李永良

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的重要性

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的深入，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，人們物質(zhì)文化生活的各方面需求越來(lái)越豐富，城市房地產(chǎn)建設(shè)突飛猛進(jìn)就是其中的一個(gè)方面，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中非常突出的一個(gè)熱點(diǎn)，它在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，帶來(lái)的環(huán)境問(wèn)題也日益突出，引發(fā)的環(huán)境污染糾紛也時(shí)有發(fā)生，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境管理的重要制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)顯得越來(lái)越重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)是在傳統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，與傳統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)開(kāi)展較晚，技術(shù)尚未成熟，還沒(méi)有形成一套適合自身特點(diǎn)的完整的技術(shù)規(guī)范。因此，積極開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)探索與實(shí)踐，具有十分重要的意義。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的主要類(lèi)型包括住宅、寫(xiě)字樓、酒店、公寓、商業(yè)、金融等建筑工程，其對(duì)環(huán)境的影響具有兩重性：一方面項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程及建成使用中自身產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲、固體廢物等排放對(duì)外部環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，是一個(gè)環(huán)境污染源；同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目又是居住、休閑、工作的場(chǎng)所，需要舒適、安靜的環(huán)境，又屬于被保護(hù)的對(duì)象。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)，既要評(píng)價(jià)它對(duì)外環(huán)境的影響，還要評(píng)價(jià)外部環(huán)境對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它類(lèi)型項(xiàng)目環(huán)評(píng)的一個(gè)重要區(qū)別點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)中關(guān)注的環(huán)境問(wèn)題

項(xiàng)目選址和總平面布置要充分考慮環(huán)境條件，特別是污染氣象條件。

在環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，應(yīng)注意外環(huán)境噪聲（特別是交通噪聲）、異味、油煙等對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的相互影響和施工過(guò)程中噪聲擾民影響，這常常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生污染糾紛的重要因素。

商住、辦公、酒店等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)，應(yīng)盡量考慮景觀效果、光污染評(píng)價(jià)和生態(tài)適宜性分析內(nèi)容。在進(jìn)行上述項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)時(shí)最好能包括這部分內(nèi)容。

在考慮項(xiàng)目可能引起的環(huán)境影響是否可以接受的同時(shí)，對(duì)周?chē)廴驹匆约敖ㄔO(shè)場(chǎng)地可能對(duì)項(xiàng)目引起的污染進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，確定對(duì)其項(xiàng)目功能和景觀等影響是否可以接受，綜合考慮兩方面的因素，確定項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境可行性。

隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和人們環(huán)保意識(shí)的提高，主要源于建筑、裝飾材料和家具的室內(nèi)環(huán)境污染也日益突出，由此引發(fā)的環(huán)境污染糾紛日益增多，為了體現(xiàn)以人為本的思想，保護(hù)人們的身體健康，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)對(duì)此予以關(guān)注，要求建設(shè)單位嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》，盡量生產(chǎn)成品房，防止二次裝修造成的環(huán)境污染。

在現(xiàn)代城市建設(shè)中，高層建筑越來(lái)越多，隨著人們環(huán)境意識(shí)的不斷提高，高層建筑物導(dǎo)致的許多環(huán)境問(wèn)題不斷出現(xiàn)，并且越來(lái)越受到人們的關(guān)注，因此，從環(huán)境影響評(píng)價(jià)角度看，高層建筑物導(dǎo)致的環(huán)境問(wèn)題將會(huì)逐步成為今后環(huán)境影響評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容。高層建筑帶來(lái)的主要環(huán)境問(wèn)題有高樓風(fēng)、光遮擋、光污染、地下車(chē)庫(kù)的尾氣排放以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等。

高樓風(fēng)。高樓風(fēng)的影響并不小，對(duì)周?chē)h(huán)境和人身都有可能造成嚴(yán)重的危害，高層建筑物的高風(fēng)速與建筑物的高度、長(zhǎng)度和深度以及建筑規(guī)劃布局都有關(guān)系，在環(huán)境影響評(píng)價(jià)中最好通過(guò)風(fēng)洞實(shí)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行說(shuō)明。

光遮擋。在現(xiàn)代大城市建設(shè)中，由于高層建筑物密度過(guò)大，需要特別重視這個(gè)問(wèn)題，根據(jù)《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）的規(guī)定，居民白天日照時(shí)間在大寒日滿足兩個(gè)小時(shí)要求。

光污染。現(xiàn)代大城市的高層建筑中玻璃幕墻的應(yīng)用很普遍，其所帶來(lái)的主要環(huán)境問(wèn)題是玻璃幕墻反射光所帶來(lái)的光污染，其對(duì)交通安全及周?chē)用裆疃加胁煌潭鹊挠绊憽?/p>

地下車(chē)庫(kù)的尾氣排放。高層建筑物一般都設(shè)有地下車(chē)庫(kù)，根據(jù)實(shí)測(cè)，在設(shè)計(jì)換氣風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行的情況下，地下車(chē)庫(kù)內(nèi)污染物濃度高出環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)幾倍，但低于大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，廢氣排出后會(huì)造成排氣口周?chē)廴疚餄舛绕撸话悴粫?huì)出現(xiàn)超標(biāo)現(xiàn)象，但由于地下車(chē)庫(kù)的體積較大，換氣量也較大，設(shè)計(jì)時(shí)為了周?chē)坝^和平面布局的考慮，通常會(huì)設(shè)置較少的排放口，存在污染物排放速率超標(biāo)的可能。因此，地下車(chē)庫(kù)排氣的大氣環(huán)境影響評(píng)價(jià)重點(diǎn)不是模式計(jì)算，而是合理設(shè)置排放口的個(gè)數(shù)和高度。

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。由于高層建筑物本身的特點(diǎn)，再加上人流較為集中，故風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)在某些情況下還是必要的，如高層建筑物火災(zāi)所造成的慘重后果并不少見(jiàn)，此時(shí)應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行評(píng)價(jià)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目既是污染源又是被保護(hù)的對(duì)象，其對(duì)環(huán)境的影響具有兩重性。在環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中，依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和周?chē)h(huán)境狀況，全面、綜合的考慮分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的主要環(huán)境影響，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)工作得到比較客觀，真實(shí)的評(píng)價(jià)，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作真正為項(xiàng)目服務(wù)，有利于為項(xiàng)目建設(shè)單位的決策提供合理化，科學(xué)化建議和要求，減少或避免了環(huán)境污染糾紛，也有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作日趨完善。