何 芳，胡文瑛，張 磊

（同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，上海 200092）

里弄是指房屋毗連組合，總弄與支弄串通，有集中的弄口，沿街多設(shè)置店鋪，有的間以綠化，生活居住環(huán)境較安靜的城市型居住組織形式[1]。按照《上海近代建筑史稿》中對(duì)里弄的分類(lèi)，里弄住宅包括：老式石庫(kù)門(mén)里弄住宅、新式石庫(kù)門(mén)里弄住宅、新式里弄住宅、花園式里弄住宅和公寓式里弄住宅五種類(lèi)型。舊區(qū)里弄保護(hù)改造是以保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)、提高建筑使用功能、完善社區(qū)環(huán)境、確保利益平衡為原則，根據(jù)里弄建筑特征、所處區(qū)段和城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求等[2,3]，在盡可能保留建筑主體結(jié)構(gòu)的前提下，舊區(qū)里弄更新改造的行為。

上海有很多舊里保護(hù)改造的成功案例?；诒Ｗo(hù)改造案例不同特點(diǎn)，本文選擇靜安別墅、田子坊、建業(yè)里、179街坊、思南公館等五個(gè)進(jìn)行分析。

1 舊里保護(hù)改造典型案例

1.1 靜安別墅：產(chǎn)權(quán)不變，政府主導(dǎo)，保護(hù)改造，居住改善

（1）項(xiàng)目概況

靜安別墅位于上海市南京西路，1932年竣工，是上海最大的新式里弄住宅群，地塊總面積約為2.25hm2，共有房屋193幢，建筑面積約為2.45萬(wàn)m2，容積率約為1.09，綠化率47%，總戶(hù)數(shù)949戶(hù)，近3000人，停車(chē)位124。改造前均為三層高度，磚木結(jié)構(gòu)，各幢住宅前都有小庭院，外墻清水紅磚、鏨假石。該區(qū)域內(nèi)歷史優(yōu)秀保護(hù)建筑眾多，充滿(mǎn)上海文化底蘊(yùn)。

（2）改造方案與運(yùn)作主體

2009年7月上旬開(kāi)始，由政府承擔(dān)費(fèi)用，以修舊如舊的方式對(duì)靜安別墅實(shí)施保護(hù)性修繕，重現(xiàn)原生態(tài)的海派居住氛圍和深厚的上海文化底蘊(yùn)。改造主要針對(duì)別墅房屋和設(shè)施，改善居民的生活環(huán)境，維持房屋的居住功能。靜安別墅改造是典型政府出資的主導(dǎo)改造保護(hù)模式。

（3）產(chǎn)權(quán)處置——居住性質(zhì)不變

作為優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑且土地性質(zhì)為居住性質(zhì)，政府明確靜安別墅不可作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)所用。從2010年末開(kāi)始，靜安區(qū)多部門(mén)聯(lián)合對(duì)靜安別墅無(wú)證照營(yíng)業(yè)行為進(jìn)行整治，維持靜安別墅的純住宅性質(zhì)。但修繕改造完成后，由于其優(yōu)越的區(qū)位和獨(dú)特的弄堂風(fēng)情，吸引不少居民將自家住宅改變?yōu)樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，開(kāi)起各式帶有“小資情調(diào)”商鋪[4]。然而，其中除了作為小區(qū)商業(yè)配套的四五家商戶(hù)外，其他商戶(hù)均未取得營(yíng)業(yè)許可證。但由于一些店鋪已贏得了消費(fèi)者口碑，商戶(hù)不配合、時(shí)有反復(fù)，取締無(wú)證商戶(hù)仍面臨重重困難。按照有關(guān)條例，若租賃當(dāng)事人擅自改動(dòng)住房的使用性質(zhì)，將被處以一萬(wàn)至五萬(wàn)元罰金。靜安別墅處于“兩難境地”：一方面，其特色獨(dú)具受到眾多白領(lǐng)和年輕人的追捧；另一方面，無(wú)營(yíng)業(yè)許可證難以維持經(jīng)營(yíng)。

