文 周力軍

時下，“商鋪是金”的說法已經(jīng)深入人心。商鋪以低風險、高回報的特征備受青睞。目前住宅用房的投資回報率約為6%～8%，而商鋪的投資回報一般可達到8%～12%，甚至20%以上。另外，購買商鋪既可出租又可自己經(jīng)營，投資方式靈活，符合中國人實用性投的傳統(tǒng)理念。

社區(qū)商鋪成投資新熱點

在一些城市，市場的商業(yè)潛力有限，商鋪數(shù)量的短期快速增長容易引起市場的飽和，反過來會影響商業(yè)環(huán)境，使投資者的利益受損。特別是在一些過度炒作的商業(yè)旺地，本身地價高、競爭激烈、投資大，容易造成投資誤區(qū)。相對于目前的純商業(yè)街區(qū)來說，社區(qū)商鋪的投資值得投資者關注。因為隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，越來越多的人們搬遷到新的住宅社區(qū)，而社區(qū)的配套環(huán)境也越來越成為人們買家置業(yè)的標準之一，人們衣食住行更信賴于社區(qū)的良好配套，社區(qū)商鋪因此產(chǎn)生出無限商機。

社區(qū)型商鋪以其自身投資少、回報相對穩(wěn)定的特點而受到投資者青睞。最新調(diào)查顯示：目前70%的投資者購買商鋪的目的是為了炒鋪或轉(zhuǎn)租，僅有30%的投資者買鋪是為了自用。但不管是投資、自用還是炒作出租，商鋪投資者都必須面臨商鋪投資的誘惑和風險。如何選擇商鋪、商用物業(yè)，怎樣規(guī)避市場風險，從而實現(xiàn)良好的投資回報，成為商鋪投資人最關心的話題。

選擇社區(qū)商鋪的條件

社區(qū)商鋪能否做旺主要取決于地點、人流狀況及消費群的消費水平。投資社區(qū)商鋪，要看這個商鋪的業(yè)態(tài)組合有沒有聚集人群的綜合功能，如消費環(huán)境是否優(yōu)美、消費商品檔次和價格是否合理、娛樂休閑的設施及服務管理是否到位等，即近看交通，遠看業(yè)態(tài)。選擇社區(qū)商鋪還需要注意以下方面：

新建社區(qū)商鋪機會最多：因為新建社區(qū)的居民數(shù)將迅速增長，而且這部分人往往工作固定，有穩(wěn)定的收入。從某種程度上說，他們的消費水平較高，目標客戶較為固定，從而給商鋪的升值創(chuàng)造了有利條件。

客流量大?。和顿Y者在選擇鋪面類社區(qū)商鋪時，需要謹慎判斷哪個社區(qū)的規(guī)模大、哪個商鋪位置的客流量最大或比較大，對位于出入口、底層的商鋪更應多加關注。

商鋪初始售價：投資者應充分認識到商鋪初始售價是否反映了商鋪現(xiàn)狀的客觀價值，盡量將社區(qū)商鋪包裝的因素剔除，避免以較高的價格成交。

便利條件：鋪面類社區(qū)商鋪的“可視性”和方位、交通條件、整個項目的宏觀布局都有關連。底層或靠近出入口的商鋪的“可視性”顯然是最好的，其價值也是最高的。

停車條件：隨著汽車進入家庭，投資者必須考慮商鋪是否有足夠的停車位。

所屬項目的運營特點：作為房地產(chǎn)項目的一部分，該房地產(chǎn)項目的規(guī)模、定位、面對的主流客戶等因素都會直接影響社區(qū)商鋪的價值。

周邊發(fā)展趨勢：投資者應注意未來周邊大型的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，它將推動社區(qū)商鋪價值的上漲。

社區(qū)配套環(huán)境成置業(yè)標準

首先，不同的社區(qū)，商鋪的潛力也不同，投資社區(qū)商鋪收益最多的是一些離市區(qū)有一定距離、商業(yè)環(huán)境不太成熟的住宅社區(qū)。由于這類社區(qū)住戶日常生活購物基本源于自身配套，其居住者到社區(qū)外購物消費的機會相對減少，這就給其社區(qū)內(nèi)的商鋪帶來相當多的商業(yè)機會。

