李字娜　胡曉威

摘要：本文通過探討房產(chǎn)稅對(duì)我國房價(jià)的國內(nèi)外理論研究，再結(jié)合稅負(fù)理論進(jìn)一步分析房產(chǎn)稅對(duì)我國房價(jià)所產(chǎn)生的消極、積極影響。

關(guān)鍵詞：稅負(fù)理論；房產(chǎn)稅；影響

一、研究背景與意義

（一）研究背景

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)快速發(fā)展的階段。但是，應(yīng)當(dāng)看到，在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，也存在著一些問題。比如，房屋價(jià)格上漲過快，并且普遍偏高；在房地產(chǎn)市場中，存在著炒作現(xiàn)象和投機(jī)行為；商品房建設(shè)結(jié)構(gòu)不夠合理，不能滿足民眾住房需求；房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。這些問題的存在，影響著社會(huì)公平和穩(wěn)定，已引起各級(jí)政府的高度重視。

房產(chǎn)稅是政府對(duì)單位和個(gè)人擁有的房地產(chǎn)征收的稅收，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場起到調(diào)控作用。征收房產(chǎn)稅，不僅能夠增加地方政府的財(cái)政收入，而且能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)資源的合理配置，促進(jìn)社會(huì)財(cái)富的公平分配。同時(shí)，對(duì)房價(jià)的過快增長也有一定的約束作用。政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列房產(chǎn)稅收政策，以穩(wěn)定房價(jià)、引導(dǎo)資源配置和調(diào)節(jié)收入分配。上海市和重慶市出臺(tái)了房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則，進(jìn)行房產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革。

從稅制建設(shè)的角度看，我國目前的房產(chǎn)稅收制度并不完善。在房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和出租環(huán)節(jié)，稅收負(fù)擔(dān)較重；在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，稅收負(fù)擔(dān)較輕。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅額標(biāo)準(zhǔn)也不夠合理，不適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，亟待改革?；谶@種背景，有必要對(duì)房產(chǎn)稅收進(jìn)行系統(tǒng)研究。

（二）研究意義

房產(chǎn)稅改革是我國稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。研究稅制改革，就要弄清楚各種稅的歸宿與效應(yīng)問題。稅收歸宿是稅收負(fù)擔(dān)的最終落腳點(diǎn)。研究房產(chǎn)稅的歸宿問題，就是研究房產(chǎn)稅最終到底是由誰負(fù)擔(dān)的問題。對(duì)于政府來說，弄清楚稅收是由誰承擔(dān)的，有助于建立合理有效的稅收制度。因此，研究房產(chǎn)稅的歸宿問題，對(duì)于房產(chǎn)稅改革具有重大的理論意義。稅收效應(yīng)是稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及各經(jīng)濟(jì)主體所產(chǎn)生的影響，即稅收政策的實(shí)施結(jié)果。研究房產(chǎn)稅的效應(yīng)問題，就是研究房產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)中各主體所產(chǎn)生的影響。征收房產(chǎn)稅可能會(huì)抑制房價(jià)，對(duì)資源配置和收入分配起到調(diào)節(jié)作用。但是，也有可能達(dá)不到理想的效果。因此，研究房產(chǎn)稅所產(chǎn)生的效應(yīng)問題，有助于認(rèn)清房產(chǎn)稅的影響，建立合理的房產(chǎn)稅收制度。

可以說，通過房產(chǎn)稅的歸宿與效應(yīng)問題的分析，不僅可以評(píng)價(jià)房產(chǎn)稅收政策是否合理、科學(xué)，而且可以為深化房產(chǎn)稅改革提供理論支撐。指導(dǎo)房產(chǎn)稅改革，防止房產(chǎn)稅改革走偏。因此，研究房產(chǎn)稅的歸宿與效應(yīng)問題，不僅具有重要的學(xué)術(shù)價(jià)值，也具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

二、國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

（一）國外文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）的征收在世界各國有著悠久的歷史，國外學(xué)者很早就開始對(duì)房產(chǎn)稅展開了研究，至今國外關(guān)于房產(chǎn)稅的文獻(xiàn)已不僅僅局限于稅制，其涉及面非常廣，包括了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的方方面面。

Mieszkowshi（1972）通過調(diào)整 Harberger（1962）的關(guān)于稅負(fù)歸宿一般均衡模型，將其運(yùn)用于研究房地產(chǎn)稅的問題，他把整個(gè)經(jīng)濟(jì)中所有的行政區(qū)域按稅收的高低劃分為高稅收以及低稅收地區(qū)。通過在高稅收地區(qū)征收高房地產(chǎn)稅，這將會(huì)促使該地區(qū)資本的流出，進(jìn)而就降低了土地和勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的回報(bào)率，由此最終將提高房地產(chǎn)以及一般商品的價(jià)格；而通過在低稅收地區(qū)征收低房地產(chǎn)稅，將會(huì)促使該地區(qū)的資本流入，從而改善了該地區(qū)所有生產(chǎn)要素的組合比例，從而提高了生產(chǎn)要素的回報(bào)率，同時(shí)就降低了生產(chǎn)成本，這將最終降低房地產(chǎn)以及一般商品的價(jià)格。Capozza （1989）研究美國的稅制改革對(duì)住宅價(jià)格和住宅融資的影響，研究結(jié)果表明廢除財(cái)產(chǎn)稅將會(huì)使美國住宅價(jià)格平均下降 5%左右，而再取消抵押貸款利息將會(huì)使住宅價(jià)格再下降 12%左右。Noord（2005）等學(xué)者也都得出了比較近似的結(jié)論。

