李茉

經(jīng)過(guò)成色很足的“金九銀十”，各大房企11月的銷售數(shù)據(jù)明顯好于往年，雖符合市場(chǎng)預(yù)期，但也顯現(xiàn)了迫近年終的銷售疲態(tài)。

在各地政策趨緊、銀行也明顯減少放貸的情況下，需求端遇冷；然而大部分開發(fā)商依然對(duì)市場(chǎng)持樂觀態(tài)度，投資金額較10月大幅增長(zhǎng)。

銷售趨緩 土地市場(chǎng)繼續(xù)向好

在主要開發(fā)商中，萬(wàn)科（000002.SZ）的銷售數(shù)據(jù)顯示，2013年11月份，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積127.2萬(wàn)平方米，較10月的167.7萬(wàn)平方米減少40.5萬(wàn)平方米；銷售金額140.4億元，較10月的173.5億元減少33.1億元。

另一千億房企保利地產(chǎn)（600048.SH）11月實(shí)現(xiàn)銷售面積75.04萬(wàn)平方米，同比增加3.08%，環(huán)比減少23.28%；銷售金額103.68億元，同比增加19.13%，環(huán)比減少14.04%。

恒大地產(chǎn)（3333.HK）11月銷售金額約為人民幣71.1億元，比10月份減少95.1億元，環(huán)比下降57%；當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售面積約為108萬(wàn)平方米。

與上述行業(yè)主要大型房企相同，碧桂園（2007.HK）、龍湖地產(chǎn)（0960.HK）、世茂房地產(chǎn)（0813.HK）等開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)、環(huán)比明顯下降的特點(diǎn)，雖然符合行業(yè)一般規(guī)律，但仍有業(yè)內(nèi)人士表示：“2013年的情況略有特殊，在扣除一些干擾性因素后，11月的銷售數(shù)據(jù)雖然可以說(shuō)是不溫不火，但仍然表明行業(yè)短期內(nèi)將呈現(xiàn)下行趨勢(shì)?！?/p>

公開數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)商品房銷售面積為14876萬(wàn)平方米、銷售金額約為8708億元，由于基數(shù)原因，分別同比增長(zhǎng)14.8%、20.5%，環(huán)比分別為增長(zhǎng)2.7%和下降0.7%。

此外，11月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上月上漲0.68%，為2013年以來(lái)最低水平。

在銷售不溫不火的情況下，11月的全國(guó)土地市場(chǎng)卻十分火爆，雖然成交金額和面積環(huán)比均出現(xiàn)下降，但主要是因?yàn)楦鞯赝恋毓?yīng)的相對(duì)收緊。

一位不愿具名的知名券商分析師表示：“多數(shù)城市土地成交11月環(huán)比有所回落，主要是因?yàn)樵絹?lái)越多的二線城市收緊限購(gòu)政策，一些城市也減少了土地供應(yīng)。11月，限購(gòu)城市的土地成交面積約為0.85億平方米，環(huán)比下降大約13%；非限購(gòu)城市土地成交下滑幅度更為明顯，達(dá)到約30%。而且，區(qū)域差異越來(lái)越大，土地市場(chǎng)的活躍大多集中在主要的一二線城市，相比之下，三四線城市的吸引力明顯不足。但從總體的情況和市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，11月的土地市場(chǎng)還是很活躍?！?/p>

公開數(shù)據(jù)顯示，11月份全國(guó)一線城市推地3.02億平方米，二線城市推地0.08億平方米，三、四線城市分別推地1.11億平方米和1.83億平方米，其中一線城市環(huán)比下降3.14%、二線城市環(huán)比增幅最大為16.4%，三線城市下滑10.7%、四線城市微漲1.30%；但推地的增速均較10月份有所下降，全國(guó)一、二、三以及四線城市的增速分別下降2.33、4.57、5.10、0.22個(gè)百分點(diǎn)。11月，已推出限購(gòu)政策的城市總計(jì)推地1.16億平方米，環(huán)比下降10.4%。