1.2 田子坊：產(chǎn)權(quán)不變，自行租賃，保護(hù)改造，功能改變模式

（1）項(xiàng)目概況

田子坊位于上海市泰康路，建于上世紀(jì)30年代，總用地面積約為7.1hm2，其核心區(qū)“三巷一街”占地2 hm2，建筑面積約3萬(wàn)m2。其一部分是弄堂工廠群，另一部分是傳統(tǒng)的里弄住宅區(qū)。本文重點(diǎn)探討田子坊里弄住宅區(qū)的保護(hù)改造。

（2）改造方案

田子坊改造采用商住結(jié)合模式。早期政府以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為契機(jī)，吸引藝術(shù)家在此工作；后隨著田子坊發(fā)展日益成熟，功能要求也出現(xiàn)分化，對(duì)其進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí)和整合[5]，帶動(dòng)了休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終形成了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和文化休閑區(qū)兩大功能片區(qū)[6]。

（3）運(yùn)作主體——居民自發(fā)

田子坊的改造過(guò)程分為三個(gè)階段：1998年之前，主要由政府直接控制和管理；1998～2008年，政府由直接控制轉(zhuǎn)變?yōu)橐胧袌?chǎng)資源，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作、政府間接管理和提供政策支持的形式進(jìn)行間接管理；2008年以后，由政府、居民、企業(yè)共同參與管理。

隨著田子坊商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，也呈現(xiàn)出了很多自上而下改造中未曾出現(xiàn)的問(wèn)題，最明顯的就是居住功能和新引入的商業(yè)功能之間的矛盾。隨著其不斷發(fā)展壯大和業(yè)態(tài)的多樣化，商家與居民之間的矛盾漸趨激化。針對(duì)這一問(wèn)題，2008年3月，田子坊管理委員會(huì)正式成立，區(qū)政府開(kāi)始作為一個(gè)管理者對(duì)田子坊的發(fā)展進(jìn)行管理和協(xié)調(diào)。管委會(huì)的作用主要是對(duì)田子坊的日常維護(hù)以及里弄空間利用的控制與引導(dǎo)；針對(duì)發(fā)展中存在的問(wèn)題，保障尚未出租的居民利益，緩解居民與商家之間的矛盾，同時(shí)也促進(jìn)地區(qū)的合理發(fā)展。

（4）產(chǎn)權(quán)處置——房屋產(chǎn)權(quán)不變，功能改變

田子坊里弄住宅為公租房，所有權(quán)歸政府，居民享有使用權(quán)和租賃權(quán)。

里弄部分住宅“居改非”，土地性質(zhì)不變，房屋功能改變。《上海市房屋租賃條例》明確規(guī)定：住宅性質(zhì)的房屋不得改變其居住性質(zhì)而用作其他用途。因此，從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)的租客無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。為解決這個(gè)問(wèn)題，經(jīng)盧灣區(qū)房地局申請(qǐng)，上海市房地局批復(fù)同意該區(qū)改變居住用途而用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，且采用“一年一審批”的靈活方式。同時(shí)，政府通過(guò)政策和法規(guī)，建立對(duì)入駐企業(yè)的約束。田子坊管理委員會(huì)通過(guò)預(yù)審、會(huì)審、驗(yàn)收環(huán)節(jié)控制入駐商業(yè)的業(yè)態(tài)。

“居改非”政策的放寬是決定田子坊改造方向的關(guān)鍵和推動(dòng)田子坊模式走向完善的重要舉措。商業(yè)業(yè)主的入駐強(qiáng)化了地區(qū)的財(cái)富效應(yīng)，擴(kuò)大了當(dāng)?shù)囟愒?，進(jìn)而使政府部門(mén)為社區(qū)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造了財(cái)力條件。

（5）利益分配

田子坊居民自行參與改造，利益分配市場(chǎng)完成，形成了企業(yè)、居民、政府“三得利”的利益分配格局[7]。里弄居民通過(guò)租賃、轉(zhuǎn)讓的方式將房屋轉(zhuǎn)租給商戶(hù)獲得收益；餐飲、零售商戶(hù)通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)獲得利潤(rùn)；政府讓予了住改非的土地級(jí)差收益，但卻實(shí)現(xiàn)了集中社會(huì)閑散資金替代政府投入巨額成本，解決了舊里保護(hù)改造資金問(wèn)題，同時(shí)從商戶(hù)經(jīng)營(yíng)中獲得可觀的稅收。

1.3 建業(yè)里：產(chǎn)權(quán)改變，政企合作，原樣拆改留，住宅開(kāi)發(fā)

