解小平

（東華理工大學(xué)文法學(xué)院，江西南昌 330013）

商品房是一種特殊商品，關(guān)乎老百姓重大切身利益，有些人辛辛苦苦一輩子才買上一套房子。隨著房?jī)r(jià)的攀升，在我國(guó)的一線城市，為了按揭一套房子甚至耗盡了一家?guī)状说姆e蓄，所以說“建筑乃一生所托”一點(diǎn)也不過分。近年來，圍繞商品房買賣的法律糾紛呈上升趨勢(shì)，如延期交房、延期辦證、商品房質(zhì)量問題、物業(yè)公司與業(yè)主糾紛問題等等。而這些問題或多或少與商品房預(yù)售制度當(dāng)中商品房交付條件不明確有關(guān)。

1 問題的提出

“交付”原初的意義僅指現(xiàn)實(shí)交付，即動(dòng)產(chǎn)占有的現(xiàn)實(shí)移轉(zhuǎn)，它是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人將其對(duì)動(dòng)產(chǎn)的直接管領(lǐng)力現(xiàn)實(shí)地移轉(zhuǎn)給受讓人［1］。商品房預(yù)售買賣中買受人購(gòu)買的是期房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房建好后負(fù)有將房子交付給買受人占有、使用并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的義務(wù)，實(shí)踐中將前面一種行為形象地稱為“交鑰匙”。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋〔2003〕7號(hào)第十一條規(guī)定對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。另外，商品房交付還關(guān)乎到開發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)逾期交房、逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，關(guān)乎到房屋保修期限的起算等諸多法律責(zé)任。那么開發(fā)商的交房條件是什么?在什么情況下開發(fā)商符合全面履行商品房買賣合同當(dāng)中的交房義務(wù)呢?《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款規(guī)定:“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十七條第二款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！碑?dāng)前適用的住建部2000年的《商品房買賣合同示范文本》修改版第八條有關(guān)交付期限第一項(xiàng)規(guī)定，“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”。那么達(dá)到何種交付條件才稱之為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”呢?實(shí)踐中開發(fā)商力主以其組織的勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理四單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收合格的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》為準(zhǔn)，而買受人往往以建設(shè)行政部門的《房屋竣工驗(yàn)收備案表》為準(zhǔn)。仲裁機(jī)關(guān)、法院也常常做出各種不同的判決結(jié)果，有損司法的統(tǒng)一性、嚴(yán)肅性，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞著各種混亂的、甚至錯(cuò)誤的信號(hào)，極大影響了我國(guó)法律對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的調(diào)整。

2 竣工驗(yàn)收合格之爭(zhēng)

目前理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)商品房交付條件主要形成了“兩派”、“四意見”?！皟膳伞狈謩e為“房企派”和“業(yè)主派”;“四意見”中一是以通過竣工綜合驗(yàn)收為準(zhǔn);二是以建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理四單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收合格為準(zhǔn);三是以取得竣工驗(yàn)收備案表為準(zhǔn);四是以開發(fā)企業(yè)取得初始登記（大確權(quán)）的權(quán)屬證明書為準(zhǔn)。筆者逐一分析如下。

2．1 通過竣工綜合驗(yàn)收為準(zhǔn)

竣工綜合驗(yàn)收依據(jù)的法律主要是《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998年），《條例》第十七條規(guī)定了房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收的法定必要性以及竣工驗(yàn)收的主體、期限，十八條規(guī)定了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收的內(nèi)容及要求。但國(guó)務(wù)院2004年5月19日發(fā)布的《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（院國(guó)發(fā)〔2004〕16號(hào)），將“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”的行政審批項(xiàng)目予以取消，這就意味著“綜合驗(yàn)收合格”不再是房屋交付使用的強(qiáng)制條件。對(duì)此，筆者不持異議。

2．2 以建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理四單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收合格為準(zhǔn)