然而，土地供應(yīng)的相對(duì)減少以及銷售趨穩(wěn)并未影響開發(fā)商的投資積極性。某總部位于北京的房地產(chǎn)開發(fā)商表示：“年終本來(lái)就是房地產(chǎn)的銷售淡季，銷售數(shù)據(jù)的環(huán)比下降也符合我們之前的預(yù)期，目前政策的負(fù)面影響開始顯現(xiàn)，但2014年房?jī)r(jià)大幅下跌是小概率事件，房?jī)r(jià)應(yīng)該還是會(huì)漲，但是上漲的幅度肯定會(huì)小于2013年，我們對(duì)2014年的市場(chǎng)還是持樂觀態(tài)度?！?/p>

光大證券發(fā)布的研究報(bào)告顯示，全國(guó)11月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8719億元，資金來(lái)源12281億元，同比增幅分別為22.1%、30.6%，增速也較10月分別增加7.0和15.9個(gè)百分點(diǎn)。該研究報(bào)告指出，11月房地產(chǎn)投資資金來(lái)源增速的上升主要是由于開發(fā)商拿地增加、需要尋求非房款資金導(dǎo)致的非房款資金明顯回升，并給出了“在各地增加土地供給以完成全年供地目標(biāo)的背景下，土地市場(chǎng)將持續(xù)回暖，并更加偏重一二線城市”的結(jié)論。

1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長(zhǎng)19.5%，較前10月增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資53112億元，增長(zhǎng)19.1%，較前10月增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。

除了11月的房地產(chǎn)投資金額可以反映出各大房企的投資熱情之外，11 月單月房地產(chǎn)新開工面積數(shù)據(jù)也表明了房企擬擴(kuò)大投資的趨勢(shì)。

公開數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)新開工面積為2.5億平方米，同比上升58.6%，增速較10月上升62.1個(gè)百分點(diǎn)，明顯高于此前市場(chǎng)的普遍預(yù)期。上述券商分析師表示：“2013年7月以來(lái)，房企開工情況數(shù)據(jù)波動(dòng)比較大，但我們并不認(rèn)為這表明開發(fā)商對(duì)于投資態(tài)度的躊躇與搖擺不定，一二線城市補(bǔ)充庫(kù)存的需求使得開工面積增速呈上升趨勢(shì)，這個(gè)在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變，從我們得到的信息來(lái)看，主流房企對(duì)于增加投資以及開工的熱情還是比較高的，大部分對(duì)2014年的市場(chǎng)看法還是樂觀的，大家的預(yù)期基本沒有很大分歧。”

政策負(fù)面開始顯現(xiàn) 趨勢(shì)下行

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2013年9月初鄭州升級(jí)限購(gòu)調(diào)控政策至今，已經(jīng)有上海、廣州、武漢、南昌、廈門、沈陽(yáng)、南京、太原、福州等城市陸續(xù)在年末推出升級(jí)版的限購(gòu)調(diào)控政策，其中包括4個(gè)一線城市。

從各地已經(jīng)發(fā)布的調(diào)控措施來(lái)看，大多數(shù)城市的限購(gòu)政策升級(jí)都是從提高購(gòu)房門檻、提高二套房按揭的首付比例以及增加住宅用地供應(yīng)入手。也就是說(shuō)，各地在年終推出的政策還是將重點(diǎn)放在了抑制需求上，以達(dá)到短期降溫樓市的目的。

北京住房與建設(shè)委員會(huì)一位工作人員表示：“雖然2013年北京房?jī)r(jià)的漲幅較大，但北京的限購(gòu)政策從目前來(lái)看還是一定程度上起到了抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的效果，不能否認(rèn)的是，一些地方在執(zhí)行上可能存在不夠嚴(yán)格的現(xiàn)象，我們會(huì)對(duì)這些情況進(jìn)行檢查和自查，確保今后限購(gòu)令的嚴(yán)格執(zhí)行，我們相信還是會(huì)限制一部分非理性或者說(shuō)非正常的購(gòu)房需求，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)起到一定降溫作用?！?/p>

