時國強

(商丘師范學院 文學院，河南 商丘 476000)

新型城鎮(zhèn)化的“新”在于它是以人為核心的城鎮(zhèn)化，意在突出城鎮(zhèn)化的目的是為了讓更多的人過上城鎮(zhèn)生活，享受到城鎮(zhèn)化帶來的益處。顯然新型城鎮(zhèn)化的提出是為了糾正以往城鎮(zhèn)化的偏差，主要是指以房地產(chǎn)先行造成的土地城鎮(zhèn)化而人口城鎮(zhèn)化不足的不良現(xiàn)象。那么，新型城鎮(zhèn)化是否意在限制房地產(chǎn)的發(fā)展呢？顯然不是，因為人的城鎮(zhèn)化將會帶來更大的房產(chǎn)需求，房地產(chǎn)業(yè)也必將從中受益。但是新型城鎮(zhèn)化將重點放在“人”上，而非以造房等硬件為主，這種思路的轉(zhuǎn)變也必將對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。那么如何處理城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系，促進二者的協(xié)調(diào)發(fā)展？本文擬就此略作探討。

一、新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了需求動力

目前我國的城鎮(zhèn)化率表面上已達到52.57%，但戶籍城鎮(zhèn)化率只有35.29%，與發(fā)達國家80%左右的城鎮(zhèn)化率相比，還有很大的差距，而新型城鎮(zhèn)化的重點就是要實現(xiàn)人口的城鎮(zhèn)化。為此2013年12月舉行的中央農(nóng)村工作會議明確提出，到2020年要解決約1億進城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。三億人口的城鎮(zhèn)化將會帶來巨大的需求，無論是進城落戶還是舊城改造，房地產(chǎn)的需求都將是第一位的。實際上需要城鎮(zhèn)化的人口不止三個億，僅僅農(nóng)民工就有2.6億之多，農(nóng)民工進城落戶不能不帶家屬，這樣算下來將是一個龐大的數(shù)字，由此可見新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)帶來的巨大商機。

城鎮(zhèn)化是社會發(fā)展的必然結(jié)果，也是由傳統(tǒng)社會向現(xiàn)代社會轉(zhuǎn)型的必經(jīng)階段，是促進社會經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)現(xiàn)代化的必由之路。媒體集中報道的北京“井下人生”的事例，生動典型地說明了人口城鎮(zhèn)化的吸引力與迫切性。此外，我國幅員遼闊，各地發(fā)展不平衡，城鎮(zhèn)化率也差異很大，這也為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的空間。目前我國城鎮(zhèn)化率較高的區(qū)域主要集中在長三角、珠三角、京津冀等地，截至2011年，上海城鎮(zhèn)化率達到了88.9%，北京為86.2%，天津為70.7%，廣東為66.5%，浙江為62.3%，江蘇為61.9%，而中部的河南僅為40.6%、湖北為51.8%、湖南為45.1%、安徽為44.8%，西部的寧夏為49.8%、陜西為47.3%、青海為46.2%?？梢婇L三角、珠三角、京津冀這三個區(qū)域的城鎮(zhèn)化率遠高于中西部地區(qū)，上海、北京已接近高收入國家城鎮(zhèn)化水平，而云南城鎮(zhèn)化率僅為35.20%，落后全國的平均水平10年左右。即使是同一區(qū)域內(nèi)的城市也存在著較大差異，以新疆維吾爾自治區(qū)為例，整個自治區(qū)的城鎮(zhèn)化率只有43.5%，但克拉瑪依市達到了99.6%。從城鎮(zhèn)化質(zhì)量上看，排名前20位的城市東部有17個，占85%，東北城市僅有1個，西部城市2個；從城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)度來看，城鎮(zhèn)化率很高的廣州卻排在了第10位。[1]由此可見，中國的城鎮(zhèn)化不但在東中西部差異很大，即使同在發(fā)達區(qū)域或欠發(fā)達區(qū)域，也存在著質(zhì)和量的懸殊。新型城鎮(zhèn)化注重縮小地域差別，明確提出完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制，將優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)、提高城鎮(zhèn)建設水平、加強對城鎮(zhèn)化的管理作為推進城鎮(zhèn)化的重大任務，必將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的機遇，并將其引上健康發(fā)展的道路。

二、新型城鎮(zhèn)化將擠壓房地產(chǎn)泡沫，促進房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展

