杜鳳霞，陳立文，楊占昌

（河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，天津 300401）

城市普通商品住宅兼具社會保障和商品的二重屬性.市場化條件下，住宅市場供給不斷增加，人們對居住和改善性住房需求也在增加，據(jù)統(tǒng)計，2007—2011年全國35個大中城市完成的投資額中住宅均占66%以上.住宅價格呈現(xiàn)螺旋式上漲并存在總量與結(jié)構(gòu)的非均衡、區(qū)域分化和傳導(dǎo)特征.這些問題都有待通過經(jīng)濟(jì)及金融理論給與充分的分析和實證研究，以更好地為政府的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供建議.市場結(jié)構(gòu)（structure）、企業(yè)行為（conduct）和經(jīng)濟(jì)績效（performance）及其相互關(guān)系的分析構(gòu)成了經(jīng)典的產(chǎn)業(yè)組織分析框架，即結(jié)構(gòu)-行為-績效(SCP)范式.三者存在雙向因果關(guān)系，即短期內(nèi)，市場結(jié)構(gòu)作為外部環(huán)境，從某種程度上決定企業(yè)的市場行為，產(chǎn)業(yè)內(nèi)所有企業(yè)的市場行為決定市場績效；從長期考察，市場結(jié)構(gòu)會隨著市場行為和績效的變化而有所調(diào)整.本文將住宅市場的研究納入規(guī)范的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)SCP分析框架，通過對市場結(jié)構(gòu)、市場有效性和市場的非均衡性實證研究，從市場角度分析我國住宅市場的特性，提升住宅價格研究的理論性和規(guī)范性.

1 住宅市場結(jié)構(gòu)

根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織理論，市場結(jié)構(gòu)是指賣方(企業(yè))之間、買方(企業(yè)或消費(fèi)者)之間、買賣雙方以及市場內(nèi)現(xiàn)有的買方、賣方與準(zhǔn)備進(jìn)入或可能進(jìn)入該市場的買方之間關(guān)系的狀況及其特征，其反映市場競爭和壟斷的程度.發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的經(jīng)驗表明寡頭競爭是成熟的市場結(jié)構(gòu)類型，這種市場結(jié)構(gòu)是市場選擇的結(jié)果，其主要優(yōu)點(diǎn)是:具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益、減少企業(yè)進(jìn)出的盲目性、有利于政府對企業(yè)的調(diào)控、政府和產(chǎn)業(yè)之間協(xié)調(diào)較容易等[1].周京奎[2]也認(rèn)為壟斷競爭的市場結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定且缺乏效率，房地產(chǎn)市場的達(dá)爾文選擇會逐步轉(zhuǎn)化為寡頭壟斷.李宏謹(jǐn)[3]通過計算勒納指數(shù)指出我國房地產(chǎn)市場壟斷程度相當(dāng)嚴(yán)重，萬浩華[4]認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場是區(qū)域性寡頭壟斷市場.市場集中度是對整個行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)集中程度的測量指標(biāo)，經(jīng)常使用的指標(biāo)有:行業(yè)集中率（CRn）、赫爾芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)（HHI）、洛侖茲曲線、基尼系數(shù)、逆指數(shù)和熵指數(shù)等，其中行業(yè)集中率與赫希曼指數(shù)是2個最常用的指標(biāo).判斷市場集中度時首先要對市場范圍進(jìn)行界定，然后是確定變量和計算.

1.1 界定市場范圍

界定市場范圍就是為市場劃定邊界.產(chǎn)業(yè)組織理論將存在完全替代性和一定程度替代性的產(chǎn)品界定為同一市場.完全替代性在現(xiàn)實中幾乎是不存在的，只能是同類產(chǎn)品的部分替代，一般根據(jù)產(chǎn)品類型和地理范圍兩個維度進(jìn)行界定.