（1）項(xiàng)目概況

建業(yè)里位于上海市建國(guó)西路，建設(shè)于1928～1930年，為徐匯區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的有機(jī)組成。總占地面積17840m2，總戶(hù)數(shù)254戶(hù)，原總建筑面積為20524m2。

（2）改造方案

建業(yè)里保護(hù)性修繕工程按照“修舊如舊”的原則[8]，西里建筑具有較高的歷史價(jià)值，其整體風(fēng)格和式樣，兼有中西文化的特征，采取保護(hù)整治，形成62套石庫(kù)門(mén)形式的酒店式公寓；東、中里結(jié)構(gòu)老化，且瀕臨失效，采取拆除復(fù)建，改造為51棟五層洋房；建國(guó)西路沿街建設(shè)4000m2的商鋪；同時(shí)進(jìn)行地下空間開(kāi)發(fā)，在東、中里原有位置增設(shè)2層地下室。保護(hù)改造后，該處土地保持原有的使用性質(zhì)，以居住為主，延續(xù)上海里弄居住文化。

（3）運(yùn)作主體——政企合作

1955年10月5日，上海市徐匯區(qū)房地局接收管理了建業(yè)里。2003年8月，建業(yè)里的千余戶(hù)居民開(kāi)始實(shí)施有償搬遷。2005年1月，建業(yè)里居民搬遷完成，項(xiàng)目進(jìn)入改造方案設(shè)計(jì)和招標(biāo)階段。2007年3月，由上海衡復(fù)置業(yè)（徐房集團(tuán)和徐匯區(qū)國(guó)資委共同投資）、羅事房地產(chǎn)聯(lián)合海外著名投資機(jī)構(gòu)波特曼海外、花旗集團(tuán)投資8億元共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的建業(yè)里改造工程啟動(dòng)，這是海外基金介入上海歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)項(xiàng)目的首例。

（4）產(chǎn)權(quán)處置方式

建業(yè)里原居戶(hù)采取有償搬遷方式由開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行回購(gòu)，再完全恢復(fù)原樣重建，但產(chǎn)品性質(zhì)重新進(jìn)行了定位和調(diào)整，實(shí)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目石庫(kù)門(mén)洋房定位為別墅型私家府邸，共有7種戶(hù)型，其中最小面積（含地上與地下）269m2，最大面積為578m2。據(jù)調(diào)查，該項(xiàng)目售價(jià)約為13萬(wàn)元/m2，共51棟。以3000萬(wàn)元一套計(jì)算，總銷(xiāo)售額將超過(guò)15億元。除了可供銷(xiāo)售的住宅，建業(yè)里還規(guī)劃有總建筑面積3.7萬(wàn)m2的酒店式公寓。

開(kāi)發(fā)過(guò)程中保留了原有土地住宅性質(zhì)、原有容積率和原有建筑風(fēng)貌，同時(shí)又充分顯化和提高了原有建筑的市場(chǎng)價(jià)值。其突破了經(jīng)營(yíng)性住宅必須招拍掛的規(guī)定[9]，鼓勵(lì)社會(huì)資金參與需要巨量資金的改造開(kāi)發(fā)，是一種值得推薦的模式。

1.4 179街坊：產(chǎn)權(quán)改變，市場(chǎng)主導(dǎo)，成片拆改留，居改非開(kāi)發(fā)

本案例分析總結(jié)黃浦區(qū)“南京東路179號(hào)街坊成片保護(hù)改建工程”實(shí)施過(guò)程中，地塊上部分建筑拆除重建立項(xiàng)申請(qǐng)遇到的問(wèn)題和經(jīng)驗(yàn)，為成片舊區(qū)里弄“拆、改、留”改造項(xiàng)目行政審批管理程序設(shè)計(jì)提供借鑒。

（1）項(xiàng)目概況

上海市黃浦區(qū)179街坊位于南京東路，處于外灘歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)核心范圍內(nèi)，整個(gè)街坊由6個(gè)地塊組成，總占地面積10960m2，原用地性質(zhì)為公共設(shè)施用地。

（2）改造方案

項(xiàng)目保護(hù)改建實(shí)施方案為：按照已批復(fù)的詳細(xì)規(guī)劃和保護(hù)整治的需要[10]，對(duì)試點(diǎn)范圍內(nèi)的建筑實(shí)施“拆、改、留”改造方案，即部分功能改變和部分拆建。