持此觀點(diǎn)者多為“房企派”，代表性人物為萬科企業(yè)有限公司首席法律顧問顏雪明。其認(rèn)為隨著2004年國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收行政審批項(xiàng)目的取消，2000年1月30日實(shí)施的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》成了調(diào)整商品房竣工驗(yàn)收的唯一制度，將竣工驗(yàn)收改成了由建設(shè)單位組織、相關(guān)各方參與的活動(dòng)，即俗稱的“四方驗(yàn)收”［2］。據(jù)此絕大多數(shù)房企認(rèn)為國(guó)家已經(jīng)對(duì)房屋竣工驗(yàn)收管理完全放手，只要在建房屋主體結(jié)構(gòu)完工，建設(shè)單位組織上述“四方”驗(yàn)收合格，開發(fā)商就可以將商品房交付給業(yè)主。在此思想影響下，很多樓盤甚至在門窗都未安裝的情況下即通知業(yè)主收房，讓很多的問題房流向市場(chǎng)。也為之后的房屋質(zhì)量瑕疵糾紛、小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)糾紛、房產(chǎn)證延期辦理糾紛，業(yè)主與物業(yè)糾紛等埋下伏筆。那么，是否真如“房企派”認(rèn)為的那樣只要經(jīng)過建設(shè)單位組織“四方”驗(yàn)收通過即達(dá)到了交房的法定條件呢?對(duì)此筆者不以為然。原因如下:

其一，建設(shè)單位組織“四方”驗(yàn)收不是綜合竣工驗(yàn)收的替代。

以建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理四單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收的法律依據(jù)是2000年1月30日實(shí)施的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條，該條規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件……建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！睉?yīng)該注意，該條例在2004年5月19日國(guó)務(wù)院取消竣工綜合驗(yàn)收前就已經(jīng)頒布實(shí)施，先法不能代替后法，因此不可能產(chǎn)生由建設(shè)工程竣工驗(yàn)收代替已取消的房屋竣工綜合驗(yàn)收的邏輯效果。

其二，建設(shè)單位組織的“四方”驗(yàn)收性質(zhì)上僅是建設(shè)單位對(duì)“建筑工程”的質(zhì)量驗(yàn)收而非“商品房”竣工驗(yàn)收。

從性質(zhì)上講《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的立法宗旨是對(duì)建設(shè)工程的建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行的調(diào)整，其16條所規(guī)范的驗(yàn)收是對(duì)建筑工程的主體質(zhì)量驗(yàn)收。而綜合竣工驗(yàn)收是對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行的驗(yàn)收，它除了對(duì)工程質(zhì)量本身進(jìn)行驗(yàn)收監(jiān)督外，還對(duì)規(guī)劃、消防、人防、小區(qū)環(huán)境等進(jìn)行綜合驗(yàn)收。另外開發(fā)商作為建設(shè)單位與勘查、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位是合同關(guān)系，由開發(fā)商組織的“四方”驗(yàn)收是他們之間交付合同標(biāo)的物的驗(yàn)收，是內(nèi)部驗(yàn)收，從公信力的角度也不能把它作為向消費(fèi)者交房的最終憑證。因此，建設(shè)單位組織的“四方”驗(yàn)收合格最多只能說明建筑工程本身從質(zhì)量已經(jīng)通過了驗(yàn)收，但是開發(fā)商交付給業(yè)主的不能僅是質(zhì)量合格的“工程”而是能正常占有、使用的“房屋”。

其三，商品房竣工驗(yàn)收除建設(shè)單位組織的“四方”驗(yàn)收外，還有其他強(qiáng)制性驗(yàn)收要求。

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條規(guī)定:“……對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收?！弊?998年9月1日起實(shí)施的《消防法》第十條第三款規(guī)定未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的建設(shè)工程，不得投入使用。但新修訂的自2009年5月1日起實(shí)施的《消防法》做出了修改，公安消防部門對(duì)商品房住宅小區(qū)的消防驗(yàn)收由核準(zhǔn)制變?yōu)閭浒钢?，消防?yàn)收不再成為商品房交付使用的法定條件?！董h(huán)境保護(hù)法》第二十六條規(guī)定“建設(shè)項(xiàng)目中防治污染的設(shè)施，必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用。防治污染的設(shè)施必須經(jīng)原審批環(huán)境影響報(bào)告書的環(huán)境保護(hù)行政主管部門驗(yàn)收合格后，該建設(shè)項(xiàng)目方可投入生產(chǎn)或者使用?！薄督ㄔO(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第253號(hào)）第二十三條規(guī)定“建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施經(jīng)驗(yàn)收合格，該建設(shè)項(xiàng)目方可正式投入生產(chǎn)或者使用?！睋?jù)此，商品房建成后環(huán)保部門的驗(yàn)收合格也是交付使用的強(qiáng)制性條件。