1.1.1 產(chǎn)品類型

產(chǎn)品類型根據(jù)商品的價格差別以及價格變化方式進(jìn)行判斷.對于用途相同的產(chǎn)品來說，如果價格相近，通常表示它們是相似的替代品，相反，價格差距極大則表示這2類產(chǎn)品面向不同的消費(fèi)群體.對于房地產(chǎn)開發(fā)市場來說，商品房按用途可分為住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等類別.進(jìn)一步細(xì)分到住宅，又分為普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和別墅、高檔住宅，三者雖然在用途上都是居住用房，但價格存在很大差距，屬不同類型的產(chǎn)品.即便是普通住宅，也分為90 m2以下、90～144 m2和144 m2以上3種，90 m2以下住宅可以認(rèn)為是滿足基本住房需求的類型，90 m2以上則界定為改善性住房類型，二者因類別而導(dǎo)致的價格差異較小，因此，將市場結(jié)構(gòu)的研究范圍界定為普通住宅，并分為90 m2以下和90 m2以上兩類.

1.1.2 地理范圍

從需求角度看，我國現(xiàn)有戶籍和購房制度下，居民購買住宅一般限定在某一城市或地區(qū)內(nèi)，特別是剛性需求.從供給角度，開發(fā)商都有各自的開發(fā)區(qū)域，一般限定在地區(qū)范圍內(nèi)，只有規(guī)模較大的開發(fā)商才在全國范圍內(nèi)占有市場份額.因此，本文將地理范圍界定為地區(qū)，即按我國行政區(qū)域劃分的省、自治區(qū)和直轄市.

1.2 確定變量

集中度計算常用變量有銷售額、員工人數(shù)、資產(chǎn)等.但每個變量都不絕對優(yōu)于其他變量，銷售額忽略了企業(yè)內(nèi)部的交易活動，特別是對于縱向一體化的企業(yè)，用單純的銷售額計算集中度會低估企業(yè)對市場的真實影響；大企業(yè)傾向于資本密集而小企業(yè)傾向于勞動密集，因此，員工人數(shù)引起的偏差主要是低估大企業(yè)高估小企業(yè)，而資產(chǎn)則正相反.

1.3 方法計算

如果產(chǎn)業(yè)被大企業(yè)所主導(dǎo)，經(jīng)營中他們只密切注意彼此之間的相互作用而忽略其他企業(yè)，那么四廠商集中度指標(biāo)（CR4）就能較真實的反映市場結(jié)構(gòu)，而如果中小企業(yè)的行為發(fā)揮著重要作用，赫希曼指數(shù)則是相對優(yōu)的選擇.

（1）行業(yè)集中率計算的是該產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)市場中前n家大企業(yè)所占市場份額的總和，設(shè)市場總規(guī)模為X，第i個企業(yè)的銷售額為Xi，則有

如果CR4＜30%或CR8＜40%，則認(rèn)為該行業(yè)為競爭型；如果CR4≥30%或CR8≥40%，則該行業(yè)為寡占型.表1為中國房地產(chǎn)測評中心公布的以銷售額為基數(shù)計算的2009—2012年房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中度CR10、CR20.

表1 2009-2012年以銷售額為測算基數(shù)的房地產(chǎn)行業(yè)集中度Tab.1 Real estate industry concentration based on sales(2009-2012)

由表1可以看出，近年來房地產(chǎn)市場中的大企業(yè)實力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)集中度上升，但集中度值較小，按照國外市場結(jié)構(gòu)劃分標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)集中率一直屬于低集中型，且與低集中度型和準(zhǔn)寡占型的臨界值相差很遠(yuǎn).但需要注意的是，表1集中度計算依托的是以商品房為統(tǒng)計口徑的數(shù)據(jù)，根據(jù)對商品房產(chǎn)品類型的分析，各類商品房用途和價格存在差異，不能視為同類產(chǎn)品，而且CRn指標(biāo)也沒有考慮市場中正在運(yùn)營和競爭的其他企業(yè)的規(guī)模與分布情況，也不能顯示n個大企業(yè)間的差異.因此，僅依據(jù)CRn指標(biāo)不能確切地反映市場結(jié)構(gòu)[5].