經(jīng)過十多年的高速增長，房地產(chǎn)業(yè)已進入調(diào)整期，以前被高速發(fā)展所掩蓋的問題也逐漸暴露出來，主要表現(xiàn)為房價居高不下和供求關(guān)系結(jié)構(gòu)性失衡。房價的高低是和居民收入相對而言的，國際公認的房價收入最高比是6倍，發(fā)達國家通常為3～6倍。我國一些主要城市的房價收入比卻在10倍以上，有的城市甚至達到了18倍，遠遠超出了普通民眾的購買力。房價畸高與通脹有關(guān)，也與投機投資需求旺盛有關(guān)，還與區(qū)域發(fā)展不平衡、地方政府過度依賴土地財政有關(guān)，多種因素造成了房價居高不下的局面。遠高于居民收入的高房價營造了暫時的虛假繁榮，不利于房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。與高房價相關(guān)聯(lián)的另一個問題就是供求失衡。一線城市和較發(fā)達區(qū)域的中心城市房價之所以持續(xù)高漲，一個重要原因就在于供不應求。一線城市和較發(fā)達區(qū)域的中心城市聚集了較多的優(yōu)質(zhì)資源，諸如就業(yè)、教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設施、社會服務等各方面資源都較為充足優(yōu)越，導致人口過度集中，需求旺盛。而大城市的建設用地有限，出現(xiàn)大量“地王”，自然房價高企。應該說一線城市的高房價有其合理成分，房價走高并不影響其銷售，一方面房價持續(xù)走高，一方面銷售良好、房源緊俏。但也應該看到一線城市的供不應求是建立在優(yōu)質(zhì)資源的壟斷之上的，而且也存在著高檔物業(yè)偏重的問題。受發(fā)展階段所限，目前我國房地產(chǎn)消費的主體還是中低收入的普通民眾，然而廉租房、經(jīng)適房、保障房的建設嚴重不足，房地產(chǎn)偏重于高檔物業(yè)，導致商品房空置率較高。高檔商品房購買力不足，卻供給較多；中低檔商品房購買力較強，供給卻又相對不足，這種結(jié)構(gòu)性錯位必將從整體上抬高房價，進一步加劇供求矛盾。

與大城市相反，中小城市產(chǎn)業(yè)集聚力較差，政府過度依賴土地財政，為了收取較多的土地出讓金和相關(guān)稅收，大力開發(fā)房地產(chǎn)，導致供過于求，以致出現(xiàn)了所謂的“鬼城”。據(jù)不完全統(tǒng)計，比較著名的“鬼城”已有12座之多，如內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什、河南鶴壁、江蘇常州、云南呈貢等。這些三四線城市規(guī)模小，人口少，土地供應相對充足，由于盲目造城，缺少正確的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃和人口規(guī)劃，導致“空城”“鬼城”的出現(xiàn)。另一方面不斷攀升的房價又導致大量投機、投資資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，炒地炒樓成為投資的首選。近兩年媒體報道的房叔、房嬸、房哥、房妹、房姐、房爺?shù)?，動輒擁有幾十套房產(chǎn)，普通民眾也大多把投資房地產(chǎn)作為保值理財?shù)闹饕侄?。全民炒房的狂熱也在一定程度上促成了“鬼城”的產(chǎn)生，如鄂爾多斯人均房產(chǎn)三四套，常州2012年樓市成交量中，外地投資購房者占到了60%左右，所以很多樓盤顯得空空蕩蕩。

針對房地產(chǎn)業(yè)存在的不良現(xiàn)象，新型城鎮(zhèn)化從增加城鎮(zhèn)人口，完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設施，減少土地財政依賴，增加供給等幾個方面來加以解決。增加城鎮(zhèn)人口的主要措施有：產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，為進城人口提供足夠的就業(yè)機會；創(chuàng)新人口管理，加快戶籍制度改革，為進城轉(zhuǎn)移人口提供落戶便利；研究建立城市基礎(chǔ)設施性金融機構(gòu)，以加快城市基礎(chǔ)設施建設，營造適宜的居住環(huán)境；穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)基本公共服務常住人口全覆蓋，把進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系，在農(nóng)村參加的養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險規(guī)范接入城鎮(zhèn)社保體系，為進城轉(zhuǎn)移人口解決后顧之憂。減少土地財政依賴的措施主要有：建立財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機制；研究建立住宅政策性金融機構(gòu)。增加供給的措施主要有：推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展；優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和管理格局，增強城市綜合承載能力；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。這些措施的實施將會逐步化解上述問題，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供有力保障。

