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用“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的幌子來(lái)做事

2013-12-29 00:00:00
中國(guó)周刊 2013年11期

最近四五年,新生了“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的概念,受到不少人的追捧。

這個(gè)叫法最早是由聯(lián)東集團(tuán)提出的,它沒(méi)有確切的定義,嚴(yán)格來(lái)說(shuō),“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”就是依托早期的工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)開(kāi)發(fā)衍生而來(lái),只是叫法比較好聽(tīng)。

通俗來(lái)講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指的是:在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營(yíng)背景下,以地產(chǎn)為載體,以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增長(zhǎng)為目標(biāo),以工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓宇及科技園區(qū)地產(chǎn)等為開(kāi)發(fā)對(duì)象,整合自然資源和社會(huì)資源,綜合開(kāi)發(fā),集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形式。它是工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念的升級(jí)和提煉。

而如今,國(guó)內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)蓬勃燎原之勢(shì),珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈以及西北經(jīng)濟(jì)地帶等依次蔓延。

為什么產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)成為時(shí)下房地產(chǎn)行業(yè)的新寵?

我們先看它是如何運(yùn)作盈利的。歸納來(lái)看,目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作有以下四種模式:工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。但無(wú)論哪種模式,它的利潤(rùn)來(lái)源都是土地溢價(jià)的增值部分、二級(jí)開(kāi)發(fā)出租或者出售變現(xiàn)和配套服務(wù)。

而現(xiàn)實(shí)是,這三部分利潤(rùn)中,商業(yè)樓、配套住宅銷售的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于工業(yè)開(kāi)發(fā),因此政府、開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)平臺(tái),都在用“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的幌子來(lái)做事。

當(dāng)然,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得以異軍突起,成為市場(chǎng)和政府的新生寵兒也有國(guó)家發(fā)展形勢(shì)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)做支撐。

首先,就是城鎮(zhèn)化推進(jìn),農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)之后做什么?發(fā)展工業(yè)。農(nóng)民沒(méi)地了,去哪里?進(jìn)工廠。大勢(shì)造就了土地用地緊張正好支撐起了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的這個(gè)體系。

其次,如今整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型,需要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)。

最后,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)分支,商品房開(kāi)發(fā)火熱了十多年,國(guó)家開(kāi)始給它調(diào)控降溫了。政府和開(kāi)發(fā)商都有需要尋找下一個(gè)更好的盈利模式出來(lái),即便它僅僅是旗號(hào)或者幌子。

創(chuàng)新出的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”模式帶有第三產(chǎn)業(yè)的特性,有高增長(zhǎng)性、高附加值的盈利空間。但是由于圍繞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供的服務(wù)需要專業(yè)化,短期內(nèi)又不能夠速成,這就決定了從事此類行業(yè)的特殊性。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期投入非常大,資金回報(bào)率周期非常長(zhǎng),更重要的除了充足的資金,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要大量的社會(huì)資源整合積累沉淀過(guò)程。這些導(dǎo)致了進(jìn)入行業(yè)的門(mén)檻相對(duì)高,很多企業(yè)還在保守觀望。

所以,目前看來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)商品房市場(chǎng)并不那么激烈,從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的公司也都處在高速擴(kuò)張階段。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張速度是有目共睹的,各種形式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)層出不窮,旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、養(yǎng)療地產(chǎn)、科技地產(chǎn)等等數(shù)不勝數(shù)。但是前期的風(fēng)光蜜月期過(guò)后各種問(wèn)題接踵而至,亂象叢生卻不可避免,產(chǎn)業(yè)園和地方經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)也難以實(shí)現(xiàn)。

第一,就是剛剛提到的企業(yè)以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之名行開(kāi)發(fā)住宅之實(shí)。

機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體、個(gè)人紛紛在圈地運(yùn)動(dòng)中謀劃著從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取豐厚的投資回報(bào),造成土地資源開(kāi)發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際接納能力,大量的土地閑置、大量的廠房和研發(fā)樓空存,甚至還有部分機(jī)構(gòu)及企業(yè)以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為名義大量圈地囤積資源,尋求機(jī)會(huì)以做商用地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā),獲取更高的投資利潤(rùn)。

第二,招商引資階段暴露出低層次的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。

由于產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)由政府主導(dǎo),前期通過(guò)政策吸引企業(yè)入駐,但地方政府為了實(shí)現(xiàn)片面追求單一指標(biāo),降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶,吸引的企業(yè)大多是勞動(dòng)密集型的低端行業(yè),在推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒(méi)有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。

而企業(yè)引導(dǎo)的模式又容易出現(xiàn)大量圈地,圈地開(kāi)發(fā)商品房前期雖能帶來(lái)稅收,后期沒(méi)有足夠的資金,問(wèn)題卻不容小覷。

第三,是產(chǎn)業(yè)園的空心化。

過(guò)多的剩余產(chǎn)品招商不力,開(kāi)發(fā)商本身又不具備開(kāi)發(fā)管理的經(jīng)驗(yàn),產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)沒(méi)有形成,開(kāi)發(fā)商無(wú)法提供完善的生活配套服務(wù),接踵而來(lái)的后果就是一個(gè)又一個(gè)的空城鄂爾多斯。

第四,是中國(guó)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,地方政策不連貫會(huì)給由民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)園造成很大的隱患。一旦政策改變,造成的沖擊和損失將不可估量。

雖然現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)荊棘重重,但未來(lái)的前景卻是不可限量的,那么突破口在哪里?

其實(shí),放眼房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)國(guó)際環(huán)境,產(chǎn)業(yè)服務(wù)化已成為世界產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)大趨勢(shì),突出重圍的大門(mén)在發(fā)展高端服務(wù)業(yè):也就是要加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)和規(guī)范,建立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和區(qū)域乃至世界品牌,帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)突破,轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

利好的消息也同樣存在,世界范圍的房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)給中國(guó)政府敲響警鐘,必須從政策上做出調(diào)整,靠產(chǎn)業(yè)支撐抑制市場(chǎng)蕭條,引導(dǎo)投資走出“短平快”,資本流向二、三、四線城市。這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式未來(lái)的希望。

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