■修雪嵩 徐愛(ài)農(nóng)

房地產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物。在西方國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)涉及社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的方方面面，評(píng)估對(duì)象既包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓、土地等，也包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅；評(píng)估目的既包括轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)投資入股等，也包括不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的抵押貸款、物業(yè)稅征收、保險(xiǎn)理賠等。在這些形形色色的房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，雖然有一些僅僅評(píng)估房地產(chǎn)的面積或評(píng)估房地產(chǎn)的租金收入（如某些國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)稅稅基評(píng)估），但絕大多數(shù)是評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即評(píng)估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上交易價(jià)格的估計(jì)值。西方國(guó)家在長(zhǎng)期評(píng)估實(shí)踐中，根據(jù)不同的理論基礎(chǔ)和技術(shù)路徑，形成了一系列評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的方法，有力促進(jìn)了房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展。國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估方法盡管具有特定的適用前提和適用條件，但對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐同樣具有借鑒作用。

一、國(guó)外傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估方法

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估方法主要是那些在評(píng)估實(shí)踐中使用歷史比較悠久且得到廣泛認(rèn)可的方法，其技術(shù)路徑或者通過(guò)某種形式的比較（如房地產(chǎn)價(jià)值影響因素比較、房地產(chǎn)收益比較、房地產(chǎn)成本比較），或者通過(guò)一組可觀測(cè)變量之間的回歸模型來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。傳統(tǒng)方法包括：售價(jià)類比法、投資法、收益折現(xiàn)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、多元回歸法、逐步回歸法（Pagourtzi等，2003）。

（一）售價(jià)類比法

售價(jià)類比法也稱為市場(chǎng)比較法、交易案例比較法，是國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中應(yīng)用最廣泛的一種評(píng)估方法。根據(jù)替代原理，被估房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)該與同一市場(chǎng)內(nèi)類似房地產(chǎn)的交易價(jià)格接近。評(píng)估人員在分析被估房地產(chǎn)與可比交易案例在面積、房齡、建筑質(zhì)量、環(huán)境因素、交易日期等方面差異的基礎(chǔ)上，對(duì)可比交易案例的售價(jià)進(jìn)行修正，從而得到被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。售價(jià)類比法包括4個(gè)基本步驟：

首先，針對(duì)被估房地產(chǎn)的特征，尋找多個(gè)（不少于3個(gè)）可比交易案例；

其次，對(duì)每一可比交易案例的成交價(jià)格進(jìn)行修正，以反映被估房地產(chǎn)與該可比交易案例之間的差異；

再次，根據(jù)多個(gè)修正結(jié)果，得到被估房地產(chǎn)的最終評(píng)估值；

最后，撰寫(xiě)并向委托方提交評(píng)估報(bào)告。

售價(jià)類比法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性在很大程度上取決于被估房地產(chǎn)與可比交易案例之間的可比性，為了客觀、科學(xué)地選擇可比交易案例，國(guó)外學(xué)者及評(píng)估人員引入了Minkowski距離（McCluskey等，1997），被估房地產(chǎn)和備選交易案例之間可比性的大小以“距離”表示，距離越小兩者之間的可比性越高，其計(jì)算公式為：

式中， 為Minkowski冪，通常取2；

為房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成中第 i 個(gè)連續(xù)特征的權(quán)重；為可比交易案例第 i 個(gè)連續(xù)特征的數(shù)值；

為被估房地產(chǎn)第 i 個(gè)連續(xù)特征的數(shù)值；

為可比交易案例第 j 個(gè)類別特征的數(shù)值；

為被估房地產(chǎn)第 j 個(gè)類別特征的數(shù)值；

為逆德?tīng)査瘮?shù)（0，如果，如果。

所謂連續(xù)特征意指可以用連續(xù)數(shù)值表示，如房地產(chǎn)的面積、房齡等；類別特征意指歸屬于某一類別，比如房地產(chǎn)所處行政區(qū)域、房地產(chǎn)是否臨街等。將影響房地產(chǎn)價(jià)值的諸多因素羅列出來(lái)，計(jì)算備選交易案例和被估房地產(chǎn)之間的D值，然后將D值按照從小到大順序排列，取D值最小的幾個(gè)交易案例作為可比交易案例。

售價(jià)類比法中，最終評(píng)估結(jié)果一般是對(duì)各個(gè)交易案例的修正價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均，很顯然，與被估房地產(chǎn)越相似交易案例的修正價(jià)格應(yīng)該給予越大的權(quán)重，但權(quán)重究竟是多少，則是評(píng)估實(shí)踐中需要解決的又一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，國(guó)外所采取的方法如下（假設(shè)有n個(gè)交易案例）：

