李開周

古代只有二手房買賣

在古代，一套住房的第一代業(yè)主，一般都是自主建房，也就是說(shuō)，這套住房最開始一般都不是從市場(chǎng)上買來(lái)的，都是第一代業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后，因?yàn)榉N種原因，這套房子被賣掉，賣給第二代業(yè)主，然后再賣給第三代、第四代業(yè)主?？偟膩?lái)說(shuō)，從戰(zhàn)國(guó)到明清時(shí)期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上賣來(lái)賣去的主要是二手房，也不存在產(chǎn)權(quán)年限一說(shuō)。

不過(guò)到隋唐時(shí)，倒是有人專門開發(fā)商鋪，蓋好之后，或租或賣，從某種意義上講，他們也可算是開發(fā)商。有個(gè)叫竇乂的人，就是其中的佼佼者。

竇乂這個(gè)人非常傳奇，他生在陜西，小時(shí)就死了爹娘，跟著舅舅一塊兒生活。舅舅是個(gè)公務(wù)員，住在長(zhǎng)安城。竇乂先通過(guò)賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢，后來(lái)有了八十萬(wàn)錢的身家，于是開始向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍。當(dāng)時(shí)長(zhǎng)安西市有一個(gè)廢棄的化糞池，面積不小，有十幾畝，閑置七八年了。竇乂把它買了下來(lái)，雇人填平，在上面蓋了二十間店鋪，租給波斯胡人做生意，平均每天都收上來(lái)幾千錢的房租。再后來(lái)，竇乂聽說(shuō)當(dāng)朝太尉李晟喜歡打馬球，于是斥資七十萬(wàn)錢買下一塊地，又花三十萬(wàn)錢把這塊地建成一片馬球場(chǎng)，送給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結(jié)成死黨，有求必應(yīng)。有這種靠山保駕護(hù)航，竇乂發(fā)得更快了，不到四十歲就成了長(zhǎng)安首富，人稱“竇半城”。

除了像竇乂這樣的開發(fā)商，古代的開發(fā)商還有一些是公務(wù)員、退休干部等，甚至官府自己就是開發(fā)商。比如在北宋，中央政府下面就有個(gè)專門搞開發(fā)的機(jī)構(gòu)，叫做“修完京城所”。這個(gè)機(jī)構(gòu)向朝廷請(qǐng)示，劃撥給他們大片地皮，他們?cè)谏厦嫔w住宅、蓋店鋪，蓋好了，有的賣給老百姓，有的賃給老百姓，給國(guó)庫(kù)做了很大貢獻(xiàn)。

所有這些開發(fā)商都不專門從事房地產(chǎn)開發(fā)，他們搞房產(chǎn)開發(fā)只是多元化經(jīng)營(yíng)的一種，沒(méi)有誰(shuí)只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末，中國(guó)一直沒(méi)有職業(yè)的開發(fā)商，只有業(yè)余的開發(fā)商。

開發(fā)商大量囤地得挨板子

在中國(guó)古代，最不利于職業(yè)開發(fā)商生存的，還是政策因素。具體些說(shuō)，就是古代政府一般不允許商人購(gòu)置大量土地。以唐朝為例，唐玄宗在位時(shí)，土地政策里有這么一條：政府給老百姓劃撥宅基地，劃撥的宅基地大小取決于家庭等級(jí)和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人給一畝宅基；如果是賤民家庭，每五口人給一畝宅基。另外，老百姓也可以購(gòu)買宅基，但是購(gòu)買的面積有限，不能超過(guò)政府規(guī)定的指標(biāo)。

在唐朝，商人也屬于賤民，再有錢的商人也是賤民，賤民老板去買地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能購(gòu)買二十畝地，用這二十畝地搞開發(fā)，一兩年就倒騰光了。而如果超標(biāo)大量買地會(huì)怎么樣呢？唐朝法律規(guī)定：“諸占田過(guò)限者，一畝笞十?！币馑际琴I地超過(guò)指標(biāo)的，得挨板子，每超出一畝指標(biāo)，挨十大板。

古代的拆遷費(fèi)和房?jī)r(jià)

雖然古代開發(fā)商沒(méi)有現(xiàn)如今的開發(fā)商這么“牛”，環(huán)境和政策對(duì)他們都不太有利，但是在拆遷問(wèn)題上，始終還是開發(fā)商們占優(yōu)勢(shì)。比如竇乂，他知道要搞房地產(chǎn)，首先得朝上有人，于是傍上了當(dāng)朝太尉。