從上述文獻(xiàn)可以看出，目前國外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅與房價(jià)關(guān)系的進(jìn)行了較多探討，這些研究對(duì)我國學(xué)者研究國內(nèi)房產(chǎn)稅改革提供了許多幫助，非常值得我們?nèi)ソ梃b。

（二）國內(nèi)文獻(xiàn)綜述

我國學(xué)者也對(duì)房地產(chǎn)稅與住宅價(jià)格之間的關(guān)系作了一些有益的探討，對(duì)于房地產(chǎn)稅收改革對(duì)住宅價(jià)格走勢(shì)的影響，理論屆可謂眾說紛紜，莫衷一是。主要說來有三種觀點(diǎn)：一種是認(rèn)為實(shí)行房產(chǎn)稅改革能夠很好的抑制房價(jià)；另一種是房產(chǎn)稅的改革與否對(duì)房價(jià)的影響不大；而還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅改革對(duì)房價(jià)既有積極的影響也有消極的影響。

1、房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的抑制作用

肖穎君、婁愛花（2011）認(rèn)為不在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，一方面導(dǎo)致開發(fā)商在不用承擔(dān)稅收成本的情況下大量囤房囤地，等待房價(jià)上漲后出售，不利于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場運(yùn)轉(zhuǎn)的功能；另一方面由于房屋的持有成本較低，不利于促進(jìn)個(gè)人閑置房屋的有效利用，這種閑置房屋進(jìn)一步加劇供給的不平衡。

2、房產(chǎn)稅改革對(duì)房價(jià)既有積極的影響也有消極的影響

夏商末（2011）指出房產(chǎn)稅能否影響房價(jià)取決于許多因素，最終結(jié)果是導(dǎo)致房價(jià)下跌還是房價(jià)進(jìn)一步上升均有可能發(fā)生。總結(jié)為兩個(gè)觀點(diǎn)：一個(gè)是貨物稅觀點(diǎn)，認(rèn)為房產(chǎn)稅是對(duì)土地和房屋建筑物課征的一種貨物稅，其稅負(fù)機(jī)理與貨物稅相同，取決于相關(guān)的供求曲線形狀，即房屋的需求和供給彈性；另一個(gè)是資本稅觀點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)榉课莶粌H是可升值或可獲得收益的資本，因此，房產(chǎn)稅本質(zhì)上是對(duì)房地產(chǎn)資本課征的部分要素稅，這種要素稅的效應(yīng)是導(dǎo)致房地產(chǎn)資本價(jià)格上升還是下降取決于被課稅部門的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，最終歸宿取決于生產(chǎn)組織方式即勞動(dòng)密集或資本密集程度、消費(fèi)者需求價(jià)格彈性以及各種生產(chǎn)要素的流動(dòng)程度。

3、房產(chǎn)稅的改革與否對(duì)房價(jià)的影響不大

賈康（2012）針對(duì)我國稅制中直接稅比重過低、地方稅體系不成型、國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)調(diào)控需要體現(xiàn)治本水準(zhǔn)及收入分配需要有效抑制差距擴(kuò)大這四個(gè)突出問題，闡述了住房保有環(huán)節(jié)征稅對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生的調(diào)節(jié)作用。由于不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）的相關(guān)調(diào)節(jié)原理是尋求一個(gè)供需狀態(tài)平衡，保有環(huán)節(jié)征稅，使得需求沉穩(wěn)收斂，同時(shí)有效供給增加，總體的供需情況趨于平衡、沉穩(wěn)、健康。

近年來國內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅與住宅價(jià)格關(guān)系的進(jìn)行了較多探討，對(duì)于房產(chǎn)稅的征收對(duì)住宅價(jià)格走勢(shì)的判斷之所以會(huì)出現(xiàn)如此迥異的判斷結(jié)果，主要原因在于：一是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)市場運(yùn)行的影響分析得不夠全面；二是是因?yàn)闆]有從動(dòng)態(tài)演變的角度去進(jìn)行更深入的研究。但是這些研究成果對(duì)利用房地產(chǎn)稅調(diào)控住宅產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)實(shí)踐還是起到了一定的指導(dǎo)作用。但由于研究方法使用及相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相對(duì)缺乏，學(xué)術(shù)界尤其是國內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)房產(chǎn)稅與房產(chǎn)價(jià)格關(guān)系進(jìn)行深入探討的文獻(xiàn)并不多，缺乏對(duì)房產(chǎn)稅對(duì)住宅影響的深入理論分析和實(shí)證探討，因此，現(xiàn)有研究在理論和經(jīng)驗(yàn)研究上尚有進(jìn)一步深入探討的可能與必要，至少可以從以下2個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)影響作進(jìn)一步研究：一是房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理；二是我國房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

[1]賈康，房產(chǎn)稅的作用、機(jī)理及改革方向、路徑、要領(lǐng)的探討[J]，北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)，2012（2）

[2]賈康，房產(chǎn)稅改革：美國模式與中國選擇[J]，人民論壇，2011（1）