章月萍

（ 福建商業(yè)高等?？茖W校，福建 福州 350012 ）

在不同的歷史時期，政府在社會經濟發(fā)展過程中充當不同的角色，發(fā)揮不同的作用。在計劃經濟時期，政府是一切社會經濟生活的行為主導，在歷史的舞臺上，充當調控的主角；而在市場經濟條件下，社會經濟生活分別由政府、市場和社會等多個角色共同發(fā)揮作用，是由多角色聯合主演的歷史情景劇。因此，設計好三個角色在歷史舞臺上處于什么位置、居于什么地位、發(fā)揮什么作用對整個社會經濟的發(fā)展進步至關重要。改革開放以來，我國經濟體制從計劃經濟向市場經濟轉型，1981年3月，深圳成立了國內第一家物業(yè)管理企業(yè)——深圳物業(yè)管理公司，標志著現代意義的物業(yè)管理在我國內地開始起步?？梢?，我國大陸物業(yè)管理的發(fā)展與經濟體制轉型基本是同步的。30年來，我國經濟發(fā)展取得舉世矚目的成績，物業(yè)管理行業(yè)也取得較大發(fā)展。據資料顯示，目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，全國絕大部分城市已經引進和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)服務企業(yè)已超過6萬家，從業(yè)人員突破300萬人[1]。物業(yè)管理類型多，物業(yè)服務已覆蓋到不動產的絕大多數領域。其中有高級住宅，也有普通住宅和老舊小區(qū)，有寫字樓、工業(yè)區(qū)、商業(yè)建筑的市場化物業(yè)服務，也有機關、企事業(yè)單位后勤社會化的物業(yè)服務。隨著行業(yè)的發(fā)展壯大，物業(yè)管理行業(yè)既豐富了居民的文化生活，改善了人居工作環(huán)境，促進了社區(qū)安定有序，又增加了社會財富積累，維護了社區(qū)和諧穩(wěn)定，減輕了政府治安管理的壓力。同時，物業(yè)管理還有助于提高城市管理水平，在一定程度上降低城市管理的運行成本，有助于解決就業(yè)問題，推動國民經濟增長和社會建設。但是，隨著經濟社會的發(fā)展，業(yè)主對物業(yè)管理提出許多新的要求，由于體制的原因，加上物業(yè)管理自身的特殊性，物業(yè)管理領域沖突頻發(fā)，在發(fā)展過程中暴露出許多不平衡、不協(xié)調以及不可持續(xù)的問題。而由于意識形態(tài)的復雜性，政府未能很好地轉換角色，在推進物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展過程中缺位、錯位。

一、政府轉變職能的必要性

現代物業(yè)管理要求政府轉變職能?，F代物業(yè)管理是從傳統(tǒng)房地產管理體制中發(fā)展而來的，是房地產業(yè)的延伸和發(fā)展，而不同于傳統(tǒng)房地產管理。在當前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展狀況下，正視政府在物業(yè)管理行業(yè)中的缺位、錯位表現，正確理解現代物業(yè)管理的特征，對于重塑政府角色、轉變政府職能、促進我國物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，具有重要意義。

（一）政府在物業(yè)管理行業(yè)中的缺位和錯位

1．各地政府重視不夠

現階段，各地政府還沒有把物業(yè)管理當作城市管理的一個重要組成部分，只是或多或少地將其視為一種實現住宅商品化的輔助手段。該理念使社區(qū)的物業(yè)管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了物業(yè)管理的推廣和人們對它的理解和接受。

2．法律法規(guī)尚不健全

目前，我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。由于缺乏完善的法律法規(guī)體系，使得在物業(yè)管理市場上競爭未能充分展開，公平、公正、公開、誠實守信的市場競爭秩序尚未建立，經濟合同不明晰、物業(yè)服務不到位、接受服務不繳費等現象引發(fā)了各種糾紛，缺乏有效的化解機制，各方主體職權不清，職能越位，運作不規(guī)范時無法給以有效制止。

3．媒體導向宣傳不力

長期以來，新聞媒體很少向大眾宣傳物業(yè)管理知識，部分地區(qū)居民的物業(yè)管理消費觀念相當薄弱。在出現物業(yè)糾紛時，有少數記者為了吸引觀眾眼球，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德；不是一分為二地分析前因后果，對事件做公正而深刻的報道、思考，用正確的理論和觀點引導大眾；而是片面擴大物業(yè)管理中的矛盾，火上澆油，加深人們對物業(yè)服務行業(yè)的曲解，沒有給物業(yè)服務企業(yè)以應有的尊重。

