王鵬飛

摘要：新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體上任后，把反腐倡廉作為工作重點(diǎn)，試點(diǎn)推行官員財(cái)產(chǎn)公示制度，嚴(yán)厲打擊貪污腐敗。近期，多位擁有大量房產(chǎn)的官員被曝光，收繳的房產(chǎn)重新回歸市場(chǎng)，有人據(jù)此提出：反腐敗可以將房價(jià)。本文將針對(duì)這一觀點(diǎn)進(jìn)行分析，得出通過官員財(cái)產(chǎn)公示制度這種反腐措施不能直接影響房價(jià)，而通過抑制房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)錢交易和政府的權(quán)力尋租這種反腐措施可以有效控制房價(jià)，為政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有效監(jiān)管提供理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：反腐敗 房價(jià) 官員財(cái)產(chǎn)公示 灰色成本

一、問題提出

中共十八大以來，全黨全國范圍內(nèi)開展黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭(zhēng)，“房叔” “房妹”“房姐” “房媳”以及多位高官落網(wǎng)，經(jīng)過比較可知，這些官員均涉及權(quán)錢交易，并將不法收入投資房地產(chǎn)。對(duì)此現(xiàn)象，中坤集團(tuán)董事長黃怒波在一次論壇上表示：“許多貪官擁有幾十套房子，對(duì)市場(chǎng)起著極壞的作用。預(yù)計(jì)近期二手市場(chǎng)將會(huì)很火爆，因?yàn)樨澒賯冮_始賣房子了。當(dāng)房子成為真正的需求，而不是由貪官藏起來，這樣的話房地產(chǎn)才會(huì)回復(fù)到正常的市場(chǎng)。”黃怒波提出的“反腐敗可以降房價(jià)”引起了人們的爭(zhēng)論。支持者認(rèn)為：大量房產(chǎn)回歸市場(chǎng)必然引起供求波動(dòng)，房價(jià)自然會(huì)被影響。反對(duì)者認(rèn)為：目前中國的干部總共60萬，即使人均算上兩套住房，即便是二手房市場(chǎng)增加了120萬套供應(yīng)，對(duì)于緩解目前市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾也只是微不足道的。對(duì)此，筆者通過深入分析認(rèn)為官員財(cái)產(chǎn)公示引起的官員非法房產(chǎn)回歸市場(chǎng)并不會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響，而通過抑制房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)錢交易和政府的權(quán)力尋租可以有效控制房價(jià)。

二、官員財(cái)產(chǎn)公示制度不能直接影響房價(jià)

黃怒波所提到的反腐敗可以降房價(jià)是從抑制官員非法資產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)入手的，官員利用自己的非法收入投資房地產(chǎn)，依靠自身資金與權(quán)利的優(yōu)勢(shì)，促使需求大幅上升，推動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)。近期我國反腐倡廉過程中試點(diǎn)推行的官員財(cái)產(chǎn)公示制度[1] 作為國外的“陽光法案”是可以有效抑制官員非法資產(chǎn)大量涌入房地產(chǎn)，其有兩方面主要作用：一是限制官員的灰色收入；二是對(duì)官員財(cái)產(chǎn)流向的監(jiān)督。國家試點(diǎn)推行公開官員個(gè)人財(cái)產(chǎn)及住宅信息，以致?lián)碛卸嗵追慨a(chǎn)的部分官員急于脫手名下房產(chǎn)。筆者認(rèn)為官員房產(chǎn)拋售在二手房市場(chǎng)占比很小，官員財(cái)產(chǎn)公示制度的實(shí)施與房價(jià)的升降表現(xiàn)關(guān)系并不直接，官員財(cái)產(chǎn)公示制度本身目的是為了增強(qiáng)政府的工作透明度，減少貪污腐敗。首先，雖然官員的非法收入資金流入房地產(chǎn)的確存在，但其并不會(huì)直接影響房價(jià)，主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

第一，財(cái)產(chǎn)公示并不一定會(huì)引起大規(guī)模的房產(chǎn)拋售，由于現(xiàn)在官員財(cái)產(chǎn)公示制度并未大規(guī)模推廣，房地產(chǎn)作為高額投資品變現(xiàn)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此官員從理性的角度考慮并不急于拋售房產(chǎn)。

第二，即使出現(xiàn)極端情況，官員拋售其全部非法房產(chǎn)，但官員非法房產(chǎn)占市場(chǎng)份額不超過10%。對(duì)市場(chǎng)的供給量很少。第三，官員拋售的非法房產(chǎn)，中介商對(duì)這類有著“灰色背景”的房產(chǎn)十分警惕。除了中介商，購房者也未必愿意接受有著“灰色背景”的房產(chǎn)，其難以與正規(guī)房產(chǎn)形成可比性。

第四，官員拋售的房產(chǎn)均為存量房，即使引起房價(jià)波動(dòng)，也僅限于二手房市場(chǎng)，難以對(duì)整體房市產(chǎn)生影響。