三、實現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的途徑

由前述可知，我國的城鎮(zhèn)化率與發(fā)達國家相比還有很大的差距，還有大量人口需要城鎮(zhèn)化，這無疑為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了需求動力。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過剩，這表明當前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了不良現(xiàn)象，要想消除這些不良現(xiàn)象，需要從以下幾方面入手。

首先，應當突破單一商品房的局限，進行多元化開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計，2010年我國城鎮(zhèn)家庭戶均住宅套數(shù)約1.02套，到2012年年底已達1.03套，照此速度我國家庭戶均擁有住房2015年可能達到1.08套 。與此相關(guān)的空置率已逾30%，產(chǎn)能超過了實際需要的兩倍。在商品房日趨供過于求的形勢之下，應積極拓展其他投資渠道，多元化開發(fā)以化解日益增加的房地產(chǎn)風險?？梢园l(fā)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新的增長點，也可以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體等促進產(chǎn)城融合的項目。落實以人為核心的城鎮(zhèn)化，一條重要措施就是要把促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)轉(zhuǎn)移和人口集聚相統(tǒng)一。為此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應注重產(chǎn)業(yè)和城市運營、產(chǎn)業(yè)支撐和住宅開發(fā)的有機結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)主要用于批發(fā)零售、娛樂餐飲、休閑健身等多種經(jīng)營，可以提供大量的就業(yè)崗位，為城市的發(fā)展創(chuàng)造活力，具有一定的人口集聚作用。尤其是城市綜合體這種新模式很好地體現(xiàn)了產(chǎn)城一體的城鎮(zhèn)化思路，它將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等多種需求結(jié)合起來，使各部分之間相互依存、相互助益，不但實現(xiàn)了土地的集約化利用，而且有助于實現(xiàn)城市內(nèi)部的自循環(huán)，提高城市的內(nèi)生動力?？梢哉f城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)適應新型城鎮(zhèn)化的一個成功典型。

旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)也是很有潛力的房地產(chǎn)增長點。我國人口老齡化趨勢越來越嚴重，國際上普遍認為65歲以上的人口比率超過總?cè)丝诘?%就被稱為“老齡化社會”，超過14%就被稱為“老齡社會”。而我國早在2008年65歲及以上人口就達10 956萬人，已占全國總?cè)丝诘?.3%，60歲及以上人口15 989萬人，約占全國總?cè)丝诘?2%。[2]北京市老年人口總數(shù)已突破254萬人，占到人口總數(shù)的15%，可見我國已快速步入老齡化社會，有的地方已經(jīng)進入老齡社會。然而我國的養(yǎng)老服務卻遠遠落后于老齡化的發(fā)展，特別是現(xiàn)在成年子女與父母分居的情況越來越多，家務幫助、醫(yī)療護理的需求量非常大，再加上中低收入老人、失能老人、空巢老人等，社會化養(yǎng)老服務將是一塊很大的蛋糕，因此養(yǎng)老地產(chǎn)有著廣闊的市場。

房地產(chǎn)業(yè)也可以和旅游業(yè)相結(jié)合，借助旅游業(yè)良好的發(fā)展態(tài)勢規(guī)避風險，找到新的增長點。近年來旅游業(yè)獲得了較快發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計 2012年國內(nèi)旅游人次高達29.6億人次，國內(nèi)旅游總收入高達2.27萬億元。其中，廣東、江蘇、四川、山東、浙江、河南、湖北等地區(qū)的國內(nèi)旅游人次超過1億人次。入境過夜游客人數(shù)也達到了57.7百萬人次，國際旅游收入500億美元，成為全球第三大入境旅游目的地。據(jù)此有人預測到2015年我國旅游業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重將達8%，2020年達11%。旅游業(yè)將成為我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，到2020年全國旅游業(yè)增加值預計占全國服務業(yè)增加值的12%以上，中國旅游業(yè)將迎來“黃金十年”發(fā)展期。投資者可以投資休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游地產(chǎn)項目。