式中，為第i個(gè)交易案例的修正價(jià)格，Wi和W的計(jì)算公式分別為：

式中，SPi為第i個(gè)交易案例的交易價(jià)格，D為Di中的最大值。從公式（3）可以看出，與被估房地產(chǎn)越相似的交易案例，其“距離”越小，且修正價(jià)格與交易價(jià)格越接近，所計(jì)算出來(lái)的Wi越大，相應(yīng)權(quán)重也就越大。

（二）投資法

售價(jià)類比法主要適用于可比性較強(qiáng)、所有權(quán)和使用權(quán)合一的居住房地產(chǎn)子市場(chǎng)，而在投資房地產(chǎn)子市場(chǎng)上則不太適用。國(guó)外許多房地產(chǎn)所有者往往出于投資目的而擁有房地產(chǎn)，通過(guò)房地產(chǎn)出租收取租金獲得投資報(bào)酬，而可用于出租的房地產(chǎn)種類較多，房地產(chǎn)之間的差異較大，所以一般采用投資法也稱為收益資本化法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值：

式中，A為房地產(chǎn)的年租金收入，r為資本化率，K為房地產(chǎn)售價(jià)與租金收入的比率，即售價(jià)/租金乘數(shù)（租售比的倒數(shù)），乘數(shù)K越大，則房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值越高。

（三）收益折現(xiàn)法

如果缺乏足夠的可比交易案例，且房地產(chǎn)所有者也未出租房地產(chǎn)而是自己占用進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)獲得收益，比如開(kāi)旅館、開(kāi)飯店等，此時(shí)，前面兩種方法也難以適用，國(guó)外評(píng)估實(shí)踐此時(shí)一般采用收益折現(xiàn)法，將被估房地產(chǎn)視為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投入要素之一，對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)凈收益（扣除了經(jīng)營(yíng)成本）進(jìn)行預(yù)測(cè)，根據(jù)各要素貢獻(xiàn)大小對(duì)經(jīng)營(yíng)凈收益進(jìn)行分配，將未來(lái)各期歸屬于房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益用合適的折現(xiàn)率加以折現(xiàn)，則得到被估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值：

式中，Ri為未來(lái)第i年歸屬于房地產(chǎn)的凈收益，n為房地產(chǎn)的收益期限。

（四）假設(shè)開(kāi)發(fā)法

國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)上的評(píng)估對(duì)象除了上面提到的已經(jīng)建成使用的房地產(chǎn)外，也有可能是待開(kāi)發(fā)的土地，或者是需要拆除原有建筑重新進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地。對(duì)于這類評(píng)估對(duì)象，國(guó)外通常采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，也稱為剩余法。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的評(píng)估思路為：綜合考慮被估土地坐落位置、面積大小、周圍環(huán)境、地形特征等，根據(jù)最高與最佳使用原則，假設(shè)對(duì)被估土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的建筑物連同土地一起轉(zhuǎn)讓或租賃出去獲得的收益，扣除開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑成本、專業(yè)費(fèi)用、資金成本、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償（開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）及租售稅費(fèi)，剩余部分即為被估土地的市場(chǎng)價(jià)值。如果評(píng)估對(duì)象是需要拆除原有建筑重新進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地，則還需要扣除原有建筑拆除以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。

從假設(shè)開(kāi)發(fā)法的評(píng)估思路不難看出，土地市場(chǎng)價(jià)值的大小與擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)供求關(guān)系密切相關(guān)，在開(kāi)發(fā)成本不變的情況下，社會(huì)對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需求越旺盛，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所獲得收益越高，土地市場(chǎng)價(jià)值也就越高，反之，則土地市場(chǎng)價(jià)值越低。

（五）成本法

對(duì)于一些缺乏公開(kāi)市場(chǎng)、具有特殊用途的自用房地產(chǎn)如工業(yè)廠房，國(guó)外采用的評(píng)估方法為成本法，其理論基礎(chǔ)是費(fèi)用價(jià)值論，即認(rèn)為費(fèi)用是價(jià)值的主體，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值等于重新構(gòu)建同樣房地產(chǎn)需要花費(fèi)的成本。

成本法的具體評(píng)估過(guò)程為，評(píng)估人員首先運(yùn)用合適的評(píng)估方法評(píng)估出待估房地產(chǎn)所占用土地的市場(chǎng)價(jià)值，再評(píng)估構(gòu)建與被估房地產(chǎn)具有同樣功能建筑所花費(fèi)的成本，兩者相加得被估房地產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)的重置成本，然后扣除被估房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)生的各項(xiàng)貶值（實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值），最終差額即為被估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