（2）赫希曼指數(shù)（HHI）基于行業(yè)中企業(yè)總數(shù)和規(guī)模分布計算所有企業(yè)市場份額的平方和，數(shù)值越大行業(yè)集中度越高.設(shè)X為市場總規(guī)模，Xi為某企業(yè)規(guī)模，N為市場內(nèi)企業(yè)總數(shù)，計算公式為:

HHI指數(shù)衡量企業(yè)市場份額對市場集中度產(chǎn)生的影響，當(dāng)HHI＞0.18時，市場高度集中；0.10＜HHI＜0.18時，市場適度集中；HHI＜0.10時，屬于集中程度較低的市場.HHI指數(shù)的缺點(diǎn)是必須收集該市場上所有企業(yè)的市場份額信息，現(xiàn)有的統(tǒng)計資料無法滿足.我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取按資質(zhì)等級分級管理制度，所以借由資質(zhì)等級對公式加以修改，即將同一資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視為一類，假設(shè)在同一地區(qū)，具有相同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相同的競爭力，占有相同的市場份額，對HHI指標(biāo)進(jìn)行修改[6].修改后的HHI指標(biāo)計算公式為:

式中:X為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售規(guī)模；Xi（i=1，2，3，4，5，6） 為市場各等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售規(guī)模；Si（i=1，2，3，4，5，6）為市場各等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)目.

計算各地區(qū)各資質(zhì)等級的企業(yè)數(shù)占該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的比例發(fā)現(xiàn)，我國大部分地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各資質(zhì)等級發(fā)展非常不均衡，一級、二級資質(zhì)企業(yè)普遍較少，占行業(yè)比例較低；三級資質(zhì)的企業(yè)比例較高的是四川（58.34%）、黑龍江（55.82%），最低的是北京（10.05%）；四級資質(zhì)的企業(yè)比例最高的是山西（45.53%），其次是內(nèi)蒙古（44.45%）；暫定資質(zhì)的企業(yè)比例也較高，海南（63.49%）、上海（55.31%）、河南（55.24%）；其他資質(zhì)企業(yè)也存在個別比例較高的地區(qū)如上海（21.8%）和北京（20.67%）.

按照90 m2以下和普通住宅計算各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售額占該地區(qū)總銷售額的比重.結(jié)果發(fā)現(xiàn)，90 m2以下住宅，除北京（23.03%）外，具有一級資質(zhì)的企業(yè)銷售額所占比重都不高，超過10%的只有河北（12.68%）、山西（15.11%）、湖北（14.04%）、廣東（10.09%）、寧夏（10.74%）和新疆（12.49%）；對普通住宅而言，銷售額超過10%的主要有河北（10.64%）、湖北（12.90%）、廣東（10.26%）、云南（11.56%）、陜西（13.64%）、寧夏（19.50%）和新疆（14.50%）；具有其他資質(zhì)的企業(yè)銷售額所占比例也很不均勻，既存在地區(qū)差異也存在結(jié)構(gòu)差異.因此，通過比較各類資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場規(guī)模，本文認(rèn)為我國大部分地區(qū)的住宅市場不存在產(chǎn)業(yè)被大企業(yè)主導(dǎo)的局面，考察各地的市場結(jié)構(gòu)需要全面關(guān)注中小企業(yè)的情況.

表2 普通商品住宅市場HHI指標(biāo)Tab.2 HHI index of general housing marketing

選取2010年我國各?。ㄖ陛犑小⒆灾螀^(qū)）分等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)據(jù)包括各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)目、住宅銷售額和住宅銷售面積數(shù)據(jù)分別計算以銷售額為基準(zhǔn)的HHI指標(biāo)，相關(guān)數(shù)據(jù)來自《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒（2011）》.計算結(jié)果如表2所示.

