么他就應當承擔一定的風險。

(三)善意的爭論

對于在何種情況下受讓人構成“善意”，存在兩個爭論:(1)調查核實的義務誰來承擔。(2)如果由受讓人去調查核實，受讓人因重大過失而未盡該義務時能否認定其為善意。

對于調查核實的義務由誰來承擔，有的觀點認為應由受讓人承擔，另一種觀點認為應由登記機關承擔。筆者認為其調查核實義務應由登記機關承擔，因為登記機關作為產權登記的權屬機關，調查核實本應是其登記時應盡到的義務，如果該義務由受讓人承擔，無形之中便加重了受讓人的負擔，同時實踐中此項義務受讓人履行起來也不太容易。如果受讓人負有調查核實義務，其因重大過失而未盡到該義務時，可以認定其為非善意。

實踐中對于誰來承擔“善意”的舉證責任也存在一定的爭論，筆者認為依據“誰主張誰舉證”原則，受讓人應對其“善意”負有舉證責任。

三、合法有償的法律行為同時支付合理的價格——不動產善意取得的結構要件

(一)依合法的法律行為取得

《物權法》最初設計不動產善意取得的目的，是維護交易安全并提高交易效率，所以從此目的出發(fā)，受讓人只有通過法律行為而并非事實行為才能取得不動產物權，只有這樣，才能更好地適用不動產善意取得。任何非基于法律行為的不動產物權變動或者雖然基于法律行為但僅導致債法上權利變動的情形，皆不適用善意取得制度。雖然我國《物權法》第一百零六條對此沒有明示規(guī)定，但從條文中可以看出，“轉讓”一詞的涵義就應該是指必須依法律行為才能產生變動。所以，從某種程度上說我國法律也規(guī)定了不動產善意取得是基于法律行為而產生的。另外依據公序良俗原則可以看出，該法律行為必須是合法的，基于不合法的法律行為而取得的不動產物權，顯然違背了《物權法》設計的初衷。

(二)該法律行為必須是有償的

大陸法系國家的民法中，僅僅是法律行為還不足以引發(fā)不動產物權的變動，還要求法律行為必須是有償的。法律行為的有償性從側面體現(xiàn)出的一種宗旨就是不動產的出讓人與取得人不能具有同一性，如果二者具有同一性，則所做出的法律行為實際上就相當于自己與自己交易，顯然體現(xiàn)不出法律行為的有償。然而，實踐中同一性的情形確實存在，主要包括人格上的同一性和經濟上的同一性。人格上的同一性其典型的例子就是出讓人與受讓人表面上看來不具有同一性，而實際上則為同一民事主體。經濟上的同一性其典型例子就是出讓人與受讓人為一種經濟共同體。例如一人公司與其法定代表人，他們之間進行不動產的交易，此種法律行為的有償性很難界定，因此不適用不動產的善意取得。據此，對于不動產物權善意取得必須是有償的規(guī)定，筆者認為還不夠嚴謹，應該強調細化為不同民事主體之間以及不同經濟共同體之間依據有償的法律行為引起的不動產物權變動，才能適用不動產善意取得制度。

(三)判斷“合理價格”的標準

在不動產物權交易中，對于價格是否“合理”的判斷，主要有主觀標準和客觀標準兩種判斷方法:主觀標準是依據當事人主觀上認可并同意的價格為準，它只考慮雙方當事人的主觀認知能力；以社會的一般觀念即一般人對價格的認定作為標準，此為客觀標準，它拿一般人作為參照，只考慮一般性，沒有考慮特殊情形，有時不具有可比性。筆者認為對于判斷價格是否合理應同時綜合考慮此兩種判斷標準，做到主觀與客觀相統(tǒng)一。

立法中《物權法》第一百零六條并沒有對價格合理的標準做出明確具體的規(guī)定，只是籠統(tǒng)規(guī)定“以合理的價格轉讓”，實踐中的做法是法官依據案件具體情況自由裁量，依據經驗、訴訟中的證據材料和具體到當地調查核實，然后再進行綜合，這是目前法官自由裁量所一般采取的客觀標準。當然只考慮客觀還不行，還得考慮個體的需求以及特殊情況，只有綜合考慮客觀標準與主觀標準，法官判案時才不致容易出現(xiàn)差錯。

四、登記的已經登記，無須登記的已交付——不動產善意取得的必備要件

對于應當登記并且已經登記完畢時才能善意取得不動產物權，學界沒有異議。然而有一些不動產物權不以登記為生效要件而只是作為對抗要件，對此采取登記還是交付，學界有不同的觀點，王利明教授認為，對于那些不以登記為生效要件的，善意取得僅僅以交付為要件。而崔建遠教授認為，不動產物權的善意取得都必須以辦理了登記為要件，如果不登記，即使已交付，也不能發(fā)生善意取得的法律后果。

筆者認為王利明教授的觀點比較中肯，而崔建遠教授的觀點有待商榷。由于我國對于不動產物權的變動并非一律采取的是以登記作為生效要件，而是兼采登記生效與登記對抗，所以，盡管登記簿的推定效力在我國《物權法》第十六條中做了明文規(guī)定，同時該條文也承認了登記簿的公信力，但據此可以看出我國物權法上登記簿的推定效力與公信力的適用是受到限制的。當登記作為生效要件時，登記簿顯然是具有權利表象作用的，可以產生推定效力與公信力。當登記并非作為生效要件而只是作為對抗要件時，此時登記簿明顯不具有權利表象的作用，此時占有才是權利表象，典型的例子就是農村土地承包經營權的變動，造成這種現(xiàn)象的原因主要是我國法律對農村集體土地變動實行的是嚴格限制。根據我國現(xiàn)行相關法律的規(guī)定，對于農村不動產物權的處分有很大限制，有些不動產物權的處分形式是被禁止的，例如宅基地使用權的抵押；有些處分范圍受到了嚴格的限制，例如宅基地使用權的轉讓以及以家庭為單位承包的土地經營權的互換，這兩種權利的行駛必須在本集體經濟組織成員內部之間進行。用費孝通先生的話講，中國社會就是個鄉(xiāng)土社會，在農村這樣的一個鄉(xiāng)土社會中，人與人之間都互相認識熟悉，這時通過登記來表象權利，恐怕有所不妥，對此《物權法》第一百零六條將善意取得制度統(tǒng)一合并適用在動產和不動產方面，這樣做是為了解決農村集體土地的變動由于缺乏必要的登記而造成的不利局面，通過房屋的占有，來判斷該房屋的產權歸屬。所以，對于一些不以登記為生效要件而只是作為對抗要件的物權變動來說，交付才是構成要件之一而不是登記。當然隨著十八屆三中全會的召開，對農村土地制度進行試點改革，農村集體土地可以流轉，此時對此農村土地是登記還是繼續(xù)以前的交付值得探討，如果實行登記，怎么登記？現(xiàn)有的登記制度能否滿足，這都是值得探討的問題。

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