除了限購(gòu)令對(duì)于需求的冷卻作用，信貸趨緊也是造成年終銷售遇冷的重要原因。

上述分析師表示：“我們認(rèn)為，限購(gòu)門檻的提高確實(shí)抑制了一部分投資客投資房產(chǎn)的需求，但是另一個(gè)能夠在短期內(nèi)更加有效的調(diào)控手段就是縮緊銀根。未來(lái)一段時(shí)間，只要信貸環(huán)境偏緊的情況不發(fā)生明顯改變，短期內(nèi)樓市的銷售就不可能明顯、持續(xù)提升?！?/p>

從11月25日到12月1日的單周數(shù)據(jù)來(lái)看，所監(jiān)控的30個(gè)大中城市成交面積為456.52萬(wàn)平方米，同比下降幅度達(dá)到15.99%，其中一線城市同比下降18.48%，二線城市同比下降24.53%。環(huán)比來(lái)看，30個(gè)大中城市成交面積環(huán)比下降0.06%，其中一線城市環(huán)比下降1.27%，二線城市環(huán)比上升3.13%，三線城市環(huán)比下降5.65%。

數(shù)據(jù)表明，12月第一周的樓市銷售持續(xù)了11月最后一周的冷淡。

廣發(fā)證券研究報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，12月的第一周，一線四大城市成交面積84.08萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，而部分重點(diǎn)二線城市成交面積環(huán)比下降幅度達(dá)到11%。該報(bào)告認(rèn)為“進(jìn)入12月，全國(guó)樓市成交水平延續(xù)了11月的下行趨勢(shì)”；此外，該報(bào)告還指出：“雖然北京成交水平出現(xiàn)了較明顯的提升，但是上海、廣州、深圳均出現(xiàn)了不同程度的下滑。二線城市成交整體略有下降，市場(chǎng)回歸淡季水平。”

“現(xiàn)在城市之間的差異越來(lái)越明顯，一二線城市的樓市吸引力會(huì)更強(qiáng)，然而三四線城市仍處在出庫(kù)存的階段，解決一二線城市供小于求，三四線城市供大于求的矛盾局面是一個(gè)很棘手的問(wèn)題。我們預(yù)計(jì)年末的淡季趨勢(shì)會(huì)持續(xù)到2014年年初。但是這樣的情況會(huì)在第二季度發(fā)生變化?？偟膩?lái)說(shuō)，2014年成交量應(yīng)該呈先低后高的態(tài)勢(shì)。同時(shí)我們認(rèn)為，2014年商品房均價(jià)增幅大約在10%左右，不會(huì)達(dá)到2013年的增幅水平，因?yàn)槲覀冾A(yù)計(jì)，2014年銀行對(duì)于房貸不太可能明顯放寬，加上利率市場(chǎng)化對(duì)按揭貸款的規(guī)模和利率優(yōu)惠將會(huì)產(chǎn)生一定影響，所以成交量也會(huì)低于2013年，可以說(shuō)2014年房市應(yīng)該不會(huì)再現(xiàn)2013年的火爆，而是開始進(jìn)入趨穩(wěn)增長(zhǎng)的通道?！鄙鲜龇治鰩煴硎尽?/p>

自11月開始，政府限購(gòu)令以及銀行限貸對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期負(fù)面影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，但是各地政府從行政化調(diào)控到市場(chǎng)化調(diào)控轉(zhuǎn)變的過(guò)程還將十分漫長(zhǎng)，上述開發(fā)商直言：“都說(shuō)房地產(chǎn)泡沫要破，我們也不知道什么時(shí)候破，但是近一兩年肯定不可能。雖然近幾周銷售遇冷，但是在我們看來(lái)并不是壞事，市場(chǎng)回歸理性從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)對(duì)開發(fā)商和買房人都是好事情。”