從表2結(jié)果來看，我國各地區(qū)的HHI指標(biāo)均未達(dá)到低集中度的臨界點(diǎn)，需要注意的是，即便是同一資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不同的企業(yè)占有的市場份額也是不同的，修正的HHI指標(biāo)只是從平均份額的角度計算了市場集中度，低估了真實值.因此，本文只運(yùn)用修正的HHI指標(biāo)計算橫向比較地區(qū)差異，普通住宅HHI指標(biāo)以西藏最高，其次是寧夏、青海地區(qū)（HHI＞0.005），然后是新疆、海南、甘肅、云南、山西、天津、陜西等地區(qū)（HHI＞0.001）；90 m2以下住宅 HHI指標(biāo)仍以西藏最高，其次是青海和寧夏（HHI＞0.005），然后是新疆、山西、海南、甘肅、陜西、河北等地區(qū)（HHI＞0.001）.

綜合分析HHI指標(biāo)、各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所占比例和普通住宅以及90 m2以下住宅市場規(guī)模發(fā)現(xiàn):①西藏地區(qū)沒有一級資質(zhì)和其他資質(zhì)的市場規(guī)模數(shù)據(jù)，市場規(guī)模相對集中在二級～暫定等級，占總企業(yè)數(shù)40%三級企業(yè)擁有52.29%的份額，這可能是造成HHI指數(shù)偏高的原因；②寧夏和青海地區(qū)存在一級、二級和暫定等級的企業(yè)數(shù)目少，但市場規(guī)模相對三級～暫定等級較大，因此HHI指標(biāo)也偏高；③其他HHI＞0.001的地區(qū)普遍存在三級～暫定企業(yè)平均市場規(guī)模相對較高的現(xiàn)象；④其他HHI＜0.001的地區(qū)不同程度地存在低資質(zhì)等級企業(yè)數(shù)目多市場規(guī)模大的現(xiàn)象，即每個資質(zhì)等級的平均市場規(guī)模大體相當(dāng).因此，總體來看，住宅市場的規(guī)模經(jīng)濟(jì)不顯著，抗風(fēng)險能力較差；反倒是中西部地區(qū)的住宅市場集中度較高，在一定程度上反映了壟斷因素的存在.

2 住宅市場價格行為

SCP框架中的市場行為是指企業(yè)在考慮市場的供求條件和其他企業(yè)關(guān)系的基礎(chǔ)上，為實現(xiàn)其目標(biāo)所采取的各種戰(zhàn)略決策行為.從競爭與協(xié)調(diào)的關(guān)系看，市場行為包括市場競爭行為和市場協(xié)調(diào)行為，價格行為在其中都是必不可少的.當(dāng)資產(chǎn)價格服從隨機(jī)游走過程時，當(dāng)前價格能夠充分反映所有歷史信息，即利用所有歷史價格信息對未來收益所做的最佳預(yù)測與該資產(chǎn)的長期平均收益一致，市場是弱式有效的[7].因此，本文從市場角度，通過分析價格時間序列的運(yùn)動軌跡深入剖析住宅市場價格的信息傳遞效率，即檢驗我國住宅市場是否達(dá)到弱式有效，目的是從市場運(yùn)行層面分析廠商通過價格的競爭與協(xié)調(diào)對市場的影響.

“新信息”是不可預(yù)測的，從而價格的變動必定也是不可預(yù)測的，是遵循“隨機(jī)游走”模型的布朗運(yùn)動.如果價格是可預(yù)測的，則價格變動存在向一個方向連續(xù)運(yùn)動的慣性，表現(xiàn)為時間序列的自相關(guān)性.這是運(yùn)用自相關(guān)檢驗房地產(chǎn)有效性的基本思想.