（六）多元回歸法

多元回歸法是通過(guò)建立房地產(chǎn)交易價(jià)格和交易價(jià)格影響因素之間的線性回歸模型，來(lái)評(píng)估被估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。具體評(píng)估過(guò)程為：在被估房地產(chǎn)所處區(qū)域范圍內(nèi)，選擇足夠數(shù)量的交易案例，將交易價(jià)格作為被解釋變量，將影響交易價(jià)格的因素如樓層、房齡、臨街狀況、行政區(qū)劃等作為解釋變量，通過(guò)線性回歸分析，得到相應(yīng)的回歸方程，將被估房地產(chǎn)的特征值代入回歸方程，從而得出被估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。典型的回歸方程為：

式中，被解釋變量Y為房地產(chǎn)交易價(jià)格，解釋變量X1，……，Xk為交易價(jià)格的影響因素，其中有一些為虛擬變量，β0，β1，……，βk為固定參數(shù)，ε為呈正態(tài)分布、均值為0、方差為σ2的隨機(jī)誤差項(xiàng)。

多元回歸法除了在評(píng)估實(shí)踐中得到比較廣泛的應(yīng)用外，在學(xué)術(shù)界常有相關(guān)研究文獻(xiàn)，如Wolverton（1997）曾經(jīng)在美國(guó)亞利桑那州的圖森選擇了1989～1991年間銷售的56個(gè)位于山腳的住宅，回歸分析了售價(jià)的影響因素及與售價(jià)之間的關(guān)系。

（七）逐步回歸法

房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響因素很多，如果把所有影響因素都作為解釋變量進(jìn)行多元回歸顯然是不可能的，因?yàn)樵诒姸嘤绊懸蛩刂校行┮蛩乜赡軐?duì)交易價(jià)格的影響不是很大，而且它們之間可能不完全相互獨(dú)立，即存在某種相關(guān)關(guān)系，在這種情況下國(guó)外評(píng)估實(shí)踐中一般采用逐步回歸分析，進(jìn)行解釋變量的篩選，基本思路為：首先，對(duì)引入的解釋變量進(jìn)行檢驗(yàn)，顯著者引入，不顯著者剔除；其次，再引入一個(gè)新的解釋變量，同時(shí)對(duì)前面引入的解釋變量進(jìn)行檢驗(yàn)，顯著者保留，不顯著者剔除。這樣反復(fù)做下去，直到進(jìn)入方程的解釋變量都顯著，未進(jìn)入的解釋變量都不顯著為止，在此基礎(chǔ)上建立最優(yōu)的回歸模型。

二、國(guó)外現(xiàn)代的房地產(chǎn)評(píng)估方法

現(xiàn)代房地產(chǎn)評(píng)估方法是國(guó)外評(píng)估界將相關(guān)學(xué)科、相關(guān)領(lǐng)域的研究成果、科學(xué)技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中，這些評(píng)估方法在評(píng)估實(shí)踐中應(yīng)用的歷史較短，有些方法還處于探索階段?，F(xiàn)代評(píng)估方法主要包括：人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法、享樂(lè)定價(jià)法、空間分析法、模糊邏輯法等。

（一）人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法（ANNs）

房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響因素非常復(fù)雜，許多影響因素與交易價(jià)格的關(guān)系是非線性的，難以用一個(gè)具體的數(shù)學(xué)模型來(lái)描述，而神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)適合處理模糊的不精確的復(fù)雜非線性問(wèn)題，其特點(diǎn)是具有大規(guī)模并行處理、分布式存儲(chǔ)、自組織、自學(xué)習(xí)的性能，能夠通過(guò)對(duì)大量樣本的學(xué)習(xí)，自動(dòng)建立起樣本結(jié)果與樣本影響因素之間的關(guān)系，因此，如果將該方法應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估時(shí)，只要選擇合適的樣本（包括房地產(chǎn)交易價(jià)格和影響因素）對(duì)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行訓(xùn)練就能建立起樣本點(diǎn)交易價(jià)格和影響因素之間的非線性關(guān)系，再用訓(xùn)練過(guò)的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)就能對(duì)待估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)組成包括三個(gè)部分：（1）輸入層：輸入各個(gè)自變量的數(shù)值。影響房地產(chǎn)交易價(jià)格的因素作為自變量，每一個(gè)自變量對(duì)應(yīng)一個(gè)神經(jīng)元節(jié)點(diǎn)；（2）輸出層：輸出因變量的預(yù)測(cè)值，即房地產(chǎn)的交易價(jià)格，每個(gè)因變量也對(duì)應(yīng)一個(gè)神經(jīng)元；（3）隱含層，通常也稱為“黑箱”：多輸入——單輸出非線性系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)處理過(guò)程，對(duì)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)使用者來(lái)說(shuō)不可見(jiàn)，其數(shù)學(xué)模型為：

