楊前程

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國社會經(jīng)濟(jì)具有十分重大的影響。近年來，我國房價持續(xù)高漲，針對房地產(chǎn)進(jìn)行的調(diào)控不斷深入，與之相適應(yīng)的房產(chǎn)稅的改革也勢在必行。本文從房產(chǎn)稅改革的重大意義出發(fā)，分析了我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅法存在的問題，并由此提出自己的一些建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革；計(jì)稅依據(jù)；稅率

一、房產(chǎn)稅改革的意義

房產(chǎn)稅，是指以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。[1]

征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人的收入水平，合理調(diào)節(jié)收入分配；有利于增加地方政府的財(cái)政收入；有利于加強(qiáng)對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)的使用效率，抑制房價；有利于優(yōu)化配置房屋土地資源。但是我國目前的房產(chǎn)稅法還存在很多的問題，影響了房產(chǎn)稅作用的發(fā)揮，因此找到并解決好房產(chǎn)稅法存在的問題，對更好地發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用就具有十分重要的意義。

二、現(xiàn)行房產(chǎn)稅法存在的問題

（一） 房產(chǎn)稅的征收對象狹窄。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制的征稅對象，是在我國境內(nèi)用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋，其具體范圍包括建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋。對于城鄉(xiāng)居民用于居住的房屋不征房產(chǎn)稅。[2]可以看出，我國目前房產(chǎn)稅的征收對象比較狹窄。

（二）房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)不合理。目前我國房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅價值（余值）或房產(chǎn)的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，并區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式而適用不同的征稅辦法。按照房產(chǎn)計(jì)稅價值征稅的，稱為從價計(jì)征；按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征。[3]

由于我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)稅在計(jì)稅依據(jù)這方面存在的問題越來越明顯。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值征收的規(guī)定，這一弊端也日益突出。近幾年全國城市化發(fā)展迅速，許多城市房價也迅速上漲。但是，房產(chǎn)余值則是和過去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，再以此為計(jì)稅依據(jù)就很不合理，需要重新確定一個標(biāo)準(zhǔn)。如果仍按照房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)，就不能對房產(chǎn)的價值增值部分有效地發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。

（三）房產(chǎn)稅的稅率設(shè)置不夠合理，過于單一。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅采用的是單一、固定的比例稅率。房產(chǎn)稅的稅率分為兩種：依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。這種設(shè)置的不合理之處在于：1.房產(chǎn)稅稅率是由中央政府統(tǒng)一制定，全國統(tǒng)一實(shí)行的，但是不同地區(qū)不同城市之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是有區(qū)別的，統(tǒng)一適用相同的稅率可能會有失公平。2.稅率設(shè)置采用一刀切的方式，對擁有一套房和擁有多套房采用相同的征稅稅率，并沒有按照納稅人的不同經(jīng)濟(jì)水平進(jìn)行區(qū)別對待、具體設(shè)置。3.稅率的設(shè)置還應(yīng)該考慮到房屋的具體用途。針對不同的用途，應(yīng)該設(shè)置不同的稅率，但是目前的房產(chǎn)稅法卻并不是這樣規(guī)定的。以上幾點(diǎn)表明，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅率設(shè)置的過于僵化，不夠靈活。

（四）房產(chǎn)稅在稅收減免和稅收優(yōu)惠方面的具體措施不夠完善。目前我國房產(chǎn)稅收優(yōu)惠主要是根據(jù)房產(chǎn)用途和所屬經(jīng)濟(jì)單位的性質(zhì)制定的，沒有很好的考慮到資源浪費(fèi)和征收成本的問題，并且對弱勢群體的利益考慮的不夠周到。

三、房產(chǎn)稅改革的完善對策

針對上文所述我國房產(chǎn)稅法中存在的問題，本人認(rèn)為可以從以下幾個方面進(jìn)行完善：

（一）擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅對象

我國自1986年起，已經(jīng)針對經(jīng)營性房產(chǎn)制定了法律法規(guī)，對其進(jìn)行征收房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)稅的進(jìn)一步改革中，各地應(yīng)該根據(jù)自身情況，在制定征稅對象時合理的將“存量房”納入到房產(chǎn)稅的征稅范圍。

1. 將居民住宅作為征稅對象。房產(chǎn)稅是一種收益稅，是地方政府提供的公共產(chǎn)品和服務(wù)的價格體現(xiàn)，其最基本的功能是彌補(bǔ)地方政府提供公共服務(wù)的成本。擁有房產(chǎn)的居民享受了地方政府提供的各項(xiàng)公共服務(wù)，從受益的角度看，居民用于自住的普通住房繳納房產(chǎn)稅體現(xiàn)了成本與收益對等的原則。另外，對居民自用住房征收稅款，不僅使政府獲得了重要的財(cái)政收入來源，還能夠加強(qiáng)對居民收入分配的調(diào)節(jié)力度。

