唐紹偉,李志坤,張國慶,張京街

（1重慶市建設(shè)技術(shù)發(fā)展中心，重慶 400015；2重慶市建筑科學(xué)研究院，重慶 400020；3重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，重慶 400014）

0 引言

發(fā)展成品住宅并逐步過渡到建筑產(chǎn)業(yè)化，是建筑行業(yè)走新型工業(yè)化道路的必由之路。2009年以來，重慶市加強成品住宅領(lǐng)導(dǎo)和建設(shè)管理，編制系列標(biāo)準(zhǔn)，全面啟動成品住宅建設(shè)推動工作。為全面了解當(dāng)前成品住宅發(fā)展現(xiàn)狀，前期政策執(zhí)行效果，2012年，重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會科教處、重慶市建設(shè)技術(shù)發(fā)展中心和重慶市建筑科學(xué)研究院組織調(diào)查，較為全面地掌握了成品住宅建設(shè)情況。

1 成品住宅消費市場調(diào)查分析

2010年以來，重慶市先后通過舉辦成品住宅與建筑產(chǎn)業(yè)化高峰論壇、發(fā)放成品住宅宣傳手冊、開展成品住宅裝修工程系列標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)等手段，不斷宣傳引導(dǎo)消費者購買成品住宅，擴大成品住宅消費市場。為全面了解重慶市成品住宅發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，2012年1月至6月，重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會科教處、重慶市建設(shè)技術(shù)發(fā)展中心、重慶市建筑科學(xué)研究院組織調(diào)查，對全市22個區(qū)縣的消費者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放問卷，共收回4243份成品住宅消費情況有效調(diào)查問卷及165份成品住宅開發(fā)情況有效調(diào)查表。

4243份消費調(diào)查問卷表明，消費者普遍接受成品住宅，裝修觀念逐步轉(zhuǎn)變，開始接受工業(yè)化裝修，普遍認(rèn)可監(jiān)管部門將成品住宅裝修工程納入建設(shè)工程管理程序。

（1）消費者普遍了解成品住宅，對成品住宅認(rèn)識進(jìn)一步提高。有72.8%的消費者了解或部分了解成品住宅。如圖1。

圖1 消費者對成品住宅了解情況

（2）消費者認(rèn)可監(jiān)管部門將成品住宅裝修工程納入建設(shè)工程管理程序，提高工程質(zhì)量，保護(hù)消費者利益。調(diào)查表明，將成品住宅裝修工程納入建設(shè)工程管理程序后，愿意購買成品住宅的消費者從28.43%上升至34.46%，引導(dǎo)消費者購買成品住宅效果明顯。如圖2。

圖2 裝修工程納入監(jiān)管前后消費者購買意愿對比圖

（3）主城區(qū)成品住宅消費市場更為成熟。調(diào)查顯示，北部新區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)等主城區(qū)44.1%的消費者愿意購買成品住宅，明顯高于巫溪、酉陽、黔江等區(qū)縣的26.6%；不愿意購買成品住宅的消費者比率為19.7%，遠(yuǎn)低于區(qū)縣消費者的32.5%。如圖3。

圖3 主城區(qū)同區(qū)縣消費者購買成品住宅意愿的對比分析

（4）消費者對成品住宅裝修工程預(yù)期消費以經(jīng)濟實惠為主。48.46%的消費者接受1000元/m2以下的裝修費用，33.94%的消費者可接受1000～1500元/m2，接受1500～2500元/m2和2500元/m2以上的消費者分別為8.84%和8.76%。如圖4。

圖4 消費者對不同裝修費用的接受程度

（5）消費者裝修消費理念逐步成熟。68.7%的消費者認(rèn)為通過裝飾能夠體現(xiàn)家居個性化，表明消費者開始接受工業(yè)化裝修。如圖5。

圖5 消費者對裝飾能否體現(xiàn)家居個性化的看法

2 成品住宅開發(fā)建設(shè)情況調(diào)查分析

為加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，重慶市堅持以成品住宅建設(shè)為突破口，努力推動城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型升級。全市成品住宅發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點。

（1）成品住宅開發(fā)總量穩(wěn)步增長，并保持較高增長率。全市成品住宅新開工面積從2008年的246萬m2增長至2012年的1779萬m2，竣工面積從72萬m2增長至1080萬m2。期間，成品住宅新開工面積年平均增長率達(dá)77.92%，竣工面積年平均增長率達(dá)109.76%。2011年，成品住宅新開工面積達(dá)到1600萬m2，基本實現(xiàn)成品住宅達(dá)到新建住宅30%的發(fā)展目標(biāo)。見表1和圖6。