其次，慎重選擇投資區(qū)域與項目類別，積極參與新農(nóng)村社區(qū)建設。為提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化建設目標，“十八大”報告和十八屆三中全會關(guān)于深化改革的決定都強調(diào)了中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展，提出以城市群的形式推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進產(chǎn)、城融合及城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設協(xié)調(diào)推進。具體措施上則提出全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。這些政策措施的目的在于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。同時這些政策措施也為房地產(chǎn)的發(fā)展指明了方向，應更加關(guān)注以中小城鎮(zhèn)為主體的城市群的建設，尤其是產(chǎn)業(yè)密集區(qū)更應多加關(guān)注。鑒于以往攤大餅式的盲目擴張城市規(guī)模的教訓，新型城鎮(zhèn)化應更加注重土地的集約利用，把更多精力放在棚戶區(qū)和城中村改造上，以及保障房、廉租房的建設上。為此國務院頒布了《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，財政部、國家稅務總局兩部門發(fā)布《關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》，中央農(nóng)村工作會議則明確提出，到2020年完成1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造。棚戶區(qū)和城中村一般都在主城區(qū)，地理位置優(yōu)越，只要實現(xiàn)農(nóng)民、集體和政府間利益的合理分配，就會贏得較大商機。

建設農(nóng)村新型社區(qū)，是破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、促進農(nóng)民就地就近城鎮(zhèn)化的重要途徑。房地產(chǎn)業(yè)人士應積極參與到農(nóng)村新型社區(qū)的建設中，結(jié)合當?shù)貙嶋H，進行規(guī)劃合理的社區(qū)建設。也可以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，建設各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為農(nóng)產(chǎn)品流通、加工、儲存提供必要的基礎(chǔ)設施。還可以投資文化設施、商業(yè)設施、醫(yī)療設施、養(yǎng)老設施等，實現(xiàn)公益性服務和經(jīng)營性服務相結(jié)合，在為農(nóng)村經(jīng)濟文化發(fā)展做出貢獻的同時，發(fā)展壯大自己的產(chǎn)業(yè)。應當看到，房地產(chǎn)業(yè)高速度、高利潤的快速增長期快要過去，面臨著轉(zhuǎn)型、調(diào)整期，處理不當甚至還有崩盤的可能。在這種形勢之下，新農(nóng)村社區(qū)的建設既為農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化找到了途徑，也為房地產(chǎn)業(yè)開辟了新領(lǐng)域。

再次，注重配套設施建設，完善現(xiàn)有樓盤。大量建設新城新區(qū)，是房地產(chǎn)供過于求，以致出現(xiàn)空城、“鬼城”的重要原因。據(jù)國家發(fā)改委對12個省會城市的調(diào)查，平均每個城市要建4.6個新城新區(qū)；144個地級城市，平均每個規(guī)劃建設約1.5個新城新區(qū)。在這些新城新區(qū)建設了大量的、房產(chǎn)，卻人煙稀少，沒有人氣、活力。造成這種局面的原因，除了規(guī)模過大脫離實際之外，還有一個重要因素就是配套設施不完善。有的地理位置偏僻交通不便，有的缺乏必要的商業(yè)、休閑設施，有的缺乏教育、醫(yī)療機構(gòu)，基礎(chǔ)設施不完善給生活帶來很大不便，自然也就缺乏人口集聚力。有些產(chǎn)業(yè)園區(qū)看似產(chǎn)銷兩旺經(jīng)濟紅火，卻缺少繁華熱鬧的都市氣息。這主要是因為過分注重產(chǎn)業(yè)，僅僅局限于科研、生產(chǎn)，沒有兼顧到員工居住、生活、娛樂等領(lǐng)域，員工往返于宿舍與廠房，這種兩點一線的生活方式，自然無法實現(xiàn)由“園”到“城”的轉(zhuǎn)變。只有實現(xiàn)醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、社會福利、社會救助、生活照料和技術(shù)技能培訓、休閑娛樂等綜合功能，才能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)的親密融合，才能增強城市的內(nèi)生動力，煥發(fā)出蓬勃活力。完善的基礎(chǔ)設施與綜合服務，對房地產(chǎn)業(yè)提出了更高的要求和考驗，同時也提供了一種全新的開發(fā)模式，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在于“產(chǎn)城融合”，只要將產(chǎn)業(yè)與構(gòu)成城市生活的各種配套設施與綜合服務有機結(jié)合起來，就一定能夠產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益和社會效益，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

作者文獻：

[1]李鳳桃，等.286個地級以上城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量大排名：北京排第二[J].中國經(jīng)濟周刊，2013，(9)：24.

[2]衛(wèi)敏麗.中國65歲及以上人口達到10956萬人[N].新華每日電訊,2009-05- 25(1).