其四，如何理解《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條最后一句話即“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！?/p>

大多“房企派”認(rèn)為這句話暗含的意思就是商品房只要經(jīng)過由建設(shè)單位組織的“四方”驗(yàn)收合格的，就可交付業(yè)主占有、使用。“方可”表明的是一種必要但非充分條件。這與《環(huán)境保護(hù)法》第二十六條最后一句話“……該建設(shè)項(xiàng)目方可投入生產(chǎn)或者使用”表達(dá)的都是滿足條件“之一”而非“唯一”之意。而且《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條最后一句“方可交付使用”并非就是指交付給業(yè)主占有使用，筆者的理解是被驗(yàn)收的四方主體依據(jù)合同將經(jīng)建設(shè)單位驗(yàn)收合格的工程交付給建設(shè)單位（開發(fā)商）進(jìn)行下一步的開發(fā)使用。

綜上所述，“房企派”極力主張的由建設(shè)單位組織的“四方”驗(yàn)收僅指對(duì)建設(shè)工程的單項(xiàng)的質(zhì)量驗(yàn)收，它是開發(fā)商“交房”的基本前提之一。僅通過由建設(shè)單位組織的“四方”驗(yàn)收就將房屋交付給業(yè)主必然會(huì)導(dǎo)致因未進(jìn)行上述的其他法定驗(yàn)收從而違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定進(jìn)而被認(rèn)定交付行為無效。

2．3 以通過竣工驗(yàn)收備案為準(zhǔn)

實(shí)踐中，購(gòu)房人大多持此觀點(diǎn)，他們認(rèn)為開發(fā)商僅憑其組織的“四方”驗(yàn)收的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》沒有公信力，既然房屋竣工綜合驗(yàn)收已取消，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)部門的監(jiān)督由核準(zhǔn)制轉(zhuǎn)為了備案制，那么就應(yīng)該以開發(fā)商獲得建設(shè)行政主管部門的房屋竣工驗(yàn)收備案表作為開發(fā)商交房的唯一憑證。為此支持者還給出以下理由:（1）“工程竣工驗(yàn)收工作由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施?！?日內(nèi)，向備案機(jī)關(guān)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。可見竣工驗(yàn)收備案證才是唯一證明竣工驗(yàn)收合格的依據(jù)，其效力具有確定性。”［3］（2）“從辦理房產(chǎn)證的角度來講，竣工驗(yàn)收備案表是辦理房產(chǎn)證的證明和基礎(chǔ)。……產(chǎn)權(quán)部門認(rèn)可的又是建設(shè)行政部門的證明文件—竣工驗(yàn)收備案表，那么消費(fèi)者不能獲得房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)提高，商品房買賣合同則顯失公平?！保?］實(shí)踐中，我國(guó)有關(guān)建設(shè)行政主管部門也是持此觀點(diǎn)，如2003年8月15日廣東省建設(shè)廳針對(duì)廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的對(duì)如何理解“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的請(qǐng)示（穗國(guó)房字〔2003〕417號(hào)），作出《關(guān)于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關(guān)問題的復(fù)函》（粵建辦房函〔2003〕63號(hào)）。該文件指出:“經(jīng)咨詢建設(shè)部有關(guān)部門，《廣東省商品房買賣合同》（示范文本）第八條第一款中的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，是指該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)?！?/p>

誠(chéng)然，以竣工驗(yàn)收備案表代替已失效的房屋竣工綜合驗(yàn)收既達(dá)到轉(zhuǎn)變政府行政職能，由“我要管”變?yōu)椤耙愎堋保蟠筇岣咝姓实耐瑫r(shí)又未降低對(duì)房屋竣工驗(yàn)收監(jiān)管的標(biāo)準(zhǔn)，保證了房地產(chǎn)交易秩序的安全性和穩(wěn)定性。但是任何行為的有效性必須以其是否獲得法律的明確授權(quán)為前提。商品房買賣合同當(dāng)中雙方已經(jīng)選擇了“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交房條件，“法不禁止皆自由”如果未出現(xiàn)違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定約定有效。調(diào)整竣工驗(yàn)收備案的法律主要有《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》以及配合其適用的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條規(guī)定建設(shè)單位竣工驗(yàn)收備案責(zé)任，第五十八條規(guī)定了建設(shè)單位未組織竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收不合格而交付使用的罰款責(zé)任，并未出現(xiàn)未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案不得交付使用的禁止性規(guī)定。因此只要開發(fā)商經(jīng)過了法律強(qiáng)制性規(guī)定的驗(yàn)收，即使未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案也可以依照合同的約定將“驗(yàn)收合格”的房屋交付給消費(fèi)者。未經(jīng)備案即交付消費(fèi)者使用，開發(fā)商承擔(dān)的僅是行政罰款責(zé)任而非交付無效的責(zé)任。因此，在無特別約定的情況下“開發(fā)商在交房時(shí)必須具備竣工驗(yàn)收備案表”的說法于法無據(jù)。