選取2011年1月—2013年1月全國35個大中城市住宅銷售價格指數(shù)月度數(shù)據(jù)作為研究對象，數(shù)據(jù)源自國家統(tǒng)計局網(wǎng)站.計算我國房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)和住宅銷售價格指數(shù)滯后6期的自相關(guān)性，結(jié)果顯示一階差分自相關(guān)性只體現(xiàn)在滯后一期的情況，因此表3只列出了全國35個大中城市滯后一期的自相關(guān)系數(shù).

如果住宅價格服從隨機(jī)游走假設(shè)，那么價格的增量或其一階差分，在超前或滯后任意階數(shù)的自相關(guān)系數(shù)均應(yīng)在統(tǒng)計上不能拒絕為零的假設(shè).表3顯示，自相關(guān)性較顯著的城市大部分是東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大中城市，如北京、上海、南京、武漢等；中西部及中等城市的自相關(guān)系數(shù)在5%顯著性水平下與零沒有顯著差別.即便是存在自相關(guān)性的城市，其自相關(guān)性也未達(dá)到此前學(xué)者證實的強(qiáng)自相關(guān)的程度.由于我國各地區(qū)住宅市場結(jié)構(gòu)存在很大差異，因此，本文認(rèn)為不能對全國的住宅市場進(jìn)行統(tǒng)一判定，而是考慮短期內(nèi)我國各地區(qū)住宅市場正在接近或已初步具備有效性，但存在地區(qū)差異.

表3 住宅價格相關(guān)系數(shù)表Tab.3 Correlation coefficient of housing price

結(jié)合市場結(jié)構(gòu)的檢驗結(jié)果分析發(fā)現(xiàn)，我國中東部地區(qū)特別是東部地區(qū)市場集中度低，資質(zhì)較低的企業(yè)占據(jù)的市場份額并不低，資質(zhì)高的大企業(yè)規(guī)模效應(yīng)不明顯.這樣的市場結(jié)構(gòu)下，勢必造成價格競爭與協(xié)調(diào)行為機(jī)制失靈，從而價格對信息的傳遞效率下降.

3 住宅市場績效

市場績效是指在一定的市場結(jié)構(gòu)下，一定的廠商行為使某一產(chǎn)業(yè)在價格、產(chǎn)量、成本、利潤、產(chǎn)品質(zhì)量、品種以及技術(shù)進(jìn)步等方面所達(dá)到的狀態(tài).廣義的市場績效的內(nèi)涵不僅包括資源配置效率、公平分配、技術(shù)進(jìn)步、競爭過程還包括金融和失業(yè)等方面的極度風(fēng)險的規(guī)避能力等.從為消費(fèi)者提供利益的角度來講，市場績效指一個市場為消費(fèi)者提供利益所取得的成功，反映市場的運(yùn)行效率.

如果市場中持續(xù)存在超額利潤，一般就存在壟斷因素，超額利潤越高，壟斷性越強(qiáng)，市場績效越低；如果市場價格接近邊際成本，市場績效就較高.勒納指數(shù)在形式上計量了市場價格對邊際成本的偏離程度，指數(shù)值越小，市場績效越高，反之則越低.勒納指數(shù)的公式為:

式中:ε為市場的需求價格彈性；p為市場價格；MC表示商品邊際成本.在完全競爭市場中一般用行業(yè)平均成本（AC）替代邊際成本（MC）.

