劉稚亞

2013年8月28日，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩分析稱(chēng)，過(guò)去10年里，中國(guó)的房?jī)r(jià)按照11.6%的平均增速增長(zhǎng)。北京這樣的大城市房?jī)r(jià)增速每年超過(guò)15%。按照這個(gè)速度，25年后，北京每平方米房?jī)r(jià)將超過(guò)80萬(wàn)元。

如此評(píng)價(jià)真的讓“小伙伴們”都驚呆了，未來(lái)房?jī)r(jià)真的會(huì)繼續(xù)以如此令人“驚悚”的速度飆升嗎？過(guò)去的2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化？新一屆政府提出的調(diào)控方式又有哪些新動(dòng)態(tài)，意義何在？2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)朝什么方向發(fā)展？帶著一系列問(wèn)題，《經(jīng)濟(jì)》記者對(duì)國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)肖金成進(jìn)行了專(zhuān)訪(fǎng)。

回顧2013年：穩(wěn)中求進(jìn)

《經(jīng)濟(jì)》：您作為房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化方面的專(zhuān)家，如何看待2013年房地產(chǎn)發(fā)展情況？

肖金成：可以說(shuō)在2013年，中國(guó)樓市是在磕磕絆絆中大步上漲。這一年，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲很快，各級(jí)城市分化加劇，新型城鎮(zhèn)化和土地改革成了業(yè)內(nèi)外人士誰(shuí)都要討論兩句的熱點(diǎn)，預(yù)計(jì)今后將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響；這一年，最大的變化是中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策思路和管理方式的轉(zhuǎn)變——引領(lǐng)市場(chǎng)自主發(fā)展變成了主旋律。

《經(jīng)濟(jì)》：那么您對(duì)2013年，政策、新房、二手房、土地、企業(yè)5個(gè)方面的發(fā)展情況怎么看？

肖金成：從政策環(huán)境來(lái)看，“宏觀穩(wěn)、微觀活”是2013年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞。2013年年初國(guó)家就出臺(tái)了“國(guó)五條”以及各地也有相應(yīng)的細(xì)則，說(shuō)明中央將繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。而不同的城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化，政策取向也會(huì)各有不同：比如對(duì)于北京、上海這樣的高房?jī)r(jià)城市，中央會(huì)抑制其房?jī)r(jià)的上漲，而對(duì)于溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低靡的城市，在不突破調(diào)控底線(xiàn)的前提下，中央會(huì)微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

從新房方面來(lái)看，百城價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上漲18個(gè)月了，北京、廣州、深圳等十大城市的漲幅明顯高于百城平均水平。不論是成交方面，還是供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市的住宅成交量都有大幅上漲跡象。

從二手房方面看，十大城市的成交價(jià)格和數(shù)量都創(chuàng)了歷史新高，在去年上半年尤為突出，到了下半年便逐漸趨于平穩(wěn)。

從土地方面來(lái)看，一線(xiàn)城市土地供求和價(jià)格增長(zhǎng)最為顯著。突出的是，2013年以來(lái)地王總價(jià)水平明顯提高，樓面均價(jià)突破1萬(wàn)元每平方米，這方面也創(chuàng)了歷史新高。

最后，從企業(yè)方面來(lái)看，龍頭企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都完成得很好，品牌房企重新回歸一二線(xiàn)城市。可以看，企業(yè)的融資渠道也同時(shí)變得多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，從而使得優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低，促進(jìn)了市場(chǎng)的增長(zhǎng)。

房?jī)r(jià)：調(diào)控是其次，市場(chǎng)是首要

《經(jīng)濟(jì)》：十八屆三中全會(huì)以后，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有明確提到如何具體調(diào)控，那么這是否代表著政府不再調(diào)控該市場(chǎng)？

肖金成：不提調(diào)控不代表不調(diào)控。實(shí)際上，政府沒(méi)表明態(tài)度，這說(shuō)明以前的調(diào)控政策還是很有效的。

所以我們可以這么推斷，除非房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大的變化，政府才會(huì)出臺(tái)新的措施，重新加以調(diào)控。但政府對(duì)樓市調(diào)控的政策思路已經(jīng)發(fā)生了重大變化。首先是年初有一個(gè)“國(guó)五條”出臺(tái)，年末有18個(gè)城市出臺(tái)地方的新政，但是中間將近半年多時(shí)間，中央在樓市調(diào)控方面沒(méi)有做表態(tài)，實(shí)際上是一個(gè)政策的靜默期或者是政策的真空期。

可見(jiàn)措施還是老措施，而未來(lái)的房?jī)r(jià)，除了少數(shù)城市下跌，大多數(shù)城市還是會(huì)繼續(xù)上漲。

《經(jīng)濟(jì)》：那您認(rèn)為調(diào)控措施是全國(guó)性的，還是會(huì)分城市區(qū)別對(duì)待？

肖金成：調(diào)控措施應(yīng)該是全國(guó)性的，但如何落地，各市各地的情況會(huì)有所不同。實(shí)際上房地產(chǎn)建設(shè)是一種商品，那么根據(jù)凱恩斯的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，當(dāng)期上漲過(guò)快的時(shí)候政府才會(huì)出手管理。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)一向上漲過(guò)猛，所以調(diào)控措施執(zhí)行起來(lái)會(huì)比較嚴(yán)厲，而三四線(xiàn)城市價(jià)格不高，漲幅不大，那么政府的手段就會(huì)相對(duì)緩和。我個(gè)人認(rèn)為，調(diào)控實(shí)際是調(diào)控價(jià)格，而價(jià)格則是由成本、供求關(guān)系決定的，所以應(yīng)該首先把房?jī)r(jià)放在市場(chǎng)中運(yùn)行，在市場(chǎng)失靈的情況下才輪到政府干預(yù)。而成本是決定房?jī)r(jià)最基礎(chǔ)的因素。其次則是供求，供大于求，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌，反之，供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。