對(duì)原有保護(hù)、保留建筑進(jìn)行整體置換，通過(guò)修繕、恢復(fù)和適度改造以及部分建筑功能置換和改變，形成滿(mǎn)足規(guī)劃需要和符合項(xiàng)目定位的商業(yè)氛圍；對(duì)非保護(hù)、保留建筑，全部拆除重建，按照規(guī)劃的容積率和要求進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，與整個(gè)街坊的保護(hù)、保留建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，成為南京東路地區(qū)又一個(gè)商業(yè)、辦公中心。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，該項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)模約為42870m2（其中新建建筑總量8900m2），改造后地塊整體建筑功能為商業(yè)、旅館、辦公綜合性質(zhì)。與改造之前相比，保護(hù)、保留建筑的功能部分發(fā)生改變，試點(diǎn)范圍內(nèi)土地用途全部發(fā)生改變。

（3）運(yùn)作主體

該街坊保護(hù)改建工程的實(shí)施和運(yùn)營(yíng)主體為上海中央商場(chǎng)投資有限公司；為推進(jìn)該街坊整體保護(hù)和整治試點(diǎn)，黃浦區(qū)人民政府于2006年成立了179號(hào)街坊保護(hù)整治項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組。

（4）產(chǎn)權(quán)處置方式

該街坊保護(hù)改建主要面臨土地使用權(quán)獲取和項(xiàng)目立項(xiàng)與審批管理流程之間的矛盾。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建程序，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在完成前期動(dòng)拆遷安置和建筑拆除，取得土地使用權(quán)后，才可重新進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。但是該項(xiàng)目既有需拆除重建的非保護(hù)、保留建筑，又有需要保留的建筑，不能通過(guò)土地收儲(chǔ)和招拍掛取得土地使用權(quán)，因而不能進(jìn)行立項(xiàng)和實(shí)施保護(hù)改建。

經(jīng)過(guò)各部門(mén)的溝通和協(xié)調(diào)，開(kāi)發(fā)商獲得了“統(tǒng)一立項(xiàng)、統(tǒng)一規(guī)劃、整體保護(hù)整治、綜合開(kāi)發(fā)改造、分類(lèi)補(bǔ)足地價(jià)”的批準(zhǔn)，并按照“街坊整治改造由同一主體實(shí)施，按照街坊改造為保護(hù)、保留建筑服務(wù)配套”的要求，解決了該街坊成片保護(hù)整治項(xiàng)目土地使用權(quán)獲取和開(kāi)發(fā)立項(xiàng)問(wèn)題。公司與黃浦區(qū)規(guī)劃土地管理局簽訂了土地出讓合同，支付了土地出讓金，取得了該項(xiàng)目保護(hù)、保留建筑的房地產(chǎn)權(quán)證和新建用地的土地使用權(quán)證。

1.5 思南公館：產(chǎn)權(quán)置換，市場(chǎng)主導(dǎo)，成片拆改留，居改非經(jīng)營(yíng)

（1）項(xiàng)目概況

思南公館項(xiàng)目占地面積約5萬(wàn)m2，涉及歷史建筑51幢（包括周公館2幢），其中有39幢先后被確定為市優(yōu)秀歷史建筑。項(xiàng)目總建筑面積約為7.88萬(wàn)m2，其中保留保護(hù)歷史建筑近3萬(wàn)m2、新建建筑2.7萬(wàn)m2及2.2萬(wàn)m2的地下空間。

（2）改造方案

1999年思南路47、48街坊被列入上海市歷史建筑與街區(qū)保護(hù)改造試點(diǎn)，通過(guò)協(xié)議置換搬遷居民。歷經(jīng)十余年，2010年47街坊正式投入使用，48街坊的改造工作尚在進(jìn)行中。思南公館共有四個(gè)功能區(qū)，包括思南公館酒店、特色名店商業(yè)區(qū)、思南公館公寓和企業(yè)公館[11]。

