◎高 峰

推行“以房養(yǎng)老”需完善相關(guān)制度

◎高 峰

保監(jiān)會(huì)日前召開新聞發(fā)布會(huì)，公布開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見，確定在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點(diǎn)。

以房養(yǎng)老又稱房屋“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。如今，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)已在這四個(gè)城市落地，這意味著國外已很成熟的以房養(yǎng)老模式，將有規(guī)劃地在國內(nèi)規(guī)范發(fā)展。但是，目前“以房養(yǎng)老”仍處于探索階段，即使“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)在明年有了具體操作辦法，短期內(nèi)也還需要突破諸多問題。

上海是我國人口老齡化最為嚴(yán)重的城市，2007年作為試點(diǎn)率先推行“公積金以房養(yǎng)老”，最終以失敗告終。隨后幾年“以房養(yǎng)老”在各地都曾試點(diǎn)，大多因市場(chǎng)反應(yīng)冷淡而半途夭折。“以房養(yǎng)老”制度之所以不受待見，正是由于它存在三大先天弊端：

首先，將財(cái)產(chǎn)留給子女是中國普遍存在、根深蒂固的傳統(tǒng)觀念。很多中國父母自從有了孩子，人生的主要目的就是為子女不斷地貢獻(xiàn)。造成目前多數(shù)年輕人購房成本高的一個(gè)重要原因，就是中老年人為子女購房出資。在美國等一些崇尚年輕人獨(dú)立的國家，年輕人首次購房年齡比中國要晚10年左右，緩解了供求關(guān)系，房價(jià)反而比較便宜。

其次，中國的房產(chǎn)不是完全的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)期限最多只有70年。中老年人把已經(jīng)使用幾十年的房產(chǎn)抵押出去時(shí)，土地使用權(quán)期限已所剩無幾了。理論上，土地使用權(quán)期限到期后，可以通過續(xù)繳土地出讓金的方式將權(quán)限延續(xù)。但一方面，城市房產(chǎn)最大的價(jià)值構(gòu)成就是土地，真正的建筑成本反而微不足道，如果重繳土地出讓金，金融機(jī)構(gòu)愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用權(quán)期限可以延續(xù)，中國的商品房質(zhì)量欠佳也是一個(gè)隱患，連住建部官員都承認(rèn)，中國的商品房壽命在30年左右，未必能超過70年。

最后，未來房產(chǎn)未必像現(xiàn)在這樣值錢，“以房養(yǎng)老”的前提是房價(jià)不能出現(xiàn)大的波動(dòng)。目前中老年人普遍擁有的房改房，是當(dāng)年僅付出了非常少的價(jià)格購買的。經(jīng)過10多年的房地產(chǎn)牛市，增值幾十倍的并不少見。目前中國的人口紅利即將跨過頂峰，1990年前后新生人口的持續(xù)下降，將導(dǎo)致未來處于購房年齡的年輕人數(shù)量持續(xù)減少。最重要的是，目前中國的房價(jià)，無論從房價(jià)收入比，還是從房價(jià)與租金收入比來看，都存在較大的泡沫。

公平地說，“以房養(yǎng)老”雖然存在著種種不確定性，但它確實(shí)應(yīng)該成為人們養(yǎng)老的途徑之一，哪怕只有少數(shù)人接受這個(gè)選擇，它也應(yīng)該沒有任何障礙。但與之相配套的，必須是雷厲風(fēng)行地推動(dòng)養(yǎng)老制度改革，用改革來解決養(yǎng)老金缺口的問題，而不是簡(jiǎn)單算財(cái)務(wù)賬。

要想以房養(yǎng)老順利進(jìn)行，一是要完善市場(chǎng)定價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，建立公開、公正的市場(chǎng)化“以房養(yǎng)老”操作體系。不再設(shè)置行業(yè)進(jìn)入門檻，讓民間資本充分參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，讓銀行等金融機(jī)構(gòu)放下身段，以促進(jìn)“以房養(yǎng)老”相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，降低養(yǎng)老群體通過“以房養(yǎng)老”的成本，讓更多老齡群體享受到“以房養(yǎng)老”的實(shí)惠。

二是要逐步推進(jìn)資產(chǎn)證券化，將缺乏流動(dòng)性的房產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以自由買賣證券的行為，使其具有流動(dòng)性。這樣，金融機(jī)構(gòu)可以資產(chǎn)管理公司的名義對(duì)于“以房養(yǎng)老”資產(chǎn)打包進(jìn)行操作，既可以使養(yǎng)老群體定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)因此有一定的經(jīng)營收益，收益部分或按照一定方式對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)損失，或以一定形式補(bǔ)貼給養(yǎng)老群體。

三是要使“以房養(yǎng)老”房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)到期后如何處置有法可依。如補(bǔ)繳少量土地出讓金，可最多延長一定年限住宅產(chǎn)權(quán)使用年限，可以增強(qiáng)“以房養(yǎng)老”方式的市場(chǎng)參與活力，使金融機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老群體及家庭都會(huì)有更多的受益機(jī)會(huì)和選擇。

四是要重視養(yǎng)老服務(wù)配套及服務(wù)體系建設(shè)，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量。在新建、改建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，新增床位使用時(shí)，應(yīng)切實(shí)考慮養(yǎng)老地產(chǎn)周邊配套、老年群體無障礙設(shè)施等相關(guān)問題，避免配套服務(wù)與養(yǎng)老項(xiàng)目脫節(jié)的現(xiàn)象，避免因公眾認(rèn)可度不足，設(shè)計(jì)、配套和服務(wù)等難以滿足老年人的需求，地段過于偏遠(yuǎn)等因素，使現(xiàn)有新建、改造完成的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項(xiàng)目床位陷入“空置”的窘境。同時(shí)，重視養(yǎng)老服務(wù)配套及服務(wù)體系建設(shè)，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，讓“以房養(yǎng)老”群體真正享受到由此帶來的便利性、舒適性等服務(wù)。

五是要推廣新式的養(yǎng)老觀念，改變傳統(tǒng)觀念顯得非常關(guān)鍵。通過推廣新式的養(yǎng)老觀念，讓更多的家庭、老年群體對(duì)于“以房養(yǎng)老”有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)，以此逐步打開“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)。

作者單位：中國城市經(jīng)濟(jì)文化研究會(huì)