《經(jīng)濟(jì)》：您怎么看待房?jī)r(jià)在“市場(chǎng)”與“政府”的均衡關(guān)系？

肖金成：我們要建立起對(duì)房?jī)r(jià)區(qū)域性的認(rèn)識(shí)，不能單一地按照傳統(tǒng)的觀點(diǎn)去看待房?jī)r(jià)的問(wèn)題。我們的傳統(tǒng)就是只談一線(xiàn)城市的北、上、廣、深，然后再看其他的城市，頂多能看100個(gè)城市。而我們國(guó)家總共有680多個(gè)城市，有2000多個(gè)縣，還有19000多個(gè)鎮(zhèn)，那縣城的房?jī)r(jià)算不算中國(guó)的房?jī)r(jià)呢？所以說(shuō)我們的這個(gè)市場(chǎng)是非常大的，而只看這100多個(gè)城市的房?jī)r(jià)肯定是不合理的，用這100多個(gè)城市把所有1萬(wàn)多個(gè)鎮(zhèn)和縣都代替了我認(rèn)為也是不合理的。所以我們談中國(guó)房地產(chǎn)首先要有一個(gè)范圍，這個(gè)范圍應(yīng)該是整體性的，而不是區(qū)域性的?？傊?，我們的一二線(xiàn)城市，只要是限購(gòu)的城市都有供求關(guān)系失衡、公共產(chǎn)品失衡造成的價(jià)格過(guò)分上漲，所以才進(jìn)行限購(gòu)。而例如溫州和鄂爾多斯這樣的三四線(xiàn)城市如果房?jī)r(jià)過(guò)高，投資回報(bào)率失衡，則會(huì)出現(xiàn)泡沫。一旦泡沫破了房?jī)r(jià)就自然會(huì)下跌。而我們地產(chǎn)界有一大堆發(fā)燒友，喜歡用一二線(xiàn)城市的現(xiàn)象代替中國(guó)房地產(chǎn)三四線(xiàn)城市甚至五線(xiàn)城市。所以雖然五線(xiàn)城市很多，也存在房地產(chǎn)市場(chǎng)，但他們的市場(chǎng)卻很少有人愿意去分析。

展望2014年：大力發(fā)展中小城市

《經(jīng)濟(jì)》：今年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)朝什么方向發(fā)展？

肖金成：如果未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)想穩(wěn)定發(fā)展那么首先應(yīng)該增加供給?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)之所以上漲最主要的是因?yàn)槌杀咎岣吡?，這一點(diǎn)是難以遏制的。土地、勞動(dòng)力價(jià)格這些都屬于難以控制的上升成本。其次要解決供求的失衡，增加住房供給，比如增加公租房廉租房等，從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)。

那么從房地產(chǎn)調(diào)控方面來(lái)看，隨著不同區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向?qū)⑦M(jìn)一步差異化。而隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場(chǎng)為決定作用的調(diào)控機(jī)制也將逐步形成。

所以在我看來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開(kāi)工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn)。

《經(jīng)濟(jì)》：中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)重心在哪里？

肖金成：大力發(fā)展中小城市是中國(guó)城鎮(zhèn)化的方向，也應(yīng)該成為中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)重心?，F(xiàn)在與城市化初期的中國(guó)截然不同，城市化加速期的中國(guó)正被刻畫(huà)出更為鮮明的面貌?，F(xiàn)在，要素成本低、空間結(jié)構(gòu)較為合理的中小城市，正在逐步形成城市群。而在農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的城市化過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)瞄準(zhǔn)中小城市。目前中國(guó)的城市化現(xiàn)狀是大城市過(guò)大，小城鎮(zhèn)過(guò)多，中小城市發(fā)育不良、規(guī)模不夠。千萬(wàn)級(jí)以上的城市，比如北京和上海這種超級(jí)大城市已存在嚴(yán)重的大城市病，包括過(guò)度膨脹、交通堵塞、住房擁擠等。即使更多的資源涌向大城市，未來(lái)也會(huì)很難承載新的產(chǎn)業(yè)集聚。而在中國(guó)還有19000多個(gè)小城鎮(zhèn)，這些小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)薄弱，產(chǎn)業(yè)不強(qiáng)，甚至有些小城鎮(zhèn)就是個(gè)大村莊，市場(chǎng)的潛力非常大。

所以我們應(yīng)該把城市與城市之間的距離拉近，將產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)鏈條在城市之間建立起聯(lián)系，使得未來(lái)我國(guó)中小城市能夠有一個(gè)很大的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展空間，這也是我所希望的中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的重心。endprint