（二）政府職能轉變的必要性

1．政府轉變職能是市場化的服務機制所決定的

傳統(tǒng)的房地產管理，不論是政府還是單位管理的房屋，絕大多數是國家或集體所有，產權關系比較單一。隨著住房制度改革的逐步深入，房屋產權結構發(fā)生了根本性變化，國家所有的房產，特別是住宅比重逐步減少，形成了國家、集體、個人，包括港、澳、臺等個人或法人多種所有制下的多元化格局。因此，傳統(tǒng)的房地產管理是管理者按照自身的意志去管理用戶，與用戶之間的關系是管理與被管理的關系。用戶無法選擇管理者，很少有監(jiān)督權，更談不上決策權，所以處于被動地位。而現代物業(yè)管理則是產權人（或使用人）與物業(yè)服務企業(yè)雙方在完全平等的條件下，通過市場競爭實現雙向選擇，并通過簽訂物業(yè)管理委托合同，明確各自的權利和義務。物業(yè)服務企業(yè)與產權人（或使用人）之間的關系是受托與委托，服務提供者與服務接受者的關系，并且寓管理于服務之中，凡是業(yè)主和使用人所需要的服務，只要是在物業(yè)服務合同規(guī)定范圍內的項目，物業(yè)服務企業(yè)都應盡量給予滿足[2]。

2．政府轉變職能是物業(yè)服務內容變化所要求的

傳統(tǒng)的房地產管理主要是對房屋及其附屬的設備設施進行維修、養(yǎng)護，內容較為單一。而現代物業(yè)管理除了對房屋及其附屬設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護外，還進行清掃保潔、安全消防、園庭綠化等服務。此外，現代物業(yè)管理的內容還包括企業(yè)根據實際情況為業(yè)主提供特約服務。可見，現代物業(yè)管理既管物又服務于人，內容十分廣泛。

3．政府轉變職能是企業(yè)化經營方式內在決定的

傳統(tǒng)的房地產管理是在計劃經濟體制下的政府行政行為，是由政府各部門、企事業(yè)單位采用行政手段直接進行福利式的管理。而現代物業(yè)管理是在市場經濟條件下誕生的企業(yè)行為，是用法律手段和經濟手段進行的社會化經營管理和有償服務。

二、政府在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中的角色定位

在社會轉型中，個人追求私人利益最大化，企業(yè)追求企業(yè)利益最大化。公共管理理論認為，政府既有其自身的利益，又是公共利益的代表者，追求自身利益和公共利益的最大化。這就形成政府、企業(yè)、個人等多元主體都在追求利益最大化的格局。當多元利益目標發(fā)生沖突時，需要政府、企業(yè)和個人各方主體共同努力并形成合力。而如何將多元利益沖突轉化為多方合力，需要政府轉換角色和觀念，建設服務型政府，改變職能缺位、錯位、固位等現象，并進行補位、歸位、進位。政府應在服務過程中按照“轉變職能、權責一致、強化服務、改進管理、提高效能”的要求，完善法律法規(guī)體系，規(guī)范物業(yè)管理市場，建立信息溝通平臺，構建完善的主體行為評估體系，以加強對物業(yè)服務市場的指導、監(jiān)督和管理。

（一）轉變觀念，樹立服務理念

在經濟轉型過程中，由于現代物業(yè)管理的管理內容不同于傳統(tǒng)房地產管理，政府已經意識到了政府自身與各利益主體之間的關系需要轉變，也已經在不斷創(chuàng)新以適應新的形勢。這具體表現在以下幾個方面。首先，制定了一系列的法律法規(guī)解決轉型期出現的各種問題，但由于在法律法規(guī)的執(zhí)行過程中，政府仍然將自身擺在領導地位，將各利益主體擺在被領導的地位，強迫各利益主體執(zhí)行，所以效果并不明顯。其次，賦予社區(qū)委員會行政管理職能，加強對社區(qū)委員會的政策扶持，在基礎設施建設、財政投入、工資保障、人員培養(yǎng)選拔等方面均給予大力支持；擴大社區(qū)委員會管理內容，在自我服務、自我管理、自我教育、自我監(jiān)督的基礎上，增加衛(wèi)生醫(yī)療服務、救助服務、社會保障福利服務、計劃生育等行政職能，以期通過調解人際關系，塑造社區(qū)文化氛圍為物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。但效果同樣未能令人滿意。為了完成政府額外下派的任務，社區(qū)委員會在經費不足的情況下，不得不通過各種途徑自己籌集或通過提供經營性服務獲得經費補充。而社區(qū)委員會提供的經營性服務與物業(yè)服務企業(yè)提供的市場化的服務商品事實上存在一定程度的重合，導致社區(qū)委員會與物業(yè)服務企業(yè)爭奪公共資源的情況。這不僅不能為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境氛圍，反而為社區(qū)管理與物業(yè)管理的合作留下了嚴重的隱患。所以，政府應當轉變觀念，樹立服務理念，改變物業(yè)管理的服務方式，將這種強迫行為轉變?yōu)楹献餍袨?。在多元利益格局下，政府與各相關主體都是參與者，政府應當從整個社會的角度出發(fā)，完善干預手段，規(guī)范各方行為，均衡各方利益，建立有效的引導、監(jiān)督機制，使得各利益主體產生自主性。只有相互溝通、相互協(xié)作，才有可能最大限度地緩解矛盾，保證市場健康發(fā)展。