式中，Xi為自變量（房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響因素），Y為因變量（房地產(chǎn)交易價(jià)格），Wi為權(quán)系數(shù)，θ為閾值，f(X)是激發(fā)函數(shù)，它可以是線性的，也可以是非線性的。

（二）享樂(lè)定價(jià)法

享樂(lè)定價(jià)理論認(rèn)為，商品具有多方面的屬性，商品的價(jià)格取決于商品各方面屬性帶給消費(fèi)者的效用滿足。1967年，Rider研究空氣質(zhì)量變化的經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，探討了環(huán)境特征諸如空氣質(zhì)量、水質(zhì)量等對(duì)住宅價(jià)值的影響。近一二十年來(lái)，享樂(lè)定價(jià)法逐漸引入到房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估領(lǐng)域（Janssen et al.，2001）。

享樂(lè)價(jià)格函數(shù)提供了評(píng)估房地產(chǎn)這種異質(zhì)商品市場(chǎng)價(jià)值的一種框架，房地產(chǎn)雖然各不相同，但都是由具有相同屬性的部分組成，盡管不同地域的房地產(chǎn)價(jià)格差異很大，但房地產(chǎn)的各種屬性卻有相同的價(jià)格，可以通過(guò)享樂(lè)價(jià)格函數(shù)確定房地產(chǎn)各種屬性的價(jià)格，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值則是房地產(chǎn)各種屬性價(jià)格的綜合體現(xiàn)。

（三）空間分析法

房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性在很大程度上取決于評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象特征、屬性的把握，當(dāng)評(píng)估對(duì)象數(shù)量非常龐大（如物業(yè)稅稅基評(píng)估時(shí)的評(píng)估對(duì)象），評(píng)估人員難以在現(xiàn)場(chǎng)逐一詳細(xì)勘查被估房地產(chǎn)時(shí)，空間分析法被引入到了房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域，該方法是一種借助于GIS（地理信息系統(tǒng)）而不僅僅依靠歐氏距離（衡量在m維空間中兩個(gè)點(diǎn)之間的距離），以視覺(jué)、立體效果來(lái)展示被估房地產(chǎn)坐落位置、相鄰狀況，并結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估模型來(lái)對(duì)被估房地產(chǎn)做出準(zhǔn)確評(píng)估的技術(shù)和方法（Anselin和Getis，1992；Griffith，1993）。

GIS將計(jì)算機(jī)圖形圖像處理、數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)、空間分析結(jié)合在一起，通過(guò)應(yīng)用反應(yīng)面分析技術(shù)，可以提供不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的三維立體示意圖，也可以提供任一被估房地產(chǎn)地理位置、周邊道路、相鄰建筑等視覺(jué)信息。目前基于GIS的空間分析法在房地產(chǎn)批量評(píng)估中得到了非常廣泛的應(yīng)用。

（四）模糊邏輯法

不同于或?qū)蝈e(cuò)的經(jīng)典二元布爾邏輯，現(xiàn)實(shí)世界中存在著大量的模糊現(xiàn)象，為了從量上來(lái)研究和處理模糊現(xiàn)象，美國(guó)控制論專家Zadeh教授于1965年創(chuàng)建了模糊邏輯理論。

房地產(chǎn)評(píng)估中同樣存在模糊現(xiàn)象和模糊概念，比如建筑物的新舊程度、被估房地產(chǎn)與可比交易案例差異的大小、被估房地產(chǎn)所處區(qū)域的繁華程度、收益法中折現(xiàn)率的大小等等，這些模糊概念往往難以用經(jīng)典數(shù)學(xué)方法進(jìn)行量的精確處理，而必須依靠評(píng)估人員的主觀經(jīng)驗(yàn)判斷，由此必然影響到評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