2．4 以開發(fā)企業(yè)取得初始登記（大確權(quán)）的權(quán)屬證明書為準(zhǔn)

主張?jiān)摌?biāo)準(zhǔn)的學(xué)者引用相關(guān)法律條文予以說明，如“我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。另第三十八條第二款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。1983年12月17日施行的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定，買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明?！保?］有的學(xué)者“從法理分析，交付條件最低標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)是開發(fā)商已經(jīng)具有房屋的產(chǎn)權(quán)證?！桓缎袨榈那疤釕?yīng)是開發(fā)商對(duì)房屋享有處分權(quán)，即有權(quán)處分，而判斷有權(quán)處分的標(biāo)準(zhǔn)就是開發(fā)商應(yīng)具有房屋的產(chǎn)權(quán)?！保?］應(yīng)該說學(xué)者提出該主張對(duì)購(gòu)房人房產(chǎn)證的辦理有積極促進(jìn)作用，也在事實(shí)上縮短了消費(fèi)者在取得房產(chǎn)證前對(duì)房屋意外滅失風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)時(shí)間。但是與盡可能讓買受人提前使用其所購(gòu)房屋的期房法律制度的設(shè)立初衷相違背。期房買賣之所以在房屋建成后房產(chǎn)證辦理前就交付給買受人占有使用主要原因在于房屋在建成后到業(yè)主拿到房產(chǎn)證之間有相當(dāng)一段時(shí)間，其中少則一年半載，多則達(dá)到兩三年。而這段時(shí)間讓具備使用條件的房屋閑置是巨大的浪費(fèi)，也不符合物權(quán)法“物盡其用”的原則，因此開發(fā)商將其所建的達(dá)到竣工驗(yàn)收條件的房屋提前交予已付清房款的買受人使用正是期房買賣制度的宗旨。如果僅為了降低風(fēng)險(xiǎn)，不如要求開發(fā)商為每戶辦好了產(chǎn)權(quán)證后再交付給消費(fèi)者使用或者干脆取消期房買賣。另外，上述學(xué)者對(duì)相關(guān)問題法理上的理解也值得商榷，首先，開發(fā)商交付期房給買受人占有、使用不是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、三十八條規(guī)定的“轉(zhuǎn)讓”行為，也不等同于《城市私有房屋管理?xiàng)l例》中的“買賣行為”，它僅是將已竣工驗(yàn)收并具備使用條件的房屋提前讓購(gòu)房者占有使用而已。其次，建設(shè)單位因?yàn)楹戏ńㄔ煨袨?，無需登記，即可以自然取得商品房的物權(quán)，《物權(quán)法》第三十條規(guī)定“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@表明開發(fā)商一旦將房屋建成其自然取得所建房屋物權(quán)，只是其在行使轉(zhuǎn)讓等處分行為時(shí)不發(fā)生物權(quán)效力。法律規(guī)定物權(quán)的所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。既然開發(fā)商取得了竣工房屋的物權(quán)，它就取得了對(duì)所建房屋的占有、使用權(quán)，而占有、使用權(quán)既可以自己行使也可讓與他人行使。我國(guó)相關(guān)司法解釋對(duì)此也予以認(rèn)可，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條就規(guī)定“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！本C上，現(xiàn)行法律并未強(qiáng)制要求開發(fā)商必須在取得大產(chǎn)權(quán)證下才能將期房交付給買受人占有使用，取得大產(chǎn)權(quán)證才交付影響了業(yè)主對(duì)房屋的提前使用。

