4．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算必須遵循的一般程序是什么

問(wèn)：由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，資金投入量大，工藝過(guò)程復(fù)雜，包含的內(nèi)容多，因而土地增值稅清算要求按照不同的房產(chǎn)類(lèi)別分別清算。請(qǐng)問(wèn)，做好開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算，應(yīng)當(dāng)遵循哪些原則？

鴻榮源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 許斌

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最終產(chǎn)品是不同類(lèi)別的房產(chǎn)，不同用途、不同類(lèi)型、不同結(jié)構(gòu)、不同價(jià)格的房產(chǎn)要經(jīng)過(guò)一個(gè)復(fù)雜漫長(zhǎng)的生產(chǎn)過(guò)程，它們都是從取得土地使用權(quán)開(kāi)始，到裝修完成、掃地出門(mén)結(jié)束。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的核心是不同類(lèi)型的房產(chǎn)，所以，在成本核算方面采用的是制造成本法。制造成本法是以最終產(chǎn)品為核心，把成本劃分為可以直接計(jì)入產(chǎn)品成本的人工費(fèi)、材料費(fèi)等直接成本，和不能直接計(jì)入成品成本的共同成本、間接成本。直接成本采取直接計(jì)入成本的方法，共同成本、間接成本采用一定的方法分配計(jì)入產(chǎn)品成本。

為正確核算房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本，成本核算的一般程序如下：

1.對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間進(jìn)行整理、歸類(lèi)，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

2.對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。

（1）直接成本采用直接計(jì)入法。如建安工程費(fèi)。

（2）間接成本和共同成本按一定的方法進(jìn)行分配。

3.對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資

產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用計(jì)入

“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”，待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。

4.對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。對(duì)本期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。

5.對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)分別建立明細(xì)臺(tái)賬，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

劉玉章