2. 將部分事業(yè)單位的房產(chǎn)作為征稅對象。隨著事業(yè)單位改制的進(jìn)行，一部分無法提供公共產(chǎn)品的事業(yè)單位逐步地進(jìn)行市場化，轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)，其所用房產(chǎn)的性質(zhì)界定隨之清晰，即改制后此類單位擁有了房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。所有擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者都應(yīng)承擔(dān)房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)，因此，應(yīng)將這部分事業(yè)單位用房作為房產(chǎn)稅征收對象。

3. 保留對經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。在房產(chǎn)稅改革階段，經(jīng)營性房產(chǎn)仍將作為房產(chǎn)稅的主要征收對象，在房產(chǎn)稅中仍處于主要地位。

（二）完善房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

目前我國房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，弊端日益明顯。許多發(fā)達(dá)國家都是將房產(chǎn)的市場評估價值作為征收房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。因此，我國房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的改革，最終會將計(jì)稅依據(jù)改為房產(chǎn)的評估價值。但是由于我國缺乏房地產(chǎn)評估方面的經(jīng)驗(yàn)，具體制度也不健全，并不能充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，采取市場價值評估方法的國家之所以能取得很大的成效，是和其健全的房產(chǎn)評估制度分不開的。因此，不僅僅要完善房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，同時還要盡快建立、完善適應(yīng)我國國情的房產(chǎn)評估體制。

根據(jù)我國的具體情況，在開始建立評估機(jī)構(gòu)的時期，還應(yīng)該遵循以政府主導(dǎo)、市場為輔的原則，在政府主導(dǎo)之下，以稅務(wù)機(jī)構(gòu)為主體，在稅務(wù)機(jī)構(gòu)內(nèi)部建立專門的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評估工作。但是考慮到評估結(jié)果的公平性，從長遠(yuǎn)角度來看還是應(yīng)該建立獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)承擔(dān)評估工作，減少政府部門和納稅人對評估結(jié)果的影響。通過公開招投標(biāo)方式利用社會評估資源，組建非營利性的評估機(jī)構(gòu)，實(shí)施房產(chǎn)價值的評估行為。中央政府可以制定房地產(chǎn)評估基本規(guī)則，進(jìn)行整體性的指導(dǎo)和監(jiān)督，地方政府責(zé)負(fù)責(zé)具體招投標(biāo)工作的組織，分工明確。最后，可以招標(biāo)多個評估機(jī)構(gòu)，對同一房產(chǎn)的價值進(jìn)行同時評估，這樣就能更好地保證房地產(chǎn)評估結(jié)果的客觀性。如果評估價值出現(xiàn)較大差異，可以申請相關(guān)政府部門進(jìn)行仲裁。

（三）制定科學(xué)合理的稅率

房產(chǎn)稅稅率作為稅收制度的中心環(huán)節(jié)，其設(shè)置是否合理直接影響著稅收能否發(fā)揮其應(yīng)有的作用。我國應(yīng)積極借鑒世界發(fā)達(dá)國家完善的稅率制定體系，從長期效果出發(fā)，制定適合我國實(shí)際情況的房產(chǎn)稅稅率體系。第一，由中央制定統(tǒng)一稅的率標(biāo)準(zhǔn)，但是采用幅度稅率，地方政府可以依據(jù)具體的情況，針對不同的房產(chǎn)，制定相應(yīng)稅率。這樣不僅能夠考慮到各地的經(jīng)濟(jì)水平差異，也能防止稅率的浮動過大引發(fā)風(fēng)險。第二，我國房地產(chǎn)市場還未完全成熟，相關(guān)的法律制度和配套設(shè)施還不夠完善，單一地采取比例稅率，有可能達(dá)不到房產(chǎn)稅的目的。因此，我國應(yīng)該采用差別稅率和累進(jìn)稅率相結(jié)合的方法。

（四）制定合理的稅收優(yōu)惠及減免措施

我國貧富差距越來越大，稅收公平原則在房產(chǎn)稅方面的體現(xiàn)就是高收入者多納稅，低收入者少納稅甚至不納稅，應(yīng)該更多的考慮屬于社會弱勢群體的低收入者的負(fù)擔(dān)水平，在房產(chǎn)稅的進(jìn)一步改革中要謹(jǐn)慎設(shè)計(jì)稅收優(yōu)惠及減免政策，做到更加的公平合理。（作者單位：西北政法大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1] 隋衛(wèi)東、王淑華主編：《房地產(chǎn)法》（2006年版），山東人民出版社，第299頁

[2] 張守文著：《稅法原理》（2009年第5版），北京大學(xué)大學(xué)出版社，第310頁

[3] 劉隆亨主編：《財(cái)產(chǎn)稅法》（2006年版），北京大學(xué)出版社，第134頁