三、反腐敗必須從降低房地產(chǎn)的灰色成本入手

在房地產(chǎn)行業(yè)中，反腐敗首先需要剖析房價(jià)的構(gòu)成，尋找房價(jià)構(gòu)成中存在的灰色成本，從而抑制房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)錢交易和政府的權(quán)力尋租[2]。政府官員行使政府給予的權(quán)力，包括對(duì)各種資源的調(diào)控。如果對(duì)他們?nèi)狈τ行У谋O(jiān)督和管理，而他們本身道德意識(shí)和法制觀念又淡薄，那么，他們就會(huì)喪失理性，以權(quán)謀私，尋租現(xiàn)象由此而生。分析權(quán)錢交易與權(quán)力尋租所形成的房地產(chǎn)灰色收入，則需先分析房地產(chǎn)的成本構(gòu)成。房地產(chǎn)成本構(gòu)成主要包括兩部分[3]：土地成本和建筑物成本。其中土地成本包括土地取得成本，土地開發(fā)成本，管理費(fèi)用，投資利息，銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)，開發(fā)利潤；建筑物成本包括房屋開發(fā)成本，管理費(fèi)用，投資利息，銷售稅費(fèi)，開發(fā)利潤。在這些成本的組成部分中，助漲高房價(jià)的部分有主要三個(gè)：政府稅費(fèi)、土地出讓金、以及開發(fā)商的利潤。對(duì)于這三個(gè)方面，政府稅費(fèi)和土地出讓金與政府部門有直接關(guān)系。從開發(fā)商的成本構(gòu)成看，與為政府各部門支出的成本大約占到55%[4]，其中土地費(fèi)用占30%，稅收占10%，其他費(fèi)用占15%-20%，許多地區(qū)的土地出讓金已占到當(dāng)?shù)刎?cái)政的一半以上。政府在房地產(chǎn)行業(yè)的作用不可忽視，對(duì)房地產(chǎn)的成本具有重大影響?，F(xiàn)對(duì)政府稅費(fèi)、土地出讓金這兩項(xiàng)與政府密切相關(guān)的成本進(jìn)行分析。

（一）政府稅費(fèi)

政府稅費(fèi)在我國存在著費(fèi)擠占稅的問題，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)與日俱增，各種名目的收費(fèi)達(dá)50多種，涉及20多個(gè)部門，稅費(fèi)占到房價(jià)的20%多，而征收這些稅費(fèi)的法律依據(jù)、征收標(biāo)準(zhǔn)以及稅費(fèi)的最終流向等都是不明不白，各部門可隨意操作，沒有任何監(jiān)督。在很多西方國家，這些費(fèi)用都會(huì)被納入財(cái)政預(yù)算，有明確的使用方向和范圍?？傮w來說，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題如下：

第一，租稅費(fèi)體系設(shè)置不合理，導(dǎo)致征收混亂，稅收功能難以發(fā)揮；

第二，稅收立法層次偏低，稅權(quán)分配不均；

第三，稅收政策不統(tǒng)一，有失公平；

第四，稅種設(shè)計(jì)復(fù)雜，導(dǎo)致效率低下，稅收流失；

第五，計(jì)稅依據(jù)不合理，稅率設(shè)置缺乏彈性，不符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求；

第六，稅收的輔助制度不健全，征管不嚴(yán)。

（二）土地出讓金

土地出讓金作為政府的主要財(cái)政來源，一直處于一種諱莫如深的地位，大部分政府并不將土地出讓金納入預(yù)算，其不規(guī)范性增大，滋生腐敗。一方面，由于土地出讓金大約有5%上繳國家財(cái)政，地方政府為了獲取更多地方收入，隱瞞土地出讓金的真實(shí)額度，變相收取土地出讓金；另一方面，個(gè)別官員在土地出讓金上“尋租”腐敗，一些地方政府執(zhí)意鋌而走險(xiǎn)，未批先用、以租代征、化整為零、占優(yōu)補(bǔ)劣。監(jiān)督懲罰機(jī)制尚不健全，容易引起土地出讓金的價(jià)格偏高。

政府稅費(fèi)和土地出讓金占到房價(jià)的一半左右，這些費(fèi)用和開發(fā)商的利潤一起構(gòu)成現(xiàn)在畸形的房價(jià)。通過分析，強(qiáng)力反腐將大幅減少房產(chǎn)領(lǐng)域權(quán)錢交易，房屋成本將會(huì)顯著下降。權(quán)錢交換和權(quán)力尋租必然增大房地產(chǎn)開發(fā)的成本?；疑杀局饕ㄒ幌氯齻€(gè)部分：

一是開發(fā)商與權(quán)力交換的成本。房地產(chǎn)行業(yè)與醫(yī)療藥品行業(yè)、零售業(yè)并稱為商業(yè)賄賂的三大高發(fā)領(lǐng)域。商業(yè)賄賂貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，開發(fā)商的“公關(guān)”成本占到樓盤總成本的3%到5%或更高，這對(duì)房價(jià)起了推動(dòng)作用。

二是腐敗競(jìng)爭(zhēng)成本，開發(fā)商為了在競(jìng)爭(zhēng)中獲取優(yōu)勢(shì)地位，利用資金來賄賂官員，加劇腐敗的蔓延和升級(jí)。

三是效率成本。當(dāng)正常的市場(chǎng)交易行為和正常的權(quán)力行為，與腐敗緊密聯(lián)系在一起的時(shí)候，必然制約效率的發(fā)揮，這同樣會(huì)大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本。

四、結(jié)語

反腐敗是多方面的，僅僅依靠官員財(cái)產(chǎn)公示制度這一方面來調(diào)控房價(jià)是有限的，官員財(cái)產(chǎn)公示可以來增強(qiáng)政府工作透明度，減少官員大量投資對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的外部效應(yīng)，抑制官員非法資產(chǎn)流向房地產(chǎn)行業(yè)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的通過反腐入手調(diào)控房價(jià)需把握方向，即嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)的權(quán)錢交易和政府的權(quán)力尋租，減少房地產(chǎn)的灰色成本，從結(jié)構(gòu)上來降低成本，房價(jià)才能回歸真實(shí)水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]李志明.試析制定官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)公示制度的癥結(jié)與對(duì)策[N].太原師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2009（5）：41-43.

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[3]蔣黎晅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].化學(xué)工業(yè)出版社，2006.

[4]張志前.樓市迷局[M].中國經(jīng)濟(jì)出版社，2009.