邵萍

近期，受銀行“錢(qián)荒”的影響，北京、 上海、廣州等地，為了緩解流動(dòng)性緊張，紛紛上調(diào)房貸利率，部分銀行取消首套房貸利率優(yōu)惠，開(kāi)始收緊房貸，甚至停辦房貸。但這一系列舉措，均貌似都沒(méi)有讓讓房?jī)r(jià)漲勢(shì)有“偃旗息鼓”的意向，依舊是肆無(wú)忌憚地藐視著購(gòu)房者，繼續(xù)它的一路狂奔狀。

被高首付嚇跑的“購(gòu)房者”

其實(shí)，北京、廣州等地執(zhí)行限價(jià)政策以來(lái)，一些樓盤(pán)一直在以毛坯房和精裝修拆分形式進(jìn)行銷售，以達(dá)到獲取預(yù)售證以及變相漲價(jià)的目的。其當(dāng)前部分在售樓盤(pán)以及7月份即將入市的新老樓盤(pán)價(jià)格也出現(xiàn)不同程度上漲，更有部分樓盤(pán)排號(hào)需要進(jìn)行“存款驗(yàn)資”，以此來(lái)更準(zhǔn)確的鎖定目標(biāo)購(gòu)房人群，劉旭便是這樣一位受害者。

以前購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)碰到在苦苦等待開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)賣房時(shí)，不是開(kāi)盤(pán)的日子遙遙無(wú)期，就是有限的房源瞬間被搶購(gòu)一空的現(xiàn)象，而近期劉旭碰到的情況相較之雖有不同，但也實(shí)屬尷尬。

本來(lái)他是參與某個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)的售房排號(hào)，但是當(dāng)?shù)綋u號(hào)的時(shí)候，卻只能無(wú)奈地放棄了購(gòu)房。原因在于，他們的首付款比開(kāi)始時(shí)提高了太多，賣房?jī)r(jià)格分成了毛坯房和精裝費(fèi)用，加起來(lái)首付就需要95萬(wàn)元，房?jī)r(jià)也超過(guò)22000元/平米，比初始時(shí)高了太多。

劉旭是打算購(gòu)買(mǎi)89平米的一套住房，售樓員開(kāi)始報(bào)價(jià)約200萬(wàn)，其中包括裝修費(fèi)用50萬(wàn)。除去精裝費(fèi)用后，房款為150萬(wàn)，首付三成即45萬(wàn)。但是現(xiàn)在按要求他還需同時(shí)付50萬(wàn)元的精裝修費(fèi)用，加起來(lái)首付變成了95萬(wàn)元?！岸嗔?0萬(wàn)，這無(wú)疑是開(kāi)國(guó)際玩笑啊！”劉旭說(shuō)道?，F(xiàn)在他只能選擇放棄，再去看別的樓盤(pán)了。

像這種通過(guò)拆分房?jī)r(jià)的案例在北京市場(chǎng)早已出現(xiàn)，特別是一些精裝修樓盤(pán)，購(gòu)房者在簽訂了購(gòu)房合同之后，還會(huì)簽訂一個(gè)每平米幾千元的裝修合同。有點(diǎn)類似二手房中的“陰陽(yáng)合同”，在購(gòu)房者簽署了購(gòu)房合同，網(wǎng)簽后，再與開(kāi)發(fā)商簽署一個(gè)補(bǔ)充合同。

樓市“熱浪”依舊

反觀房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然調(diào)控接連出臺(tái)卻仍擋不住節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)。最新數(shù)據(jù)顯示， 70個(gè)大中城市中67個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，68個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲，北京和深圳的房?jī)r(jià)近日漲幅竟達(dá)15%，這讓不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，長(zhǎng)期來(lái)看樓市仍然看漲。

北京是“國(guó)五條”執(zhí)行細(xì)則最為嚴(yán)格的城市，但從其半年調(diào)控結(jié)果來(lái)看，除了新房市場(chǎng)受到限價(jià)影響，房?jī)r(jià)漲幅被明顯壓制以外，其二手房市場(chǎng)明顯量?jī)r(jià)齊漲，而這其中，20%個(gè)稅的嚴(yán)格征收起到了推波助瀾的重要作用。

據(jù)鏈家地產(chǎn)近日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市二手住宅成交量為93184套，較2012年同期上漲76.8%。2013年上半年二手房住宅成交均價(jià)為27089元/平方米，環(huán)比上漲12.3%，同比上漲24.7%，由于2012年上半年處在價(jià)格下跌后的低谷期，導(dǎo)致同比增幅比較明顯。

同時(shí)，由于新房限價(jià)，二手房房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)持續(xù)超過(guò)新房。目前，北京市主城區(qū)二手房成交均價(jià)達(dá)到3.3萬(wàn)元左右，比去年同期上漲26%；而新房成交均價(jià)在2.4萬(wàn)元左右，與去年同期幾乎持平。

置換型客戶已成為目前二手房市場(chǎng)成交的主力客群，他們是剛需中的剛需，這些客戶在選房的過(guò)程中，往往要求目標(biāo)房源必須“無(wú)稅”或者“少稅”。在這一背景下，“無(wú)稅”二手房，近期價(jià)格不斷攀高，并經(jīng)常出現(xiàn)客戶看好房后業(yè)主臨時(shí)大幅跳價(jià)現(xiàn)象。例如：有一套房業(yè)主報(bào)價(jià)245萬(wàn)，客戶決定購(gòu)買(mǎi)后，業(yè)主又將價(jià)格漲到260萬(wàn)，上漲15萬(wàn)。還有一套69平米的房，年初140萬(wàn)，現(xiàn)在已上漲到180萬(wàn)，單價(jià)漲幅超過(guò)5000元。

同樣作為一線城市的深圳房?jī)r(jià)也是不甘示弱，近期，南山以52308元/平方米的價(jià)格躍居全市第一，環(huán)比上漲39.5%；福田價(jià)格環(huán)比微跌3.1%，以41690元/平方米的價(jià)格排名第二；其他區(qū)域多數(shù)出現(xiàn)環(huán)比上漲，羅湖、寶安、鹽田、龍崗的價(jià)格分別為35580元/平方米、20894元/平方米、17116元/平方米、16630元/平方米。

在成交價(jià)格上揚(yáng)的同時(shí)，成交量也大幅增長(zhǎng)。一手住宅成交5025套，環(huán)比小漲1.4%，同比上漲20%；成交面積為46.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2.9%，同比上漲25.4%。剛需戶型依舊是市場(chǎng)主力，一房和兩房共成交3290套，占比達(dá)65.5%，90平方米以下戶型成交4073套，占比81.1%。此外，全市六區(qū)188個(gè)樣本樓盤(pán)成交均價(jià)為22596元/平方米，環(huán)比上漲1.4%，為歷史最高值。

從這系列的數(shù)據(jù)中，可以看出，一再加碼的行政調(diào)控以及加稅等方式，并未對(duì)遏制房?jī)r(jià)產(chǎn)生積極有效的作用，反而是弊端越來(lái)越明顯。所以或許這也表明，既往沿襲多年的房地產(chǎn)調(diào)控方式早已不適合市場(chǎng)形勢(shì)，政府盡早建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，加快住房信息聯(lián)網(wǎng)，同時(shí)加大普通商品房供應(yīng)，合理抑制地價(jià)上漲等。