上世紀(jì)90年代，國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域開(kāi)始引入模糊邏輯理論（Byrne，1994；Gold，1995），具體應(yīng)用于模糊模型識(shí)別、模糊綜合評(píng)價(jià)等方面。模糊模型識(shí)別根據(jù)房地產(chǎn)某些特征進(jìn)行識(shí)別并分類，在售價(jià)類比法中應(yīng)用比較廣泛。評(píng)估人員應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)的貼近度概念和擇近原則來(lái)選擇可比交易案例并進(jìn)行可比交易案例與被估房地產(chǎn)之間的差異修正。模糊綜合評(píng)價(jià)主要應(yīng)用于受多因素影響的評(píng)估參數(shù)確定上，比如，建筑物的成新率由結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等多方面因素共同決定，而結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備同樣也有多方面的影響因素，因此，如何根據(jù)這些眾多的影響因素確定建筑物的成新率就是一個(gè)非常棘手的問(wèn)題，而應(yīng)用模糊綜合評(píng)判模型則可以很方便地解決這類問(wèn)題。

三、對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估方法的借鑒

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步建立與發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估需求日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐在滿足社會(huì)需求的同時(shí)也得到了迅速發(fā)展。在這一過(guò)程中，通過(guò)利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估理論和方法并加以消化吸收，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)在短短二十年左右的時(shí)間內(nèi)走完了國(guó)外幾十年、上百年發(fā)展的歷程。但不可否認(rèn)的是，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)與國(guó)外相比仍有一定的差距，在結(jié)合我國(guó)國(guó)情的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估方法無(wú)疑將有助于縮小這種差距，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展。對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估方法的借鑒可以從三個(gè)方面展開(kāi)：

首先，通過(guò)借鑒完善我國(guó)評(píng)估實(shí)踐中常用的基本評(píng)估方法。售價(jià)類比法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益折現(xiàn)法、成本法等是我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中常用的基本評(píng)估方法，這些方法相對(duì)比較成熟，評(píng)估人員應(yīng)用比較熟練，但在評(píng)估實(shí)踐中還存在一些有待完善的地方。比如，售價(jià)類比法中，備選的交易案例與被估房地產(chǎn)是否具有可比性往往根據(jù)評(píng)估人員的主觀判斷；對(duì)各可比交易案例交易價(jià)格修正結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均時(shí)，權(quán)重的大小也是由評(píng)估人員主觀確定。國(guó)外根據(jù)備選交易案例與被估房地產(chǎn)“距離”大小來(lái)確定可比交易案例的方法則比較客觀和科學(xué)，同時(shí)根據(jù)可比交易案例與被估房地產(chǎn)相似程度計(jì)算的權(quán)重也值得評(píng)估人員加以借鑒。

其次，根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估的社會(huì)需求狀況，有重點(diǎn)地引進(jìn)和吸收國(guó)外成功的房地產(chǎn)評(píng)估方法。當(dāng)前急需解決的是服務(wù)于物業(yè)稅征收的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題，早在2003年10月，黨的十六屆三中全會(huì)就曾提出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，然而，如何對(duì)龐大的存量二手房進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估成為開(kāi)征物業(yè)稅的一大制約因素。國(guó)外開(kāi)征物業(yè)稅已經(jīng)有悠久的歷史，一些現(xiàn)代評(píng)估技術(shù)和方法如空間分析法、模糊邏輯法等在物業(yè)稅稅基評(píng)估中發(fā)揮了積極的作用，這些技術(shù)和方法無(wú)疑對(duì)我國(guó)物業(yè)稅稅基評(píng)估體系的設(shè)計(jì)具有重要借鑒作用。

最后，加強(qiáng)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估方法在我國(guó)適用性的研究。每一種評(píng)估方法都有其適用前提和適用環(huán)境，國(guó)外可行的方法在我國(guó)可能不一定可行，因此，理論界和實(shí)務(wù)界應(yīng)該對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估方法在我國(guó)適用前提是否滿足、主要技術(shù)參數(shù)如何確定等方面進(jìn)行研究，而不應(yīng)照搬照抄國(guó)外的評(píng)估方法。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)評(píng)估方法是評(píng)定估算房地產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。在長(zhǎng)期評(píng)估實(shí)踐中，國(guó)外形成了一系列行之有效的房地產(chǎn)評(píng)估方法，這些評(píng)估方法無(wú)論是傳統(tǒng)評(píng)估方法還是現(xiàn)代評(píng)估方法，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)都有很好的借鑒意義，在既有評(píng)估方法和理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估環(huán)境，積極研究、引進(jìn)和吸收國(guó)外的房地產(chǎn)評(píng)估方法和理論，必將提高我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量，加快我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)與國(guó)際接軌的步伐。

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