其次，這些離城區(qū)較遠的住宅項目，周邊配套設施少，與樓盤同時發(fā)售時一般都價格低廉，這時正是購買的好時機。

第三，選擇社區(qū)商鋪，除了要考慮地段之外，社區(qū)環(huán)境很重要。這里所說的社區(qū)環(huán)境，指的是人居的環(huán)境，就是要選擇居住人口眾多的大社區(qū)。大社區(qū)內(nèi)人口流量大、消費高，各方面生活需求大，如美發(fā)、餐飲、食品店、煤氣公司等。

第四，一些有特色的社區(qū)街鋪也值得投資者關注。這類商鋪往往是某一行業(yè)的聚集地，隨著市場經(jīng)營的成熟發(fā)展，其升值潛力也是很大的。

投資大型成熟社區(qū)商鋪價值高

消費者對商鋪的投資選擇主要分三個方面：社區(qū)商鋪投資、專業(yè)市場投資和大學校區(qū)周邊商鋪投資。有研究分析，社區(qū)商鋪投資總額低、風險小，收入回報穩(wěn)定，而位于大型成熟社區(qū)內(nèi)的商鋪更是具有長線的投資價值。尤其是如果所屬社區(qū)定位為高端，社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長的空間將預示著社區(qū)商鋪價值升值空間。

與臨街商鋪不同，社區(qū)商鋪的消費者主要來自于社區(qū)內(nèi)部，因此對整個社區(qū)居住氛圍的依賴比較強，這也是大型成熟社區(qū)的商鋪成為搶手貨的原因。社區(qū)商鋪過去的主要功能是滿足一定區(qū)域內(nèi)居民就近購物，但是在現(xiàn)代居住區(qū)中，僅有這些已經(jīng)遠遠不夠，為了提升居住品質(zhì)，新建社區(qū)必須有超前的新型商業(yè)設施，以滿足人們?nèi)找尕S富的消費需求。而這種商鋪除了要有方圓內(nèi)人流量支持外，還要有順暢的區(qū)域內(nèi)外交通設施，使消費人群能舒適便捷的完成購物、消費過程，從而保持這些人的長久消費意愿。

投資眼光須放長遠

一般情況下，人們說到商鋪投資，就會將其與回報率緊密地結(jié)合在一起，回報率也因此成為不少人投資商鋪的首選標準。但是，當一個專業(yè)的投資者看上某一個商鋪的時候，商鋪現(xiàn)時的投資回報率并不是其最為關心的，投資者更為關心的是該商鋪所在地的人流量、消費能力、發(fā)展前景等。因為商鋪的投資回報具有長遠性，一個商鋪從買入到收回投資，可能需要幾年甚至更長的時間，在此期間，商鋪的投資回報率會隨著時間的推移增高或降低，現(xiàn)時的回報率有時并不具備代表性。

投資社區(qū)商鋪，社區(qū)的發(fā)展前景自然是眾多投資客所關注的重點。社區(qū)商鋪投資前景由地段、主力店、發(fā)展商、投資時機、人氣和消費力等因素來決定。一些素質(zhì)好的樓盤，加上位于城市的未來發(fā)展方向上，這也就為商鋪的長線投資價值增加了籌碼，其社區(qū)商鋪即使目前的年收益率未能達到10%，但如果投資者看好其未來的升值潛力，即使是5%左右的年收益率也是可以接受的。

投資社區(qū)商鋪須加強風險意識

現(xiàn)在，商鋪經(jīng)營“三個月現(xiàn)象”很嚴重，社區(qū)商鋪投資本身的經(jīng)營門檻低，投入資金相對較少，經(jīng)營者很容易貿(mào)然進入：選點上不考慮商圈的成熟度，經(jīng)營模式上是夫妻店，不懂得現(xiàn)代化管理，這些都會使其投入和收益嚴重不對稱。一些租戶在高收益的刺激下投資社區(qū)商鋪，不考慮商圈的成熟度，業(yè)態(tài)配比欠合理，結(jié)果只能敗走麥城。為避免這些問題的發(fā)生，要注意以下四方面因素：

首先，一方面是商鋪租金居高不下，另一方面是投資者熱情不減，對此，租戶承租前必須考慮社區(qū)規(guī)模、居住人口的密集度，因為社區(qū)規(guī)模大小、入住率高低都會直接影響到該社區(qū)商鋪未來的發(fā)展前景。

其次，要了解該區(qū)居民的生活標準和消費習慣，業(yè)主的年齡、收入水平、職業(yè)特點等，都會影響該地區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)和發(fā)展。