（3）運(yùn)作主體

思南公館項(xiàng)目由上海城投永業(yè)置業(yè)發(fā)展公司運(yùn)作，經(jīng)歷了十余年的時(shí)間，完成了搬遷置換與投資改造。這種歷史建筑保護(hù)利用的成功，源于政府的長(zhǎng)期支持和股東單位的資金實(shí)力，在項(xiàng)目的運(yùn)作中始終保持著以?xún)杉覈?guó)有企業(yè)主導(dǎo)的狀態(tài)，這也是項(xiàng)目在當(dāng)初的市場(chǎng)條件下能夠在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)得到持續(xù)投入和支持的保障之一。

（4）產(chǎn)權(quán)處置方式

思南公館酒店、企業(yè)公館區(qū)和商業(yè)區(qū)都改變了原有住宅用途性質(zhì)，為典型“居改非”類(lèi)保護(hù)改造模式，土地性質(zhì)由居住改性為商辦。

思南公館酒店由19幢建于20世紀(jì)二三十年代的獨(dú)立花園洋房和2幢約于同期建成的外廊式雄偉建筑和1幢新建會(huì)所組成，住宅用地性質(zhì)改為酒店；企業(yè)公館區(qū)的11幢花園洋房經(jīng)修繕后，用地性質(zhì)改為辦公；商業(yè)區(qū)的原居住用地性質(zhì)改為商業(yè)用地。

2 舊里保護(hù)改造模式解構(gòu)

基于建筑變化視角，保護(hù)改造方式有建筑結(jié)構(gòu)不變和建筑結(jié)構(gòu)部分改變兩種。建筑結(jié)構(gòu)不變下的改造保護(hù)模式下主要是實(shí)施居住改善或建筑功能提升；建筑結(jié)構(gòu)改變模式是可以實(shí)施拆除原建和拆除重建。完全拆除重建不屬于舊區(qū)里弄保護(hù)性改造范疇，這里稱(chēng)拆除重建特指拆改留的重建方式。

基于產(chǎn)權(quán)視角，保護(hù)改造的運(yùn)作有產(chǎn)權(quán)改變和產(chǎn)權(quán)不變兩種狀況。土地產(chǎn)權(quán)是指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。土地產(chǎn)權(quán)改變是指產(chǎn)權(quán)人改變、土地性質(zhì)（指土地證載用途）改變和土地強(qiáng)度改變。由此，舊區(qū)里弄保護(hù)模式可分為居住改善模式、功能改變模式、“居改非”模式、成片拆改留模式。

功能改變和“居改非”，雖然土地實(shí)際用途都發(fā)生變更，但前者是按照規(guī)定程序報(bào)規(guī)劃局審批后，對(duì)建筑使用功能進(jìn)行臨時(shí)變更的行為，不涉及產(chǎn)權(quán)證上土地性質(zhì)的改變，實(shí)際上是政府讓予土地用途轉(zhuǎn)變收益，激勵(lì)居民自發(fā)進(jìn)行舊里改造；“居改非”則證載用途發(fā)生變更。

成片拆改留模式是舊里保護(hù)改造比較容易受到青睞的模式。通過(guò)讓予部分土地重新開(kāi)發(fā)，有利于市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)新地塊開(kāi)發(fā)，平衡舊里巨大的產(chǎn)權(quán)置換與房屋改造成本。

對(duì)應(yīng)上海舊里改造的案例分析可以知道，靜安別墅實(shí)施居住改善模式、田子坊實(shí)施功能改變模式；建業(yè)里和179街坊實(shí)施的是成片拆改留模式，只是前者原樣重建，后者完全新建；思南公館整體改造實(shí)施拆改留模式，其中保留部分同時(shí)實(shí)施“居改非”模式。

3 舊里保護(hù)改造產(chǎn)權(quán)處置方式與利益分配

3.1 居住改善

居住改善模式主要對(duì)象特征為：具有保留價(jià)值，建筑結(jié)構(gòu)較好，但建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，適合通過(guò)修繕整治維持居住功能的零星、整幢或成片里弄建筑。

原產(chǎn)權(quán)人保留產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，居住性質(zhì)不變。產(chǎn)權(quán)處置有保留、回收、置換、回購(gòu)等多種方式，相應(yīng)地實(shí)施主體和路徑亦不同（表1），其無(wú)土地利益分配問(wèn)題。

3.2 功能改變

功能改變模式對(duì)象特征為：建筑結(jié)構(gòu)較好，具有保留價(jià)值，符合城市區(qū)域發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、城市規(guī)劃，符合最高最佳原則，建筑使用功能調(diào)整符合市場(chǎng)需求，且大多數(shù)居民同意功能改變的里弄。