（二）完善法律法規(guī)體系

雖然政府在某些方面已經制定了一些相關的政策法規(guī)，對物業(yè)管理行為進行引導，對不法行為進行干預，但效果并不明顯。由于法律法規(guī)不夠完善，相關主體職責不清，權利義務不明，在現實生活中出現各種各樣的物業(yè)管理問題，有的是無法可依，有的是執(zhí)法不嚴，有的是違法不究，使得某些單位和個人趁機鉆空子。而違法時由于執(zhí)法不嚴、違法不究使得違法低成本或無成本，加劇不法行為的發(fā)生。所以，政府必須進一步完善法律法規(guī)體系，加大學習和貫徹物業(yè)管理法律法規(guī)的力度，從物業(yè)管理相關主體（物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會以及政府自身）的權益規(guī)范入手，將物業(yè)管理切實納入依法運行的軌道。要加強社會普遍關注和影響行業(yè)發(fā)展的物業(yè)管理重點、難點問題的調研，及時提出政策措施，妥善解決行業(yè)發(fā)展中的矛盾和問題。

（三）規(guī)范物業(yè)管理市場

政府規(guī)范物業(yè)管理市場的重點是規(guī)范相關主體的行為，特別是物業(yè)服務企業(yè)的經營行為。物業(yè)服務企業(yè)經營行為的規(guī)范，可以不斷提升物業(yè)管理和服務的整體水平，提高業(yè)主滿意度和行業(yè)的社會公信力。因此，應整合政府主管部門，以及與物業(yè)管理活動有關的工商管理、物價管理、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等部門、街道、社區(qū)的力量，加強對物業(yè)服務企業(yè)的資質管理，建立物業(yè)服務企業(yè)的市場準入制度，加大從業(yè)人員的培訓力度，完善持證上崗制度；進一步規(guī)范招投標行為，完善物業(yè)管理招投標市場的準入機制，加大對物業(yè)管理活動的監(jiān)管及對業(yè)主組織的指導，健全糾紛化解機制，及時化解糾紛。

（四）建立信息溝通平臺

有了完善的法律法規(guī)體系，還需要貫徹落實到位。因為政府只是物業(yè)管理法律法規(guī)的制定者，有效的法律法規(guī)還需要相關主體合力推行和遵守。由于相關主體的角度不同，對于政府制定的法律法規(guī)有著不同的理解，往往會產生分歧，而當這些分歧沒有得到有效消除時，就會產生行為上的沖突。所以，政府需要建立信息溝通平臺，建立信息披露制度，加強宣傳引導，讓物業(yè)服務企業(yè)和廣大業(yè)主充分意識到權力與義務的對等性，并合理地計算自我利益與義務的真正邊界，將和諧物業(yè)的理念帶到物業(yè)服務的交易中，提高物業(yè)管理法律法規(guī)的有效性。

（五）構建完善的主體行為評估體系

在物業(yè)管理活動中，相關主體在獲得權利的同時是否履行職責和義務，是否按照法律法規(guī)和物業(yè)管理市場機制進行運作，需要政府組織相關部門和人員進行有效的評估與監(jiān)督。政府既要構建物業(yè)管理服務滿意度的主觀評價體系，又要構建物業(yè)管理服務質量監(jiān)督的客觀評價體系。物業(yè)管理活動參與主體主要有業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)。因此，要使評估結果具有說服力，使業(yè)主在參與物業(yè)服務滿意度評估的同時，參與管理服務質量的監(jiān)督。當然，物業(yè)管理服務質量的認定方面存在著多樣性和復雜性，而業(yè)主由于對物業(yè)管理的認識水平參差不齊。因此，有必要建立政府行政管理、社會輿論監(jiān)督、司法機構仲裁、行業(yè)協(xié)會推廣、中介組織測評五位一體的物業(yè)管理質量評價體系。只有這樣，才能使法律法規(guī)得到貫徹落實，營造起有序的物業(yè)管理市場秩序。

作為社會性服務行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)涉及到千家萬戶，有綜合性強、涉及面廣、社會影響大等特點。物業(yè)管理活動開展得好壞，對當前我國和諧社會建設至關重要。如果政府能夠轉變觀念，變管治為服務，在相關主體開展物業(yè)管理活動前，制定好法律法規(guī)，明確主體權益職責，并大力開展宣傳活動，讓物業(yè)管理深入人心，在物業(yè)服務企業(yè)依法開展物業(yè)管理活動過程中，組織包括業(yè)主在內的相關主體對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督和評估。那么，一定會促進物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展并在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮越來越大的作用。

[1] 齊驥．承前啟后 繼往開來 努力實現物業(yè)管理事業(yè)的歷史跨躍——齊驥副部長在物業(yè)管理改革發(fā)展30年大會上的講話[J]．中國物業(yè)管理，2011，（10）．

[2] 張作祥．物業(yè)管理概論[M]．北京：清華大學出版社，2008．

[3] 惠國輝．我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策思考[J]．民營科技，2008，（8）．