第三，要注意區(qū)內(nèi)的業(yè)態(tài)配比，避免過多同類產(chǎn)品互相沖擊市場。以免形成超負荷消費，這樣的社區(qū)商鋪總體經(jīng)營情況都不會好，最終必然有部分投資者撤退。

第四，發(fā)展商、業(yè)主、租戶之間信息不對稱情況較為嚴重，投資者一方面要擺正心態(tài)，社區(qū)商鋪經(jīng)營畢竟是滿足居民便利性需求，銷售情況不是很穩(wěn)定，是一種維持性經(jīng)營，不大可能有太高利潤；另一方面，投資者最好向?qū)I(yè)的顧問公司多咨詢，盡可能多地掌握情況，避免盲目進入。

社區(qū)商鋪租售辯證觀

對于社區(qū)中的配套商鋪，其運作方式不外乎兩種：出租和出售。在目前的大多數(shù)社區(qū)住宅項目中，將商鋪出售是主要的處理方式。對于房地產(chǎn)商而言，出售的方式顯然在后期管理上要省心得多，而且回款速度更快、更有保障。近來部分房地產(chǎn)商，尤其是地理位置比較偏僻、周邊配套比較差的項目，對社區(qū)商鋪實行定向出租，只租不售。

由于周邊設施配套不太完善，對商鋪進行定向出租可以維護業(yè)主的基本生活需要，防止商戶們出于利益目的全都投資于某個單一的商業(yè)項目，例如餐館等。而如果對商鋪實行定向出租，事先規(guī)定了鋪位的經(jīng)營項目，就可以保障業(yè)主的多方面需求得到滿足。只租不售的方式可以加強物業(yè)對商鋪的管理，便于維護業(yè)主的利益和社區(qū)的整體環(huán)境。

但凡一個社區(qū)的落成，就可以帶動一個商業(yè)區(qū)的發(fā)展，社區(qū)周邊的價值隨之升級，更不用說社區(qū)內(nèi)部的商鋪了。天然的大規(guī)模消費群體和絕對的壟斷優(yōu)勢，自然可以使房產(chǎn)商們將社區(qū)商鋪拍出高價，而且，如果采用出租的方式，更可以隨著價值的提升而不斷增加租金收入。

只租不售的方案，前提是社區(qū)的配套服務暫時還不能滿足業(yè)主的全部必要需求，因此才需要規(guī)定商鋪的經(jīng)營范圍，防止各經(jīng)營項目的趨同。然而，一旦實行只租不售，其結(jié)果很可能是，盡管每個商鋪經(jīng)營項目各異，但它們在整個社區(qū)及其周圍范圍內(nèi)所向無敵、沒有競爭對手，也就是經(jīng)濟學中的壟斷。壟斷對于業(yè)主而言肯定不是好事，他們將面臨的是較高的價格和較差的服務，尤其對于現(xiàn)在規(guī)模越來越大的社區(qū)，面對成千上萬的消費群體，獨此一家的優(yōu)勢地位更加顯赫；如果商鋪的經(jīng)營者欠缺商業(yè)道德和職業(yè)精神，其服務質(zhì)量更是可想而知。

只租不售的方式并不能維護業(yè)主當期或長遠的利益。真正的解決之道在于，促進社區(qū)內(nèi)及周邊商業(yè)群的發(fā)展，開設較多的商鋪，形成一定規(guī)模的競爭。競爭才是最好的服務于業(yè)主的方式。

全面考慮商鋪的比較售價

商鋪投資者大都關心商鋪的售價，它直接關系到商鋪的投資回報率。有人認為，應該按照同一區(qū)域住房的一定倍率來確定商鋪售價。其實，比較商鋪與住房的售價，簡單、片面地追究所謂的倍率，既不科學又容易對商鋪投資者產(chǎn)生誤導。

事實上，成熟的開發(fā)商、代理商，在制定商鋪的售價時，通常都不是根據(jù)商鋪所在地住房的售價簡單地按某一倍率定價的，而是根據(jù)商鋪所在地現(xiàn)存、潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來確定，諸如商業(yè)氛圍、市場、人流、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等。商鋪與住房雖同屬不動產(chǎn)，但物業(yè)的其他所有屬性都是完全不同的。比如商鋪的土地使用權限僅40年（住宅一般為70年）；商鋪產(chǎn)權所有人的戶口不能遷入商鋪；非餐飲用商鋪不準接入煤氣等。由此可見，一個商業(yè)價值不大的商鋪，也不見得其價格一定要超過住宅。