3 商品房“交付使用”的法律適用

通過對(duì)以上竣工驗(yàn)收合格的分析，如果開發(fā)商與買受人在其商品房買賣合同當(dāng)中約定選擇“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”并符合本合同約定的商品房作為交付買受人使用條件的，開發(fā)商不能僅憑其組織的“四方”驗(yàn)收合格的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》就認(rèn)定其所交“商品房驗(yàn)收合格”，其還需經(jīng)過規(guī)劃部門、環(huán)保部門的驗(yàn)收合格才具備法定的交房條件，為此筆者暫稱此交付條件為“準(zhǔn)竣工驗(yàn)收備案標(biāo)準(zhǔn)”，至于其他單項(xiàng)驗(yàn)收和小區(qū)配套建設(shè)等以雙方約定為準(zhǔn)。未達(dá)約定條件開發(fā)商承擔(dān)的是違約責(zé)任而不構(gòu)成交付無效的法律后果。

4 商品房交付使用法律制度的立法建議

商品房交付使用的法律制度事關(guān)開發(fā)商、買受人的利益以及國(guó)家對(duì)商品房建設(shè)質(zhì)量、交易安全的監(jiān)管。過分降低和過分提高商品房交付使用條件都不合適，我們應(yīng)該充分利用法定和約定條件來使三方利益最大化的平衡。為此，筆者主張應(yīng)將建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格的《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、房屋質(zhì)檢部門的房屋質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，規(guī)劃驗(yàn)收合格、消防設(shè)施備案、環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收合格作為法定條件，而將房屋的水、電、氣、附屬設(shè)施等作為合同約定條件列明就可，因?yàn)榉课葙|(zhì)量是消費(fèi)者和國(guó)家最為關(guān)心的問題，只要把住房屋質(zhì)量關(guān)就構(gòu)成了交房的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。另外，筆者將消防備案也列入法定條件是因?yàn)榘凑宅F(xiàn)行《消防法》，商品房住宅小區(qū)尚不構(gòu)成“人員密集場(chǎng)所”，因此消防設(shè)施無需經(jīng)過事先驗(yàn)收即可交付使用，法律規(guī)定和商品房交付使用的實(shí)踐有可能導(dǎo)致消防設(shè)施存在問題，而商品房建設(shè)在當(dāng)前土地資源稀缺、地價(jià)瘋漲的情況下不斷有向高層發(fā)展的趨勢(shì)，一棟幾十層高的商品房難免不會(huì)產(chǎn)生“人員密集”的狀況。因此開發(fā)商在未經(jīng)消防驗(yàn)收的情況下將商品房交付給業(yè)主是完全可能造成消防安全事故的。至于其它的無關(guān)消費(fèi)者占有使用目的的審批辦證程序不能影響交房，因?yàn)槲覀冎烙捎诟鞣N原因，開發(fā)商的某些辦證審批程序要耗費(fèi)很長(zhǎng)一段時(shí)間。但并不是說開發(fā)商交房業(yè)主入住了就可以怠于之后的房屋產(chǎn)權(quán)證明的辦理。針對(duì)實(shí)踐當(dāng)中房產(chǎn)證延期辦理的情況比較普遍，開發(fā)商利用格式合同將延期辦證違約金做出有利于開發(fā)商的約定。實(shí)踐當(dāng)中一般有兩種約定，一種是固定違約金總額，比如房款總額的0．5%，即不管延期一年兩年甚至十年，違約金為0．5%。另一種是按違約的時(shí)間長(zhǎng)短計(jì)算如延期一天按房款總額的萬分之一或按銀行同期貸款利率計(jì)算。應(yīng)該說后一種相對(duì)公平，但往往約定的日違約金不高使得開發(fā)商違約成本不高而怠于履行辦證程序。如果買受人執(zhí)意約定過高的日違約金對(duì)開發(fā)商也不公平，因?yàn)殚_發(fā)商在辦理房產(chǎn)證過程中總有非自身主觀意愿的障礙會(huì)導(dǎo)致其稍許延期的情況發(fā)生，那么對(duì)此予以重罰就會(huì)增大開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本。為此，筆者建議可約定累進(jìn)制式日違約金。如延期一年內(nèi)按日違約金萬分之一計(jì)算，次年增加一個(gè)點(diǎn)即按日違約金萬分之二計(jì)算，依此類推。公平合理地督促開發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)證辦理等后續(xù)手續(xù)。

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