摘 要：房屋維修工程是房屋管理工作的重要組成部分，其中的施工組織管理貫穿于維修施工的整個過程，是房屋維修工程的中心，包括房屋維修前的準備工作、施工階段的管理工作以及施工結束后的驗收工作等幾個環(huán)節(jié)，本文試圖從上述幾個方面展開討論。

關鍵詞：房屋維修 施工 組織管理

中圖分類號：TP311.13 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）06（b）-0153-01

房屋是人們生活必不可少的物質條件，隨著房價的節(jié)節(jié)攀升，房屋也成為社會巨大的不動產，是業(yè)主的重要財產。做好房屋的保護和維修，使房屋能夠保值甚至增值，延長使用壽命，減少自然淘汰率，使業(yè)主能夠得到安逸、安全、舒適的生活，既有利于一定程度上緩解物業(yè)與業(yè)主的矛盾，也有利于整個城市的建設和美化?；诖?，本文對房屋維修工程的施工組織管理進行研究。

1 房屋維修施工項目管理概念和任務

1.1 維修施工項目管理概念

房屋維修施工項目管理，就是對完成維修建筑產品的施工全過程所進行的組織和管理。根據管理的主體不同，房屋維修施工項目管理可分為甲方的項目管理和乙方的項目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內容基本一致[1]。

1.2 維修施工項目管理的主要任務

維修施工項目管理的主要任務是根據房屋維修需要，合理安排財力、物力、人力，運用科學的管理方法，對維修工程施工的整個過程包括生產、物資、財務、勞力、技術等進行有效管理，保證維修質量，達到最大限度降低維修成本，增加維修盈利的目的。

2 房屋維修施工項目管理的內容

2.1 房屋維修的準備工作

在對房屋進行維修之前，需要做好一系列的準備工作。具體而言，包括以下幾個方面：（1）摸清施工現場的具體情況，比如供暖、水電、煤氣管道等，熟知給排水地下管網，設立垃圾回收地點等。（2）根據施工內容設計好維修工程的設計圖紙。（3）將施工方案和施工組織設計計劃上報領導并得到批準。（4）將施工所需各種材料、物資陸續(xù)進入現場。（5）領取施工執(zhí)照。（6）如有需要，最需要搬遷的住戶進行安置，保證水、電源切斷。（7）將勞動人調入現場，保證資金到位。

2.2 施工階段的管理工作

施工階段的管理是房屋維修工程施工項目管理的主要內容。在施工的整個過程中，施工組織管理的工作重點和工作內容也是不同的。主要包括施工調度管理、施工現場管理和施工安全管理幾個方面。

2.2.1 施工調度管理

定期檢查施工的情況，確定施工情況是否與施工計劃與施工合同吻合，進行物力、人力、財力的平衡調度，保持施工生產活動順利進行。保持施工的材料的持續(xù)供給，定期對施工的工程質量、安全情況進行督察，關注天氣情況，做好雨季準備和防凍準備。

2.2.2 施工現場管理

一般情況下，房屋的維修施工不外乎墻面粉刷、地面維修、門窗修理、房屋內水電等設備維修、房屋屋架、梁柱等基礎設施維修等幾項。（1）粉刷墻面。統(tǒng)一拌制粉刷砂漿，對石灰膏的量和配合比進行控制，留有距磚角4 cm的粘結層在每一個門洞口和窗洞口，而后分層補刷；注意保持墻面光滑平整無色差，避免留下補修痕跡。（2）地面維修。根據彈出的水平線、打墩和用靠尺推好打欄，用水濕潤基層，并根據沖筋的厚度，對照中心線結合層面上彈控制線，然后進行地磚鋪貼[2]。（3）門窗修繕。開啟和關閉門窗以檢查門窗的靈活性。如果有松動的情況，要卸下來重新安裝，對于已損壞門窗要進行更換，保持門窗牢固不松動和接縫嚴密不透風。（4）工程設備。及時檢查房屋內的水、電、煤氣、空調等設備是否出現故障，如果發(fā)現設備老化或者故障要及時修理和更換，保持這些硬件設備安全使用，重點對供電、供水和空調的管線進行檢查和維修。（5）房屋基礎設施維修。對于房屋的梁柱、屋架以及墻面等的稱重構建也是維修的重點，確保這些構件的安全和牢固，避免發(fā)生坍塌等危險狀況。

2.2.3 施工安全管理

安全管理是施工管理的重中之重。認真貫徹執(zhí)行安全生產管理制度，是搞好房屋維修工作的一項重要措施。因此，要加強對安全生產工作的領導，建立健全安全生產管理制度，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工[3]。

2.3 房屋維修的驗收工作

對于維修結束的房屋，按照《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》的要求進行質量驗收。針對房屋維修工程的技術盲點，對房屋維修的部分以及可能再次出現損壞問題的部位進行檢驗，確保經過維修的房屋，不會遺留結構危險等安全缺陷，譬如屋面的遺留裂縫導致漏雨，引起觸電、著火等缺陷，盡可能延長房屋的使用壽命，改善房屋的使用條件和質量[4]。

3 結語

總而言之，房屋由于受到主客觀原因的影響，往往會造成不同程度的損害。對于這些被損害的房屋進行及時的維修，是保證人們正常生活、工作的必要條件。為了不影響房屋的質量和使用，延長房屋使用壽命，對房屋維修施工進行組織管理是必要的。不僅要對房屋維修前進行準備工作的管理，也要對房屋維修過程中進行現場施工的管理，包括房屋的墻面粉刷、地面維修、門窗修繕、屋內工程設備檢修以及房屋基礎設施維修，同時還要對維修完畢的房屋進行驗收。物業(yè)公司為了提高其服務質量，增加經濟收益，必須要重視業(yè)主的需求，做好房屋維修工作，也要對房屋維修工程的理論進行不斷深入的研究。

參考文獻

[1]裴國軍.淺析房屋維修施工項目管理的基本流程[J].中國商界，2010（6）：276.

[2]單曉輝.房屋維修工程項目管理探討[J].民營科技，2012（2）：158-159.

[3]楊志勤.房屋維修工程的施工組織管理特點研究[J].科技向導，2012（23）：203.

[4]李強.房屋維修管理探析[J].中國新技術新產品，2011（24）：205.