需要說明的是，首先，用行業(yè)平均成本AC替代邊際成本MC計算勒納指數(shù)適合完全競爭市場，但不完全競爭市場中，在壟斷廠商利潤最大化的條件下，AC與MC不等，勒納指數(shù)也就存在誤差；其次，勒納指數(shù)反映的是市場價格與邊際成本的偏離程度.顯然，價格P越大，邊際成本MC越小，LI越大.如果一個行業(yè)是壟斷行業(yè)，超額利潤就會存在，而且壟斷程度越高，P與MC間的差距就會越大，勒納指數(shù)就越高；然而，勒納指數(shù)高并不能說明一定存在壟斷，因為P與MC的差距并不一定是壟斷導(dǎo)致的，也可能是超額需求過大，價格上升所致.由于房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)周期長，供給缺乏彈性，而且受政策影響，超額需求是完全有可能存在的[5]；最后，商品房成本核算數(shù)據(jù)的不全面導(dǎo)致MC小于真實值，從而LI偏高.因此，勒納指數(shù)只能在一定程度上說明房地產(chǎn)市場的績效，還需要分別從開發(fā)商和消費(fèi)者角度研究供需關(guān)系，包括供需的總量和結(jié)構(gòu)問題，探討其內(nèi)在均衡性及影響因素.

商品房成本主要包括土地成本、建安成本、稅費(fèi)、資金與管理成本4部分組成.其中土地成本使用上年的土地費(fèi)用除以當(dāng)年的商品房竣工面積；建安成本為統(tǒng)計年鑒中房屋造價指標(biāo)；稅費(fèi)及資金與管理成本主要包括主營業(yè)務(wù)稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用.根據(jù)勒納指數(shù)計算公式得到2010年各?。ㄖ陛犑?、自治區(qū)）的勒納指數(shù)，如表4所示.

表4 2010年各省區(qū)勒納指數(shù)Tab.4 LI index of 31 provinces（2010）

從表4中可以看出，各省區(qū)的勒納指數(shù)存在較大差異，指數(shù)最高的是海南（0.51），其次是北京、上海、浙江和天津等東部地區(qū).從原始數(shù)據(jù)看，這些地區(qū)相比其他地區(qū)住宅價格都較高，平均成本也較高，二者存在較大差距，不排除壟斷因素和超額需求同時存在的結(jié)論，進(jìn)一步分析這些地區(qū)每個資質(zhì)等級中企業(yè)的平均份額，發(fā)現(xiàn)北京和天津地區(qū)一級資質(zhì)的企業(yè)平均市場銷售額占絕對優(yōu)勢，浙江地區(qū)一級資質(zhì)占優(yōu)勢，但比例不如北京和天津高，上海地區(qū)則是二級資質(zhì)較一級資質(zhì)高，海南地區(qū)是三級資質(zhì)占優(yōu)勢，但優(yōu)勢都不很明顯，因此，北京、天津和浙江的勒納指數(shù)高可以部分由壟斷因素解釋，其他地區(qū)則可能更多的需要從供需均衡角度進(jìn)行分析.

4 結(jié)束語

（1）市場結(jié)構(gòu)方面，住宅市場的規(guī)模經(jīng)濟(jì)不顯著，抗風(fēng)險能力較差；反倒是中西部地區(qū)的住宅市場集中度較高，在一定程度上反映了壟斷因素的存在，但集中度多體現(xiàn)在資質(zhì)不高的等級，從反映市場績效的勒納指數(shù)來看，有些地區(qū)是壟斷因素占主導(dǎo)而有些地區(qū)則是超額需求占主導(dǎo).

（2）市場價格行為方面，各地區(qū)住宅市場價格有效性存在很大差異，短期內(nèi)我國各地區(qū)部分城市住宅市場正在接近或已初步具備有效性.在既定的中東部地區(qū)特別是東部地區(qū)市場集中度低，資質(zhì)高的大企業(yè)規(guī)模效應(yīng)不明顯的市場結(jié)構(gòu)下，勢必造成價格競爭與協(xié)調(diào)行為機(jī)制失靈，從而價格對信息的傳遞效率下降，市場有效性也因此較低.

（3）市場績效方面，北京、天津和浙江的勒納指數(shù)可以部分由壟斷因素解釋，其他地區(qū)則可能更多的需要從供需均衡角度進(jìn)行分析，包括超額需求以及供給的總量與結(jié)構(gòu)的均衡性.

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