表1 歷年成品住宅建設(shè)情況統(tǒng)計表

圖6 成品住宅歷年增長率

（2）保障房帶動作用明顯。由于保障房標(biāo)準(zhǔn)化程度高，用戶個性化需求較低，正好為成品住宅發(fā)展提供了難得的市場機遇和發(fā)展空間。重慶市委、市政府抓住機遇，明確保障房全部建設(shè)為成品住宅，成為帶動全市成品住宅發(fā)展的主要力量。2007年以來，全市保障性住房年新開工面積從125萬m2發(fā)展到1552萬m2，2012年，保障性住房新開工面積占成品住宅新開工面積比例達(dá)87.24%。其一體化設(shè)計、一體化施工建設(shè)模式加快了施工進(jìn)度，減少了資源消耗，提高了工程質(zhì)量，對推動全市成品住宅發(fā)展起到了良好的示范效果。

（3）開發(fā)企業(yè)開發(fā)意愿增強。根據(jù)2012年重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會科教處和重慶市建設(shè)技術(shù)發(fā)展中心對全市22個區(qū)縣165家開發(fā)企業(yè)的抽樣調(diào)查表明:14.1%的開發(fā)企業(yè)計劃開發(fā)成品住宅，45%的開發(fā)企業(yè)處于觀察論證狀態(tài)（見圖7）。商品房成品住宅開發(fā)以大型龍頭開發(fā)企業(yè)為主，如瑞安天地自入渝以來就堅持100%開發(fā)成品住宅，萬科地產(chǎn)從2011年起所有住宅均開發(fā)為成品住宅，本地開發(fā)企業(yè)龍湖地產(chǎn)、協(xié)信地產(chǎn)均嘗試開發(fā)了一定數(shù)量的成品住宅。此外，成品住宅消費市場尚未成熟、資金壓力大是影響企業(yè)開發(fā)成品住宅的兩大主要因素；成品住宅裝修成本分布在400～2000元/m2之間，占建筑總成本的10%～20%。見圖8。

圖7 開發(fā)企業(yè)2012年成品住宅開發(fā)計劃

圖8 影響成品住宅開發(fā)的主要因素

3 成品住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行效果調(diào)查分析

2011年2月1日，重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布了成品住宅裝修工程系列標(biāo)準(zhǔn)，此系列標(biāo)準(zhǔn)同《重慶市保障性住房裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》形成了1+5的標(biāo)準(zhǔn)體系，涵蓋設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收各個環(huán)節(jié)，能有效支撐重慶市成品住宅發(fā)展。2011年6月，重慶市建設(shè)技術(shù)發(fā)展中心在全市組織了成品住宅裝修工程系列標(biāo)準(zhǔn)宣貫培訓(xùn)會，對全市成品住宅開發(fā)、建設(shè)、管理從業(yè)人員進(jìn)行了培訓(xùn)，總共培訓(xùn)3500余人次。從2012年4月組織的開發(fā)企業(yè)調(diào)查情況來看，相關(guān)從業(yè)人員對成品住宅裝修工程系列標(biāo)準(zhǔn)了解程度不夠，30.1%的人了解，12.6%的人不了解，57.3%的人部分了解。

4 成品住宅宣傳效果調(diào)查分析

與此同時，重慶市成品住宅宣傳力度不斷加強，宣傳手段日益豐富。召開了全市成品住宅建設(shè)工作會，舉辦了“2011中國（重慶）成品住宅建設(shè)與住宅產(chǎn)業(yè)化高峰論壇”，印刷了成品住宅宣傳手冊，組織開展了全市成品住宅裝修工程系列標(biāo)準(zhǔn)宣貫培訓(xùn)會；并在《重慶晨報》、《重慶商報》等報刊設(shè)立專欄，在《住宅產(chǎn)業(yè)》、《建設(shè)科技》等期刊發(fā)表專業(yè)論文10余篇，有效擴大了成品住宅影響，宣傳了一體化設(shè)計、一體化施工理念。根據(jù)2009年和2012年消費者調(diào)查的對比分析表明，不愿意購買成品住宅的消費者從30%下降到24.49%。2012年的消費者調(diào)查還表明，消費者了解成品住宅的主要渠道是電視、報紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)和親朋好友介紹。

5 結(jié)論

（1）消費者普遍接受成品住宅，裝修觀念逐步轉(zhuǎn)變，開始接受工業(yè)化裝修，普遍認(rèn)可監(jiān)管部門將成品住宅裝修工程納入建設(shè)工程管理程序。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成品住宅的意愿逐漸增強，成品住宅開發(fā)總量穩(wěn)步增長，保障型住房呈現(xiàn)明顯的帶動作用。

（3）成品住宅標(biāo)準(zhǔn)體系已經(jīng)形成，可有效支撐我市成品住宅發(fā)展，應(yīng)進(jìn)一步加強對全市成品住宅開發(fā)、建設(shè)、管理從業(yè)人員的培訓(xùn)工作。

（4）重慶市成品住宅宣傳方式多樣化，宣傳效果明顯，對成品住宅發(fā)展具有積極的推動作用。