為了充分發(fā)揮市場(chǎng)力量，在產(chǎn)權(quán)不變和用地性質(zhì)不改變、非居功能改變前提下，政府讓予土地增值收益，經(jīng)營(yíng)者無(wú)需補(bǔ)交功能改變帶來(lái)的土地收益。產(chǎn)權(quán)處置方式及實(shí)施路徑詳見(jiàn)表1。

3.3 “居改非”

“居改非”模式對(duì)象特征為：建筑結(jié)構(gòu)較好，具有保留價(jià)值，符合城市區(qū)域發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、城市規(guī)劃，按照最高最佳原則，建筑使用功能需調(diào)整的整幢或成片里弄。

“居改非”項(xiàng)目經(jīng)由政府相關(guān)職能審核同意后，可不必納入招拍掛流程，由市場(chǎng)主體通過(guò)產(chǎn)權(quán)收購(gòu)或置換，完成開(kāi)發(fā)改造，用于商業(yè)用途運(yùn)營(yíng)，但須重簽土地使用權(quán)出讓合同或合同補(bǔ)充協(xié)議[12]，補(bǔ)繳出讓金，辦理土地性質(zhì)變更手續(xù)?！熬痈姆恰表?xiàng)目的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方式、實(shí)施路徑及利益分配如表1所示。

3.4 成片拆改留

成片拆改留模式對(duì)象特征為：符合城市規(guī)劃的成片拆改留保護(hù)整治區(qū)，其中含建筑陳舊、不具有保留價(jià)值的整幢或零星建筑，需予以拆除重建，也含需要保護(hù)、保留的歷史建筑。

由于項(xiàng)目含有拆除重建的地塊，按照土地儲(chǔ)備制度規(guī)定，必須實(shí)施招拍掛。然而，由于成片拆改留項(xiàng)目使用狀況復(fù)雜，建筑置換成本高，拆遷安置改造難度大，為了鼓勵(lì)推進(jìn)舊區(qū)里弄保護(hù)改造工作，允許拆除地塊由拆改留項(xiàng)目運(yùn)作主體自行開(kāi)發(fā)，而不實(shí)行招拍掛。并按上海市規(guī)定辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)，申請(qǐng)土地性質(zhì)改變，重簽土地使用權(quán)出讓合同或合同補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)繳出讓金，辦理土地使用性質(zhì)變更手續(xù)。成片拆改留模式下產(chǎn)權(quán)處置方式、實(shí)施路徑和土地利益分配如表1所示。

表1 不同改造模式的產(chǎn)權(quán)處置方式與利益分配Table 1 The disposition fashion of property right and prof i t distribution under different reconstruction models

4 結(jié)論

本文通過(guò)分析靜安別墅、田子坊、建業(yè)里、179街坊以及思南公館等舊里保護(hù)改造的不同典型案例，結(jié)合產(chǎn)權(quán)變動(dòng)與建筑改造形態(tài)解構(gòu)與組合，提出舊里保護(hù)改造四種典型模式，即居住改善模式、功能改變模式、“居改非”模式以及成片拆改留模式。

通過(guò)對(duì)案例改造方案、運(yùn)作主體以及土地產(chǎn)權(quán)配置等方面分析，認(rèn)為應(yīng)針對(duì)不同保護(hù)改造模式進(jìn)行差別化產(chǎn)權(quán)處置方式以及實(shí)施路徑和土地利益分配設(shè)計(jì)。為了充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，提出：（1）應(yīng)轉(zhuǎn)變政府主導(dǎo)的機(jī)制，讓市場(chǎng)主體參與舊區(qū)的保護(hù)改造中；（2）用途轉(zhuǎn)換增值收益可以讓予原土地使用權(quán)人或市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商；（3）應(yīng)進(jìn)行土地政策的相應(yīng)突破：舊里保護(hù)改造類(lèi)居住用途轉(zhuǎn)換商業(yè)可不必招拍掛，代替以市場(chǎng)主體開(kāi)發(fā)，補(bǔ)交出讓金；拆改留式開(kāi)發(fā)不必實(shí)施凈地招拍掛，代之以毛地協(xié)議出讓或毛地招標(biāo)出讓或捆綁式出讓。

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