古代拆遷過(guò)程更為暴力，因?yàn)槠仗熘履峭跬粒瑖?guó)家要用哪里就用哪里。當(dāng)然，在古代，也不乏一些民主的君主。例如北宋元豐六年（1083），開封外城向外拓展，規(guī)劃中的新修城墻要占用一百二十戶居民的住宅，宋神宗讓開封府制定拆遷補(bǔ)償計(jì)劃，開封府寫報(bào)告說(shuō)，總共需要補(bǔ)償款兩萬(wàn)零六百貫，平均每戶至少能拿到補(bǔ)償款一百七十一貫。當(dāng)時(shí)的一百七十一貫銅錢，大約等于現(xiàn)在的四萬(wàn)五千六百元人民幣。這些錢能不能在宋朝買到房？

古代的房?jī)r(jià)，也是有高有低。就說(shuō)北宋，首都開封的房?jī)r(jià)不是普通人能承受得起的，連很多名人都是買不起房子的。比如蘇東坡，一生也沒(méi)能在開封買到房子，只是在其他小地方買了幾套。兒子在開封結(jié)婚，沒(méi)有新房，蘇東坡很著急，最后還是借了一個(gè)朋友的房子，才算把喜事辦了。蘇東坡的弟弟蘇轍也是。蘇轍參加工作幾十年，到七十歲那年才買上房子，而且不是在首都開封買的，是在開封南邊的一個(gè)城市許昌買的。

白居易權(quán)當(dāng)候鳥族

古代人買房子，也跟現(xiàn)在人一樣，要考慮很多因素。

第一也是看房?jī)r(jià)是否承受得起。不管是古代購(gòu)房者，還是現(xiàn)代購(gòu)房者，買房之前都會(huì)掂量一下樓盤的價(jià)格和自己的腰包。蘇氏兄弟一輩子也沒(méi)在首都買房，而唐代詩(shī)人白居易買房更有意思，跟現(xiàn)代都市打工族的買房經(jīng)歷很像。

白居易二十八歲考中舉人，二十九歲考中進(jìn)士，三十二歲參加工作，干的是“校書郎”，就是在中央辦公廳負(fù)責(zé)校對(duì)紅頭文件的工作人員。級(jí)別呢，是正九品，相當(dāng)于一個(gè)小縣的縣長(zhǎng)，不過(guò)工資卻不低，每月一萬(wàn)六千錢。白居易在長(zhǎng)安東郊常樂(lè)里租了四間茅屋，因?yàn)殡x上班的地方遠(yuǎn)，又養(yǎng)了一匹馬代步，此外還雇了兩個(gè)保姆，這樣每月的開銷是七千五百錢，剩下八千五百錢存起來(lái)。但是存了十年，他也沒(méi)能在長(zhǎng)安買下一套房子。

后來(lái)白居易覺(jué)得這樣長(zhǎng)期租房不是辦法，就跑到陜西渭南縣，也就是長(zhǎng)安城的衛(wèi)星城，買下一處宅子，平時(shí)住在單位，逢假期和休息日就回渭南的家，有點(diǎn)和現(xiàn)在的大都市白領(lǐng)差不多，在郊區(qū)買房不住，而在城里租房上班。

房奴的窘迫生活

現(xiàn)代人因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高，買了一套房子后，因?yàn)橐吭逻€貸，就會(huì)淪為房奴。那么在古代，是否也有房奴一說(shuō)呢？是否也能貸款買房呢？

古代也有房奴，不僅有房奴，也有蝸居。北宋初年有個(gè)大學(xué)士叫陶轂，他親眼見(jiàn)過(guò)老百姓的住房是多么緊張?！八泥従秩?，半空架版，疊垛箱籠，分寢兒女?！本褪钦f(shuō)房子太小，就在房子天花板和地板的中間加一層，隔成小復(fù)式。臥室太小，放不下床，就把箱子柜子什么的拼起來(lái)，讓孩子們睡。這種一家三代擠一個(gè)小房子的居住生活，跟電視劇《蝸居》里出現(xiàn)的場(chǎng)景差不多。

宋朝江浙一帶也出現(xiàn)過(guò)房奴，有個(gè)叫張仲文的宋朝人寫了一本書，書名叫《白獺髓》，這本書里描寫房奴生活：“妻孥皆衣蔽跣足……夜則賃被而居?！贝婵詈徒鑱?lái)的錢都砸到房子上了，只能節(jié)衣縮食還債，不但老婆孩子身上沒(méi)一件好衣服，連被子都是租人家的。

清朝也有房奴。光緒年間，北京有人買不起房，就自己蓋，蓋也蓋不起，就借錢蓋，然后慢慢還。有一首竹枝詞唱道：“搭得天棚如許闊，不知債負(fù)幾多錢？”

至于古代貸款買房的事情，是到清代才出現(xiàn)的，清朝就出現(xiàn)業(yè)主拿著產(chǎn)權(quán)證明去當(dāng)鋪辦理抵押貸款，而真正意義上的住房按揭，是到民國(guó)時(shí)期才有的。

（摘自《國(guó)學(xué)》）